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房價觸底反彈?

http://magazine.caixin.com/2012-06-08/100398577.html

 5月份樓市成交全面回暖。不少購房者感受到,幾個月前的各種購房優惠大部分都取消了,部分項目價格甚至開始上漲,售樓處人氣漸旺,銷售人員也似乎重新硬氣起來。從數據來看,「紅五月」可謂名副其實。

  據搜房網統計,5月,北京市新建住宅簽約10502套,環比漲34.25%,同比漲42.96%。這是北京今年以來單月住宅成交量首次突破1萬套,也是近三年來成交量最高的一個5月。

  全國58個大中城市中,六成以上城市5月住宅開盤量有明顯增長,其中有13個城市開盤量環比翻倍增長。「北上廣深」四城市5月住宅開盤量較4月均有一定程度上漲,其中北京住宅開盤22次,環比4月上漲83%。

  三四月份地方政策微調頻頻試探,中央呈「睜一隻眼閉一隻眼」的默許態度(詳見本刊2012年第19期「地方再探救市」)。5月以來,中央又推出了新一輪經濟刺激政策,開始提倡「穩增長」,貨幣和信貸層面轉向放鬆態勢。

  在此政策背景下,房市剛性需求方日漸動搖了,惟恐錯過市場底部。中原集團研究部高級經理劉淵對財新記者分析稱,購房者對房價觸底預期增強,加快 入市,是「紅五月」的首要原因。此外,5月新房供應量增多,主力戶型為80平方米-120平方米的二三居室,迎合首置和改善客戶,促進了成交上揚。

  但市場也有對「紅五月」說法的質疑之聲。有業內人士認為,這僅是正常的市場波動,且去年同期市場處於極度冷清狀態,造成同比基數較低。同時,也不排除開發商為配合推盤,製造虛假需求以示房源搶手的假象。

  進入6月以來,伴隨著各種房市成交數據的發布,「紅五月」一時風靡各大媒體。6月5日,住建部終於「坐不住」了,借新華網發佈通稿對市場「喊話」,強調堅持房地產市場調控政策不動搖,特別是要繼續嚴格執行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施。

  據財新記者瞭解,目前一線城市的限購政策仍執行得非常嚴格,弄虛作假一經發現亦處罰嚴格。不僅如此,為了控制成交均價,一些地方政府甚至人為控制、延緩高檔項目的成交。

  5月房市的成交火爆是否有持續性?後市房價是否真的會觸底反彈甚至報復性上漲?

  萬科總裁郁亮6月5日在出席公開場合時表示,5月樓市成交活躍是開發商以價換量的結果。開發商去年四季度已有一輪降價,現在又有一批開發商在3月加入到價格調整的軌道上來。此外,5月以來部分銀行恢復了首套房按揭的優惠利率,因此剛性需求被釋放出來。

  但他亦指出,當前商品房庫存量仍然十分驚人,後市並沒有看上去那麼樂觀。據萬科統計,包括「北上廣深」在內,現在庫存商品房還有1.14億平方 米。「按照5月的銷售數,夠這些城市賣上11個月左右。」鏈家地產分析師陳雪亦認同這一觀點,據鏈家地產市場研究部統計,2011年5月至2012年5 月,「北上廣深」、南京、蘇州等十大城市商品房庫存量已高達48.8萬套,目前,開發商想漲價不易。

  從各大開發商公佈的截至5月的銷售情況看,半數以上開發商的銷售額或與去年同期持平,或至少完成了年度計劃的四成。在接下來的6月,多數開發商仍將加大推盤量,以價換量仍是市場主旋律。

  多數分析人士認為,雖然出現了一些針對剛性需求的適度微調政策,但只要限購和差異化信貸沒有放鬆,整體市場成交量繼續大幅上漲的可能性不大。並 且,此輪需求釋放的持續性並不確定。因此,大多房企會以藉機清理庫存為上策。至於「紅五月」後的房價走勢,虎傑投資首席分析師張寅認為,在限購箝制下,市 場不太可能大漲大跌。

  土地市場更能反映開發商對後市的看法。據中原地產統計,5月北京僅三宗工業用地成交,土地成交面積僅為7.74萬平方米,環比同比均大降90% 以上。但上海土地市場卻出現了久違的小高潮,6月6日有八幅土地集中成交,五幅溢價,最高溢價率為436%,惟一一幅純住宅用地溢價率超過50%。


房價 觸底 反彈
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