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上車攻略(2)：入市五部曲 脫苦海

只要細心計劃，買樓並不是遙不可及，OL、白領、小家庭等希望置業安居，只要有良好計劃，未來也有機會一步步實現置業夢想。

1. 買樓預算

很少人買樓一次過支付樓價，亦不一定要儲夠三成首期才可以買樓。雖然銀行只會借出樓價70%，但按揭證券公司(HKMC)提供最多另外兩成的第二按揭，所以不是說要有60萬元才可以買200萬的樓。如果用九成按揭，首期是20萬，以按息2.5%，供20年計，以下是買樓的支出預算：

只需在網上搜尋器打上「按揭計算機」，就有很多網頁提供程式，預計自己可以負擔多大銀碼的物業。

2. 儲蓄首付

既然供樓連同駛費都要支付萬多元，所以想買樓的話，每月都應該要儲蓄$10,000，即是大約需要兩年半儲夠首付。由於銀行低息，想加快儲錢的速度就要投資。除了銀行提供的月供股票計劃之外，筆者認為直接買高息股票可能是更佳的主意，例如恆生銀行(0011)每手100股，股價百多元，即是萬多元便可以買到一手，每月貼多少錢就可以買到，股價長期穩定，息率超過4厘，亦免除了月供股票的駛費。

3. 與銀行打好關係

銀行除了向公務員、專業人仕提供較好的條款外，其實熟客都有商量。比如長年於某銀行出糧，有每月收入紀錄，往往佣金收入都可以用來計算供款能力。這一點對於通過銀行的壓力測驗就很重要。信用咭、稅貸、私人貸款等良好的還款紀錄，都有助於申請按揭。

銀行最喜歡的客戶不一定是甚麼錢都不借的「鐵公雞」，反而有借有還才是上等人。所以將出糧戶口、存款、信用咭、稅貸等集中在一兩間銀行，並要維持良好的信貸紀錄。

4. 篩選買樓目標

當您有足夠財務實力，市場出現平貨之前，就要「做功課」。最起碼知道可以買多大的銀碼後，也要知道自己想買那類物業。大家可以列出自己的需要及要求，例如：

地區：方便上班、起居，以及照顧家人

樓則：一房、二房、三房，是否需要套房

設備：是否一定要有泳池會所，還是公共社區設施都夠用

5. 搜集樓盤資料

地產代理網站都有提供物業及成交資料，有些更有實地圖片及影片，當然更好是到實地觀察。網上成交數據都是根據土地註冊處（俗稱田土廳）紀錄，所以一定準確，不過會有大約一個月的時差。要有最新的樓價資料，唯有透過經紀，而且可以安排睇樓，然後自己做筆記，從而知道在跌市中可以買入那些單位。

男友借錢買上車盤周麗淇：我一早知！

上車攻略(4)：嚴選下一浪上車盤 脫苦海

睇通大市都未足夠，還要選中具潛力的區域及樓盤，秘訣是未來交通基建發展、社區及社群提升，以及樓價還有沒有水位，筆者為您嚴選各區下一浪上車盤。

1. 交通改善──黃埔、香港仔、鴨脷洲

隨著鐵路工程不斷在各處伸展，令到交通改善的區域大大跑贏大市：2008年九龍南線令到西鐵與東鐵連接，帶動屯門元朗樓價；2014年港島西線將會完成，未通車已令西營盤、西環、堅尼地城樓價在過去幾年異軍突起。要食盡優勢，就要留意未來幾年港鐵的新線。

所以下一浪可以考慮2015年通車的南港島線及觀塘延線上車，本來都可以考慮黃埔花園及海怡半島，不過現時呎價較高，而且很少細單位選擇；相反黃埔、香港仔、鴨脷洲就有較多上車盤供應。

2. 社區改善──九龍灣站、將軍澳

樓價也可以因為社區改善而跑贏大市，一來居住環境改善，二來產業轉型令地價上升，三來高收入社群遷入。

活化工廈在各傳統工業區零星進行，政府宣佈發展東九龍為商業中心，都有機會帶動附近樓價上升，不過九龍灣站就再加多一個利好因素：牛頭角下邨拆卸之後，政府將於原址興建「觀塘跨區社區中心」以及休憩用地，結果部份現時面壁的單位，將會變為公園景，舊公屋又會變為區內罕有的康樂用地，可謂連中三元。
港島東區樓價高企，間接令到高收入人口搬到一岸之隔的將軍澳，因為將軍澳線可以直達鰂魚涌及北角兩站，早在2006年人口統計的工作人口數據已經反映這個趨勢，隨著更多高質素物業落成，該處將銳變為高收入社區。

3. 商業活動及人流增加──上水站、屯門市中心

自由行旅客近年成為零售業積極爭取的生意，商場亦陸續裝修及改變商舖以便吸金，令到租金上升，間接推高樓價。北區上水固然是最典型例子，屯門市中心亦因為西部通道通車，屯門市廣場、時代廣場都進行大變身，令到屯門各商場都今非昔比，旺丁旺財。再加上屯門站商場V-City將會以全新定位，希望能吸引區外甚至境外消費群，屯門市中心樓價亦可因而帶動。

上車攻略(7)：校網尷尬位 梁隼

校網係好多家長揀樓的條件之一，所以四大校網有部份地區又無港鐵又無大商場價錢都比鐵路沿線的物業貴。可見剛性需求的威力遠勝於投資價值。

除左教育局網頁之外，這裡的讀者可以按右欄的各區校網地圖banner，就可以到政府地圖網站搜尋各校網的範圍。

大部份校網以區域作分界，所以住係心儀學校附近，都好大機會係住係該校網內。

問題係校網始終有條界，而呢條界有陣時係用一條街作分界，可以抵死到同一條街一面係A校網，對面係B校網，又或者上半截同下半截唔同校網都得，呢D尷尬位就要小心。

除四大校網外，也有部份校網都有不少名校，筆者就再揀多三個校網出黎列舉出尷尬位，俾大家一個快捷參考。

11校網：摩星嶺道北面物業如御海園、翠海別墅等仍然是11校網，對面福利別墅、碧海閣等就是18校網了。

12校網：銅鑼灣道一旁的物業，皇仁書院對面的一列物業全屬於東區的14校網，過了禮賢里後的一段銅鑼灣道所有物業仍然是12校網。

34校網：漆咸道北以西，佛光街至新柳街的地段是屬於35校網，其餘漆咸道北以西的物業都是34校網。

41校網：尷尬位有三個，一個是不位於「筆」架山道的畢架山峰，是隸屬40校網；另一個是「九龍塘」又一村花園和又一居，屬於40校網；最慘的是位於沙浦道的豪門及御．豪門，偏偏就是座落賈炳達道以北，所以就落入了43校網。

除此之外，仲有

14校網：尷尬位除前述銅鑼灣道一帶外，東邊以西灣河為界，不過位於西灣河的逸濤灣、太安樓屬於16校網，而嘉亨灣、鯉景灣屬於14校網。

31校網：大家個商場都叫奧海城，同樣住係奧運站，不過柏景灣、帝柏海灣都仲係31校網，而維港灣、海桃灣已經同聖母瑪利亞絕緣；另外紅磡國際都會以一街之隔飲恨，被編排入35校網內。

上車攻略(13)：首期的意義 脫苦海

大多數人購置樓宇，均要向銀行做按揭，置業者以部份樓價作為首期，餘款向銀行以物業抵押做按揭。例如七成按揭，就是以三成為首期。一層200萬的樓宇，就需要60萬首期，按揭140萬。八十年代時九成甚至九成半按揭甚為普遍，「七成按揭」這個標準是1994年時壓抑樓價措施的一部份，相信當年推出這個規定的官員，發夢也想不到，這個措施竟然在幾年之後救返數以十萬計的小業主甚至香港的銀行體系。

任何抵押銀行均不會按到盡，莫講係汽車分期，連股票孖展都唔會按十足，按到七成已經好進取。因為銀行或者財務機構不能假定重售值(resell value)係100%沒有折讓，何況銀行永遠係做坐和望贏的生意，就算藍籌股好少會跌足七成，跌到一半已經要求補按金(call margin)，因為斬完倉銀行仲要有數圍。例如$80的股票，按金$24，跌到$40已經電話到。何況汽車樓宇這些難於套現的資產？

前幾年樓市暴跌時，「負資產」這個名詞經常被掛在咀邊，所謂「負資產」，即是抵押品價格減去貸款後低於零。例如一層300萬的樓宇，只要市價跌得低於210萬已經是負資產。在九七年之人的人是完全想像不到樓價可以跌30%以上，何況是跌剩30%(1997年6月高點102.51，2003年8月低點31.77)？

一般金融資產的按揭，只係考慮市價與按倉值而不理會供款，只要市價跌到某個程度就call margin，不補再跌就斬倉。但過去的樓市大跌中，銀行唔會因為某一層樓負資產而要求即時還款(call loan)，只要繼續供樓，甚至只要斷供不超過三個月，銀行也不會去收樓做銀主盤。因為對銀行黎講，層樓值幾多錢係無意義的，銀行的著眼點是每一個月有供款，該筆貸款就不會列為壞賬，不然就算層樓有升無跌，不供款也要收回。大家可能覺得銀行咁係鴕鳥政策，但實情係既然銀行都做鴕鳥，小業主負資產自怨自艾係唔係囉黎辛苦？

按金是保障了貸款者及銀行雙方的利益，如果首期訂得太細，只要資產價格稍一變動，雙方的風險即時大增，例如按九成，只要價格下跌超過10%，該項貸款已經是資不抵債，銀行固然會抵押值不足，對於貸款者來說放棄資產的誘因大增。過去樓價由高峰下跌七成也沒有衝擊銀行體系，得力於金管局限制樓宇按揭成數，所以後期即使有所放寬，也要做按揭保險，目的也為減低銀行體系的風險。

首期更大的意義，是令到置業者「量力而為」。如果不設首期，或者把首期定得太低，一些實力不足的人仕就可能會購入金額過大的物業。即使有足夠的現金流，沒有足夠的首期可能顯示當事人「淨現金流」不足，或者是沒有儲蓄的習慣，或者是初出茅廬，置業行為時機未到。有一個案例令人印象難忘：有主婦被經紀遊說買入馬鞍山某樓盤大單位，後來因為做髮型師的兒子收入不被銀行視為固定收入而不能上會，又因為首期不足，結果被殺訂。

上車換樓(31)：新樓實用率偏低並非無因 脫苦海

據說某新界區獨立屋住宅爆出實用率不足四成，該盤入伙多時，有傳媒訪問業主，表示收樓時十分驚訝，2700呎樓宇室內實用面積只有800多呎，與賣樓時講有千一呎大有距離。

大家可以看到整體規劃圖，清楚地看到，每一個單位均附有獨立花園，屋苑的格式是地下車房、兩層住宅、一層天台。常識告訴我們，如果「實用面積」只計算室內面積，未計花園，兩層住宅減去一層車房及一層天台後，理論上「實用率」是低於50%（因為還要計算樑柱）；再加上獨立單位，攤佔的實用率只有更加低。

如果只計算發展商聲稱的「建築面積」與業主覺得的實用面積，前者約1,100呎，後者約800多呎，粗略地計算一下，800/1,100=72.27%。這與多層式屋村的「實用率」接近，但與較舊的屋村如太古城、美孚，或沒有窗台及會所的居屋便有一段距離。主要原因是要每一個單位攤份公共面積(common area)，如果公共面積越大，要攤分的面積就越大，間接拖低了實用率。

順帶一提「實用率」的計算方法，「實用率＝出售面積／建築面積」。根據消費者委員會，「描述樓宇面積最常用的名詞有「建築面積」及「出售面積」（俗稱的「實用面積」）。住宅物業的「建築面積」，至今還沒有統一的定義，其涵蓋的範圍會因個別建築物而異，一般包括以牆壁圍繞，由個別單位所佔的樓面面積及獲攤分的公用地方面積，例如公用走廊及樓梯等。此外亦可能包括獲攤分的會所、電梯大堂及管理處的公用地方面積。現時大部份售樓書所載的「出售面積」數值，其實是包括了該所物業以牆壁圍繞，由個別單位所佔的樓面面積及連同單位一併出售的閣樓、窗台、平台、天台或花園（有些還包括冷氣機位）等地方的面積的總數值。較常見的現象是把窗台及冷氣機位所佔的面積計算入一個出售單位的總「出售面積」之內。因此，置業人士有意購入的樓宇單位，若是附有窗台、平台或冷氣機位等地方，就不應「照單全收」，把這樣的一個出售面積總數值當作該樓宇單位的「內籠樓面面積」或俗稱的「實用面積」看待。」

就算同一呎數單位，亦會因高低層單位而有別。多層大廈同一座向，低層的牆比高層厚，則高層理論上應比低層實用，但數字上卻是一樣。差距可以有幾大多呢？比筆者低十幾層的單位廚房少半塊磚，高十幾層多半塊，即是大約三十層就差一呎。整間屋的外牆厚度計算，其差異之大可想而知。因為建築時低層牆壁要承受更大壓力，所以較厚。但係呢個世界有時好公道的，低層單位較細，售價亦往往較平。

經常有人例如傳媒等引導觀眾這是「發水」，暗示發展商「騙」了小業主。當然，「發水」很多時是事實，一個幾百呎的單位吹到千一呎，但一個單位本身並不會因為報高或報低導致面積有任何改變，報上800呎每呎是$3,750，報上1100呎每呎是$2,727，但仍然是賣300萬。某些傳媒故意熱炒這類似是而非的質疑，除了同情地了解其「道德良心」之外，一些是貫徹「敵視李」作風，另一些作為另一發展商的屬下機構，難免瓜田李下之嫌，死唔信該發展商會贈送花園、車房、天台，甚至平台會所。

發展商雖然唔一定係騙徒，但肯定唔係開善堂。屋苑有平台、走廊、泳池、公園、私家路，甚至污水處理廠，最後必然是分攤給各個單位，而不是發展商送出來。何況獨立屋物業的獨立花園、車房、天台，業主聲稱這不是實用面積，難道他不會行自己的花園、不泊車、不在天台燒烤望天放狗或晒衫？強調「室內實用面積」，從而去計算出「超低」實用率，嘩眾取寵而矣！

另外一些例子是窗台及環保露台或工作台，並不計入地則比中，是典型的發水行為，但事實上小業主是可以使用的，窗台可視為樓底較低的部份（大約少三呎），露台及工作台只要不違反通風、採光等所謂環保原則，業主也是任意使用，是「利已不損人」。

貫穿本文的意旨是，既然買樓被視為人生一樣咁重要的事情，為甚麼只是聽信一方之言，而不去找資料及實地觀察？早前有遊戲節目發生「大朋友當眾流馬尿」事件，呢位好像未戒奶的哥哥，事後發現用370萬買了同一發展商的600呎單位，一年後市價跌到298萬，希望拿300萬去填數。用這種輕率的態度置業，才會經當發生「驚訝」事件。

莫講話樓書，網上亦大把詳細資料，筆者隨手就找到四間地產代理公司有資料。既然買樓係咁重要，點解唔去睇清楚自己用緊幾多錢買緊一間乜野屋。到簽約時，係有足夠的資料知道實際上個別單位的面積有幾多。如果有個人話收樓時感到驚訝，相信其他人亦會感到驚訝。實用率低是長久存在的社會現象，當我們無法改變，就要去適應，走去買實用率低的樓又要怨買家就責無旁貸。

某報在大多數報章沒有報導此事之下，為此而寫了一篇報導，以下是對買家的描述：

買家恨錯未細看價單

已接獲收樓通知，但因事務繁忙暫仍未收樓的小業主黎女士，得悉四季豪園實用率不足四成，反應錯愕，強調「唔知（實用率）咁低，知就唔買啦！」她憶述當日買樓時，只見現場墟，「手慢就冇」，心情好緊張，根本冇有時間留意價單所列的各項面積資料。

她補充，當日入市四季豪園，是貪屋苑空氣好，價錢2000多元一呎夠「抵」，在「羊群心態」下入市。黎女士指出，曾到現址睇樓，但只能在外面「望」，覺得用600多萬買入的洋房，「個600呎花園好細」。

──《蘋果日報》2006年12月23日

「又要住HOUSE，又要有前後花園，又要有車房，又要有獨立天台，又想高實用率」是繼「又要有會所，又要有高實用率」之後又一鉅獻。

附錄：「發水」與「實用率偏低」的關係

「發水」是發展商出售的樓宇，部份面積無需計算入「地則比率」，例如窗台、環保露台、工作台等。基本上八十年代發明「窗台」以後，所有私人住宅物業均有發水。會所係要計入地則比率，唔算係發水。

比如有一幅官地，面積十萬呎，地積比例係5倍。理論上，只可以建五十萬呎。
實際上，窗台、冷氣機平台、環保露台、工作台都可以唔計，最後建築左七十萬呎出來，咁呢二十萬呎，就係「發水」。

七十萬呎當中，預左十五萬呎係會所泳池走廊之類的「公共地方」，發展商唔會做善事，用得係五十五萬呎，賣就賣七十萬呎，一計之下實用率只有78.57%。

結果就係發水40%，實用率只有78.57%，原本五十萬呎，變成賣七十萬呎，住戶實際用到五十五萬呎。

仲有一樣野可以玩：如果一幅地有住宅有停車場有商場，仲可以將地積搬去自己果度，發水比小業主。

上車換樓(33)：「俄羅斯公仔」換樓階梯 脫苦海

地產界常說一種叫「換樓階梯」的社會現象，即是先由公屋轉住居屋，再由居屋轉住私樓，然後私樓越換越大。在目前Ｍ型社會之下，再加上居屋不再興建，理論上這種房屋類型之間的換樓潮已一去不返。房屋市場就像Ｍ型社會那樣分開兩邊：左邊是公營房屋市場，包括公屋租戶、租者置其屋的公屋業主、綠表二手居屋市場、居屋自由市場，以及房協夾屋等；右邊是一眾發展商及私人業主之間的私樓市場。兩個市場界限分明，左Ｍ與右Ｍ之間的跳動從來不是主流。

收入及資產較低的階層受到公營房屋市場的保護，私樓市場尤其是置業者是社會上的奶油忌廉，可見坊間以全港人口的收入中位數或失業率分析地產市場「以全蓋偏」之弊。目前供款負擔比率據稱大約是30%，如「蘋果對蘋果」(apple to apple)，只用收入較高資產較多的右M人口計算，數據應該遠低於此。過去政府人口統計並無專題報告兩個板塊人口之異同，希望統計署能在下次2011年人口統計時加以研究。

然則這種「換樓階梯」從來沒有消失，只是以另一種形式進行，皆因改善居住環境是人之常情，只要能力許可人們自然會做，現象就會發生。比如家庭成員因生兒育女而增加，由二房單位轉為三房甚至四房；又或者舊區重建由舊樓轉為較新式的屋苑；甚至純粹因為收入增加或財富效應而換樓。物業投資者可因而找到獲利機會，即使一般的用家也可分析到那區物業因此而受惠。

筆者發覺有些區域的屋苑同質性較高，最典型的例子是葵青區，葵興葵芳一帶的新葵興、新葵芳、葵涌廣場、恆景花園；葵涌的葵星、寶星；荔景的華景山莊、海峰花園；青衣站的盈翠半島、灝景灣等。當地居民如想「跳級」，唯有搬出區外，賣樓也每多賣給區外人，有錢的人走了，結果是該區的樓市塘水滾魚，致令樓價欠刺激。類似的例子是荔枝角四小龍，泓景、昇悅、宇晴、碧海，大家「咁高咁大」，只能成為換樓階梯的其中一截。

相反，如東區北角鰂魚涌一帶，或奧運站大角咀，屋苑分佈像「俄羅斯公仔」，有上車盤、中價盤、豪宅盤，區內自然形成一條換樓階梯，單幢舊樓換入上車屋苑，中產屋苑換上假豪宅，甚至有像賽西湖大廈、寶馬山花園一號銀海等呎價過萬的「貴宅」。不同屋苑之間因換樓潮而成交活躍，樓價因而互相頂托。因此這類區域的新樓去貨也較快，皆因多了區內換樓客捧場。

有人問筆者，何以某屋苑樓價跑輸大市？大家想一想，有些物業因各式各樣原因表現比大市強的話，其餘物業自然表現比大市差，才會計算到一個名叫「大市」的平均數出來。當閣下手上的物業並無跑嬴的理由，自不然要跑輸了！我的朋友笨發講得一針見血：「又無商業價值，又唔好住，唔知點解要買果度。」

其實「平」也屬於買入的理由，「平買貴賣」當然最理想，但當「平」的原因沒有改變，「平」的結果也不會改變，正如最近很多人跟風說屯門樓因九龍南線而起，而漠視那是由於「平」的因素改變了，最終當價格反映了新的因素後便會到位，屯門樓無論點升都好，都很難追及元朗荃灣。屯門樓市最大的缺點，正是物業同質性偏高，難以自成一條換樓階梯，大家只看到人們用較高價買入屯門樓，然則出了貨的人又去了那裏呢？莫非會去住交通更不便的青山公路沿線？

上車換樓(39)：按揭ABC(1)：按揭成數限制 按計劃

不少人提起近年樓市成交量回落，都會說是港府三辣招的影響；即額外印花稅令短線炒家絕跡、買家印花稅令非本地買家減少、雙倍印花稅令換樓量下跌等。較少人為意，其實金管局對按揭成數的限制，對成交量回落的影響，亦「功不可沒」。

在上世紀90年代中期起，本地銀行可以提供的按揭成數上限，一般為樓價7成。一個作價一億元的物業，便可作為抵押品，於銀行取得7,000萬元按揭貸款。但在2009年10月起，金管局開始逐步限制高價物業的按揭成數。由初時「2,000萬元以上物業按揭成數上限為6成」；逐漸收窄，至2011年6月，調整至現時的限制：

另一方面，透過按揭保險，住宅市場買家可為物業取得較高的按揭成數。但同樣地，按保的適用範圍亦已收窄，由2009年以前逾千萬元物業亦可申請9成按保：調整至現時的限制：

簡單來說，現時透過按保，400萬元以下物業最高可借9成按揭，600萬元以下物業可借8成按揭。如果不考慮按保，只有樓價600萬元以下物業，才可借足7成按揭。

按揭成數收緊，效果便是購買600萬元以上物業的買家，需要支付較高首期。除了那些現金不足應付首期支出的買家難以入市之外；即使有足夠現金支付較高首期的買家，其按揭槓桿比率亦下跌。

樓市成交量由過去每月約一萬宗回落至近月4千宗水平，除了印花稅之外，按揭成數的限制亦是不可忽視的原因。

王永偉

按計劃執行董事

上車換樓(50)：首期的作用

首期按金是保障了貸款者及銀行雙方面的利益，令到置業者可以「量力而為」。初次置業者往往因首期不足而煩惱，即使有足夠的月薪供款，也因為首期不足而局限了選擇，或者苦惱於是否使用按揭保險提高按揭成數來減低首期。有些人便埋怨為甚麼規定要有三成首期，這是忽略了首期的作用。

大多數人購置樓宇，均要向銀行做按揭，置業者以部分樓價作為首期，餘款向銀行以物業抵押做按揭。例如七成按揭，就是以三成為首期。一層200萬元的樓宇，就需要60萬首期，按揭140萬。八十年代時九成甚至九成半按揭甚為普遍，「七成按揭」是1994年時遏抑樓價措施的一部分。相信當年負責的官員也想不到，這個措施竟然在幾年之後拯救了數以十萬計的小業主，甚至香港的銀行體系。

任何抵押銀行均不會按到盡，例如汽車分期、股票孖展均不會按十足，按到七成已經很進取。因為銀行或財務機構不能假定重售值（Resell Value）是100%沒有折讓，銀行只想做坐和望贏的生意，比如藍籌股極少跌足七成，跌到一半已經要求補按金（Call Margin），因為斬完倉銀行還要有數圍。例如$80的股票，按金$24，跌到$40已經電話到。何況汽車樓宇這些難於套現的資產？

前幾年樓市暴跌時，「負資產」這個名詞經常被掛在嘴邊，所謂「負資產」，即是抵押品價格減去貸款後仍是負數。例如300萬的樓宇，只要市價跌得低於210萬便是負資產。在九七年之前人們是完全想像不到樓價可以跌30%以上，何況是跌剩30%（中原城市指數1997年6月高點102.51，2003年8月低點31.77）？以目前中原城市指數約70點計，理論上絕大部分人已脫離負資產。實際上很多樓宇跑輸大市，便會出現負資產。

一般金融資產的按揭，只考慮市價與按倉值而不理會供款，只要市價跌到某個程度就Call Margin，不補再跌就斬倉。但過去的樓市大跌中，絕大多數銀行並沒有因為物業負資產而要求即時還款（Call Loan），只要繼續供樓，甚至只要斷供不超過三個月，銀行也不會去收樓製造銀主盤。因為銀行的立場，物業市價是無意義的，銀行的著眼點是每個月有供款，該筆貸款就不會列為壞賬，不然就算樓價有升無跌，不供款也要收回。大家可能覺得銀行是鴕鳥政策，但既然銀行都肯做鴕鳥，負資產小業主為何要自怨自艾？

按金保障了貸款者及銀行雙方的利益，如果首期訂得太少，只要資產價格稍一變動，雙方的風險即時大增，例如按九成，只要價格下跌超過10%，該項貸款已經是資不抵債，銀行固然會抵押值不足，對於貸款者來說放棄資產的誘因大增。過去樓價由高峰下跌七成也沒有衝擊銀行體系，得力於金管局限制樓宇按揭成數，所以後期即使有所放寬，也要做按揭保險，目的也為減低銀行體系的風險。

首期更大的作用，是令到置業者「量力而為」。如果不設首期，或者把首期定得太低，實力不足的人就可能會購入金額過大的物業。即使有足夠的現金流，沒有足夠的首期可能顯示當事人「淨現金流」不足，或者是沒有儲蓄的習慣，或者是初出茅廬，置業行為時機未到。有一個案例令人印象難忘：有主婦被經紀遊說買入馬鞍山某樓盤大單位，後來因為做髮型師的兒子收入不被銀行視為固定收入而不能上會，又因為首期不足，結果被殺訂。

在最高峰時，全港約有106,000宗負資產，涉及1,650億元，之所以不用全數撇賬，只因為物業斷供的情況並不普遍。在香港人的世界觀內，樓價跌完最終會收復失地，甚至反敗為勝，否則又怎會咬緊牙關供下去？申請破產要四年才回復自由身，且終身有破產紀錄伴隨。四年，相當於半個牛熊循環，香港人參考過去的經驗，有得博，有得守，是不容易一走了之的。

作者網誌：http://blog.tokuhon.org

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