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漁村孩子,打敗十二連霸銷售女王

2012-9-10  TCW




民國一百年,你身處的產業,會比這一行更艱困嗎?

這一年,奢侈稅等接連的政策性打房,全台房屋買賣移轉件數創下SARS(嚴重急性呼吸道症候群)以來八年新低,房仲業成為內需「慘」業,全台從北到南,超過百家房仲店頭關店大吉,但卻有一位房仲業務員,同事形容他,「走在路上都會被業績K到!」

他是信義房屋松江南京店的汪智凱,去年業績逆勢成長四○%,全年度佣收比連霸十二年該品牌業績冠軍的業界銷售女王陳明玉,多出一百萬元,收入是做菜鳥業務員時的近二十倍,光繳所得稅兩百多萬元,就比許多台積電工程師的年薪還高。

和學姊陳明玉一樣屬馬,但汪智凱卻是小她一輪的六年級後段班生;銷售女王是政大名校放下身段賣房子,他則是曾應徵另一房仲品牌吃過閉門羹的專科生,今年入行剛滿十年。

這個來自瑞芳海濱漁村,媽媽在菜市場擺攤賣玉,石頭養大的孩子,當初進房仲業,想的是改變月薪一萬八、每天得花四小時基隆、台北通勤,在旅行社當跑腿小弟的窮忙人生。

但,有決心接受挑戰,不等於能夠通過考驗。

瓶頸:做事老先入為主屋主說不想給房仲賣,就打退堂鼓

進公司前七個月,他只成交兩筆物件,其中一件後來還被解約,店長約談直言:「我想,你可能不太適合繼續做這行……。」主管沒明說的,其實是他欠佳的資質。

目前是信義房屋區級主管的段禮帆形容當初的汪智凱:「呆呆憨憨,一句話好不容易吐出口,又停頓下來,」是他對汪智凱的第一印象,專科學歷、加上當時近百公斤中廣體型,「在新人當中,他資質算中下的。」

不是沒有想過放棄轉行,但汪智凱想到簽兩年租約的套房,已付了兩萬元押金,來台北打拚向媽媽借的四萬元分文未還,不得不向現實低頭,只能咬著牙對主管說:「我還想再試試,請給我機會。」

一個月後,他對段禮帆說:「我很想做(業務),但沒有人教我怎麼做才對。」段回答:「我怎麼做,你就跟著怎麼做,看好我怎麼接電話、怎麼和客戶談話。」

那天夜裡,鑽回中崙市場旁,要從防火巷才能進出、老公寓隔成五間的出租套房,躺在床上,汪智凱反覆想著主管說的,「杯子沒有倒空,水就注不進去」這句話, 指的是自己先入為主的做事態度。例如,問屋主要不要賣房,屋主說現在不想給仲介賣,他就以為沒戲唱打退堂鼓,其實,這並不等於屋主一輩子都不願意交給仲介 賣。

於是,汪智凱把自己當成機器人,主管說一做一。以前,他按門鈴做陌生拜訪,最期待沒人回應,可以鬆口氣放自己一馬;後來,他則把膽怯和自尊放在大樓門口, 趁管理員上廁所奔進去逐樓拜訪;每天一定交回給公司六筆新屋主的資料,新年、中秋、生日……,一年要寄給客戶「七卡」等,店長交代的基本功一項也沒漏掉。

改變:訓練耐挫力天天掃街,一條巷子按一百次電鈴

「我接客戶電話,他頭就探過來聽,下一通他和客戶講電話,就比照我的方式應答,他有把我的話聽進去。」段禮帆說,多數新人遭遇瓶頸,一開始也願意把主管的話聽進去,但關鍵在耐挫力。

有人統計過,遇到困難或被拒絕,一百個人當中,一半的人受挫一到兩次就放棄,可以接受六次以上挫折的,不到二十人,「他就屬於那二十人,很耐挫,通過新人考驗的第一關!」

「就算當時主管叫我從十樓跳下去,我也會跳,」汪智凱年初跟上海同事分享成功經驗,雖然當初他這樣告訴學弟,但其實,像馬戲團猴子一樣受教的滋味不好受,「當下真的很氣很氣,好幾次,我真的想幫主管扎小人。」他脫口對記者說。

明明一天走了五條、十條巷子,一條巷子按一百次電鈴,這種毫無效率開發物件的方式,根本是大海撈針,當時實在不能理解,為什麼主管一定要新人天天做?

現在,他懂了!因為天天按門鈴,才能一步一腳印熟悉商圈,也才可能讓客戶看到你這個人,這是建立商圈人脈的第一步。

行動:一萬小時的練習拉長工時,佣金幾千元的案子也做

探討傑出人士為什麼與眾不同的《異數》這本書,「提出一萬小時法則」的成功神奇臨界點。亦即,任何人要在任何領域出類拔萃、脫穎而出,都需要認真投入一萬個小時以上。

也就是說,如果每天投入十小時,要持續三年;如果每天只投入五小時,就需要六年,才能達到熟能生巧的境界,想加速成長,只有投入更多時間。

於是,業務人員做陌生拜訪,有所謂「夢幻二十五」說法,就是平均按二十五次門鈴,能開發出一個買賣機會,但汪智凱抱的卻是「夢幻二百五」精神,每天工作至少十四個小時,就連週四排休,也是店裡最早到、最晚走的人。

拉長工作時間,汪智凱靠勤補拙,學長懶得賣、不想處理的客戶,他全都接;從百來萬的小套房,到佣金只有幾千元的租賃物件都做。

吃力不討好的帶看案件,他更是跑得勤,一個補習班老師下課約晚上十一點看屋,好幾次他帶看到凌晨一、兩點,雖然只換來對方淡淡一句:「我再考慮看看。」但 每次半夜電話響起,他沒有一次不出勤,當時還被同事開玩笑,「要不要下次約這位客戶白天出來,看是人還是鬼,會不會融化掉?」

球來了就打;沒擊中,再等下一次發球,一旦打中了,卻有助強化自我信心。

一回,一筆總價五百萬元的物件,買賣雙方最後為了五萬元價差,從早上九點談到晚上十一點還無法成交,賣方最後開出少收仲介服務費,彌補差價損失的成交條件。他向店長回報進度,但電話另一頭只丟來兩句話:「人家砍服務費是因為你服務做不夠,今天沒談成也不必回來了!」

一起前往的學弟忍不住抱怨:「為什麼公司都不支持第一線。」但汪智凱沒這樣想,跨上摩托車再度前往屋主家,他把主管前一天跟他沙盤推演過的流程再仔細想一 次;想起主管告訴過他,屋主已經賣三個月了,市況不是很好,林森北路的套房本來就不好脫手,有買家願意出價且價格很近,屋主應該會賣。

於是,他情商屋主開門,仔細再把市場現況分析一次,交易細節從頭再報告一次。凌晨一點整,屋主終於點頭成交,仲介費一毛沒少。「哇!這個不可能的案子,真的成交了耶,『沒有行不行,只有要不要。』主管說的這句話,係金ㄟ!」

他也逐漸領悟出,業務這一行為什麼天天強調「做服務」:明明成交機率不高,還要半夜從被窩爬起來,帶客戶去看屋,就算十年沒成交的客戶,也不能不理對方的道理。

因為,「業務員一般給人的觀感不好,也不容易被信賴,一旦你的服務讓客戶願意接受你、相信你,若他真有需求,不會想再去試其他業務,找你處理房子,只是時 間早晚。」他說,不要說買幾千萬元房子,一般人買幾十元的水果也會貨比三家,買賣房子的顧客一定接觸過不同房仲,若願意接受你,表示你真的是做服務到家, 不怕被比較。

最難忘一次,是替一位長輩級客戶,長年處理遠在中南部如停車位等零星的資產,對方一棟市區透天房子,汪智凱建議別急賣,等比鄰的空地開發,拖了三年,鄰地 建商終於出面收購,明明建商熟識這位客戶,但客戶卻堅持要透過他成交,百萬佣收業績全歸他,簽約那天客戶竟拉起他的手說:「恭喜你,我終於幫你成交了!」 「瞬間感到整個人打從心底溫暖起來,默默做的好事,總有發酵的一天。」汪智凱分享。

成就:職涯三級跳曾經沒通過試用,隔年拿下區冠軍

入行前半年,他連試用都沒通過,但經過半年的魔鬼訓練,職級三級跳,從試用、二級、一級專員直升主任。

第二年,汪智凱交出了成交五十間房子的成績單,是當年他所待的松江店以及中山區的第一名業務員,建立起基本粉絲群的核心顧客名單。當時,他仍是店內最菜的業務員。

領他進房仲業的師父段禮帆分析,汪智凱去年能贏過陳明玉,關鍵也是在服務,陳明玉的主戰場,是高總價店面和林立的豪宅,但投資型買家多的台北信義區,去年 奢侈稅發威,投資客需求減半,她受到的衝擊也最大;反觀汪智凱,吸引的是重視服務大於價格的自住客,受奢侈稅的影響較為有限。

不過,段禮帆也建議,第一個十年,把自住需求這口井打深後,汪智凱接下來能否再度超越自我,除看持續力,關鍵是格局,如同賣完國產車進階賣賓士,要挑戰的是需要更複雜專業的商辦等億元級物件。

打敗全公司上下三千位房仲業務員,登上龍頭寶座,現在的汪智凱有什麼不一樣?

「沒有不一樣,店頭所有會議他還是準時出席,臨時有事不能來,也會發簡訊告知。」汪智凱所在的這家店店長顏睿宏說,像他這樣協理級的頂尖業務員,並不需要 打卡上班的,但他是全信義房屋這樣職級的業務,唯一還出席店頭早會、區週會等大小會議的,不會去算開這些例會,是不是影響自己衝業績的時間成本,「連業績 第一名的學長都準時開會,學弟當然不敢遲到,這顯示智凱在乎團隊,他看得遠。」

若把職場比喻成大海,有人駕的是隨波逐流、見風轉舵的小帆船,有人選擇開大郵輪,大船轉彎,得提前很早開始打方向盤替轉向做準備。汪智凱屬後者,因為,他總是在為未來的某一天做準備。

當機會之神降臨,你說祂會選誰呢?

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關卡:為什麼我總是拚不出業績?心法:沒有行不行,只有要不要。

關卡:為什麼客戶有需要時不會想起我?心法:因為你還沒做到無法被取代的地步。

關卡:為什麼老闆又要我做白工?心法:這是在替你未來的某天做準備。

漁村 孩子 打敗 二連 銷售 女王
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