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地產潮文:樓價升跌還看北水

1 : GS(14)@2017-06-16 01:55:27

「葉劉丁圖KOL」渾水在免費報章專欄提及,假如樓價幾年後大跌,近年新盤上車客必定玩完,但發展商則可收回物業,變成「地主盤」,透過高賣低買賺樓價差距之餘,還同時控制部份一二手市場,令貨源歸邊,增加與政府談判籌碼。要這種I kill you now絕招見效,就要出現上車客斷供或樓價大跌等情況。現時有能力上車的年輕人,有高收入有本事供樓的,也有伴侶一齊供的,也有父母親戚作擔保的,單憑人均收入來判斷有否斷供危機未必準確。居於自置物業而沒有按揭的由十年前佔自置物業總家庭數目52.2%,升至最新65.7%,數字說明業主有能力加按物業為子女親戚支付首期,甚至協助供樓。別忘記一群受惠於因八九後移民潮而上位的上一輩,收入普遍高於年輕人這個因素。除非利率飛升,經濟環境嚴重轉差等不可抗力的因素出現,否則斷供未必會成為新常態。樓價大跌其中一個重要因素就是供求失衡。不少政府高官、評論員和學者均嚴重低估房屋需求。追求三代同堂的家庭越來越少,很多家庭開枝散葉後均選擇搬走,在同區選擇居所,方便照應同時維持私隱,令中小型單位需求激增。自1997年7月至2015年11月,約879,000人透過單程證來港,加上2016年的57,400人,以及輸入內地人才計劃、學生簽證、內地生畢業留港等計劃的來港人數,新移民已超越百萬大關,數字還未計自2001年出世的雙非嬰兒。現時不少樓價預測單純以香港本地人的出生及死亡率、人口老化情況計算,並未考慮家庭組合轉變與新移民的因素,預測自然錯誤。房屋供應亦大有水份。近年不少業主移民後,保留在港物業無出售,沒有大量釋放供應。近年香港覓地建屋阻力重重,要放寬現有土地建屋密度也遇上一定反對,有區議員曾揚言「(樓高)140 mPD(主水平基準以上140米)已經好盡!」。運房局公佈未來3至4年將有9.6萬伙私樓新供應,當中6.9萬伙是中小型單位。只要地產商將600呎單位劏成150呎納米樓,供應即可倍增,單位多了,但每單位可居住人數少了,新增供應能否滿足需求,答案很明顯。成也北水,敗也北水。想樓價大跌?看看強國人和資金會否全面撤出香港樓市再說吧!地產小子
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97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170615/20056064
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