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近日氣溫驟降，新盤市場卻不斷升溫。將於本週開賣的灣仔囍滙及東涌昇薈，以低於同區二手價對撼，成功吸引準買家爭崩頭大手入票搏抽獎，分別超額逾十九倍及六倍，凍結逾十二億元資金。買家入飛搏執平貨，但平嘢是否好嘢？樓貼樓的灣仔，本已密枳枳，囍滙就算拔起了囍帖街，但仍只可以插針式興建，污染指數竟然比臨海望機場的昇薈更嚴重。以為昇薈贏，但細看規劃圖，樓盤左邊是新地地盤，右邊是公屋，加上港珠澳大橋及機場擴建等多項大型基建，未來十年都要食塵。 新盤熱鬧，合和中心的囍滙售樓處，連日來不但人頭湧湧，更星光熠熠，模特兒Amanda S.、歌手莫文蔚，以及前聯交所高層許浩明等都來湊熱鬧。沉寂兩年的美容界「炒樓天后」鄭明明，亦大手入六票，更指不排除會增至十四票，為新盤撥行火。現居北角的田先生已入兩票，說普通話的他指自己已是香港人，不用繳交買家印花稅，他笑說：「囍滙價錢還蠻貴，但看過同區二手樓後，還是喜歡新樓。我在中環上班，灣仔交通方便。」另一邊廂，昇薈位於九龍灣傲騰廣場的示範單位亦不輸蝕。抱着初生嬰兒來參觀的吳先生，指希望購入單位作投資﹕「東涌升值潛力大，又可以租俾機場客。隔涉和空氣污染也不是問題，反正只係出租。」由南豐及保利（119）發展的昇薈，首批三百一十八伙，扣除所有優惠後，折實平均呎價近七千七百元，本週六開售；上月才獲批預售樓花同意書的囍滙，由信和（83）、合和（54）及市建局合作發展，銷售部署一直睇住昇薈來打，並搶先於本週三開賣，首批二百二十伙，折實平均呎價約一萬九千元。兩個新盤的開價，都較同區二手低約兩成。昇薈單位最平由三百三十餘萬起跳，囍滙則約六百一十萬，夠買兩間昇薈。市區盤和東涌盤，客路大不同，原難以比較。但從宜居度出發，兩盤卻「叮噹馬頭」，不是鬥好，而是鬥差。 鬥污染呢度唔係人住！ 買樓，地點好是永恒王道。囍滙前身為囍帖街，位處港島中心區，佔盡地利，位置贏吊腳的昇薈「九街條」。之不過，方便不等於住得舒適。上週五，記者與飛達工程室內空氣處理顧問黃勁松，先後在鄰近囍滙地盤的廈門街唐樓天台及修頓球場，以最嚴謹的PM0.3標準量度空氣質素。結果顯示，每立方米有一百二十微克懸浮粒子。以常人每吸入一口氣約一公升計，每啖氣就吸入廿二萬粒懸浮粒子。黃勁松解釋，囍滙夾在莊士敦道及皇后大道東中間，車道繁忙，地盤動工導致塵土飛揚，樓盤後方的合和中心更阻礙通風。他表示﹕「樓盤落成後，高樓形成困籠局面，懸浮粒子只會向上升，住到最高嗰層都避唔到。」黃勁松邊說邊搖頭，更多番強調：「你要話俾人知，灣仔唔係人住，做我哋呢行無人會買灣仔樓！」當日再到藍籌屋苑太古城測試作為參考，錄得一公升空氣中有十六萬粒懸浮粒子。黃勁松補充﹕「太古城鄰近東區走廊，加上係傍晚，係全日污染指數最高嘅時段，所以指數屬偏高水平。」但仍比灣仔好一截。 東涌白濛濛 至於出名空氣差的東涌則爆大冷。測試地點為他日昇薈接連映灣園的天橋位置，結果顯示一公升空氣只有十四萬粒懸浮粒子。黃氏解釋，因當日吹東南及東北風，已將污染物吹散。「今日算好彩，冬天吹北至東北風最嚴重，會將內地工廠和機場嘅污染物吹向東涌，錄得最高記錄係一公升含有二百萬粒懸浮粒子。」原來，不時都有東涌居民找黃勁松做測試。當日，就有映灣園高層住戶找他做測試，室內竟錄得十七萬粒懸浮粒子。由屯門搬到東涌三年多的空姐黃小姐亦指污染情況嚴重：「空氣好似有一層膜，白濛濛，感覺較污濁，呼吸唔多順暢。」懸浮粒子能隨着呼吸進入體內，黏着細胞，身體難以自行排解。空氣污染物中亦含有毒的氮氧化物，吸入後會頭痛、反胃，長期吸入更導致鼻敏感、哮喘等，嚴重者更增加患癌機會。黃表示：「如果無新鮮空氣，兼用分體式冷氣，二氧化碳的濃度更會升三至四倍，特別易攰，病菌亦無位走。」 論規劃圍城效應 囍滙位於灣仔中心地段，規劃基本已成定局。最大規模的新發展是一街之隔的合和中心二期，屆時空氣及噪音污染只會更甚。本刊在樓盤對面的修頓球場量度聲量，錄得噪音長期超逾七十分貝，最高更達九十分貝。黃勁松指，聲量持續在七十分貝會令人感到煩躁。發展商首批推售的優惠單位，以「樓望樓」的低層單位為主，受污染程度亦自然較高。 昇薈被包圍 沿海岸而建的昇薈，宣傳時，未見力銷海景，只以「臨海園林大宅」及「俯瞰海岸」輕輕帶過。原來，樓盤未來將會被左右兩旁的物業夾實。首先，左前方的東涌55A甲級限呎住宅地，兩年前由新地以三十七億七千萬投得，去年已批准興建五座二十八至三十層高的分層大廈。右邊的單邊地皮，正興建四幢公屋。難怪經紀也直言：「好難講話一定有海景。」東涌亦有多個大型工程，包括發展商標榜的港珠澳大橋，以及屯門至赤鱲角公路，再加上機場擴建工程，未來只會更加沙塵滾滾，污染有增無減。黃勁松搖頭道：「昇薈最慘，夾在中間，污染物難散開，情況只會愈來愈嚴重。」 講配套昇薈英基吸港爸媽 囍滙的基座為三層高商場，據市建局的重建資料，昔日的囍帖街將成為專攻遊客購物的行人專用區。昇薈位置吊腳，發展商曾提及有接駁巴士，惟本刊向運輸署查詢，該署指有關申請於今年九月提交，但因屋苑尚未入伙，未能確定交通需求，故於十月已回覆未能受理申請。記者親身由東涌港鐵站步行前往該盤，雖全程有遮擋，但需時近三十分鐘。項目另力銷已簽約進駐的英基幼稚園，在一眾港爸港媽眼中則異常吸引。英基每年設有三百六十個學位，更開辦playgroup，故連日示範單位現場不乏家庭客。但空氣污染如此嚴重，家長認真要三思。 租金回報東涌勝灣仔 兩個新盤都不乏投資客，灣仔是港島區中心，一向受單身客及外國人士歡迎，但囍滙首兩批單位平均呎價達二萬二千元，與灣仔同類型剛入伙的新盤單位平均呎租五十元計，囍滙回報只有兩釐八，還未扣除管理費、差餉及地租等開支。至於有機組人員租客作後盾的昇薈，首批開售呎價九千七百元，以同區平均呎租廿五元計算，回報為三釐一，略勝一籌。 | ||||||