蘋論：坐視細價樓「爆煲」才是不負責任
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GS(14)@2015-03-03 01:44:49
特區政府終於再出手了！上星期三財政司司長曾俊華先生公佈的新一份財政預算案沒有提出任何處理樓市，特別是細價樓狂潮的措施實在教人不安，擔心特區政府忽略了這個對經濟及金融安全最大的隱患。還好只過了一天，金管局就宣佈推出新一輪的壓抑樓市措施，把七百萬以下樓宇的按揭從七成降至六成，以控制銀行及置業者的風險。金管局總裁陳德霖及其他政府官員承認，新措施對首次置業者有影響，加大了他們入市的難度，但超高樓價的威脅不容忽視，政府必須兩害取其輕。先不說措施的具體內容，單單看香港的所謂「細價樓」或中小型樓宇是六、七百萬元的單位已夠荒謬。六、七百萬是一般上班族二十年的總收入以上，這樣的樓宇居然是上車盤或首次置業人士的「入場券」，普天之下有比香港樓市更瘋狂、更超現實的嗎？正如我們較早前指出，香港樓市的非理性亢奮已到達「燒壞腦」的地步，豪宅價格固然瘋狂，中、小型樓宇近期升勢更是驚人。個別新界二手居屋呎價已過萬元，跟市民的收入及經濟基本因素完全脫節，根本難以持續下去。現在的問題已不是泡沫會不會爆破而是何時爆破。最令人擔心的是，「細價樓」買家一般是首次置業者或工作不久的年輕人。他們的儲蓄、財力有限，應付六、七百萬元樓宇的首期已非常吃力，可能需要家人支持或從銀行以外渠道如財務公司取得貸款以應付買樓、裝修的開支及周轉。換言之，這些業主是整個樓市的weakest link，隨時因為市場波動或利息走勢轉變而出現周轉問題，無法如期還款，到時候不但業主面對重大困難，金融體系的穩定也會受到衝擊。此外，支撐樓市泡沫的因素正在逐步消失。內地四萬億刺激經濟方案早已是明日黃花，當前北京政府的經濟主調是調整，是深化改革，不會再輕言放水，更不會再讓內地樓市熱火朝天。這樣的政策改變將令香港樓市少了一個重要的資金來源。另一個關鍵因素是美國的零息政策將在今年中或最遲今年秋天開始改變。開始的時候加幅也許不致太大，但一旦息口轉勢，市場的期望立時會改變，大家都預期供樓負擔將隨着利率上升而不斷加重，不會再像過去五、六年般輕鬆。再加上美國經濟明顯好轉，聯儲局又面對政治壓力要盡早出手遏止可能出現的通脹。從這些因素看，美國加息的步伐大有可能比市場預期更快更急，對「細價樓」買家所造成的衝擊更大，並可能令香港出現類似美國的次按危機。面對這樣的風險，面對細樓價隨時爆煲，特區政府盡快出手調控實在是應有之義，以免有更多實力不足的買家勉強入市，成為樓市轉勢的犧牲品。有評論指特區政府收緊按揭是在阻礙年輕人置業，有可能增加他們的怨氣；也有評論認為新政策將驅使更多人租樓，令租金進一步上升。這兩種批評都有點似是而非。把按揭成數七成降到六成無疑令首期負擔的款項加重，但也可以避免資金緊絀或需要額外借貸的人隨便入市，令他們能更小心評估自己的負擔能力及風險，入市前考慮得更仔細，對樓市健康發展肯定有好處。九七年樓市大調整的經驗顯示，付出較高首期可以加強業主應對危機的能力，即使樓價下跌三成也不致被金融機構call loan，形成巨大經濟及心理壓力。不管是年輕置業者或其他買家，變成「樓蟹」、「樓奴」的怨氣肯定比暫時無法置業大。至於租金問題，收緊按揭成數未必會刺激租金上升。付不起額外一成首期而改為租樓的人固然有，因為新辣招樓市橫行而改賣為租的業主同樣有，兩者大有可能互相抵銷。再加上新樓未來一、兩年供應增加，想等好價錢賣樓的業主選擇放租是正常不過的事。也就是說，租金因新措施上升的機會不大，很有可能保持平穩。樓市特別是細價樓市已到了瘋狂地步，加息的腳步聲則越來越響亮，樓價調整已是不可避免。這個時候特區政府再不出手調控不但不負責任，更形同任香港經濟、金融走入雷區，隨時被炸得遍體鱗傷，難以復元。盧峯周一至周六刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150302/19060275