在被調控政策壓抑了兩年多之後，年底，北京樓市出現恐慌性購房潮。一再被麻醉的中國樓市，究竟怎樣才能擺脫「道高一尺，魔高一丈」的惡性循環？
在北京東五環十幾公里外的北馬莊，幾座黃色巨型塔吊正在飛快旋轉，一座城邦正在溫榆河畔徐徐展開。
雖然這個名叫金地格林格林的樓盤鄰近火化場和高壓電線群，且均價超過1.5萬元/平方米，但過去一個月，有三千多人交錢排隊辦卡，等著搶購四百多套中小戶型住宅。格林格林項目的一位銷售人員表示，托各種關係前來買房的人達到上百人。
更讓消費者感到恐慌的是，2012年12月之後，北京部分區域二手房坐地起價了。王瑜從2012年年初開始看房，為了等廣渠門的一個新盤，眼睜睜看著附近的二手房飛漲。到最後，新盤沒搖到號，她不得已去買富力城的二手房，價格卻已從年初的每平方米4.1萬元漲到了4.5萬元。
12月初，她簽完約沒幾天，中介就告訴她，她的房子市值已經升了二十來萬，「要是沒等新盤，我還能省個四十來萬。」王瑜還是很懊惱。
國家統計局12月18日公佈的數據顯示，11月份北京、上海、深圳、廣州等主要城市的新建商品住宅價格較10月份均上漲，北京漲幅最大，環比上漲0.8%，而此前連續三個月基本持平。
北京市房地產協會秘書長陳志向南方週末記者透露，受益於下半年樓市的「翹尾」行情，2012年北京新房市場是調控近3年來成交量最高的一年，預計將達到9.1萬套。他稱「恐慌性購房」只屬於熱點區域熱點項目，並不代表樓市整體，北京市場基本處於動態平衡之中。
但市場真的處於平衡之中嗎？中國政府通過限購等「管治」手段抑制房價過度上漲，讓北京房地產市場價格很長一段時間內走軟，但這並不是真實供求關係的反映，經過近三年的調控，一股強大的購買力正在蓄勢待發。
中國房產研究會副會長顧云昌稱，2012年全年北京市住宅用地成交總量僅為648萬平米，創近6年來新低，在庫存不斷消化而供應難以跟上的情況下，2013年樓市仍有很大的上漲動力。
北京樓市大逆轉
明年開春即將結婚的婚房需求，以及年底的改善置業需求，推動了北京住宅成交量的年底爆發。
一直到2012年8月，邵純還被她老公埋怨眼光不准，買兩套房子都被套了。
作為大型房地產公司白領，經歷了2008年房價大跌，2009年飛漲之後，25歲的她迫切要買房的不是自住需求，而是「心理剛需」。他們曾經眼睜睜看著一套房子的標價，以每週10萬的速度上漲，從140萬漲到170萬，再到200萬——等他們下定決心買的時候，帶著定金去，結果房東又不露臉，說不賣了。
此時，非要有套房不可的心理，比真正的自住更焦灼難熬。2011年年初，她幾乎只看了一眼中弘北京像素，就給老公打電話說，「這房子我要了。」他們花了80萬買了北京像素的一個四十多平方米的複式公寓；到2012年年初，她又舉債買下了龍湖時代天街的一套房子。
焦灼的邵純不知道自己正在經歷北京樓市的又一輪大起落。當他們傾盡所有買下兩套遠郊小房子之時，正值北京樓市籠罩在2011下半年樓市量價齊跌的陰霾中。此時有關房價將要下行調整，甚至房地產市場或將崩盤的悲觀預測，主導著輿論風向。世界銀行在當時還發出警告稱，「房地產市場回調」是中國面臨的最大風險之一。
邵純彼時兩套房子市值很快就開始下跌，尤其是陷入資金鏈緊張的北京像素，開發商中弘地產甚至在2012年年初以五折賣樓，老公開始嘀咕他這個從事房地產業的老婆的眼光了。
短暫的蕭條後，積蓄已久的剛性購房需求開始率先回暖，在開發商促銷及首次置業的剛需購房需求支撐下，北京樓市在春節後交易量開始穩步回暖。5、6月份樓市調控將要放鬆、房價將要上漲的傳言，又進一步推動了交易量連續三個月上漲，並在7月份達到全年的峰值——商品房成交達2.5萬套，二手房住宅簽約1.7萬套，均創2010年調控以來的最高。
華遠地產董事長任志強在彼時預言，如果現有調控房地產政策不變，2013年3月，中國房地產必將暴漲。他指出限購令限制了新增土地供應，導致了北京2012年出現歷史上第三次土地負增長，舊土地供應庫存2013年3月終止，自從1998年房改後，每次土地供應負增長之後房價都會暴漲。
為了防止樓市的失控，中國政府派樓市督察組到各地督查樓市調控執行情況；另一方面，住建部、國家發改委、中國銀監會、人民銀行等中央多部委相繼發佈聲明否定房地產調控放鬆的言論，並多次重申將從嚴樓市調控。受此影響，以及上半年剛需嚴重透支的影響，北京樓市成交量從2012年8月份開始連續三個月回落。
經過一個生意平淡的「金九銀十」後，北京樓市交易量的下滑並未至年底，買家們開始在年末重返樓市了。金地格林格林原計劃只在2012年11月份推200套房源認籌，但意向客戶在幾天內就接近2000人，後來他們不得不又加推200套房源。
進入2012年12月，北京多個區域開始出現「恐慌性購房」。明年開春即將結婚的婚房需求，以及年底的改善置業需求，推動了北京住宅成交量的年底爆發。北京市房協統計，11月北京新建商品住宅成交均價為2.18萬元/平方米，環比10月份上漲5.2%。在離2013年3月份仍有一季時間的現在，北京、廣州等一線城市似乎真有了房價「暴漲」的苗頭。甚至媒體報導，一套位於北京二環鐵路邊上的房子，一夜之前從230萬飛漲到300萬。
有一天臨睡，邵純夫妻倆算了一筆賬，發現自己一年來買的兩套房子比原來漲了超過60%，「頓時揚眉吐氣了」。直到2012年8月份，他們還在為此爭吵。3個月裡，隨著北京樓市的起伏，他們的人生也隨之起伏，但終於在這一賭局中勝出了。
股市資金流入
12月有相當部分的股市資金流入北京樓市，股市四季度有高達四千億元的解禁，數千億資金流向樓市，也成為攪動北京樓市的重要因素。
儘管2012年還有十餘天才過去，但從目前數據看，2012年全年北京新房市場創造近3年成交量新高已無疑問——預計全年成交量將達到9.1萬套，同比上漲55%。
財政部網站公佈的數據也顯示，2012年11月份房地產營業稅同比增加123億元，增長超過58.7%。營業稅如此的大幅上升，再一次有力印證了12月樓市的「翹尾」回暖。而這一翹尾正驅動著更多的資金湧入樓市。
刺激購房者心理和整個樓市預期的還有近期土地市場的「瘋狂」。整個11月，多個城市「地王」頻出。11月27日，北京、上海土地市場同日出現「地王」，樓麵價均超過3萬元/平方米；11月28日，深圳新的總價「地王」誕生。2012年銷售額破千億的保利地產一位高管向南方週末記者稱，保利有意識在10月份後大筆拿地，「馬上就沒房可賣了，但地價開始抬頭了」。
巨大而突然的成交量背後，是哪些消費者在支撐？偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說，市場壓抑了兩年多的剛性需求啟動很關鍵，過去兩年沒有釋放的購買力太大了。但2012年10月之後，購房人群出現了變化。
「之前首次置業的人佔整體市場的七成，改善性置業的人不到三成，但10月份之後首次置業人數明顯下降，有些項目兩個主要購房人群所佔的比例出現反轉。」胡景暉說。
也就是說，過去幾年一直迴避中國房地產市場的投資者如今捲土重來。從我愛我家接觸的客戶統計，12月有相當部分的股市資金流入北京樓市，股市四季度有高達四千億元的解禁，數千億資金流向樓市，也成為攪動北京樓市的重要因素，「尤其是全款購房比例上漲至四成左右，別墅成交量環比上月上漲近九成。」胡景暉說。
11月份以來，中國各地的房地產市場均出現起色。根據國家統計局發佈數據顯示，11月份全國70個大中城市新建商品住宅中，價格環比上漲的城市超過了75%，達53個，為2012年以來最多，廣州、上海等其他一線城市全線上漲，且漲幅遠遠超過二線城市。
據媒體報導，廣州珊瑚天峰項目週五通宵熱賣，該項目開盤即漲5000元/平方米；廣州南沙碧桂園天璽灣則是週六三千多人排隊爭購；而週日才開盤的珠江新城尚東君御在週六晚已出現排隊長龍。
但並不是所有房地產項目都出現轉機。這一輪成交量回暖過程中，許多樓盤銷售不久就被一搶而空，但同樣也有許多樓盤銷售慘淡，11月份北京新增15個新盤，就有包括璞瑅、東亞·印象台湖、北京城建·琨廷等4新盤零成交——開盤優惠仍舊是硬道理。
被打麻藥的樓市
12月14日才剛剛結束的中央經濟工作會議上傳遞出來的信號非常之少，對於房地產，僅僅一句「繼續堅持房地產市場調控政策不動搖」。
從2003年開始，中國樓市開始進入一個死循環，往往年末中央經濟工作會議到次年兩會，以收緊銀根和地根為核心的調控達到頂峰，之後進入政策效果觀察期，然後供不應求的市場迅速報復性反彈。然而，12月14日才剛剛結束的中央經濟工作會議上傳遞出來的信號非常之少，對於房地產，僅僅一句「繼續堅持房地產市場調控政策不動搖」。
在「恐慌性購房」消息刺激下，12月18日，國土部召開關於「採取切實措施，穩定房地產用地供應，抑制異常地價」的新聞通氣會，出台多項措施抑制高地價。12月17日晚，北京市住建委聯合人力資源局，進一步明確繳納社保認定購房資格標準，規定補繳社保在購房資格審核中不予認可。
北京市住建委同時稱，目前北京市還有九千餘套商品住房正在預售審批之中，有望年底前形成實際供應。此外，北京市開工未預售商品住房項目還有1200萬平方米，其中很多項目預計2013年上半年可以形成實際供應。再加上現在全市在售商品住房庫存還有超過5.4萬套，存量住房市場供應潛力巨大，可有效滿足需求。
但北京如今所供土地以遠郊區域為主，配建保障房的住宅用地必將進一步加大，五環內優質地塊供應仍顯匱乏。
中國房產研究會副會長顧云昌稱，北京房價上漲趨勢加劇，土地供應計劃未完成將為2013年樓市調控帶來較大壓力，中國政府調控的主要目標是北京、上海等一線城市，中央對於這些城市樓市反彈的容忍度依然不變，如果房價上漲過快，2013年仍存在調控收緊的可能。
但樓市調控仍舊類似於打麻藥，人為扭曲了商品房市場的供需關係，保利地產高管即訴苦，目前政府在房價管制上較前幾個月更為嚴格了，「在北京的高端項目，最頭疼的是怎麼才能拿到預售證」。
原中國房地產開發集團總裁孟曉蘇也稱，「通過限購，糊塗父親已把兒子打出毒癮，不打麻藥他就會跳會鬧。但父親種大麻幫兒子戒毒絕不是正確的。待中國住房雙軌制正常運行時，人們會把這段有趣的限購故事當做一樁笑料」。
（應被訪者要求，王瑜、邵純為化名）