BUY in may & GO away：5月是港A股最後及最佳的上車機會

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2447

燃燒生命去上車 by 盧志威

來源: http://www.hunghuk.com/2015/09/23/%e7%87%83%e7%87%92%e7%94%9f%e5%91%bd%e5%8e%bb%e4%b8%8a%e8%bb%8a/

"上車盤"

記者親歷北京站“車耗子”幫忙無票上車 勞務費200元

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-01-02/974940.html

每經網首頁

揭發展商「奪命」按揭推客上車變「上路」

2016-06-02  NM

有見樓價跌勢已成，近來不斷有聲音要求金管局放寬「辣招」。然而，金管局一直不為所動，樓市繼續死寂。 為賣樓去貨，發展商實行「自己按揭自己造」﹗上月開始，多間發展商利用自己旗下財務機構，向買家提供超筍一按優惠。其中嘉里推售屯門「滿名山」，竟然免入息審查、免壓力測試，兼且頭五年免供本金！即是說，「零收入」都可以上車，即時觸動金管局神經。 而最踩界的，是沒有了按揭成數的金剛罩，買家想買幾多就幾多。本來已脆弱的樓市，將更難掌握，慢慢推向樓市懸崖。 為極速散貨，發展商已無所不用其極。今次最進取的竟然不是長實，而是輪到一向較為保守的嘉里集團出手。嘉里位於屯門掃管笏的「滿名山」，賣點是位處貴族學校哈羅隔籬，入場費三、四百萬元，看似非常吸引。不過樓市近年水盡鵝飛，項目一千一百伙，賣了半年，仍即牙膏般未賣完。 兩星期前，嘉里開始推出一個名為「1838」的一按計劃，除了免入息審查及壓力測試外，頭十三個月更不用供息供本，其後兩年亦繼續免供本，只需供一釐息。假設買入一個四百萬元單位，首期便只需八十萬元，其餘三百二十萬元由發展商借出，第二至第三年的供息成本，只是二千幾元！到第四及第五年才增加至萬三元左右，其後買家才要搵銀行做按揭，抬錢贖回單位，簡單講就是變相「貼埋大床」引你上車。 嘉里職員叫記者「做數」 記者致電嘉里「滿名山」售樓部查詢，職員極力游說這個計劃，坦言可讓買家投資搵錢。只要過了政府規定的三年雙倍印花稅期限，待樓價升就可賣出去，她笑說：「第一年唔使供，第二、三年供一釐息咋，幾千蚊之嘛，我諗唔會供唔到嘅。有好多客諗住樓價升就會賣咗佢，或者到時出面有按揭優惠，但期間你租俾人可以賺租。」由於五年後就要還錢給發展商，買家屆時想上車自住，就要找銀行上會。記者訛稱收入不穩，擔心五年後都難以找到銀行肯借錢，職員竟這樣暗示：「我哋俾呢三年時間你，你點都會有一條好嘅數，給你俾銀行去借錢，咁呢個就真係要自己預備了，咁你應該明我講乜嘢啦。」他接着說的更驚人：「你做生意嘅時候，條數可做靚啲，其實銀行睇你三個月至半年的入息，你呢幾個月，你自己做生意嘅時候，你有啲數自己做囉。你自己account（戶口）嗰啲，睇你點樣做法，總之你點都有一個可以搵銀行借到錢嘅做法。」整個計劃，最觸動金管局神經的，是金管局本來已向銀行綁上按揭成數限制，但發展商因不受限，公然視作透明。此計劃並無限同一買家可買幾多個單位，在現場負責推銷的經紀透露：「就算你已揸住五層樓、十層樓，又或今次你一次過想買兩間，你都可以用這個付款辦法。就算你在出面買間一千二百萬嘅，你造五成按揭，你都要拿六百萬出來，點解你唔將呢六百萬斬開，喺呢度買六間呢？所以上星期好多人買兩三間。」計劃推出後，市傳有買家一次過買入六個單位投資，完全違背了監管機構一直要打擊炒家的意圖，為樓市埋下了一個深水炸彈。 買家包括地盤工人 在嘉里力谷之下，「滿名山」兩個星期已沽近六十多伙，當中有九成買家採用此計劃。上週六，記者前往位於MegaBox的滿名山銷售處，上午十時三十分已有不同類別的買家前來排隊，包括年輕情侶、年長人士、一家幾口等。不過，究竟用此類計劃的買家，有幾多實力？記者與其中一個買家陳先生傾談過。做地盤工人的他，月入兩萬多，太太是家庭主婦。一家三口，只有他一個人搵錢。堅持不出鏡的陳生購入一個四百幾萬的一房單位，選用這個免入息審查八成一按計劃，要付的近八十萬首期亦是向家人借來的。他說：「平時都有儲錢，但多數用喺BB度。我看好樓盤升值潛力，就打算買來投資。」當三年後樓價升，陳先生當然笑呵呵，但假如到時沒有買家承接，陳先生又未儲夠錢贖回單位，便要將餘下的按揭找銀行做轉按。分二十五年攤還，他每個月要向銀行供一萬四千多元。收入只有兩萬多的他，完全不符合銀行的壓力測試規定。事實上，做地盤的他收入不穩，要向銀行上會亦屬高難度。而當陳先生要斷供的話，單位將由嘉里旗下負責承造一按的財務機構收回，變成銀主盤在市場拍賣。 長實流水賬當入息 除了嘉里，長實旗下多個樓盤，如元朗的「世宙」、紅磡「VIVA」及「悅目」等新盤，都推出「8成按•無壓力」的一按付款計劃，一按最高貸款額佔樓價五成。表面上，長實要求有入息審查，較嘉里嚴謹，但實質都是數字遊戲。記者前往長實VIVA售樓處查詢，職員教記者做流水賬，公司會接受，「你有沒有流水賬呀？自己入番錢俾自己。」記者稱過去一段日子收入不穩，他指由於樓盤在明年三月才要上會，還有時間做靚條數，「這裡有個好處，是不用即時供，其實條數仲可以做靚一點。現在先付百分之十，跟住的九成，就在出年四月前才繳付。你還有成年時間去做靚條數，變相你之前的數都是不太緊要。一年的流水賬都OKo架喇。」流水賬點樣做？他說：「你最緊要自己入番票俾你自己，唔好入現金，最好入票，叫做出糧俾自己，都是一份工啫，咁有個入息咪搞掂囉！」 世宙撻訂之冠 過去一年，發展商把新樓減價近一至兩成，加上層出不窮的按揭優惠，一手樓市場表面上交投仍然十分活躍。然而，記者翻查過去一年推出的新盤，撻訂的數目亦相當驚人，當中尤以位置偏遠的元朗細價樓「世宙」及紅磡的「環海東岸」最多，分別達二十三及二十個。此類樓入場費只需二、三百萬，但相比豪宅，撻訂比例更多。據區內經紀指，撻訂多是因為有部分準買家未能找銀行上會，反映買家能力參差。現時發展商推出一按優惠，進一步吸納這類買家，他日撻訂，又或單位成為銀主盤的機會大增；紀惠集團行政總裁湯文亮表示，推出這些計劃發展商最着數，因為進可攻、退可守，「第日收番個單位當二手樓重賣，仲唔使守咁多賣一手樓嘅規則，成本唔多！」一手多撻訂，二手樓市亦元氣大傷，跌最甘的太古城呎價年初至今已跌9%。 與用家對賭 湯文亮認為發展商此舉，其實是與用家對賭樓價，「如果樓價上升，咁發展商咪賺少咗，但如果樓價下跌，發展商成功去庫存。對於買家嚟講，如果升，佢賣咗都有賺，但如果樓價跌，佢蝕嘅係百分之二十嘅首期，但都賺咗住。呢個期間，買家可以儲錢，儲到一筆錢，到要贖回嘅時候，都俾到一筆。」而他認為發展商一方面亦是「buy time」，賭金管局在三年內放寬辣招。屆時這批買家就可以找到銀行承造按揭：「三年時間，我唔信金管局都唔放寬辣招！」自這些一按優惠出籠後，金管局總裁陳德霖即時有反應。他表示該局不會監管發展商，但關注銀行對地產商的融資風險，若情況持續，會與銀行跟進，衡量銀行的風險管理是否要做多些功夫。金管局只出口術，未有發出警告，湯文亮認為反應不算太激烈，因為金管局現階段的確未能放寬辣招，陷入進退兩難的局面。「樓價雖然係跌咗，但係按揭保險嘅每日平均宗數，依然係上升緊，即係代表市場仲有一批購買力，如果金管局現階段放寬辣招，引晒購買力出來，樓市來個大反彈，金管局咪俾人鬧囉！」 對賭樓價發展商推新按揭「賭局」 2015年2月樓市炒到癲，金管局收緊銀行可借出去的按揭。總裁陳德霖宣布700萬元以下自住物業，按揭成數降至6成，仲收緊埋壓力測試。 2015年－2016年市民開始轉搵財仔借錢買樓。 2016年5月地產商加入戰團。其中嘉里開賣屯門滿名山，提供的按揭計劃最出位。這個「1838」按揭計劃，不用入息審查，不用壓力測試。而且借出8成一按，年期5年，其間只需要供息，不用供本。假設買入$400萬單位，地產商借足$320萬。第1年不用任何供款，第2至3年的月供，只需供息$2,667，第4至5年也只是供息$13,333。 〈5年後〉假如樓市升：其間租出單位收息，5年後再賣出單位，即時財息兼收。這計劃有九成買家選用。假如樓市跌：由於發展商只借5年，第5年就要搵銀行或財仔，還錢給地產商。如果是零入息上車，供不起樓地產商便會收回，屆時地產商可追差價。而地產商收回後，可以當二手樓賣，不受新樓監管條例限制，自由度更大。 撰文：梁佩均、黃嘉慧攝影：林志謙攝錄：林志謙、關永浩[email protected]

公屋轉居屋助港人「上車」（2017/3/23）林本利

2017-03-23  NM

2016年中期人口統計簡要報告，清楚顯示特區政府的房屋政策徹底失敗。由2006年至2016年，香港人口由686.4萬增加至733.6萬，增加47.2萬人。公屋單位增加7萬多個，但居住在出租公屋的人口竟然原封不動，維持在213萬人的水平，大量人口被迫在居屋及私樓市場尋找棲身的地方，租金及樓價自然大幅上升。 這十年間，全港永久性房屋單位由247.7萬個增加至275.2萬個，增加27.5萬個。沒有人居住的單位數量維持在25-27萬的高水平。大量房屋空置無人居住，但同一時間卻有10多萬人被迫居住在非住宅用房屋（例如工廈和商廈）及臨時房屋內，生活環境極其惡劣。過去十多年，大量資金流入香港，利率長期處於極低水平，加上政府不時寬免差餉和公屋租金，降低房屋的空置成本。出租公屋單位增加，卻未能吸納更多人口。公屋輪候個案逼近30萬，當中一半是單身人士。市民無法承擔私樓的樓價和租金，只好輪候公屋，年輕人失去奮鬥心。過去十年（特別是過去五年），市民誤信政府，以為樓價會因應房屋供應增加而下降，「落車」後無法再「上車」，自置居所的家庭比率由接近53%，跌至48.5%。政府的「辣招」和按揭上限，不單未能壓抑樓價，協助市民「首置」或「上車」，反而令到更多市民「落錯車」，大量房屋由投資者和內地買家（或其代理人）購入。筆者過去多年已不時撰文揭示上述情況，包括大量房屋空置，多建公屋無助解決房屋問題，「辣招」無助市民首置和換樓。去年中期人口報告，再一次引證筆者的觀察完全正確。過去筆者亦不時撰文，建議政府把部分用作興建公屋的土地，改為興建居屋，協助港人「首置」或「上車」。市民必須努力工作，有足夠入息供樓才可申請居屋。不少人為了申請公屋，故意減少工作，以免入息超出上限。 政府不應寬減差餉，反而要調高差餉徵收率。這除了增加炒家的空置成本外，還可以把多收的差餉用作全民退保，削減薪俸稅，或者直接派發給每一個港人。市民只持有一個住宅單位，他們的得益肯定大過多付的差餉。那些擁有多個住宅單位的人，包括地產商，便要計算是否繼續囤積居奇，每年繳納巨額差餉。既然「辣稅」無法遏止內地人入市，政府便要引入「限購令」，限制非港人買樓數目。政府的「辣招」和按揭上限，明顯對地產商出售樓花有利，政策亦幫助炒家透過「公司盤」多賺一筆，或者扮「首置客」，以一張合約購入多個單位炒賣。市民在二手市場購入單位後，便要在半年內出售手上單位才可豁免繳付「辣稅」；若購入樓花則可等待至入伙後才計算半年換樓期。地產商提供二按，令金管局的按揭上限形同虛設。大量內地資金從不同途徑流入樓市，把樓價和地價炒高至完全脫離市民的購買力。特區政府的財金官員必須正視這些問題。最近新加坡政府宣布為樓市「減辣」，並且要求「公司盤」轉手繳付辣稅。新加坡政府成功調控樓市，私樓樓價自2013年至今向下調整一成多，避免出現地產泡沫。相反，特區政府只顧維護囤地和囤樓的人利益，令港人的居住環境變得愈來愈差。新的特首若不正視房屋問題，恐怕市民的怨氣只會愈來愈深。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（www.livingword.edu.hk） 作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

雄安概念迎來第二春 哪些股還有“上車”機會

在一輪暴漲暴跌之後，今日雄安新區概念卷土重來，板塊大漲4%，板塊內冀東水泥等12股強勢漲停。與此相關的環保工程大漲2%，先河環保、聯泰環保兩股漲停。另外，近期龍虎榜數據顯示，此前在雄安概念股中大肆拋售的機構席位近期陸續現身多只個股的買入榜單，機構席位再度進場能否給雄安概念帶來第二春，同樣值得期待。

機構席位再度買入

4月25日，雄安概念出現反彈，龍頭品種冀東裝備股價率先漲停並再度刷新歷史新高，青龍管業、創業環保等多只個股也紛紛收獲漲停，保變電氣、唐山港等前期跌幅較大的品種同樣錄得上漲。在雄安概念的強勢帶動下，指數也暫時止住頹勢，滬深兩市均呈現上漲。

細分來看，在數十只雄安概念股中，不同個股之間近期的走勢分化還是十分明顯的。其中，冀東裝備股價自4月17日以來繼續上漲36.76%，大幅領先於其他雄安概念股，同樣表現強勢的還有先河環保、創業環保、數字政通和青龍管業等。另一方面，保變電氣、唐山港、河鋼股份等個股4月17日以來累計跌幅均已超過20%，在眾多雄安概念股中走勢相對落後。

進一步梳理數據發現，上述表現相對強勢的雄安概念股具有一定共同點，其中最為明顯的就是極高的每日換手率。龍頭品種冀東裝備近5個交易日日均換手率為27.80%，若剔除一季報控股股東冀東發展集團持有的30%流通股，冀東裝備的實際日均換手率達到約40%。此外，先河環保近5日平均換手率為41.45%，青龍管業也達到33.72%。

流通股本作為決定個股換手率的重要因素，在資金態度大幅分化的背景下，小流通股本的公司往往能夠吸引做多資金的關註。從雄安概念股中可以看到，冀東裝備、先河環保、青龍管業、數字政通等近期表現相對強勢的個股流通股本均在2億股至3億股之間。而金隅股份、河鋼股份、唐山港等多只流通市值在20億股以上的公司近期股價表現則明顯落後。

後市如何操作

展望未來，板塊龍頭仍有望重拾升勢，其中，環保板塊被多家券商機構認為，有望成為後市的領頭羊。平安證券表示，仍強烈看好雄安主題的持續發酵，並堅定認為環保板塊將持續領跑雄安概念，建議關註擁有領先技術與雄厚資本的環保白馬公司。

2017-2018年將是PPP大規模落地之年，市場預期大部分環保公司收入、業績將呈現大幅增長。環保行業作為PPP直接收益、項目規模較多的行業之一，年內可持續發酵的主題較多，有望帶動整個板塊呈現超額收益。建議關註：啟迪桑德、中金環境、碧水源、高能環境、清新環境。

華泰證券表示，繼續堅定看好雄安主題。當前雄安主題三大邏輯(自上而下推動力強/投資規模達萬億/後續政策催化密集)並未破壞，市場尚未充分認知雄安新區建設藍圖與相關個股業績彈性，下跌提供再次布局良機。繼續推薦“京巨金工”組合(京漢股份/巨力索具/金隅股份/河北宣工)與“綠色雄安”(先河環保/韓建河山/恒泰艾普)。

興業研究表示，打造水城共融的生態城市是建設雄安新區的七大重點任務之一。白洋澱是華北平原最大的淡水淺湖型濕地，也是大清河流域重要的蓄洪滯洪窪澱，緊鄰北京和天津，地理位置重要且敏感，作為雄安新區的核心水資源環境，是打造生態城市的重要抓手。

白洋澱水生態問題突出，新區建設治水為先。白洋澱缺水嚴重，對生態補水依賴度高，主要補水來源包括安各莊、王快和西大洋三個水庫，以及"引嶽濟澱"從嶽城水庫調水和"引黃入澱"從黃河引水。同時，白洋澱水質問題突出，4個斷面總體水質為IV類，在河北省七大水系中水質最差，我們認為，雄安新區的設立將進一步提高白洋澱流域汙水排放和區域水體水質標準(城鎮汙水排放有望達到北京地標A標準)，水體治理執行和監管力度將將大幅提升。

因此，興業研究認為，雄安新區環保重點投資方向在於流域治理和水務基礎設施建設。結合環保行業訂單模式來看，采用PPP模式概率較高，流域治理經驗豐富的環保PPP龍頭企業將優先受益，如東方園林、棕櫚股份、北控水務和首創股份等。此外，我們也提到新區汙水排放和治理標準都將比較高，因此，治汙技術領先的企業也將受益，如碧水源、南方匯通和萬邦達等。

當然，也有機構人士提醒，雄安新區的建設是一個中長期的過程，中間周期可能會拉得比較長，後續的走勢也會出現一些分化。作為投資者，應該仔細研究和甄別相關的上市公司，看看哪些公司是真正在這個區域有比較好的資源儲備或者項目儲備，或者說能夠從區域的規劃建設和發展當中真正享受到區域振興的紅利。

弱者，請勿上車──避險才是政策的主旋律 脫苦海

1 : GS(14)@2010-08-21 17:24:55

http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=15232
九招十二式明明是規管樓花售賣及增加示範單位透明度，坊間偏要詮釋為「打擊樓市」，然後看到樓價繼續升，就說政策失敗。筆者亦可以預期，如果用「打擊樓市」或「協助上車」作為衡量標準，三招十四式最終亦會令「他們」失望。我們且不去推測政府的動機，而應該看政策的結果，傳媒上無數所謂政策分析的荒腔走板，根本的原因就是將一己的願望套落政府行為內，當這種政府行為無法滿足其主觀願望，就認為是政策失敗。殊不知政府不單只為那些自命中產、八十後或無殼蝸牛服務，而是要平衡各方面的利益。筆者在大學讀社會學時，有一名詞經常出現，偏偏香港的社會運動家從不使用，莫非他們不知道這個名詞嗎？

這個名詞就是「利益團體」，英文是Interest Group，分析社會現象而不去觸及人群不單以階級、年齡或社會經濟狀況(socio-economicstatus)歸類，最根本的分野，就是「利益」。在樓市之內，有樓人仕與無殼蝸牛有矛盾，租客與業主有矛盾，自住與買樓收租的都有矛盾，而這種利益的對立，是要由政策達到平衡。所以分析樓市政策，卻只考慮「中產無殼八十後蝸牛」，必然地偏頗。

就以三招來分析：「打擊摩貨」結果將是冷卻一手長成交期的交易，實力不足而去買樓花，將會有兩個選擇：無法上會，或被沒收10%定金（明眼人看到是針對「天匯」事件），一手樓花無得好炒；「收緊按揭」結果是部份潛在買家淘汰出局，同時減低了金融體系的按揭風險，比如只拿出10萬元又怎樣買200萬樓上車，拿不出樓價四成又怎樣買樓收租？

至於第三招「增加供應」只是虛招一晃：推出細地只是按月賣地的延續；南昌站一早就話要盡快推；甚麼增加住宅土地供應、工貿地改住宅、加快啟德進度之類，只不過是把舊政策再讀一次。筆者也可以再添，比如開放邊境土地、發展東北三鎮（粉嶺北、古洞北、坪輋打鼓嶺）、發展洪水橋及掃管笏、重新啟動荃灣西及將軍澳填海之類，十月時施政報告再拿出來未遲。

「自以為打擊炒家，可能正係打擊用家」也成為批評的理由，筆者倒想問一句：政府何時說過三招十四式的目的是「維護樓市和平」，打倒萬惡的炒家，拯救未能上車的用家？明眼人都知，現時樓市火熱，物業回報率（根據差餉值推算出來）已經在低位。持有物業者親身經歷樓市的起跌風浪，自不像某些「樓市處男／處女」，一口咬定樓價只升不跌，所以其他人有責任幫他們上車。



際此情況之下，泡沫吹得起就要預計會爆，實力不足者硬要貴價上車，最能幫他們避險的方法，就是不准他們上車！報上有個案例是有人想用200萬買入沙田第一城395單位，但由於沒有九五按，只有十萬首期不足上車。大家想一想：連二十萬首期連駛費都拿不出來，在現水平樓價去入市，只需下跌5%以上，就會清袋！

朋友來電詢問，打不了炒家，樓價是否真會因而調整。筆者認為樓市是很捉心理的，風頭火勢炒家與發展商還要去「硬頂風」，必然招致官方更強力的反彈，拿出更嚴厲的招數。數年前國內有些房地產商真的這樣做，結果這班人「幸而」遇到金融海嘯，中央顧存大局才放其一馬。放在香港亦作如是觀。

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2 : 鄉下佬(3667)@2010-09-14 11:31:14

我想問,大陸不是常有水泥鋼材產能過盛報導嗎?
為何地產商常說原材料價格急升呢?
是否中間人/買手問題?

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3 : reference(1610)@2010-09-14 11:38:38

2樓提及

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我想問,大陸不是常有水泥鋼材產能過盛報導嗎?
為何地產商常說原材料價格急升呢?
是否中間人/買手問題?

Most of the property developers used "pre-fabricated modules" nowadays.

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4 : 鄉下佬(3667)@2010-09-14 11:48:01

3樓提及

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2樓提及

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我想問,大陸不是常有水泥鋼材產能過盛報導嗎?
為何地產商常說原材料價格急升呢?
是否中間人/買手問題?

Most of the property developers used "pre-fabricated modules" nowadays.

我英文不好,閣下是否說"預製組件"嗎?
預製組件多是made in china
而且用[預製組件],建樓成本應該更加相宜

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5 : 龍生(798)@2010-09-15 02:09:03

http://viztor0429.mysinablog.com ... le&articleId=273580

這是一篇很有趣的文章, 供我等不學無術之仕也能稍窺工程界的門徑

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6 : 鄉下佬(3667)@2010-09-15 11:46:09

5樓提及

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http://viztor0429.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=273580

這是一篇很有趣的文章, 供我等不學無術之仕也能稍窺工程界的門徑

看完之後大嘆:
樓價最少跌5成,哈哈
(自言自語中)

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7 : passport(1491)@2010-09-15 22:56:10

5樓提及

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http://viztor0429.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=273580

這是一篇很有趣的文章, 供我等不學無術之仕也能稍窺工程界的門徑

參觀預製件工廠
http://viztor0429.mysinablog.com ... le&articleId=506039
預制件建築
http://viztor0429.mysinablog.com ... le&articleId=273580
預製件建築2
http://viztor0429.mysinablog.com ... le&articleId=273668

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8 : 龍生(798)@2010-09-16 01:16:24

係咪好得意呢
但我想問下, 點解樓價會大跌?

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9 : 鄉下佬(3667)@2010-09-18 18:25:57

8樓提及

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係咪好得意呢
但我想問下, 點解樓價會大跌?

新樓開售的價格明顯是地產商"肥水不流別人田"心態
假設某一類單位動輒炒10次才到頂位
經地產商精準計算,由第七/八口價推出市場
再以鋪天蓋地式宣傳,包括專車接大陸同胞揀樓,地產代理營造搶貨景象等等...
一旦經濟逆轉,這類單位最易跌回第二/三口價位...

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10 : 龍生(798)@2010-09-18 21:48:12

明白
類似情況其實有實例
04年雀仔開售
當時己賣到4k 多一尺
後來海嘯回到3k 多
不過現在己升穿4k, 差不多5k 了
這例子某程度上解釋了你的理論

我曾在08年海嘯前感嘆, 新地的定價能力也實在太高了
04-06年買樓的人, 也不能大賺特賺
唯一的解釋, 就是發展商把之後的水位己食盡了

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11 : 龍生(798)@2010-09-18 21:52:59

恒基的亨亨灣也一樣
你看, 04年買的人, 到08年也不過賺30-80%不等
少有大賺一兩倍的

都是因為發展商把水位食得太盡

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12 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 10:42:32

10樓提及

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明白
類似情況其實有實例
04年雀仔開售
當時己賣到4k 多一尺
後來海嘯回到3k 多
不過現在己升穿4k, 差不多5k 了
這例子某程度上解釋了你的理論

我曾在08年海嘯前感嘆, 新地的定價能力也實在太高了
04-06年買樓的人, 也不能大賺特賺
唯一的解釋, 就是發展商把之後的水位己食盡了

這個例子最近的可在"midtown"中找到!!!
活生生的實例,水位已經沒之前那麼多
280萬>>>330萬已經是非常好的成績
正正就是2成水位!!!

而另一地產商跌眼鏡計錯數的正是CK栢慧豪廷
十幾次摸貨仲未係真正用家
(當然除左開價低之外,長成交期都係主因)

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13 : 龍生(798)@2010-09-19 14:07:58

▲利嘉閣劉信文說，西灣河嘉亨灣 1座中層 G室， 675方呎，作價 535萬元，呎價 7926元。賣方 04年以 390.2萬元一手購入，進賬 144.8萬元，賺幅 37.1%。
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 329&art_id=14465431


實扑下自己先
04 年, 同一舊錢買太古城, 今日...點止得咁少呀...

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14 : 鄉下佬(3667)@2010-09-19 14:45:31

04年緊係啦,買乜都賺到笑
仲要係優質盤
如果入錯左浪翠園就真係嘔血!!!

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15 : 龍生(798)@2010-09-19 15:24:03

nonono~~~
我意思係04年這時機買樓, 到今日, 賺37%, 絕對係少
仲要係好少
04年太古, 390萬可以買1000尺啦, 今日可能過千萬了

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16 : 鄉下佬(3667)@2010-09-20 09:49:58

15樓提及

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nonono~~~
我意思係04年這時機買樓, 到今日, 賺37%, 絕對係少
仲要係好少
04年太古, 390萬可以買1000尺啦, 今日可能過千萬了

07年你好大可能放左啦
又或者09年未爆升前放左呢
邊有人知今日會咁先得架

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港樓續升 住在深圳 月供$2,700輕鬆上車

1 : GS(14)@2010-08-30 21:39:36

2010-8-21 iM   

港府回應樓市走勢異常熾熱，上周五（13日）突然再出招。里昂指出，以目前港人家庭收入計，一個上車盤的入場費，等同一般家庭入息近15倍（見下列數式），即不食、不住、不用，買層樓也耗盡全家15年收入。樓價及收入比率之高，已重臨1997年6月的樓市高峰期。

今天香港樓價高企，置業困難，惟港人每聽到北上置業時，大多耍手擰頭，不是抗拒車程路途遙遠，就是對「過關」人擠車擠的印象，產生恐懼。

周二（17日），紅磡灣及何文田亞皆老街兩幅地皮「麵粉價」再各以萬元水平進發，而追溯粉嶺一幅住宅地皮，早前也以每呎4,000多元成交後，現時即使在上水、元朗及屯門等地，找到少於100萬元的上車盤已相當渺茫。有每日穿梭深港兩地的港人認為，擇居深圳也是一條出路。

從事驗樓工作的鍾智剛，早在去年底在深圳皇崗口岸附近，以65萬元（人民幣，下同）買入一個400多平方呎單位自住，阿剛非常享受有樓仍一身輕的感覺，他認為︰「深圳上車負擔輕，無損在港工作時間，往來交通也不是別人想像的惡劣。」

近期周六、日，福田一帶的地產代理行，不時有港人的足迹，詢問行情。本刊亦發現深圳福田區，仍有不少數十萬元的單位。時移世易，內地人愛在港買樓，港人新一代則前往深圳買樓，未嘗不是另類選擇。

說了多年的中港兩地「一小時生活圈」，甚至「半小時生活圈」，早在深港兩地徹底體現。廣深港高速鐵路連接內地的香港段，在今年1月已展開建造工程，早前簽訂的《粵港合作框架協議》條件指出，爭取該段鐵路在2015年通車，有專家認為，隨着兩地交通網絡日益發達，未來北上定居生活的港人，只會愈來愈多。

現時本港樓價及租金節節上升，港人北上置業隨時成趨勢。統計處曾在2007年7月至9月期間進行一項調查，發現居住或長期逗留在內地的港人，高達50萬名，當中男性佔上大多數，深圳則是港人北上買樓的最愛落腳點，調查中32%居住或長期逗留內地的港人，便住在深圳。

4月17日，中央推出「新國十條」以遏抑過熱樓市，限制港人在深圳購買第二個單位，雖令專攻深圳樓的港人投資者，暫時擱置淘金大計，惟有有自住需求的港人，若想在深圳置業，此路仍然可行。

一個炎熱下午，鍾智剛（阿剛）完成整天的驗樓工作，在荃灣地鐵站附近的直通巴士站，購票乘坐直通巴士返回深圳的家，排隊等待上車時，與記者說起擇居深圳的生活點滴。

何時何地一小時返家

由荃灣直達皇崗口岸，連同過關步行至阿剛深圳的家，全程只約40分鐘，阿剛坦言︰「平時返家很方便，車程又快又準時，巴士是24小時開放，除了荃灣外，灣仔、旺角、藍田及觀塘等多個地點，也設置專巴路綫，不論在何地出發，行程約一句鐘，也可隨時返回深圳的家。」

有別於普遍的港人，阿剛沒有對北上置業抱有戒心，主因是他的太太是內地居民，太太並在深圳工作，加上數年前阿剛與太太結婚後，已租住深圳近皇崗口岸的舊樓單位，因此早已習慣內地的生活環境，後來他倆口子發現長期交租並不划算，加上供樓開支比租樓便宜，故此萌生在深圳買樓的念頭。

以落馬洲口岸附近一個500多平方呎的兩房單位，現時租金約2,800元，不過，若以呎價1,600元購入同面積單位，以三成首期還款年期為30年，買樓月供約2,731元，月供比租金支出還低，故在深圳雖按揭息口較高，惟買樓也是比租樓划算。

「香港樓價愈升愈有，就連粉嶺地皮的麵粉價（即地價），每呎亦要4,000多元，長此下去，要買樓定必追價追到氣咳，長痛不如短痛，乾脆想辦法解決實際需要。」阿剛有感在港買樓負擔沉重，與其妄想樓價下跌，不如將置業目標轉移到深圳。

付13萬首期輕鬆上車

去年，他開始計出一條移居深圳的方程式︰「在皇崗附近的皇御苑買一個400多平方呎單位，每呎約1,600元，入場費只是60多萬元，加上該個屋苑也有不少港人居住，保安亦不錯，應該可以放心購入。」

雖然內地買樓，實際按息會比香港買樓足足高出一倍，加上穿梭兩地的車費，小數怕長計，但阿剛在比較上車門檻，權衡輕重後，最終覺得長遠在深圳置業，開支仍比香港少了一大截，故決定落實計劃。

去年底他終以兩成首期約13萬元，買入皇崗口岸皇御苑一個400多平方呎單位。阿剛說，位於福田區的皇崗口岸，附近樓齡達數年的大型屋苑如皇御苑，呎價一般1,600多元起，論港人在深圳擇區，福田區也比較多，因物業靠近關口。

近年深圳樓市沖天飛，自2005年迄今，深圳二手樓價急升接近兩倍，躍升速度僅次於北京，而6月份深圳平均二手樓價，仍未因宏調措施的影響而大幅下跌，在中央重拳出招之下，平均樓價過去多月僅回落約5%，目前每平米約17,377元人民幣，即每呎1,834港元。

樓價未有大幅回落，但阿剛透露，近期周六、日，所居住的屋苑範圍內，不時見到操流利廣東話的港人，向代理查詢市況和預約睇樓，似乎已有港人開始考慮入市。

福口區樓價升幅平穩

以港人在深圳較愛入住的皇御苑為例，中原地產代理林念冰跟記者說，該盤第一期早在2005年至2006年之間落成，當時樓價平均每呎才700多元，現在期數較新的，呎價也約2,000多元平方呎，售價比起5年前升了近兩倍。

不過，2007年至2009年內地樓市火熱，升勢強勁，但期間福田區房子仍屬深圳樓價升幅最溫和的區域之一，沒有被投資者大幅推高，呎價仍在1,600元至2,000元水平。林念冰解釋，該區樓價走勢變得溫和，相信與區內配套較其他新規劃區如南山區遜色有關，但該區則勝在樓價平穩。

投資篇 萬象城身價 媲美九龍站

舉目四方，撇除自用輕鬆上車外，北上買樓投資又如何？近年深圳不少地區具其變天概念，個別屋苑的樓價已與港樓身價並齊，其中與天水圍遙遙相對的深圳「紅樹西岸」，打着與西部通道相距僅6分鐘車程作旗號，樓盤呎價一早被推高，去年該盤的分層單位已賣至每呎4,000多元，而特色單位的呎價，亦已超過太古城 1997年的平均呎價（每呎約8,000港元）。

中央宏調政策下，深圳樓價跌幅仍較輕微，論新盤樓價驚人，除「紅樹西岸」外，由羅湖關口轉乘深圳地鐵，前往大劇院站，甫出地面由華潤置業（01109）發展的「萬象城」大型商場附近的樓盤，叫價同樣令人吃驚。

「幸福里」特戶索價億元

在10年前已進駐深圳的港人龔先生說，近年一批內地人富起來，不少東莞及惠州的有錢人，假日更愛駕車來到深圳「萬象城」這個商場掃名牌貨，他就早已看準「萬象城」附近物業的升值力。

原來商場附近的新樓，比本港九龍站的豪宅還要高。其中商場後方的豪宅「幸福里」，分層單位每呎6,000多元，物業5個面積各達5,705平方呎的頂層複式單位，每伙叫價達1億元。

記者現場所見，分為一、二期「萬象城」，商場內國際品牌名店林立，格局上與中環的國金商場（ifc）有點相似，而商場內市民的消費力也甚高，如內裏的嘉禾電影院，繁忙時間，一張戲票高達90元。

年少時在港居住的龔先生，中學畢業後便從事銷售卡片生意，需經常前往深圳印刷廠交定單，日漸留意到深圳樓市的發展潛力。

龔先生說，「萬象城」位於羅湖的傳統核心商業區，深圳證券交易所就在附近，而該處的深圳信興廣場地王大廈，也曾是亞洲區最高物業，為區內確立了地標及商業地位，該區住宅自然有價有市。

商業區「金領」撑起租金

他在2002年開始轉投內地樓市，並在該區買下「都市名園」的單位收租，2004年至2007年間，先後在區內買賣物業套利。他認為樓齡約10年的「都市名園」，過去多月樓價未有因宏調影響大幅下跌，現在收租回報仍然可觀。他說︰「目前該盤呎價約達2,000多港元，若買入單位收租，平均回報也達5厘，而且不愁沒有好租客。」

龔先生表示，雖說現時內地不少低收入勞工，平均月薪仍在1,000元至2,000元的水平，惟在這個羅湖傳統商業區上班的白領，不乏月薪達6,000元至1萬元的新一代，被稱為「金領」的管理層，薪金更隨時高達3萬元人民幣，故租金及樓價具相當支持。

早前，羅湖區政府在其官方網站發布通告指，將耗資億元在位於「萬象城」後方的24個老小區進行「穿衣戴帽」，即優化區內環境和加強配套，改造範圍東起和平路、西至布吉河，南起春風高架、北至深南東路，涉及樓宇合共101棟。

本港舊樓收購有價，同樣地深圳近年也興起了舊城改造計劃，去年深圳政府推出的《深圳市城市更新辦法》，更表明區內重新規劃目標，區內樓齡逾20年的舊樓，隨時可成發展商的收購對象。

據悉，深圳目前被發展商選中舊樓，包括羅湖的布心花園，發展商多向業主開出重建物業後，給予1：1.2的回遷補償方案，即居住100平方米單位的業主，在物業重建後，可獲配置120平方米的單位，以及獲得等同市值的3年租金津貼。

那買深圳舊樓投資前景如何？龔先生認為，購置有關單位的收成期較長綫，而且涉及不少風險，他指︰「一旦收購時間花上5至10年，那投放在舊樓的資金便被鎖住。」故他不建議港人向深圳舊樓埋手。

深港居住文化存差異

隨着社會日趨富裕，經濟和居住環境改善，內地愈來愈多人愛飼養寵物，阿剛入住的深圳皇御苑，屋苑設有寬敞園林草地。

對於遷居深圳大讚入市輕鬆的阿剛直言，屋苑內有商場及餐廳，日常生活與香港分別不大，唯一美中不足處，在於屋苑內部分草叢位置，有時會傳出陣陣狗尿味，衞生環境尚待改善。

記者則發現，皇御苑的外形及格局上，大致與本港的大型屋苑相近，只是各屋苑大堂，日間時天花板上的水晶燈多是關掉，與本港大型屋苑的大堂，24小時燈火通明的情形有所不同。

乘坐皇崗巴士時，內地及港人乘客大多能守秩序，排隊上車。只是，記者在皇御苑現場所見，屋苑外的馬路，車來車往，行人過路的配套稍欠完備，穿梭於馬路中，需格外留神。

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北上買樓注意風險

最近本港元老級地產分析員林奮強向傳媒嚴肅忠告：「切勿炒內地樓！」究竟投資在內地買樓投資，風險有多高？

風險一：收租風險高

里昂證券地產研究部主管王艷向本刊指，從投資角度看，內地買樓收租保障少，一旦遇上租霸，隨時申訴無門，她不鼓勵港人貿然在內地買樓收租。加上她認為現階段投資內房股，較北上買樓更勝一籌。買樓不如買內房股好。

風險二：政策市難捉

她又指，內地樓市是十足的政策市，中央政策常變，買樓投資的利潤，隨時大失預算，譬如說中央突然收取物業增值稅等，買賣樓宇的價值便大打折扣，加上投資物業向來是微型市場，最佳策略還是在自己熟悉的地方落注，勝算較高。

風險三：樓市有虛火

去年中央大開信貸之門，大批資金流入樓市，樓價上升。投資者「騎樓」，即一人獨佔多間物業的現象相當普遍，市場亦擔心資產泡沫愈趨嚴重，一旦泡沫爆破，威力也將甚為驚人。林奮強早前指內地現存6,700萬個空置單位，數量仍高企，足夠2億人居住，私樓市場並沒有任何樓荒，反映去年急升的內地樓市仍存不少虛火。

風險四：樓價憂再跌

今年4月，中銀監要求各大中型銀行按季度開展房地產貸款壓力測試，測試結果是就樓價跌30%至40%，測試銀行可承受的風險，惟在7月份，市傳中銀監要求各大中型銀行要按季度開展的房地產貸款壓力測試，假設樓價暴跌六成對資產質素的影響，按照上一次壓力測試只假設樓價跌三成，市場解讀為中央釋出堅決遏樓價的訊號，反映內地樓價有機會再度受壓。

風險五： 確認房產證

內地物業樓契分類繁多，港人北上買樓也要留意單位的合法擁有權。原因是內地物業的業權，個別單位擁有其獨立房產證，部分則是整幢物業才擁有一張房產證，一旦買入沒有房產證的單位，將來物業要轉手或萬一要拆，如政府收地重建等，手持單位的業權便得不得確認，故入市前買家要弄清。

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國策解讀

潘石屹：內地房產還看3政策

香港樓價愈來愈貴，買不起市區樓的，惟有住到新界去，有些人更索性搬上大陸、住到深圳去。港人殺進內地樓市，投資前景到底如何？SOHO中國（00410）董事長潘石屹指出，買樓投資要選已發展的大城市，而未來數年內地的樓市走 勢，則主要取決於以下3個政策：

1. 銀行信貸

銀行對發展商會否實施寬鬆的貨幣政策，是最重要的一環。「像2009年，只要發展商貸款，銀行就貸，到了期的貸款都不急於還，全都延期了，那怕是成交量再往下降，他（發展商）也可以不降價，因為他有錢呀，只有在現金流快出問題時，才要回籠資金、才要降價。」因此，銀行一旦收緊信貸，對樓價影響最立竿見影。

2. 土地供應

以往中央政府一向限制各地土地供應，但今年的樓市宏調政策，卻放寬土地供應量，為樓市降溫。潘石屹說，一塊地需要兩年時間去建出房子來，那意味着兩年後，市場上的房屋供應量會大幅增加，「形成了供應量，才能把價格平復下來。」

3. 地方政策

為了向社會上較弱勢的一群人提供住屋緩助，中央亦鼓勵地方增加建設保障性住房、經濟實用房和廉租屋等，「如果各地方政府都能按照計劃完成，對整個房價的影響，尤其是中低檔房價的影響，是非常大的。」

無論香港或內地年輕人，均面對買不起本地樓的問題，在潘石屹眼中，這是所有國際性大都市的共有問題，也屬正常現象，他笑說︰「國際性大都市就是全世界的錢嘛。」言下之意，樓價被外來投資者推高不足為奇。不過，若真要在內地置業，還是要挑大城市，像是北京、上海，都是不錯的選擇，因為大城市人口多、土地供應有限，盡管目前樓價比較高，但未來的房屋供應量不會多到哪裏去，「如果選錯了，跑到別的城市去，像是長沙、瀋陽、西安，沒開發的土地都是一望無際的，每個開發項目都是一百萬平方米。」供應量特別大，樓價也就高不到哪裏去。

八達通將深港兩地通

現時本港約有2,000萬張八達通在市面流通，隨着港人北上消費愈見普遍，數年前本港八達通及深圳通兩家公司，已成立工作小組，研究兩卡互通。早前港鐵方面表示，深港兩地「一卡兩地通」計劃，最快可在今年底推出，若計劃正式實施，在內地居住與消費也就更方便了。

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港人深圳買樓Step by Step

Step 1

買賣雙方對樓價及交易等達成共識

Step 2

雙方簽署買賣合約、地產代理協助買方申請公證，證明港人身份等

Step 3

如賣方列明標價實收，所有涉及交易的手續費，包括買賣雙方合共約3%的佣金，將全由買方支付，這方面買賣雙方仍可進行商討

Step 4

在深圳市規劃國土委5月推出一深圳調控樓市實施細則，規定銀行暫時對不能提供1年以上「本市納稅證明」或「社會保險繳納證明」的非深圳居民，暫停發放樓按貸款。不過未合資格在內地借貸的用家，也可從香港滙人民幣到內地上車。

Step 5

滙款至內地，買家要在本港及內地同時擁有存款戶口，兩個戶口必須同名。內地限制港人每日最多只可滙8萬元人民幣，銀行每次收取130元人民幣手續費。

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2 : 龍生(798)@2010-08-31 14:44:34

其實都咪話唔煩....
但我對深圳龍頭, 萬象城旁的幸褔里有點興趣
當然, 而家無錢, HAHA
但有冇師兄去過? 可否給點意見?

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3 : passport(1491)@2010-09-03 20:26:33

皇御苑

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4 : 龍生(798)@2010-09-03 23:50:36

空飛花園....

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遲到趕校巴 11歲童輪下亡 疑欲改尾站上車 痛失獨子家人悲傷

1 : GS(14)@2010-09-21 22:28:39

HT

http://www.hket.com/eti/search/a ... b-527611&category=m





一名就讀私立名校保良局蔡繼有學校的11歲學生，昨晨疑錯過校巴，欲趕往同區尾站上車，情急下衝過青敬路馬路時，被一輛國際學校的保母車撞倒，捲入車底拖行25米後，頭部被壓車輪下不治。痛失獨子，家人傷心欲絕。

警方以涉嫌危險駕駛導致他人死亡，將女司機拘捕。

保母車女司機 涉危駕被捕

慘成輪下亡魂的男童黃賀鍶（11歲），被送入瑪嘉烈醫院時頭部重創，於上午7時41分證實死亡。家人及親友獲悉噩耗後，傷心欲絕。

新界南總區交通部特別調查隊第一隊主管陳鴻耀表示，男童被捲入車底後，保母車疑勾住其書包連人拖行25米，停下時頭部更被壓在前輪昏迷不醒。

陳鴻耀指，保母車煞車時，前面一段路面未見胎痕，懷疑31歲姓蘇女司機未有即時煞車，故將其扣查，事後獲准以5,000元保釋，11月中返警署報到。

青衣往深水埗 疑首次遲到

黃童在深水埗郝德傑道6號的保良局蔡繼有學校就讀第6班（該校學制的中一），上學時間在上午8時至下午3時20分；每天早上7時，黃童便會在其住所青衣藍澄灣乘校巴返學，從沒遲到。

昨晨疑是他首次遲到，為趕上校巴，即乘搭小巴至青敬路宏福花園以趕及在校巴的尾站登車，而未有在屋苑門口等候校巴折返；至上午7時15分左右，他抵達青敬路近青衣市政大廈對開由左往右橫過馬路，當其越過中間安全島後，一輛24座接載美國國際學校學生的保母車往青衣鄉事會路駛至。

男童被撞到後捲入車底被拖行，女司機將車停下，發現男童在車底立即報警，其後消防將男童救出送院，途中救護員不斷為他進行心外壓，惟抵醫院後最終不治。

現場留下男童的書包和一雙皮鞋，保母車的右車頭燈撞毀。

男生目擊 事發時行車綠燈

據肇事的國際學校保母車上一名男學生向警方表示，事發時行車為綠燈，司機得悉撞及路人已馬上煞車。警方呼籲目睹意外人士致電3661 1348提供資料。

保良局蔡繼有學校校長劉筱玲表示，學童自第1班在該校就讀，至今為第6班，每日均準時上學。

而校巴昨晨7時，到達其所住屋苑卻未見他，曾等候一會再往接其他學生，但折返後仍不見黃童。

公共巴士同業聯會主席楊偉雄稱，校巴司機必會將聯絡電話交予家長，若學生遲到，家長可致電司機，情商略為等候，但他亦坦言，由於校巴要到多個地點接載學生，時間緊迫，沒可能長時間等候個別學生。
撰文:曾秋文

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2 : 龍生(798)@2010-09-21 23:49:30

哎, 呢單真係聽到都好心酸,
你望下個路面設計, 真係陰人的, 我都有可能被撞!
應該一早要改!

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