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為穩定樓價，特首梁振英提出明年初出售餘下八百多個居屋貨尾單位，主要來自天水圍北的短樁居屋天頌苑；不過，天頌苑的短樁樓雖然已經過補樁，但原來房署仍遺下七千多萬元的管理費債項，一班天頌苑居民決心趁房署賣樓前入稟追討，居屋出售計劃隨時觸礁。

自被揭發短樁問題後，天頌苑L及K座由九九年至今一直丟空，至○八年，兩幢短樁樓才再獲發滿意紙；不過天頌苑居民代表莫炎熙向本刊透露，原來在九九年至○八年期間，房署一直未有向屋苑的管理公司「新昌物業管理」繳交管理費。

據莫炎熙透露，房署在九九至○八年間，估計合共欠交五千萬元管理費，加上多年利息，合共大約七千萬元。房署一直無交管理費，皆因署方一直堅持兩幢短樁樓未入伙，並無業主，所以不用交管理費；不過，本刊翻查文件發現，房署在過去多年來，一直都是以業主身份授權官員在業主大會代表K座和L座單位投票。在業主大會上，由業主表決的項目包羅萬有，既包括大廈維修，甚至包括投票選擇管理公司等，而根據法例及大廈公契，任何業主均須負擔管理支出。

據了解，新昌每兩年經業主大會投票續約，莫稱，新昌強調房署代表並沒有在續約一事投票，但以私隱為由拒向他披露更多有關授權票數分布的資料，故他無法得知房署有否在利益衝突下投票給新昌。新昌未趕及在本刊截稿前回覆。

房署想和解

莫炎熙指，房署欠交管理費，而新昌在多年來又不作追討，變相令屋苑的管理基金收入減少。就這個問題，莫四年前已開始追討。「我出信問咗幾次房署有咩法理依據可以唔交管理費，佢哋都唔答。一○年八月，我哋同房署喺調解中心調解，但根本冇傾過各自嘅理據，先係調解員同房署傾咗大半日，然後調解員又同我哋傾咗兩個鐘，之後先至由政府提出用一千萬和解。」當年，政府更曾準備出售天頌苑貨尾單位，但在發售前卻以可能有官司為由宣布撤回。去年經新民黨葉劉淑儀和田北辰介入後，房署才出動副署長李國榮與居民開會，但兩次會面都沒有結果，房署更質疑莫炎熙的代表性。

誓要打官司

莫炎熙形容未來三個月是關鍵時期，房署可能會想方設法令天頌苑業委會接納一千萬元的和解方案，所以他向房署提出在十一月的業主大會加插議程，由居民成立追討委員會。最終手段，則是在政府出售天頌苑貨尾時打官司。「我要打官司，唔係要阻止政府賣樓，而係要政府搞番清楚欠交管理費問題，同埋要保障新業主唔會因為買咗呢個短樁樓，將來可能要俾無數嘅維修費，短樁嘅責任導致樓宇有問題，應該由房署承擔番。」莫炎熙說。面對可能與居民對簿公堂，房署回覆本刊時表示，若將來有人就管理費爭議提出訴訟，房署會以買方名義接管有關訴訟，當買家以相同條款轉讓單位，下一手業主同樣受保障。熟悉樓宇事宜的律師馬華潤表示，不清楚為何房署一方面說未入伙，另一方面卻又行使業主權限，他稱原則上業主要交管理費，但房署這個案要看具體案情才能定斷。至於房署答應為買家承擔管理費訴訟引起的損失及代辦訴訟程序，馬華潤和公民黨立法會議員、資深大律師湯家驊均認為這方法可保障到買家，但買家要留意協議的具體寫法，包括房署是否承擔所有律師費，還有有關條款是否可以繼承到下一手買家，否則要再轉手會遇到困難。

樓宇輕微傾斜

買家除了要冒風險購入可能因官司而被釘契的單位外，還要留意樓宇安全問題。協助天頌苑居民的新民黨區議員黃卓健指，該兩幢短樁樓與旁邊的樓宇比較下，仍有輕微傾斜。「居民好擔心兩幢樓嘅情況，將來如果因為樓宇質素問題出現意外，係咪應該由房署承擔番責任呢？」建築測量師何鉅業認為，政府有需要長期監察該兩幢樓宇情況。他又指，由於這兩幢樓宇已空置十四年，買家購入時須做好幾項驗樓工作，包括檢查水喉有否滲漏、窗框有否生鏽、電線膠有否出現溶蝕等問題。房屋署回覆本刊查詢時表示，天頌苑K及L座的樓宇內部修繕工程在○八年十一月完工及獲樓宇落成證明書，因此在該日起繳交管理費，因落成後才使用屋苑共同資源，故落成後才繳交是合法合理和公平。

短 樁 居 屋

前特首董建華在回歸後提出八萬五政策，大增居屋及公屋供應，但一九九九年八月，升降機公司在天頌苑L座安裝升降機槽時，發現升降機運作不順，其後天頌苑項目顧問建築師發現天頌苑十五座樓宇中，K座及L座出現地基不平均沉降情況，房署隨即委聘工程師調查，發現八十支樁柱中，共有三十支樁柱較已打樁柱的記錄長度為短，從而揭發短樁案。其後，兩名品質控制工程師及助理工程監督被判串謀訛騙罪成判囚。立法會經調查後，認為前房屋局局長黃星華、王䓪鳴及苗學禮需要承擔責任。

糾纏六年的天水圍天頌苑管理費爭議，上週三房委會放棄上訴後終於畫上句號，令選擇在土地審裁處自行申辯的小業主莫炎熙，有望為屋苑六千住戶討回七千萬元管理費。高官的欺壓、街坊的嘲諷、家人的冷漠，年近六旬的莫炎熙如今身心俱疲，他卻「感激」運輸及房屋局局長張炳良一番凌辱小市民的說話，令他下定決心與房委會對簿公堂，成就了「雞蛋粉碎高牆」的奇蹟。他呼籲其他受到強權壓迫的小業主，不要甘心繼續做「俯首白羊」，而是「決不退讓」。

單挑房委會、拗贏資深大狀莫樹聯，莫炎熙以房委會違反《建築物管理條例》及大廈公契條款，要求房委會支付交樓前的支出，以及負責未售出物業的管理開支，得到土地審裁處法官裁定勝訴。房委會須繳付的具體金額，有待本月二十八日再開庭釐清。

靠法理戰勝大律師

沒有代表律師、選擇自行出庭的莫炎熙形容，今次是法理的勝利：「如果你話要用我嚟同莫樹聯相比，根本係踩低咗佢。我完全唔係佢嘅層次。佢哋輸，係輸喺法理上面，唔係輸喺我手上，亦唔係輸喺莫樹聯嘅才智上。」有朋友讚他打敗莫樹聯「好叻」，他並不認同。今年三月「兩莫」交鋒，「開庭前，莫樹聯一入嚟，佢就打開文件，之後望一望我就話：『莫生，我又係姓莫。』跟住佢伸手同我握手，我覺得佢好有風度。」三小時的訴訟過程裡，其中半小時是大律師盤問小業主，「好奇怪，當時唔識驚，我真真正正喺法庭面對佢，我就已經驚無可驚，但我覺得佢俾唔到壓力我，可能因為佢問啲好皮毛嘅問題。」對於土審落敗後房委會立即認輸，放棄上訴，莫炎熙批評對方根本心存僥倖，因為房屋署有大量律師，沒可能不知道法理不在己方。「房委會貪婪，其實發現短樁（樓）可以分契，法官都講佢哋有足夠時間分契，但佢哋無做，因為分契佢要孭起曬（空置單位管理費），可能涉及數以億元計，佢哋想天頌苑居民同一般市民一樣怕事，明明蝕底咗唔敢出聲，無膽量挑戰政府。」不過，房委會今次估計錯誤了。

拒接受五百萬賠償

這一個小業主自辯打贏官司的奇蹟，要由○八年五月二十三日說起。當日天頌苑業委會向房委會發出律師信，要求對方負擔屋苑空置單位的管理費。翌年房委會向各業主發放文件，說明業委會將開會決定是否接受房委會五百萬元賠償協議，這份文件促使莫炎熙加入追討行列。「房委會附帶一大堆我認為係無恥嘅條款，我哋收取佢嗰五百幾萬元之後，要答應放棄所有追討有關管理費事宜，包括唔可以追討房委會所有承建商、承建商僱員、管理公司，所有問題都免責。如果兩幢短樁樓出現問題，我哋都無得追。」原本沉默的小業主莫炎熙即時組織居民反對，數月後業主大會推翻了賠償協議。不過，莫炎熙和當時業委會其餘成員，只有短暫的合作關係，主因是雙方對接納房委會的賠償條件存在分歧，部分業主傾向接受房委會其後加碼的千多萬元補償。兩派人馬各自為戰，莫炎熙甚至一度被房屋署質疑其代表性。至一○年中業委會和房屋署召開調解會議，莫炎熙代表業委會提出理據，當時一名高官不吭一聲，便推開椅子離開會場，他形容這是欺凌行為。「你身為一個高官，帶領一班人同我哋談判，係咪應該聽對方講嘢，係咪唔應該我一開始講就離場，直至我講完嘢先返來！」經記者再三追問，他才道出對方是房屋署助理署長梁世智。

房署欲反告小業主

除了擺官威，房委會原來更曾準備反告小業主，本刊取得一份房委會機密文件，發現早於一○年十月十五日資助房屋小組一次會議，房屋署臨場建議房委會控告天頌苑業委會成員，藉此恫嚇小業主放棄興訟。然而，多名小組委員提出反對，本身是地產發展商高層的委員更直指此舉「以大欺小」，最終小組拒絕採納方案。調解失敗，加上曾蔭權政府考慮無限期停售天頌苑貨尾單位，令追討工作陷於膠著狀態，但身兼房委會主席的運輸及房屋局局長張炳良，前年八月三十日宣佈推售天頌苑貨尾的一番話，卻令莫炎熙立定心腸跟房委會對簿公堂。「張炳良話房委會已經同業委會傾完，無乜可以再傾，只有循法律途徑解決。佢講到自己好無辜、好有法理，但實際佢咁講法，令我哋小業主變咗刁民，佢根本係凌辱我！」

土審處入稟門檻低

由於追討期間，莫炎熙經常跟房委會書信往來，對方拋出很多法例條文，解釋不用繳交管理費的理據，例如屋苑「完工紙」未出就毋須繳交，迫使他不斷研究大廈公契及建築物條例引證反擊。「久而久之，我咪對啲條文熟悉。」他漸漸對打官司產生信心，去年初終於決定申請法律援助入稟高院。然而，由於莫炎熙只代表屋苑六千零八十分之一業權，法援署拒絕其申請，大大打擊小業主的鬥志，「當時業委會都貼出通告，宣佈放棄追討。」但他不甘心就此放棄，去年中偶然從互聯網搜尋關於管理費的官司，發現一宗官司在土地審裁處審結，港鐵轄下東涌海堤灣畔兩名小業主促大業主補交管理費，「呢宗官司啟發我，原來唔一定上高等法院，可以經過門檻較低嘅土審處解決。」不用聘請大狀，只須數百元手續費用，終令追討工作出現另一線曙光。

熟讀土審三十案例

由於律師費用高昂，他決定親自上陣。不過，若打輸官司，莫炎熙個人須背上龐大的訟費，故此他熟讀土審處案例，誓言戰勝房委會。「我睇曬土審廿幾三十個關於管理費的案例，連續兩晚無瞓過，我怕輸咗要俾對方嘅訴訟費，淨係對方大狀都可能要過百萬，我賣樓都唔掂。」雖然單拖上庭，但幾名義務律師均有向他提供法律意見，「之前管理公司聘請律師提供意見，加上工聯會、新民黨都有義務律師幫手，自己亦有一個律師行的『師爺』朋友教路，所以我作出一啲決定前，都會問佢哋睇法，如果三個有兩個贊同，我就會付諸實行。」今天的莫炎熙是打贏官司的屋苑英雄，過去卻曾備受千夫所指。「屋苑有好多唔同聲音，有啲支持我，但更多係冷嘲熱諷，話我傻仔，『邊度告得入？』有啲反對派更話我搞『彎』談判，話我追唔到，連房署原本俾嗰千幾萬都無埋。」他更承認，妻子及子女都不支持他的追討行動，「佢哋話追得雞碎咁多，呢幾年搞咁多嘢都係倒貼。」

壓力大食十三種藥

入稟土審處後，莫炎熙的心理壓力不斷增加，每晚睡覺都會扎醒幾次。本來體重逾一百八十磅的他，五年內驟減二十多磅，身體負荷不了，現時每日須服食十三種包括心臟、糖尿及降血壓藥，打官司期間更曾入急症室求醫。「有一次去完土審離開，由樓梯落樓時，覺得心口好似被石頭壓住，感到翳悶，搭車返屋企後覺得暈眩、少許休克。當時太太攙扶我落樓，再搭的士去博愛醫院急症室，嗰次要留醫三日。」賠上健康、犧牲和家人的相處時間，但莫炎熙不言後悔，更叮囑小業主勿輕言放棄。「如果任由高官、政府部門、大財團，因為我哋害怕、嫌麻煩而輕易放過佢哋，佢哋會不斷去蠶食我哋嘅血汗錢。」他發現不少屋苑均發生跟天頌苑相似的問題，但沒有小業主站出來，亦沒有人支持，令很多大財團、政府部門得以剝削基層市民。「我覺得最重要係相信自己、相信法律。」成功追討七千萬管理費，只是小業主贏得的一場小戰役，天頌苑短樁樓的責任問題，才是小業主跟房委會的最大戰爭。莫炎熙表示，希望可以交棒由年輕一代跟進，因恐怕自己熬不下去，「要睇我自己健康，能夠捱得到當然我會繼續，但如果瞓喺張床，起身都起唔到，小便都唔得，點去自辯？」

高院民事案半數人自辯

近年不論高等法院、區域法院無律師代表的民事訴訟人均持續增加，根據司法機構過去非正式統計，單是高院審理的民事個案，大約一半訴訟人選擇無律師代表。法律界估計，這些人因律師費高昂、申請不到法援及不信任律師，因而選擇自辯。大律師陸偉雄指出，每一位訴訟人都有申辯的權利，自辯是他們的選擇，「但同時可能會被控方、對方盤問，不是講自己一套便成。」他稱，不論什麼國籍、操何國方言，甚至是否患有精神病，都享有自辯的權利，「基本上各級法院都會容許，不會剝奪有關權利。我過去也見過蒙古、孟加拉及非洲個別冷門國家（訴訟人），法院都安排適當的翻譯。」政府○三年底成立無律師代表訴訟人資源中心，為已經或準備在高院或區院進行民事訴訟、但無代表律師者提供支援，惟只限於法律程序事宜，中心職員不可向當事人提供任何法律意見，也不會評論案件。（中心電話：2825 9586、網址：http://rcul.judiciary.gov.hk）