我的10年炒樓經驗 取之有道
http://cpleung826.blogspot.hk/2014/03/10.html近日止凡看畢一本有趣的書，書名是「我的10年炒樓經驗」，作者韓安迪，是香港討論區人氣post的分享者。作者分享了他10年來的炒樓經驗，由8萬炒到500萬的經過，內容十分有趣充實，值得「香港人看」。說「香港人看」是因為書中故事都是香港人的故事，亦用了廣東話語寫出來，當中亦有不少搞笑粗話，其他地區人士多不能看懂。
這本書好像揭示了一個另類的投資世界，作者是一個積極的物業炒家，由於沒有穩定收入，以及買賣一些舊唐樓、分契樓、僭健樓之類，所以大多數都沒有做按揭，大部份買賣都是full pay。故事就由2002年用8萬元買入一間深水埗的分契樓開始（一間600呎分間成三間獨立房，就像劏房一樣，再找律師分了契約，獨立進行買賣），一直一買一賣、一賣一買，慢慢炒到10年後的500萬身家，過程十分有趣。
炒樓過程為何會有趣呢？有趣在作者好像沒有好好計劃，見步行步，其中亦有不少突發事件發生，好像簽了臨約才發現資金不足，賣出物業時在交易前又被買家以有僭健為由「踢契」，放租時又遇到麻煩租霸，買過被「黑社會」追數的物業，又買過錦田一些了無人煙的村屋，也買過沒有入屋路權的村屋，亦買過沒有滿意紙的村屋。這些一切對我來說都非常新鮮有趣，現在讀者可以當成故事看看，但能夠想像到作者當時的煩惱及想盡辦法解決問題的努力如何。
透過書中交代的故事，讀者可以吸收到不少財務知識，尤其是樓宇買賣方面的知識。包括原來香港有分契樓，而分契樓又不能做按揭。又有一些節省佣金的招數，先租一些「邊租邊買」的單位，成為租客後能直接聯絡業主，之後再直接提出買入單位，經紀只能收到租樓的佣金。對於談判技巧的分享，先瞭解租霸或撻訂者的利害關係，再與之談判。向人借錢的方法，要想辦法保障人家，例如向老人家借錢買樓時，大可落老人家的名字，把租客的租金直接過數還錢，自然事半功倍。實在有不少有趣財務知識，不能盡錄。
當中最令我深刻的是作者向一位高人學習，其中一個原因是作者正以為自己的節省佣金方法很強之時，炒樓戰績亦很彪炳之際，竟然被地產經紀說服以一個他認為低得不合理的格價賣出他的單位。地產經紀運用了高超的談判技巧不在話下，最令他奇怪的是為何地產經紀會這麼落力地幫買家呢？原來這位高人買家所用的方法正正與他相反，高人一向厚待經紀，不殺傭不單止，還不時加傭，經紀把樓價壓下多少，經紀佣金自然相對增多，這比作者之前學懂的節省佣金大法賺得更厲害。
記得有身邊朋友也曾經對壓佣金的方法十分瞭解，例如他分享過，在沙士時期，無人買樓，反而很多人想賣樓套現，朋友就話這些時期買樓的人絕對可以殺傭，到樓市大升，盤源很缺，成交少之又少，殺傭的權利就到了願意賣樓的業主身上。這是捉心理，經紀最想促成成交，而知道了自己正在有利的一方，可以增加談判本錢，賺盡。當時我亦對此類思維有所保留，認為一次半次由自可，如果想要吃物業投資這行飯的話，一定不要刻薄經紀，要跟經紀成為好友，不減佣金還不止，更要加佣金令他們盡力為你行動，這亦是財叔分享過的，記得林奮強所講過的亦是類似的東西。殺傭還是加傭，這是小聰明與大智慧的分別。
書中的故事是有趣，不過就好像看韋小寶的故事一樣，其實有欠整盤理財計劃，本來作者有很多次都已經被沒頂的，只可算是福大命大，令故事驚險刺激。例如沒錢成交，身邊又會有朋友相助，有時又會有位多年不見的親哥哥出來夾錢，看似賣不出去的物業又會被人看中買入來作其他用途。整體來說絕對是一本好書，至於哪部份應該學習呢？讀者看過後自行判斷吧。這本書都設立了facebook page，大家不訪去看看吧。https://www.facebook.com/anders919
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