ZKIZ Archives


敦沛期貨劉艷玲 教物業收租要訣

1 : GS(14)@2011-01-02 14:15:08

2010-12-25
敦沛期貨劉艷玲 教物業收租要訣   

政府出狠招壓樓市炒風,短炒物業未必再「有肉食」,不少投資者選擇將單位轉至出租。涉足樓市近20年的敦沛期貨董事總經理劉艷玲,歷盡本港樓市大起大跌,曾於高峰期持有12個物業,卻在1997年亞洲金融風暴後,因投資物業而大蝕2,000萬元。

擁有多年出租物業經驗的她,過去曾遇過不少麻煩租客,高呼出租物業是件「麻煩事」,她提醒有意購買物業作長綫收租用的投資者,當計入差餉和管理費等支出後,租金回報未必如想像中吸引,同時更教曉大家出租物業的一招半式。

對投資期貨有認識的讀者,相信對敦沛期貨董事總經理劉艷玲不會感到陌生,早於1987年已投入金融期貨行業的她,經常亮相於電視財經節目,分享對期貨投資的看法,此外,她也是位期貨、期權課程導師,向投資者教授有關知識,絕對是期貨界的專家。

98金融風暴輸2000萬

不說不知,這名期貨專家原來早在1990年已投資物業,對本港樓市素有研究,她持有的物業曾遍布港島及新界,1998年最高峰期時更持有12個物業,包括位於跑馬地、中半山等逾數千呎豪宅單位,由於當時的按揭利率高達10多厘,她每月供樓款項達40萬、50萬元。殊不知來了一場亞洲金融風暴,她惟有將手上物業相繼沽售,因而輸了約2,000萬元。

回想起以往的「慘痛」經歷,劉艷玲坦言當年的行為十分「Crazy(瘋狂)」,卻令她獲益良多;由於過去遇過不同租客,也令她「帶眼識人」,學懂怎樣選出好租客,她的故事對不少有意作「包租公」的投資者來說,是個值得借鑑的經驗。

時間回到1987年,當時香港經濟剛快速起飛,劉艷玲毅然由一個中學教師轉投金融業,開展期貨事業,並取得成果。及至1990年,劉艷玲已開始投資樓市,她買入的第一個單位,就是價值120萬元的元朗錦繡花園單位,「我決定買入單位的原因,是當時樓市起飛,買樓賺錢的機會很大,而且單位可望到為米埔景觀,加上當時銀行可承造八成按揭,只需要20餘萬就可成功『上車』,對我來說十分吸引。」持貨不足兩年後,劉艷玲以368萬元賣出上述單位,帳面大賺248萬元後,隨即以230萬元,購入屋苑另一個單位。

投資錦繡花園的同時,劉艷玲也開始投資港島區物業,她以175萬元購入太古城700平方呎的單位自住,單位升值後沽出,帳面賺近80萬元。同一時間,她向豪宅「進發」,分別以500萬元及2,065萬元購入大坑道嘉景台及舊山頂道地利根德閣豪宅。

一口氣道出了投資物業的戰績,劉艷玲輕嘆了一下,再緩緩地說:「其後在1998年,樓價開始掉頭時,我卻沒有提高警覺,忘記了『寧買當頭起、莫買當頭跌』的道理,一口氣以275萬元及400萬元買入兩個位於跑馬地的單位,同期也以1,250萬元買入干德道逾千呎的單位。」

「最高峰時,我持有的物業每月供款達40萬、50萬元,當時我只將一半單位租出,每月收取租金合計起來不足10萬元,回想起來也覺得自己好『渣』,明明在金融行業工作,但仍在跌市中買入那麼多物業,這行為是十分『Crazy』,也不是辦法,因此我在1999年底開始將單位相繼出售,帳面計算輸了約 2,000萬元。」

最令她損失慘重的,就是其中兩個錦繡花園的單位,「我用了近一年時間、斥資百多萬元將其中兩個錦繡花園單位打通為相連單位,若再加入兩個單位買入價,涉及成本近1,000萬元,及至2003年沙氏時樓市大跌,我僅以430萬元將兩個單位出售,那次真得很傷。」

現時港島區樓貴不值博

10年前傾盡全力投身樓市,劉艷玲近數年來已沒有再購入物業,除自住的錦繡花園單位外,目前只持有3個單位作收租用途,分別為兩個位於元朗,以及一個位於青山灣的單位,上述出租單位的買入價合共約1,500萬元,保守估計,目前市值已升至近2,000萬元。劉艷玲說,上述單位已完成供款,目前每月租金收入約5萬元,雖然單位近年大幅升值,但她也無意將單位出售,同時也沒有打算再購入物業。「現時我已沒有意慾購入物業,這由於港島區的樓價已累升很多,再跌的機會也不大,如灣仔區樓價在2年間升近100%,目前要購入灣仔區500平方呎的單位,需要近400萬元,值博率不高。」她一邊說着,一邊搖頭。

事業上,自從政府出招打壓樓市後,不少投資者選擇將單位由售轉租,同時在低息環境下,市民希望購入單位出租,以賺取租金回報,令本港租務市場活躍起來,有多年物業收租經驗的劉艷玲,不忘向大家分享她的看法。「或者不少市民認為買樓作長綫投資的回報十分吸引,假如你以300萬元購入一個灣仔區的單位,再以每月1.3萬元租出單位,按此計算租金回報率達4.3厘,高於銀行的存款息率等,因此不少業主物業轉至收租。」

「但值得留意的是,上述租金回報並沒有將管理費、差餉或維修費等計算入內。我曾有一個經驗,有位租客投訴物業附近的地盤影響其居住環境,要求我免去他兩個月租金,我們當然不肯,最後他搬走了。當他搬走後,我要用近10萬元單位翻新,要等待好幾個月才重新租出,這也要計入成本。」

有正職家庭租客較穩陣

另一方面,她表示要清楚租客的背景,最好有正當職業,「那些沒有正職,只說自己幫家人工作的租客我不會考慮,而租給有小朋友的家庭也較有保障,此外你要與租客溝通一下,了解他們的為人,找到租客後,我會要求地產代理先證明租客的身份,如他的職業、公司的規模等,這樣會較『穩陣』。」

劉艷玲對租客背景甚為關注,皆因她曾遇過一個麻煩租客。數年前一名穿名牌衣服的男子到她的地利根德閣單位參觀,期間說自己懂得音樂,更立即開了一張支票給她,令劉艷玲誤信這男子是值得相信的租客;怎知支票過了數天仍未能過數,那男子更突然將自己原來的家具全部搬到單位中。這時劉艷玲發現,原來這男子早前已在不同的豪宅「呃屋住」,最後要勞煩警察到來他才肯將雜物搬走。經過這次遭遇,劉艷玲在挑選租客時更小心。她補充,有意購入單位作出租用途的投資者,最好先了解屋苑的租務市場是否活躍,一般來說,較大型的屋苑較有保障。

----------------------------------

未來樓價大跌機會不大

政府出招壓樓市,劉艷玲坦言暫時無意購入物業,但認樓市未來大跌的機會不大,更預期部分屋苑仍有上升空間。「基於利息低、供應少這兩大因素,樓市沒有機會大跌。同時內地人愛來港買新樓,原因是內地人希望將錢帶到香港,將錢存在香港感覺相對安全。另外香港物業質素相對較內地好,因此內地人對香港樓市絕對是個支撑。」

元朗高水天水圍有潛力

「息口方面,現時香港息率那麼低,『有排加』也不會加至很高的息率。事實上,即使是加息,對供樓沒有太大的影響,假設你要供10至15年樓,加息頂多令你需要多供1、2期還款,並不會增加負擔,因此未來即使加息,對樓市影響也不會太大。」

劉艷玲表示,部分地區明年樓價仍有升值潛力,其中看好天水圍區屋苑,「現時天水圍及屯門舊區的交通網絡較從前已大有改善,加入很多交通配套,但樓價仍落後,你看,元朗YOHO MIDTOWN每呎價錢要6,000元至7,000元,其實天水圍與元朗只相距兩個西鐵站,因此YOHO MIDTOWN的價錢是不合理的,而天水圍物業則大有升值潛力。」

港島看好貝沙灣太古城

至於港島區的住宅,她則看好貝沙灣及太古城,「我相信未來移民至香港的內地人會持續增加,當中有不少是有能力買入港島區大價物業的內地人,有助港島區樓價上升,我相信貝沙灣及太古城明年樓價仍有10%至15%上升空間。」九龍區方面,她指較新型的屋苑如西九四小龍、九龍站、奧運站的物業較具升值潛力,價錢仍有上升水位,如大角咀凱帆軒呎價僅為7,000餘元,故預計這類物業也有10%至15%升幅。

「值得留意的,是未來細價樓供應會增加,包括『置安心』計劃提供的單位,政府也指定要將部分土地用作上車盤,因此面積介乎400平方呎至500平方呎的上車盤供應會增加,這類物業價錢不會大升,現時你要買入細價物業可賺錢的機會也降低。」

﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏

劉艷玲Profile

現職:

˙敦沛期貨有限公司董事總經理,專責公司積極推動金融產品業務,推動銷售期貨商品之投資市場

˙於1987年加入期貨行業,擁有逾20年經驗

學歷:

˙持有美國洛普大學及澳洲國立南澳大學工商管理學雙碩士學位,現為華僑大學企業管理博士研究生
2 : 龍生(798)@2011-01-04 02:03:46

LOSER! 自己炒濃左就離場唔玩
然後發表追落後理論
叫人買天水圍!
個處窮山惡水, 週邊大把地, 全港發展商個頭博命起
點升都未輪到佢啦

害死人呀, 物業投資買天水圍!!

住天水圍的朋友, 對不起...
smiley
3 : GS(14)@2011-01-04 20:57:30

他以前那個玩法根本就有問題
4 : 亞力士(1473)@2011-01-04 23:27:28

同炒股一樣 炒到三四線已到水尾
5 : 龍生(798)@2011-01-05 01:41:39

咪係LOR
買左灣仔, 真個唔好彩, 買後大跌四成
只要守得住, 將來仍有機會番家鄉!
買天水圍? 傳到俾個孫都仲未到阿爺個買入價....
6 : GS(14)@2011-01-05 21:18:12

4樓提及
同炒股一樣 炒到三四線已到水尾


但是市場上需要大量的投資歪理
敦沛 期貨 劉艷 艷玲 物業 收租 要訣
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272393

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019