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新世界的創辦人鄭裕彤，祖籍廣東順德，1922年出生，幼年曾在家鄉讀過幾年私塾，15 歲時從家鄉到澳門投靠父親的世交周至元，在經營的周大福金舖做練習生，3年後晉升 主管，並娶周至元女兒為妻。1945年，鄭裕彤奉岳父之命前往香港開設分行，其後逐漸 接管周大福生意，並控制該公司大部分股權，成為香港有名的「珠寶大王」。 60年代初，鄭裕彤開始看好香港地產業前景，及至1967年地產低潮期間，鄭裕彤聯同其 好友楊志雲等趁地價急跌之機大量購入地產物業。1970年5月，鄭裕彤、楊志雲等聯手 創辦新世界發展有限公司，並於1972年11月23日將其在香港上市。當時，公司的法定股 本為7.5億元，實收股本6.74億元，除擁有尖沙咀新世界中心地盤外，還擁有4幢高級商 業、住宅樓宇，4間電影院及一些商舖、寫字樓單位，總面積74.6萬方呎，每年租金收 入2,130萬元。此外，還擁有6幢興建中的商住樓宇，規模已不小。 新世界發展上市後，最重要的地產發展項目，就是雄踞尖東海旁的新世界中心。1971 年，新世界發展以1.31億元的價格，向英資太古洋行購入尖東沿海的「藍煙囪」貸倉舊 址，面積約20萬方呎。當時，港府希望新世界能在該地段興建一幢世界一流的建築物， 以作為香港的標誌，因此陸續將鄰近土地批予新世界，令該地段面積增加到43萬方呎。 新世界上市後，即著手興建這座被命名為新世界中心的龐大綜合物業，全部工程分兩期 進行，首期工程包括一幢14層高甲級寫字樓、5層商場及擁有800多間客房的新世界酒 店，於1978年完成。第二期工程包括一幢700多個住宅單位的豪華大廈及擁有650間客房 的著名的麗晶酒店，全部工程於1982年竣工，總投資約14億元。這項重大地產發展項目 一舉奠定了新世界發展在香港地產界的地位，可說是鄭裕彤引以為傲的代表作。 70年代期間，新世界發展還單獨投資或與其他地產公司合作發展了一系列大型地產項 目。1973年，新世界購入港島薄扶林道一幅面積逾80萬方呎的地皮，興建了擁有1,300 個高級住宅單位的「碧瑤灣」。新世界還與恆隆集團合作發展港島地鐵沿線各站上蓋物 業。 新世界發展在經營策略上，是興建寫字樓作出租用途，興建住宅物業以出售為主，兩者 互相配合，相得益彰。正因為如此，新世界的綜合純利逐年穩步上升，1973年度新世 界，純和為7,200萬元，到1981年度已增加到2.46億元。1981年底，新世界發展市價達 43.71億元，在香港股市中成為僅次於置地、長實的第三大地產上市公司。 80年代初，鄭裕彤領導的新世界發展成功完成位於尖東海旁的新世界中心發展計劃，其 在香港地產界的實力地位已正式確立。80年代期間，新世界再接再厲，展開了一連串龐 大地產發展計劃，包括1981年與恆隆合作發展港島沿線地鐵站上蓋物業；1984年與香港 貿易發展局合作興建香港會展中心；1985年分別與九廣鐵路和英國加德士石油公司合 作，發展屯門輕鐵總站上蓋的海翠花園和荃灣海濱花園；1986年與查濟民家族的香港興 業聯手發展大嶼山愉景灣第三期；1989年與港府土地發展公司合作發展港島西營盤第三 街、上環永勝街、灣仔李節街及九龍登打士街等4個地盤的重建計劃。 其中，最囑目的就是香港會展中心的興建。1984年12月，就在中英正式簽署聯合聲明之 際，鄭裕彤與香港貿易發展局達成協議，由新世界投資27.5億元在灣仔海旁興建香港最 大規模的會議展覽中心。這是踏入過渡時期以後香港首個大型商住綜合物業發展計劃。 根據協議，新世界毋須補地價，在計劃完成前，新世界代香港貿易發展局支付租金，每 年不多於600萬元，並付該局7,500萬元營運費，計劃完成後展覽中心若干部分交予貿發 局辦公，其餘物業業權則屬新世界。 香港會展中心佔地33.5萬亢呎，包括作為底層基座的7層高具國際先進水平的會展中 心，以及設於基座之上的兩幢高級酒店、一幢寫字樓，以及一幢酒店式豪華住宅大廈， 總樓面面積440萬方呎，規模比3幢交易廣場合起來還大一倍，成相當於近6幢匯豐銀行 大廈，堪稱香港最巨大的建築物。香港會展中心從1985年初動工，到1988年11月完成， 歷時3年9個月。1989年11月，英國王儲查爾斯攜夫人戴安娜王妃訪港，為香港國際會議 展覽中心揭幕。香港會展中心是80年代香港最其代表性的五大建築之一（其餘分別是匯 豐銀行大廈、中國銀行大廈、交易廣場及奔達中心），它與尖東的新世界中心隔海相 望，不但為維多利亞海港增添瑰麗的色彩，而且成為新世界屹立在香港地產界的標誌和 象徵。 新世界與新地相似，其業務擴張亦首先從集團內部開始，由地產業帶動起來的業務，首 先是集團的建築工程，包括建築、打樁、冷氣工程等。該公司旗下的協興建築有限公 司，是香港著名的建築公司之一，自1960年創辦以來已完成數百項建築工程，代表作有 九龍麗晶酒店、新世界酒店、美麗華酒店、富麗華酒店、奔達中心、陽明山莊、香港會 展中心等。新世界屬下的景福工程有限公司是香港最大的冷氣、防火、水管及電器綜合 安裝工程公司之一。集團的配套附屬公司還有松電工程、佳定工程、富士（中國）裝飾 工程等，可以對現代化建築物包括商業大廈、酒店及高級住宅.由工程策劃、設計、繪 圖、電機工程、建築工程及室內裝飾等提供全面性服務。 1989年1月，鄭裕彤有感於好友馮景禧突然病逝，從一線退下僅擔任董事局主席一職， 而董事總經理則由其長子鄭家純出任。這一時期，新世界採取了急進式的投資策略，連 環出擊，在短短一年間收購並投資了一系列非地產業務，包括將亞洲電視的持股量增至 47.6％、透過換股取得香港興業16%股權、收購基立實業、敵意收購永安集團、將新世 界酒店集團私有化，以及斥巨資收購虧損中的美國華美達酒店集團等，迅速發展為多元 化的地產大集團。然而，連串大規模投資令新世界的負債從30至40億元急升至近90億 元，而盈利增長則大幅放緩，截至1990年6月的年度盈利僅得112億元，比上年度減少近 10％，主要原因是所收購的項目，大多不是虧蝕就是增長未如理想。這時期，新世界發 展逐漸陷入低潮，其股價亦被拋離大市。 1991年，鄭裕彤眼看形勢不妙，重新部署公司策略。他首先展開一系列減債行動，將部 分收益低或價格合理的資產出售，包括將所持永安集團27％股權出售，套現7億元；又 將旗下物業如美孚商場舖位、車位及部分物業以及梅道12號部分權益出售；甚至將被喻 為鄭氏「皇冠上的鑽石」的香港會展中心會景閣豪華住宅也變賣套現。1992年新世界又 先後發行零息價券及認股證，集資逾8.5億元。這樣，新世界的債務從最高峰時期的約 90億元逐漸降至30至40億元的合理水平。 在具體發展策略上，新世界亦作出調整，強調以地產為主，但同時繼續多元化發展，尤 其是電訊、基建及酒店；以香港為基地，但亦重視向中國大陸及海外的投資。前段時 期，新世界由於大舉投資非地產業務，錯失了兩年趁低大量吸納地產的良機，這時亦決 心重返老本行，加強地產發展及投資，如與香港興業合作重建荃灣中國染廠舊址，發展 大型私人屋村；與地鐵、灣仔循道會教堂、花園道聖約翰教堂等機構合作，改建或發展 新地產項目；以及興建香港會展新翼等等。期間，新世界更大舉投資中國內地地產業， 尤其是在基建、安居工程和舊城重建方面佔據戰略性優勢。 經過數年努力，新世界發展終於度過低潮，再度取得發展。1995年新世界再度躋身香港 四大地產上市公司之列。不過，經過是次挫折，新世界發展與長實、新地、恆地等三大 地產公司的距離逐步拉遠。