始於2002年、總市值達到677億美元，新加坡REITs（房地產信托投資基金）市場如今已成長為亞洲第二大REITs市場。
稅收透明是新加坡REITs市場迅速發展的重要原因之一，此外，積極推進公募REITs試點也很重要。現在看來，新加坡的REITs市場法規制度和稅收配套已經趨於完善，但在稅收制度完善前，包括星展銀行在內的金融機構已經開始試點公募REITs。
新加坡REITs占GDP比重高達22.1%，高於香港的10.3%和日本的2.3%，也遠高於全球最大REITs市場——美國的5.1%。通過市值占國內生產總值比重這一指標來估算，星展銀行預計，中國未來REITs市場規模將不低於1190億美元。
星展銀行看來，中國建立REITs市場對於發行人、投資者和市場建設都具有重要意義，培育中國的REITs市場需要法規制度、生態系統、投資者教育和稅收激勵四大關鍵要素。
稅收透明、REITs試點先行
星展銀行資本市場部主管郭雪梅介紹，新加坡REITs市場最大的特征就是稅收透明。對於新加坡個人投資者而言，除了支付物業運營管理的費用和REITs管理者的傭金，全程無需支付任何稅費。
稅收透明是如何體現的？郭雪梅舉例稱，REITs層面只要滿足分紅比例超過90%，租金收入無需交所得稅，在REITs層面即可免稅；而投資者收入分配層面，如果投資者是企業，在新加坡是要交17%的所得稅，如果是個人就不用交稅。
現在看來，新加坡的REITs市場法規制度和稅收配套已經趨於完善，但實際上，在稅收制度完善前，包括星展銀行在內的當地金融機構已經開始嘗試推出公募REITs。
星展銀行有關負責人向記者介紹，2002年7月，在承銷新加坡首只公募REITs——CapitaMall Trust時，新加坡市場也沒有對個人投資REITs免稅的政策。
事實上，在過去的十幾年里，新加坡市場稅收優惠力度的增強和監管政策的完善是雙軌並行的。
如何進行REITs資產管理？
郭雪梅介紹，公募REITs是場內交易，需要積極的管理。
“投資者付一筆傭金，REITS經理扮演資產管理的角色，幫助我們進行或買或賣的決定。”郭雪梅稱，投資人也可以根據租戶的實際情況來增減持，大熱的情況下可以增持，如果住戶少也可以減持。
記者了解到，REITs投資的收益也可以分為兩部分，一部分是穩定的分紅，另一部分則是二級市場上的資本利得。背後的邏輯在於，積極的資產管理下，REITs的價格會在二級市場上會體現出來。
REITs是如何收購更多資產的？星展銀行向第一財經介紹，90%以上的收入要分配給投資者，因此資產收購不能僅依靠留存資金。REITs在上市之後可以作為一個“上市公司”來看待，可以發行股票實現再融資，也可以在銀行借貸來加杠桿。
郭雪梅告訴記者，根據現行的法律制度，REITs借貸也會受到限制，在新加坡是不能超過45%的上限。
中國建立REITs市場意義深遠
星展銀行認為，培育中國的REITs市場需要四大關鍵要素。第一是法規制度方面，設立專門的REITs法規來規範REITs上市及後續發展；第二是生態系統，這包括培育專業人才，包括REITs上市及REITs管理的專業人才，並制定透明的評估方法標準和信用評級制度。
第三是投資者教育。在星展銀行看來，中國國內投資者的積極參與對發展一個活躍的REITs市場很關鍵，其中，對個人投資者的教育很重要”。
第四是稅收激勵。“按中國目前的稅收法規，中國REITs會面臨多重征稅的問題。” 星展銀行分析，制定穿透的稅收激勵制度會對中國REITs市場的發展有很大益處。
星展銀行分析，中國建立REITs市場對於發行人、投資者和市場建設都具有重要意義。
對於發起人而言，發行REITs能夠降低發起人財務杠桿，將存量資產套現並為後續發展提供資金，REITs上市後也可以樹立市場品牌與形象；而對於投資者而言，不僅可以獲得穩定可見的收入，二級市場還有足夠的流動性，兼具股債的優勢，另外也為中小投資者參與商業地產投資的機會。
在星展銀行看來，在中國，有著大量尋求穩健投資渠道的市場存量資金，而這些大規模的存量資金恰恰是發起人可考慮的新融資渠道。
郭雪梅告訴記者，在新加坡，50%以上的公眾投資者都會參與REITs的投資。
“由於這一產品不同於傳統的股票和債券，很多投資者最開始並不能理解REITs投資。”郭雪梅介紹，最初試點公募REITs時，金融機構在投資者教育方面也經歷了非常長的一個過程，這種面向公眾投資者的投教工作非常重要。
郭雪梅還認為，除了發行人和投資者層面，推出公募REITs有利於中國金融市場的穩定。與此同時，完善REITs市場建設更有利於金融市場的國際化布局。
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