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人生難免有風險！當面對困境時，平時存下的房產，只要靈活運籌，靠房子增貸、收租金甚至出售換現金，皆可能是幫助渡過難關的「貴人」。

撰文‧李建興

即使是一位月薪不到五萬元的小資女，歷經失業、失婚，成為單親媽媽，張家芬仍在十年內，於台中市區文心路四段及十期重劃區存到了一戶透天厝、兩戶包租套房，走入谷底的人生，開創出一個新局！

「我從沒想過，房子除可以擋風遮雨安身立命，竟也是幫我度過難關的貴人。」夏日的午後，剛滿四十歲的張家芬，穿著一身利落套裝，坐在咖啡廳裡，自信、爽朗地侃侃而談自己十年來的房地產經。今日生活無虞，對比過去曾經連孩子生病時醫藥費都付不出來，真是天壤之別。回想一路走來的風風雨雨，張家芬認為，之所以會不顧一切地咬緊牙關存房，與不安的童年有很大的關係。

張家芬出身軍人家庭，小時候不但要隨著父親的部隊移防而搬家，甚至，因父親退休後投資失利，還跟著在工地當建築工人的父親，在工寮生活了好幾年。「長大後一定要有自己的房子，一個安身立命的家！」張家芬怕極了「何處是我家」那般顛沛流離的日子；因此，在幼年時，大部分孩子還什麼都不懂的年紀，即許下了這個心願。

婚前趁低檔進場 以防將來無力買房幼時生活的苦楚，堅定了張家芬買房的信念，讓她在一九九六年剛踏入社會不久，就展開買房計畫。例如，在桃園南崁貿易公司擔任基層專員時，一放假就四處看房。此外，工作省下的錢，以每月三千元的方式，定期定額買基金，加薪或獎金的部分全省下來再加碼，為存房準備。由於投資與節省開銷雙管齊下，二年內，張家芬就存得了七、八十萬元的買房準備金。

到了二○○一年，雖然買房的基金仍十分有限。但張家芬考量到自己已經三十歲了，再不買，未來房貸可能要一直背到退休，並且房地產景氣已降到冰點；因此，即使親友看壞當時的房市，張家芬仍毅然決然買房。她的盤算是，單身時，自住可省房租；若結婚，可以與先生一起攤還，或賣掉房產，盈餘用來換更適合的房子。

由於張家芬計畫婚後盡快懷孕生子，因此決定買稍大坪數的房子。她選擇了位於南崁，一戶四十三坪、總價四三○萬元的大樓新成屋，向朋友無息借款五十萬元，以頭期款一三○萬元加上貸款三百萬元，順利買下人生第一戶房。

於是張家芬婚後，便有別於一般新婚夫妻要為住處煩惱，而她已擁有屬於自己安身立命的房子；並且，還房貸存房，也成了小兩口的共同目標。由於省下了各自的租屋開銷，加上努力工作，很快地償還了欠朋友的五十萬元借款。張家芬以為自己將脫離童年的噩夢，人生將走向坦途；然而，老天給的考驗，才正要開始……。二○○三年，孩子出生後，張家芬竟發現先生欠了一屁股卡債，最後，甚至要獨力撐起家用與房貸。不僅如此，八個月大的兒子更在此時生了場大病，八、九萬元的醫療費用，讓她簡直喘不過氣。在心灰意冷下，張家芬決定離婚，成了單親媽媽。

失婚後出租房子 增加收入過難關突來的巨變，曾讓張家芬一度考量賣掉房子，改以租屋來渡過難關。後來想想，時值房地產已經復甦，賣掉要再買回就更難了。因此，她轉個念，何不用出租的方式，來補貼家用？由於前夫已搬離，家裡空出了房間，她在台中也找到了工作，評估之後，決定先搬回娘家與媽媽同住，再把位於南崁的房子以每月二萬元出租。這麼一來，不但省了自己的租金，並且用出租的錢繳房貸後，還有二千多元的盈餘可用來做其他用途。張家芬憑一己之力養房，再以房養家，成為一位勇敢的單親媽媽。

然而，張家芬怎麼也沒想到，對她而言，充滿幸福想像的人生第一戶房，竟會成為獨力養家的重要支柱。在挫折中學得經驗後，婚變後三年，她著手買第二戶房的計畫。

這一年是二○○六年。 由於節度有餘以及工作順利，張家芬用公司的分紅配股買基金，又存得了一百多萬元。此時，她考慮到孩子已漸漸長大，需要更大的空間，年邁的母親也不適合住在老公寓；因此，買下台中市十期重劃區一戶總價八百萬元、三樓半的透天厝。

「身邊有閒錢，還是買房最穩！」張家芬分析，當時台中的生活四號線快速道路已動工興建，房子增值潛力大，無論自住、投資甚至賣掉應急，都是很好的標的；因此，她為了籌措自備款三百萬元，賣掉了南崁的房子。由於房子已增值了將近一百萬元，還掉了貸款後，還多了二百萬元的資金；不但足以補貼新房子的頭期款，又能作為未來生活以及繳房貸的基金。除此之外，張家芬為了快速還掉買房的五百萬元貸款，還把位於台中北區的老家，以每月八千元出租，接媽媽與她同住，縮短還款時間，靈活運用現有的資產。

以資遣費再養房 失業依舊老神在在然而，老天爺似乎想給張家芬出另一道人生試題……。

一○年，原本生活逐漸順遂的張家芬面臨另一個考驗｜｜公司解編，命途多舛的張家芬頓時失業了！照理說，負責全家溫飽的她應該慌亂至極，但張家芬卻老神在在，原因是她另有盤算｜｜著手第三次的買房計畫，以總共八十萬元的資遣費與退股金，以及幾年來的基金盈餘，在台中市文心路買下了二戶打通的中古屋。

雖然在生活頓失依據時買房，讓人替張家芬捏一把冷汗，但她分析，危機可以是人生的轉機。例如，由於屋主急售，這間房只賣一七○萬元，買下後，把房子隔成兩戶出租，每間月租金六千元，就可以取得一萬兩千元的租金收入來渡過難關。「再怎麼看，買房存錢都比放著來得划算！」對自己的買房計畫，張家芬顯然很有自信。

由於張家芬是用現金買下文心路中古屋，因此，沒有貸款問題；再加上一萬二千元的二間套房的租金收入，讓她在失業期間，得以度日。同時，除了利用專長接會計事務所的案件外，張家芬也有最壞的打算，萬一撐不過時，可將增值一倍的套房賣掉，解除危機。

天無絕人之路！去年年底，張家芬又重回職場，解除了財務的警報。精明的她，除了繼續買基金存錢外，由於認為台灣房價已高，已將部分資金挪往腰斬的美國房市買不動產證券化產品（RITs）。

回顧這十年來生命歷程，雖然，時感艱辛，但張家芬卻從不覺得匱乏，「支持我的，除了兒子與媽媽，還有『房子』！」張家芬欣慰的說。

張家芬存房三訣竅：

我可買總價多少的房子？

自備款與貸款金額又各是多少？

1.婚前可做的準備：

1.選擇優質基金與股票，先存得自備款。

2.趁低價買房，婚後與配偶共同養房。

2.失婚應有的打算：

1.暫回娘家將房子出租，節省開支又可收租金。

2.因房貸本金已在婚前繳了幾年，壓力已減輕。

3.失業必須的應變：

1.拿資遣費買兩戶小套房出租，增加收益。

2.預備無力支撐時，賣掉其中一戶增值房渡難關。

缺錢繳房貸時的 4 個救命恩人

救命恩人1：政府

善用政府針對首購、勞工、青年、公教人員、殘障及低收入等弱勢族群、失業者一系列的優惠房貸方案，來降低還款壓力。例如，青年安心成家貸款、財政部優惠房貸補助。

救命恩人2：銀行

主動向銀行表明還款壓力，協商調整以爭取更優惠的房貸或是尋求解套方案，包括利息、寬限期、還款年限、貸款手續費以及轉貸。

救命恩人3：親友

相對於政府和銀行提供的是有息的貸款，親友往往是良心借貸，只要有借有還，通常可以無息借到款項，對於應急，十分有幫助。

救命恩人4：自力救濟

可分為止血與開源。止血方面，即是如壯士斷腕，對於不良資產，寧可賣出停損；倘若房子具有增值性，則可以出租或分租開源以暫解壓力。

政府打房頻出重手，房價後市多空難測，讓所有想買房的人陷入膠著。

但不論自住或投資抑或是景氣的好與壞，人生要買得好房前，首先一定要做好「理房」規畫。

若能理出一套心法，存得一手好房，人生的許多難題，自然可以迎刃而解。

因此，《今周刊》蒐集專家、達人的存房經驗，提供成家、滿巢、空巢和終老四大時期不同房產規畫與建議，讓房產不再是你人生的包袱，而是奮鬥路途上的親密夥伴！

撰文‧李建興、梁任瑋 研究員‧蔡曜蓮如何讓手邊的房產，使人生財富報表成為資產而非負債？如何讓自己成為「現代員外」，而非「房奴」？存房達人的經驗告訴我們，若能在人生不同階段，把握住存房心法，不但「買房」，而且「理房」，不僅房產會是報表上的亮麗數字，若是運用得當，更能解套人生瓶頸。

四十四歲的林哲熙服務於科技業。雖然科技業分紅費用化後，讓年收入幾乎腰斬，但他卻能在太太全職在家帶女兒的情況下，以一份上班族銳減後的薪水，撐起一家三口生計；更讓人驚奇的是，他還各擁位於台北精華地段大安區與新北市板橋區，市值共四、五千萬元的房地產，並且氣定神閒地支付每月八萬多元的房貸。這一切來自於他謹守「存錢買房」、「以房養房」，「控制風險」三大原則的成果。

初入社會 以第一桶金買房出租一直以來，林哲熙就對賺錢抱持高度興趣。高中時代，當同學一有錢就買很炫的機車時，林哲熙就開始半工半讀存錢，默默訂下存錢買房的目標，「買車只會折舊；買房，能住，又能出租生財，價值高多了！」林哲熙對於資產的想法，比同儕都成熟許多。因此，一九九○年步入社會後，雖然薪水才二萬元出頭，他還是省吃儉用每月省下一萬多元，並用年終獎金與加薪所得投資股票，短短三年內就存到上百萬元。

有了第一桶金，林哲熙立刻準備買房。雖然親友們並不理解他的決定，甚至告訴當時未婚且住在家裡的他，「把錢放在銀行定存生利息不是很好嗎？還可以隨時拿出來用！」然而他卻非常堅持：「一旦買了房，貸款壓力就會逼我存錢，就算房子用不到，還可以出租用來錢滾錢！」因此，一九九三年他獨排眾議，在板橋後埔老家附近，以四七五萬元買下一戶二十七坪大的華廈住宅，之後，立刻以一萬一千元出租。「我的目的很簡單，這時期的房地產是幫我存錢的！」林哲熙如此說道。

再來，就是如何控制房貸金額的問題了。當時，林哲熙向銀行貸款三百萬元，利率高達九％，每月本利攤還約三萬多元。計算下來，除了租金外，還得從薪水撥出兩萬元付貸款。對林哲熙而言，這反而更激起他賺錢的動力。於是，雖然已是有房階級，林哲熙仍有差就兼、有錢就賺，並堅持準時繳房貸。聰明的他，利用良好的紀錄，每隔二年與銀行談降息，談不攏就轉貸，從不綁約，硬是把利率從九％降到了五％。期間，若有大筆閒錢就用來攤還本金，在開源節流皆有度下，一九九九年結婚後，林哲熙回收了房子與老婆輕鬆住進自己的家，二○○三年還清房貸。

花十年的時間，林哲熙存下人生第一戶房。二○○五年，適逢老婆懷孕，進入人生不同階段，林哲熙對房地產又有不同想像。

成家生子 換捷運共構宅，好通勤又抗跌林哲熙開始將小孩未來的生活納入考量，首先，就是設想小孩未來的學籍。某天，陪老婆到台北市台安醫院產檢，正好鄰近敦化國小學區內一棟大樓套房要出售，每坪開價高達六十七萬元。他心想，「明星學區奇貨可居，連學籍都可以出租，未來增值性一定強。」因此，幾經議價後，以每坪五十八萬元，總價七百萬元，買下十二坪挑高四米小套房。買下後，林哲熙將挑高套房隔成上下層的兩房，原本租金二萬元的房子，最後以二萬八千元出租。林哲熙的租金收入，幾乎可以完全支付五百萬元貸款，每月近三萬元的房貸月付金。「這戶房子，可說是房客幫忙養的！」林哲熙些許得意地說。

二○○六年，隨著女兒出生，林哲熙想給自己以及家人更大的空間，打算換屋。他分析，「對一個年近四十，有家室有小孩的人來說，擔子很重，房子一定要是能增值的正資產，而不能只考慮住而已，否則只會增加未來的負擔！」因此選定板橋精華地段近捷運的房子，「買精華地段，肯定抗跌，而且住在捷運站附近，可以省下買車以及通勤的時間與金錢，這是許多人忘記精算的！」最後，他買下了緊鄰江子翠站的捷運宅，總價二七六○萬元，兩戶打通，總共六十二坪，並且有兩個大車位。此外，林哲熙還把門牌戶籍各自保留。他認為，「未來可以再隔開出租，或讓女兒住，等於下半輩子的需求，全滿足了。」的確，對於受薪階級而言，買下近三千萬元的房子，絕對是個龐大的負擔。因此，為了控制預算及還款風險，林哲熙先將第一戶位於板橋的房產，以六五○萬元出售；此外，再把股票、基金、美元債券共一千多萬元的獲利，以及太太一七○萬元的私房錢，作為頭期款，壓低貸款金額，最後，貸款八百多萬元順利換房。對於年收入二、三百萬元的林家來說，負擔每月五萬多元的貸款月付金，算來十分輕鬆。甚至，由於住家緊鄰捷運站，林太太乾脆把車賣掉，再把其中一個車位，以每月四五○○元出租拿來補貼房貸，這麼一來，房貸的負擔就更輕了。

值得一提的是，由於風險控管得宜，因此，即使科技業景氣下滑，林哲熙年薪從近三百萬元縮水到一五○幾萬元，他還是能負擔得起房貸。並且，隨著房價增值，台北與板橋的房子更各自增值了一倍與三成，總價值逼近五千萬元。

從大學時期開始儲備買房基金至於今年四十九歲的阮麗蓉，也有精采的存房經驗。阮麗蓉的父母從年輕時就開始存房，因此，在她印象中，有別於其他親戚煩惱著退休後的經濟，父母親不但能氣定神閒地靠著租金等退休，還可以拿著在高雄市區精華地段的房產地契，老神在在地說：「這些房子，必要時可以賣掉救急，不怕沒後盾。留著，最起碼讓孩子少辛苦個十幾二十年！」有了父母成功的例子，「存房」早已成為阮麗蓉的人生目標。因此，從大學時期開始，她就與男朋友（現為老公）在銀行開戶，強迫兩人每個月要各存進二千元作為買房基金。到了大四畢業前，當所有同學都還兩手空空時，他們已有十萬元的積蓄。

想起兩人當年一起為買房打拚的情景，至今，阮麗蓉仍記得男友在當兵前說的一段話：「麗蓉，我們先分手十天，我要準備考預官。考上了，薪水會從三千多元變成一萬二千多元，離我們的夢想就更近了！」這番話也燃起了阮麗蓉的鬥志，因此，踏出社會後，除了努力工作外，也開始學習投資。幸運的是，一九八○年代末期，正值許多電子股上市，報酬率驚人，阮麗蓉用自己與「預官男友」薪水省下的錢投資基金，此外，並在一個多月電子股股票蜜月期間快速套利，有獲利就再投資新股。一九九一年，男友退伍時，兩人已存足一百多萬元的買房基金。

為了要離買房夢想更近，兩人更仔細地分析財務現況。他們認為，以一百萬元為自備款，設定貸款七成，只能買三百萬元以下的房子，而貸款二百萬元，再以當時一○％的房貸利率推估，若每月本利攤還，得繳二萬五千元的房貸。而為了不讓貸款超過安全值｜｜家庭收入的三分之一，兩人收入須要達到七萬五千元。當時，這對準夫妻合計月收入才五萬五千元，但為了要更快達到目標，兩人下班後共兼四份家教，再加上男友勤接翻譯的案子，每月硬生生地再多拱出二萬元的收入。除了「開源」，更一有空閒就看房，試圖尋找更便宜的房子，他們深知，「人生的第一棟房，不能超出預算，但也要有增值的潛力，才不會讓資產白白地縮水，甚至能成為下一次換房時的本錢！」隨人生階段、收入不同 有系統地「理房」一九九二年兩人結婚後，持續看了數十多戶房，之後，選擇了一戶接近高雄九如交流道、科工館、屋齡十年、頂樓加蓋的公寓五樓。小兩口盤算著，除了地點有增值機會外，頂樓還可出租或當作家教班教室；孩子出生後，可暫時隔出房間；而且房子總價才二三○萬元，只需要貸款一三○萬元，每月足足省下了九千多元的房貸支出，兩人開源加上節流後，每月多出了近三萬元的盈餘。

但小夫妻並不急著享樂，由於當時一○％的高利率，每月一萬六千元的貸款月付金，將近一萬一千元是用來還息。因此，兩人除了投資股票基金外，採用每半年就大額還款的策略，降低還息的金額，並先還高利率的房貸，以每年償還五、六十萬元的速度，不到兩年已還清貸款。

隨著人生階段的不同，阮麗蓉夫妻買房的考量也跟著改變。當夫婦倆年屆四十歲，有二個小孩後，為了實現五十歲後不想再背房貸的計畫，他們買房財力的評估更為保守。例如，貸款月付金壓在月收入的五分之一，以十萬元月收入計算，貸款月付金在二萬三千元左右，以當時二％的利率與七成貸款計算，房子的總價在六百萬元左右。因此夫妻倆以總價六百萬元為上限，努力找房。由於時值房地產低點，容易殺價，最後以不到五百萬元，買到高雄捷運生態園區站、近明星學區的好房。

房地產對人生財富扮演的五大功能隨著收入增加，以及有系統的「理房」計畫，二○一一年時，阮麗蓉不但還清第二戶房貸，並且房價在捷運通車後，已漲至八百多萬元，增值了將近一倍之多。當時，雖然阮麗蓉夫婦已存有兩房，但仍有滿腔的買房熱情。不同的是，孩子陸續離家就學，進入了人生空巢期的夫婦倆，買房的思惟不再是通勤與學區，而是好好地「犒賞自己」。他們的盤算是，第三戶房不能太偏遠，未來要能順利出租或賣個好價錢，存錢養老。因此，阮麗蓉夫婦選擇高雄美術館附近的房子，兼具休閒與保值的功能；然而，強調風險控管的兩人，雖然年薪合計近五百萬元，可以輕鬆買下好幾千萬元的房子，但為了堅守「臨老不背房貸」的計畫，精算還款風險後，買了一戶約一四○○萬元的房子。二年後，再度還清第三戶房的貸款。

即將進入五十歲大關的阮麗蓉夫婦，已存有三戶無房貸的房產。由於希望在風景如畫、空氣新鮮的夢想小鎮終老，因此，今年，他們在高雄美濃以現金買了人生的第四戶房。有別於許多有錢人砸下數千萬甚至上億元打造退休豪宅，進入人生後半場的他們卻十分收斂。阮麗蓉夫妻認為，「在郊區的退休房，通常只會貶值不會增值，房子變成了消耗品，沒收入的退休族，更不該衝動消費！」因此，這次他們只拿出存款的零頭，用六百多萬元現金，實現了人生最後一個「存房」夢以及「臨老零房貸」的計畫。

「房地產本來就該是能圓夢、救急、致富、安家的活資產！不只有『居住』功能，更應該與人生財富規畫緊緊扣連！」旗下擁有數千位門生的投資達人啟富達國際董事長李建平如此認為。根據阮麗蓉的存房歷程，他進一步解構房地產之於人生財富的五大功能｜｜「年輕人的存錢筒」、「小家庭的根據地」、「置產客的聚寶盆」、「退休族的養老金」與「失意者的救命符」。

在「年輕人的存錢筒」方面，中信房屋行銷企畫室經理江龍銘則十分贊成李建平的見解。他分析，由於房地產不同於一般的消費品，不但能使用，更具備保值和增值的功能，只要評估得宜，的確是能讓人生財富倍增的捷徑，因此相當建議年輕人可以藉著買房，不但購屋前能強迫自己存得人生的第一桶金，購屋後又能讓財富增值。

「就精神層面來說，房子還提供一家人安身立命、穩定的功用。」關於房子，全國不動產董事長葉春智則十分贊同老一輩「有土斯有財」觀念，他認為，雖然房地產所費不貲，還會有稅負、修繕等額外開銷，但相較於租屋來說，前者是幫自己養資產，後者則是替別人養，「付租金純粹只是消費，但付房貸則晉升至理財階段了！」「最重要的是，許多家庭因買了房，一家人的生命歷程有了一個明確的根據地，也有了共同努力的目標，『家』的雛形更加完備！」葉春智說。

至於投資理財方面，信義房屋總經理薛健平認為，「相對於其他投資商品，房地產是個進可攻退可守的好工具。」他指出，股票、基金、黃金一旦重貶，除非認賠，否則動彈不得，但房地產只要財務槓桿衡量得宜，就算跌價了，仍可以轉為出租養房，若又買到優質好房，無異是「置產客的聚寶盆」，而到了退休時，房子只要保值，更可收租或賣掉變現，成為養老的財源。

「值得一提的是，房子還能救命！」網路地產王總經理陳韻如更提醒，由於目前房貸利率遠低於信貸和保單質借利率，而且拿房子當擔保品，貸款金額遠比其他方式高，再加上短期內房貸大幅升息機會不大，因此一旦遇到人生急需大筆資金時，房地產將是救急的貴人。

人生四大階段，存房規畫各有不同「因此，人生要懂得『存房』！」著名投資講師啟富達國際總經理趙靜芬指出，房地產絕不能與理財輕易切割。她提出「一二三理論」｜｜年輕時有一戶房子，作為儲蓄、累積財富的根本；結婚生子滿巢期時，要有二戶房子，一戶自住，另一戶投資生財，以應付人生開銷最大的時期；到了年老退休空巢期時，要有三戶房子，一戶養老自住，一戶作為收租保本，另外一戶留給孩子。趙靜芬也提醒，由於房子動輒上千萬元，切勿衝動購買，一定要扣緊財務配置，從財力、家庭成員、房地產的功能（投資或自住）等三大條件，評估適合的屋型、坪數、價格、地段。她進一步分析，可依「成家」、「滿巢」、「空巢」及「終老」等人生四大時期分階段規畫。

成家期：資金規畫好，買房沒想像中困難在成家期階段，通常收入有限。因此，需要精算租與買何者划算？租房租金是否高於房貸月付金？以及買房的其他成本，如稅負、修繕。另外，籌措自備款或還款能力也是考量的重點。至於屋型、坪數與地段，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，剛成家時預算吃緊，因此可考慮買小一點、遠一點的房子。此外，空間以未來三至五年的家庭居住成員作為考量，勿買過大的房子造成負擔，但地點的選擇仍要堅守交通方便，除了能減輕通勤的時間及車資成本外，更有增值的潛力，累積換屋時的本錢。

至於「薪水追不上房價」的這個難題，阮麗蓉見解不同。她分析，二十年前房貸利率動輒一○％，貸款百萬元，本利攤還每月一二五○○元，光利息部分就要支付八三三三元，貸款的六成六白白繳利息。相反的，目前利率二％，年輕人貸款百萬元，只要月繳五八○○元，其中利息只有一六六六元，占月付金三成不到，還本速度比以前快。換句話說，二十年前買一百萬元的房子，負擔等於現在的二百萬元，「二十年前的我們，並沒有比較輕鬆，關鍵在於如何規畫。甚至若能善用前三年還息不還本的寬限期，現代年輕人買房門檻又更低了！」她有感而發。

阮麗蓉建議，由於二十年前利率過高，因此估算房貸月付金時不宜超過家庭所得的三分之一至五分之一，但現代則可以放寬至三分之一即可，尤其高房價的大台北地區，則可以二分之一為上限。

滿巢期：換屋有技巧，生活能輕鬆加值進入生子後滿巢期，房子使用空間、孩子的學區則成為首要課題。由於滿巢後直到孩子成人前，是家庭開銷最大的階段，因此，房貸與家庭收入的比率配置要更為嚴謹。假設成家期貸款月付金占家庭所得的一半，滿巢期則最好緊縮到三分之一。此外，換屋時在買賣之間要考慮時間與價差的問題，以免造成資金缺口。例如，原本的舊屋賣掉後，資金是否足以支付新屋支出，而買賣的先後順序亦是關鍵。

空巢期：空間利用好，房子可投資生財到了孩子長大成人離家後的空巢期，年少時所存來的房地產，因為人數變少，會有多餘的閒置空間。因此，可考慮把多餘的房子或房間出租，作為投資生財之用。若是事業穩定的中高收入空巢族，在生活開銷減少下，可考慮買第二、三戶房投資預備養老。此時，出租及投資效益則成為考量重點。

終老期：好房來養老，退休必高枕無憂對於退休後的終老期，天時地利不動產總經理張欣民建議，若退休時體力仍佳，又嚮往鄉居生活，在財力允許的情況下，最好以現金購買較便宜的郊區房，不要負擔房貸；假設財力不夠，可到鄉間租屋，再把原本自家房子出租，用原屋租金貼補鄉居租金。至於退休後期，由於生病頻率升高，可將出租的市區房收回，在自家終老。此外，房子若有二戶以上，則可以考慮出售作為養老生活金，或留給孩子。

戲法人人會變，各有巧妙不同，只要用心找好房，做好財務規畫，加上嚴格風險控管，就能存下能生「金雞蛋」的好房。

人生4 大階段 存房最佳規畫階段1：成家期 家庭成員：單身或年輕夫妻 （約30歲左右）

建議財務規畫：

1.買房總價不宜超過家庭年所得10倍，貸款額度最好在7成以下。

2.貸款月付金絕不高於家庭月所得１/２，最好壓在１/３～１/５。

3.貸款年限以20年為佳，惟還款能力有限時，可考慮先延長為30年，或以還息不還本的寬限期應急。

階段2：滿巢期 家庭成員：年輕夫妻＋小孩 （約35～55歲）

建議財務規畫：

1.由於為人生開銷最大時期，房貸月付金得控制在家庭月所得１/３以內。

2.應常態性預留３～６個月的房貸月付金，預防不時之需。

3.貸款年限得控制在20年以內。

階段3：空巢期

家庭成員：中年夫妻，子女陸續離家的準退休族 （約51～60歲）

建議財務規畫：

1.準備退休，買房貸款年限一定要壓在10年內。

2.買房自備款至少５成，貸款月付金得在家庭月收入１/５以內。

階段4：終老期 家庭成員：中老年夫妻 （約61歲以後）

建議財務規畫：

1.自住的房子已全無貸款。

2.若欲買退休房或投資房最好不要貸款。

3.房地產的總現值＞理想退休金額1.2倍，或房子租金收益＞退休每月生活費。

整理：李建興

你該買什麼房？

說明：回答下列問題，將選項記錄，選項最多的就是你所適合的屋型，如選Ａ次數最多，那麼你最適合買A型房，以此類推。

Q1. 買房後，是否急著搬進去？

A. 不急，我可以先租，甚至等１～２年後再進住。

B. 很急，最好一交屋就可以立刻入住。

C. 急歸急，但交屋後還可以等個１～２個月裝修。

Q2. 是否在乎屋子的新舊？

A. 非常在乎，我不能忍受房子被用過或空屋一段時間。

B. 雖然在乎，但只要是沒人住過的，設備還算新就可以了。

C. 不在乎，反正到時候重新裝潢就可以解決了。

Q3. 自備款夠多嗎？

A. 非常少，還不到總價的２成，且得慢慢籌措。

B. 沒很多，僅總價２～４成左右，但籌足現金了。

C. 差強人意，約有總價４成以上，甚至還有錢裝修。

Q4. 心目中的理想價位？

A. 環境與房子品質較重要，價位只要不要過高就好。

B. 得合乎區域的行情。

C. 買到低價最重要，其他的都是其次。

Q5. 在乎房子的後市行情嗎？

A. 非常在乎，我希望房價短期能大漲。

B. 還好，能漲最好，但也沒期待大漲。

C. 反正是自住，未來漲不漲還好啦。

解讀6 大優惠方案 助你「更上一層樓」方案（提供者） 內容 優點 注意事項優惠房貸（政府） 2000億元優惠房貸、青年安心成家方案、購屋及修繕住宅補貼方案。 提供低利貸款。 有身分限制。

零自備款（建商） 提供銀行核貸以外的金額給購屋者無息貸款。 消費者可免自備款購屋。 等於購屋全貸，且建商提供部分，通常還款期限短，將加深還款壓力。

成家圓夢金（建商） 交屋致贈圓夢金。 等同變相降價。 依戶別不同，所得圓夢金不同。

零利率（建商） 提供金額不等的零利率貸款，或由建商補貼利息，目前最高達10年。 若依10年200萬元計，可省27.5萬元。 勿因此而過度拉高貸款額度。

免稅（建商、仲介） 補貼購屋者房屋稅、地價稅、火險、地震險、代書費、大樓管理費等等。 等同變相降價，購屋後無額外支出，易計算。 須注意建商提出之限制條款書，如：僅限……。

送贈品（建商） 買屋送裝潢、家電或車位。 節省額外開支。 須注意限制條款，或贈品品質。

註：上述方案非常態性，使用得視當時主辦者有無提供。

你不能忽略的額外房屋成本

房屋稅

費用 自用住宅：房屋現值1.2％ 非自用：房屋現值２％

發生時間 每年５月

火險、地震險

費用 每年2000-3000元，夾帶在貸款

發生時間 不定

印花稅、契稅、增值稅、代書費

費用 約１萬多元

發生時間 買賣時支付

地價稅

費用 自用住宅：公告地價0.2％ 一般用地：公告地價１～5.5％

發生時間 每年11月

貸款

費用 本金＋利息

發生時間 每月

3大面向 看透最適合你的屋型

測驗結果：

您的答案中，哪一個選項最多？

A最多：

您最適合看預售屋，但如果您很急著要搬到新家住，可能得考慮暫時先租房，等交屋再搬進去，至於社區管理和鄰居品質，可詢問建商預售時其未來的管理機制是否完善，同時側面了解目前下訂的族群多半是何許人也。

B最多：

剛完工的新成屋或屋齡尚輕的一手房最適合您了，倘若碰到自備款不足的問題，可能得先向親友借貸。

C最多：

中古屋可能會是您的首選，但若您很在乎屋況，就得花一筆錢裝修。

屋型 Ａ型 Ｂ型 Ｃ型

資金壓力 價位較高，但貸款成數高，自備款在交屋前可分階段給付，交屋前資金壓力最小。 價位中等，貸款成數與預售屋相仿，惟自備款得一次備足。 價位較低，惟貸款成數也較低，自備款也得一次備足，且恐需裝潢資金，交屋前資金壓力最大。

增值性 高 中 低

屋況 全新屋況，設備新，且可客製化調整格局以及設計，惟無實物實景，風險大。 屋況新，設備也新，實屋可親身體驗判定，風險低，但格局和設計若改變須花費裝修費。 屋況較舊，水電管線等設備恐須更換。

適合族群 快速轉手的投資族群，以及自有資金較少的年輕人。 有立即住屋需求，重視屋況但資金有限的自住客。 重生活機能與社區管理和居民素質，且資金充裕者。

從小家貧、當過黑手學徒，從月薪三萬元小業務做起的華友旅行社總經理詹棣傢，十八年前還是個旅行社的平凡業務員，如今不但本業業績亮眼，還能在北中南累積數億元房產，獨到的房市理財眼光，是他身價翻倍的關鍵之一。

撰文‧林心怡

穿過台北市敦化南路青蔥翠綠的林蔭大道，來到曾經獲得鴻海董事長郭台銘青睞、而聲名大噪的「敦藏」，這戶環境幽雅的樓中樓，是華友旅行社總經理詹棣傢的住所，因位置鬧中取靜，早已躋身豪宅之列。

從敦化南路再轉進安和路上、鄰近誠品的辦公大樓五樓，寬敞漂亮的辦公室，處處散發著濃濃的異國風情；這裡是詹棣傢的事業基地、主攻高檔歐洲旅遊線的華友旅行社所在地，詹棣傢當年「置產自用」，買進時總價五千多萬元，如今市值已超過一．五億元。

兩處億元級資產，標示詹棣傢精準的房地產投資眼光。

「我的理財很老派，就是一個有土斯有財的觀念，我想要把錢存在具保值性的房產裡。」自嘲很沒「偏財運」的詹棣傢笑著說，除了在高檔歐洲旅遊事業精益求精外，他把經營獲利所得，以穩紮穩打的方式投入買房置產，反而成為他加速累積財富的重要金庫。

近年來許多旅行社同業驚傳倒閉，細究原因，大多是業外財務操作不當而拖垮本業；而詹棣傢的理財獨鍾房地產，且追求零負債的存房理財法，反倒凸顯他的穩健作風。

幼時，六口擠二十坪小房為了買一棟自己的房子 他拚了命賺錢但可別以為住豪宅、開名車的詹棣傢，有位財力雄厚的富爸爸，事實上，他在理財上之所以力求穩健，和他貧苦出身與曾賠光創業資金的背景，有很大的關係。

原來，詹棣傢老家在台北市北投，父親務農、母親為家管，共有四兄弟的他，兒時還住過只有十幾坪大的「土角厝」。「我父親當年就是『牽牛車』把我們養大的。」一家六口擠在二十坪小房子的經歷，讓他「一直渴望有自己的房子」。

因為家裡環境不好，高職念的是松山工農汽車維修科，曾經當過黑手學徒的詹棣傢，剛開始只想畢業有份可以溫飽的穩定工作，「但快畢業時我心想：如果想賺大錢買房子、買車子，就該改變自己，不能只想著當黑手賺穩定收入。從事業務工作，或許是一條不錯的路。」想買房的動力讓詹棣傢決心改變，但他笑稱自己年少時是「害羞」的鄉下小孩，光是被老師點名發言都會脹紅臉，怎麼跟人家跑業務？後來，他在念淡專（現改制為真理大學）觀光科期間，積極參加學校活動、累積打工經驗，藉此訓練自己的膽量與口條；退伍後，先在貿易公司工作，一九九○年開始踏入旅遊業，從月薪三萬多元的旅行社業務開始做起，慢慢兼任領隊的職務。

為了存錢買房，他努力工作增加收入；為了帶團去美國，一口「菜英文」的他努力自學，從業務四萬元月薪加上帶團收入，漸漸晉升百萬年薪一族。三十三歲時，他存到二百萬元的頭期款，在老家北投買下二十幾坪、總價五百萬元的小宅供結婚自用，當時他的概念是「先求有，再求好」，並且深深相信，房子可以保值，可以作為日後「以小換大」的銀彈。

創業，賠光六百萬資金用老家房子抵押解圍 興起存房理財大計一九九八年詹棣傢和兩名友人一起創業開了「華友運通旅行社」，由他負責業務，一人負責財務，另一名出資股東，沒多久就因理念不合而退出。「我們那時和當時的華信銀行信用卡合作，率先推出『一九九九元分七期遊巴黎』等旅遊專案，業績不錯，讓公司賺了不少錢。後來競爭者眾，稀釋獲利不打緊，還碰上股東疑似侵占公款的情況，並把出現赤字的公司丟給我。」「我當時負責業務，專心衝業績，從未留心財務報表的問題，直到負責財務的合夥人準備劃清界線時，我一看財報才驚覺，居然賠光了六百萬元的資金。」「當時我很震撼，公司雖然沒那麼賺錢，也不至於賠這麼多錢，一些帳務看來雖有蹊蹺，也只能吃了悶虧，當時我只有一個念頭：為什麼一起創業的好哥兒們會這樣對我？」二○○一年時，憑著「公司不能倒」的信念，詹棣傢四處籌措資金，甚至還硬著頭皮向母親借家裡的老公寓向銀行抵押，借兩百萬元資金東山再起。這個打擊讓他領悟兩件事：第一、再也不要與人合資，且不論本業與理財都要盯好財務變化；第二、「有房真好」，房子在危機時可扮演「資金救火隊」，於是，他心裡默默興起了打造「存房金庫」的概念，決定把存房當成累積資產的理財大計來看待。

為了東山再起，詹棣傢每天七點到公司，忙到凌晨兩點才下班，絞盡腦汁推出差異化旅遊商品來力挽狂瀾。儘管忙碌，他仍維持每周三次、每次兩小時的運動，他認為有強健的體魄，才有清晰的思路做正確的研判。

再起， 瞄準辦公大樓存房買房零負債 搭上房市大漲，財富倍增○三年，隨著本業逐漸步上軌道，詹棣傢惦記著存房大計，啟動「以小換大」的購屋計畫，他以一千七百萬元左右，買下位於北投小坪頂的電梯景觀別墅「海誓山盟」，而今這棟別墅市價直逼五千萬元，讓他帳面獲利逾三千萬元。

○三年至○六年，是詹棣傢事業的起飛年，本業與房市的提升，讓他身價水漲船高。原本租辦公室使用的他，這次決定把存房標的鎖定辦公室，認真物色自用、保值兩相宜的標的，因而買下近台北市捷運中山站、由潤泰建設興建的辦公大樓。當時他以每坪三十八萬多元，買下一三六坪建案，總價約五千二百萬元，如今市值一．五億元；若以行情價每坪一千五百元租金計算，可月收二十萬元，目前酌收十幾萬元，租金報酬率約三％到四％，高於定存。

對詹棣傢而言，存房的概念著重在房子的保值、增值性。許多大戶的買房術，都是利用銀行便宜的資金，而大幅槓桿操作，他卻謹守穩健原則，就算初期動用貸款買房，一有閒錢就立刻歸還本金，力求降低負債壓力，建立零負債的存房理財法；沒想到搭上這十年的房地產上漲大潮，就像投資股票買到飆股一樣，為他帶來財富倍增的效果。

如今詹棣傢所擁有的六處房產中，僅一戶是為與銀行維持良好關係而尚有房貸，其餘都已屬零負債，顯見他厚實的置產實力。

追求資產不負債，使詹棣傢不用擔心舉債過度，影響財務操作；同時，除了自用以外，所投資的辦公大樓，每個月還有租金收益入帳，穩健度百分百。

他現在所居住的敦南豪宅「敦藏」，在現有「存房帳簿」裡的資產增幅最可觀。○六年他積極地到處看房子，最後看上「敦藏」，建商當時每坪開價五十幾萬元，百餘坪房子總價約五千六百萬元，是當時的區域新高。

堅持， 先求有再求好遇上好標的 「別因小價差錯失良機」詹棣傢買進「敦藏」時，是以市價買進，並沒有撿到太多便宜，「連老婆都嫌貴」；但他看準該處地段好、學區佳、房屋品質好，鬧中取靜的居住環境，認定「很有保值性」，再算算財務尚可負擔，就大膽買了。「我認為好標的價格合理，就無須計較一點小價差，而錯失良機。」事後來看，證明詹棣傢存房的眼光精準，他口中「沒討到便宜」的標的，如今價值已經翻兩倍。

「與許多首購族一樣，我也是從一間五百萬元的小房子開始買起，因此我會勸年輕人第一間房子不一定要在精華區，先求有再求好，慢慢累積財富。」詹棣傢以過來人的身分笑著說，購屋目標可以「由小到大」，但絕對不要輕言放棄。的確，如果他當初放棄買房、創業的夢想，或許就無法開啟致富之門，而可能與如今的財富擦身而過。

詹棣傢

出生：1963年

現職：華友旅行社總經理

學歷：淡專觀光科

購屋資歷：17年

存房滾錢 5招

1.善用低利率：好好把握低利率購屋機會，重視房子的保值性。

2.主動出擊談價：

購屋要有行動力與執行力，上網比價勤看房子，有喜歡的標的可直接找屋主或建商談好價錢，不行的話再請信得過的房仲交涉，要主動出擊才能找到好標的。

3.用自住心態買房：挑精華地段，用自住、自用的心態挑標的；資金有限時，可「先求有再求好」挑「蛋白區」，惟須考慮日後的保值性。

4.不因小價差放棄增值屋：好標的通常價格都有一定的水準，不要因省小錢錯失買增值屋的機會。

5.把不動產當金庫：一有錢可考慮加速還款，做好購屋的風險控管，把房子當作「金庫」，萬一創業有大額資金需求，可供增貸周轉。

眼光精準 擁台北市近５億房產

── 詹棣傢存房代表作

台北敦南豪宅：

敦藏，一○六坪，市價一．五億元。

台北住辦大樓：

捷運中山站附近，潤泰住辦大樓，一三六坪，市價一．五億元。

台北商辦大樓：

安敦國際大樓，華友旅行社現址，市價一．八億元。

「由小到大」逐步買 存下數億房產—— 詹棣傢買屋 3階段第 1 階段：先求有再求好

1990年

投入旅行社當業務，後當兼職領隊拚年薪百萬元。

1996年

存了200萬元頭期款，在台北市北投買第一間房，總價500萬元做結婚自住用；1998年與兩位好友成立「華友運通旅行社」。

第 2 階段：小屋換大屋

2001年～2002年

事業谷底時期，一度虧光資本600萬元，甚至向母親借房子抵押貸款東山再起，推出差異化旅遊商品力挽狂瀾，後改名為「華友旅行社」。

2003年

事業有了起色，「以小換大」買進總價1700萬元的房子，後市值近5000萬元，並開始積極存房理財。

第 3 階段：存房金庫發酵

2006年

買敦南豪宅106坪，約5600萬元，目前市值約1.5億元。

買台北市南京西路136坪辦公大樓，約5200萬元，目前市值逾1.5億元，租金行情每坪1500元，行情價每月租金20萬元。

2011年後至今

北中南陸續買進數筆房產，粗估目前房產總值數億元。