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香港經濟:暴風雨前的寧靜

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經濟學人刊文指出,香港房地產業購買活動已經回到千禧年初的蕭條水平,然而香港房價依然堅挺。不過該形勢必然無法持續下去,房價早晚會隨著銷售的下滑而崩跌。

2008年底至2012年底這4年間,香港房價翻了逾一倍。當局已採取諸多旨在冷卻房產市場的措施,包括2012年末和2013年初的上調印花稅,及收緊按揭貸款/價值比率的限制。不過香港差餉物業估價署(RVD)的數據顯示,今年9月香港房價較去年年底依然上漲7.8%。

房價垂死掙扎

香港房產市場並沒有那麼健康,土地註冊處的數據顯示,今年10月香港僅出售3426套住宅單元,同比降60.7%,環比降7.1%。截止10月的三個月內,所有種類建築單元銷售數量為2001年3月以來最低。過去20年來,香港房產銷售活動下滑通常都只是暫時性的,但目前這輪跌勢所持續的時間頗為罕見,且幾乎沒有短期內結束的跡象。

房價的堅挺部分反映了處於高水平的流動性,這與中國信貸快速增長和美國超寬鬆貨幣政策緊密相連。但鑑於需求正在下滑,流動性似乎也不再成為本土房價的主要推動力。

房主和開放商不買賬

反而,近期房間堅挺趨勢背後的關鍵因素在於房主和開放商不買賬,他們不願在如此疲軟的市場中出售房屋,這也導致了近期新房供應相對緊張。類似的,賣方為了辨清市場方向,拒絕降價。價格堅挺的租賃市場發展也給予賣方支持。不過更為實質性的調整已開始給賣家施壓。雖然今年9月,個人住房租金同比上漲5.6%,但較2月份同比增長14.2%這個數字相比,依然顯示出明顯放緩跡象。

開發商已經通過提供刺激,包括退回部分印花稅來抵消政府政策的影響。但這可能導致高價房產和那些不計入房價指數房屋的整體交易價格顯著下降,並嚇壞潛在的買房者。而這出苦肉計也代價不菲。其他買家都嘗試在按揭利率顯著走高前購置房產。

升息成了房價暴跌的推手

長期來看,當前房價水平不太可能維持下去。我們預計,2015-16年,香港利率水平將隨美國一起走高。更高的借貸成本將增加開發商清理庫存的壓力。緊縮的陰云可能在2015年前就會到來,因美國可能逐步縮減QE,這將推升市場利率,即使是在政策依然穩定的情況下。同樣也很難判斷業主們的信心能固守多久。而房價猛烈的跌勢可能在2014年開始……

無論何時到來,房價的跌幅都可能是實質性的。儘管不太可能同1997年10月至2003年7月重挫66.2%相比,但一些種類的房產跌幅可能高達30-40%。香港當局或撤回近期施加的,旨在遏制房價的措施,但我們真的不相信,類似的舉措能成功阻止房價下跌。

香港有能力安然度過危機

儘管房價大幅下跌將對經濟產生負面影響,不過其給金融板塊構成的風險並不如其他發達國家房價暴跌構成的風險那麼大。香港目前的房貸/房屋價值比率在56%左右,屬於相對較低水平,負資產(negative equity)狀況基本不存在。對經歷過1997-2003年這般大風大浪的香港來說,處理房價下跌問題應該不難。

房價驟降給經濟造成的最大影響很可能起源於由房價下跌導致的負面財富效應,以及伴隨低迷房地產業的失業狀況。如果本土需求的影響比我們預期強勁,那麼香港政府的財政狀況足以提供額外刺激。他們更可能通過補充收入,而非公共投資。

香港房地產業的問題將給許多個人構成經濟困境,但市場對未來的波動性似乎已做好充分準備。烏云背後總會伴隨一線希望:長遠來看,房租水平的下降有助於提振城市投資。

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