十大屋苑估值1年來首下調 嘉湖兩房跌穿500萬 按月挫近4%
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GS(14)@2018-10-15 07:57:14https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2037&issue=20181015
【明報專訊】近月二手屋苑表現遜色下，銀行估值亦跟隨大市出現大漲小回，本報抽取十大屋苑60個估值個案中，發現逾一半單位按月估值下跌，是自去年8月後、逾1年來十大屋苑再有單位估值錄得跌幅，當中天水圍嘉湖山莊一伙兩房戶估值由去年8月至今累升逾15%，惟本月輕微下跌近4%。有業界指，樓市正進入整固期，早前樓價急升的區域料將率先回落。
60個估值個案 半數錄跌幅
本報挑選十大屋苑中20個單位，透過三大銀行進行60個估值個案，發現一半單位、即30伙估值按月下跌，跌幅由0.5%至3.9%不等，是逾1年以來十大屋苑有單位估值首現跌勢。另有約30個單位估值與上月維持不變，佔整體約一半。可留意的是，雖然去年8月時曾有單位估值出現跌幅，不過有關個案不足10宗，而當時跌幅最多的單位為鰂魚涌康怡花園一伙兩房戶，按月估值跌約5%。
部分單位估值一年累升15%
銀行對各大屋苑估值不如早前進取，今次錄得估值跌幅最多單位為天水圍嘉湖山莊一伙實用449方呎兩房戶，匯豐銀行最新估值為494萬元，較上月估值514萬元低20萬元或3.9%。同時，今次兩房戶估值跌穿500萬元，亦是重回今年5月份水平，當時三大銀行對該單位估值介乎486萬元至497萬元。
事實上，屋苑同類單位近日部分成交價亦跌穿500萬元，如賞湖居6座低層E室，實用448方呎，本月便以462.3萬元沽出，實呎1.03萬元。
至於市區三房或以上大單位估值亦被調低，如荔枝角美孚新邨2期百老匯街44號高層A室，屬實用面積1435方呎四房戶，中銀最新估值為2387萬元、實呎1.66萬元，較上月的2473萬元、實呎1.72萬元，下跌約3.5%。不過，若與對上十大屋苑估值錄得跌幅時、即去年8月相比，期內估值高出314萬元，升幅15%。
業界：早前樓價急升屋苑受衝擊
事實上，中信里昂上周發表報告提到，最近數周本港銀行開始下調物業估值，有關行動是針對中原城市領先指數（CCL）9月份累跌1.6%、以及中原估價指數（主要銀行）（CVI）的顯著下跌，同時下調行動亦意味或會令樓價下行。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，上述估值表現反映目前市况，自8月份起二手市場上已開始出現減價個案，樓價自當時高位至今平均下調幅度約2%，因此近2個月來成交表現陸續反映於上述估價個案上。
她續稱，現時普遍二手買賣雙方期望有議價空間，今年初樓價升幅顯著區域如新界東，買家未必如早前般積極追價，故預料樓價回落之勢會由相關區域展開。未來樓市尚有不明朗因素，她認為於樓市氣氛轉淡下，今年餘下時間樓價升幅勢將放緩，而銀行未有特別採取收緊樓按措施，並維持正面取態，料未來銀行估值仍會緊貼市場走勢。
明報記者 謝穎怡
白居二收信即入市 屯門單日5宗 良景邨2房跌穿200萬 重返年初水平
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GS(14)@2018-10-23 08:18:52https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5745&issue=20181023
【明報專訊】房委會於7月底攪珠的新一輪「白居二」，已於上周五發出批准信，有中籤者昨日申領購買資格證明書後立即入市，交投集中於樓價較平的新界西北，其中屯門一日內連錄五宗「白居二」成交，其中良景邨2房單位成交價跌穿200萬元，重返屋苑同類年初水平。
明報記者 謝穎怡
去年政府提出將「白居二」恆常化，今期新居屋與「白居二」計劃一併接受申請，為心急「上車」人士提供更多置業機會。有代理指，部分「白居二」中籤者擔心未來會有大批白居二及新居屋向隅客入市，推高同類市場樓價，故昨日領取「購買資格證明書」後馬上入市。祥益地產營業董事胡志偉表示，屯門良景邨錄得料屬全港首宗新一批「白居二」成交，單位為良俊樓高層19室，實用面積443方呎（建築面積574方呎），2房間隔，新近以198萬元（未補地價）易手，實呎4470元（建呎3449元）。
胡續稱，新買家為首置客，上周六獲發批准信，日前曾到上址睇樓，昨早獲發購買證後即購入上述單位。單位7月份放盤開價250萬，累減52萬元易手，對比同類單位6月份成交價約228萬元低約30萬元或13%。原業主2011年以64.3萬元（未補地價）買入，帳面獲利133.7萬元或逾2倍。
采頤未補價450萬沽 今年同類新低
同區龍門居有未補價三房戶亦獲「白居二」買家承接，做價創今年新低。祥益地產高級營業經理黃慶德稱，龍門居2座中層A室，實用面積592方呎（建築面積705方呎），原業主8月份以480萬元放盤，累減近兩成後以385萬元（未補地價）成交，實呎6503元（建呎5461元），原業主1997年以100.99萬元（未補地價）買入，帳面獲利逾284萬元或2.8倍。
另有「東九龍居屋王」之稱的新蒲崗采頤花園，錄得首宗「白居二」入市個案，富誠地產營業董事林栢榮表示，采頤花園1座低層K室，實用面積449方呎，新近獲「90後」買家以450萬元（未補地價）承接，實呎10,022元，做價創屋苑今年同類新低。原業主2000年4月以109萬元（未補地價）買入，帳面獲利341萬元或3.1倍。
學者料白居二不會刺激居屋價
中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量教授認為，「白居二」買家是視乎自身經濟能力入市，較多選擇新界區屋苑估計是由於價錢「買得起」，而非看好該區未來基建發展。
莊續稱，雖然未來會有大批「白居二」買家入市，但估計業主不會因而提高單位叫價，而現時未有實際經濟數據顯示樓市轉差，預料樓市平穩發展。
譽88兩房跌穿600萬 重返年初價
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GS(14)@2018-11-01 15:16:34https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6139&issue=20181101
【明報專訊】「白居二」撐起二手樓市，受未補價公屋及居屋持續錄得減價成交，加快上車盤價格回調，部分屋苑兩房重返八成按揭門檻，元朗譽88有兩房戶跌穿600萬元，返回今年初水平。中原分行市務經理吳景輝表示，譽88第2座低層F室，實用463方呎，兩房間隔，叫價600萬元，最終減至598萬元沽出，實呎12916元。樓上一層單位今年7月時以649萬元沽出，相隔3個月，同類單位成交價低51萬元或8%。原業主2013年5月以430萬元買入，帳面獲利168萬元或約39%。
祥華邨綠表245萬 較高位低一成
此外，粉嶺公屋祥華邨有三房戶成交價較高位回落逾一成，惟原業主持貨3年帳賺逾3倍。利嘉閣分行經理郭敏輝表示，祥華邨祥德樓中低層A8室，實用約490方呎，屬三房間隔，單位原以273萬元放售，累減28萬元或一成後，新近以245萬元（未補地價）獲區外綠表客承接，實呎5000元。對上一宗同類單位成交於4月份錄得，一伙同面積中層戶以285萬元（未補地價）易手、實呎5816元，現新成交價較高位回落14%。不過，原業主2015年10月以約59.2萬元購入上址，持貨3年，帳面獲利約185.8萬元或逾3倍。
嘉湖呎租低暑期旺季一成
二手價回落亦拖累租金同步下跌，天水圍嘉湖山莊上月錄得36宗租務成交，按月跌兩成，上月平均實用呎租23元，呎租較7月高位下跌約8%。中原副區域營業經理伍耀祖表示，嘉湖山莊賞湖居1座中層D室，屬實用551方呎3房戶，以1.2萬元租出，較暑假租賃旺季時租金低最多一成，實用呎租22元。業主2013年293萬元買入，租金回報約4.9厘。
不過，將軍澳入伙新盤海翩滙暫錄近80宗租務成交。中原分行副分區營業經理柯勇表示，海翩滙1座高層H室，實用1179方呎，四房雙套房間隔，以3.98萬元租出，月租創屋苑新高，實用呎租近34元。業主於2016年10月以約1584萬元買入，租金回報3厘。
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