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十余城市將重啟限購 力度不如上一輪

今年以來，一線城市和二線熱點城市、環一線城市房價節節走高。繼廈門、蘇州之後，近日杭州、南京、昆山也紛紛重啟限購政策，在房價上漲壓力之下，預計未來重啟限購的城市會超過十個。專家認為，本輪限購政策力度普遍不如上一輪，作用有限。

二線“四小龍”僅剩合肥未出限購政策

9月28日，緊鄰上海的昆山市發布加強房地產市場管理實施意見，非蘇州市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。此次政策也是此前8月蘇州出臺的限購政策的延續。

南京市出臺的限購政策明確，在主城區範圍內，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。針對不同的購房需求，采取差別化措施，保護剛需和改善性購房，打擊投機購房。

加上此前已經出臺限購政策的廈門和蘇州，目前，今年以來房價上漲最為迅猛的二線四小龍(廈門、蘇州、合肥、南京)，僅剩合肥未出臺限購政策，因此近期合肥限購政策出臺的呼聲亦隨之高漲。

在南京之前，杭州在9月18日宣布限購後不到10天，再次升級調控政策，自9月28日起，杭州同步上調公積金貸款二套房首付比例、商業性住房貸款二套房首付比例、暫停購房入戶。根據公告，二套房公積金貸款和商業貸款的首付比例將不低於50%。

業內預計，在杭州和南京之後，未來一些房價上漲壓力較大的二線熱點城市也將重啟限購。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《第一財經日報》分析，從目前限購的既有版本和思路來看，主要遵循四個思路，一是房價上漲壓力大的城市先出限購政策，即在全國房價漲幅位居前十的城市，政策層面最有可能收緊。二是市區相比郊區房價上漲壓力大，會先收緊。後續熱點二線城市的核心區域收緊的可能性會比較大，而郊區和郊縣等區域則不會收緊，這也體現去庫存因地制宜的原則。

三是新房上漲壓力更大，比二手房的收緊可能性會更大。四是外地戶籍受政策管制的可能性大於本地戶籍，尤其是部分大城市的炒房中，很多是外來的炒房客。

據此，後續有望重啟限購的城市包括合肥、武漢、鄭州、天津、福州、東莞、無錫、石家莊，加上已有的廈門、南京、杭州、蘇州，本輪重啟限購的二線熱點城市及環一線周邊城市將超過十個。

例如，鄭州樓市持續升溫，鄭州市房管局統計數據稱，8月份該市商品房銷售23471套(間)，同比上漲109.65%，銷售均價突破一萬元。8月該市新建商品住宅價格指數環比上漲5.6%，位居全國各大城市榜首，鄭州多數市民已難以承受高房價之重。

河南省委常委、鄭州市委書記馬懿近日表示，鄭州將加強房地產調控，優化商品房供給結構，穩控房價，促進房地產業健康平穩發展。

力度不及上一輪

中原地產首席市場分析師張大偉早在2014年二線城市紛紛取消限購政策的時候，就認為一線城市和包括廈門、南京在內的十個左右二線城市不應該取消限購，因為這些城市的庫存本來就很小，土地供應嚴重不足。

這些城市的政策本來應該“一直高壓”，而不是去庫存的問題，但當時就是一刀切，把他們限購政策都放開了。“其實當時就可以預料到，他們放開後，再加上信貸這麽松，這些城市房價必然會爆發的。”張大偉說。

他認為，即使是上一輪限購政策執行期間，不少城市的房價都經歷了快速上漲。更何況此次這些二線熱點城市重啟限購，力度尚不及上一輪，因此效果將大打折扣。

比如，上一輪的限購政策中，對外地戶籍買房，至少都有繳納一年社保的規定。但本輪杭州、南京、蘇州對非本市居民購買第一套房，都沒有社保繳納的要求，蘇州非本市居民，還可以購買二套房。而對本地戶籍，多數城市則未加以嚴格限制。

張大偉說，很多城市都是在房價已經差不多翻了一倍的情況下才重啟限購政策，時間點已經晚了，導致調控力度偏弱的主要原因在於，目前其他行業整體疲軟，因此宏觀經濟尚需要樓市作為支柱產業拉動，這也導致房地產調控不敢一次到位，因此各地在出臺政策的時候都是“擠牙膏、口號式”調控。

他表示，這一輪二線城市收緊樓市調控政策是因為市場開始恐慌，漲幅刷新歷史紀錄，而出現這一恐慌的主要根源還是這一輪去庫存並未因城施策，在本來庫存就不多的城市執行了全面寬松政策，在資金潮影響下，市場出現了局部城市失控的現象。

“但目前的樓市調控依然沒有抓住本輪房價暴漲的根源。”張大偉說，現在房價爆發的原因是資金潮下的資產荒，導致購房者出現了恐慌。“未來要麽是降低資金潮，要麽是增加優質資產，或者降低購房者恐慌，三方面都需要加碼政策。”信貸不能只投入到房地產，要有政策約束讓信貸進入實體經濟，土地供應必須充足，才能給市場平穩的預期。

表1 8月份房價環比漲幅靠前的城市

城市

新建商品住宅價格指數

環比

同比

上月=100

上年同月=100

鄭州

105.6

116.7

上海

105.2

137.8

無錫

104.9

118.5

合肥

104.8

140.5

福州

104.3

120.4

南京

104.1

138.8

廈門

103.9

144.3

北京

103.8

125.8

石家莊

103.7

111.6

天津

103.6

121

杭州

103.3

122.2

濟南

103.2

110

武漢

103.2

118.6

廣州

102.4

121.2

青島

102.1

106.6

深圳

102.1

137.3

表2 長三角五城土地市場情況

排名

城市

樓面價(元/㎡)

同比(%)

溢價率(%)

同比(%)

規劃建築面積(㎡)

同比(%)

土地出讓金(萬元)

同比(%)

1

蘇州市

6040

177.4

93.18

153.37

24846578.31

6.14

15009880.02

194.16

2

南京市

6994

129.79

87.17

217.67

20087851.21

23.12

14049348.88

182.75

3

上海市

14675

65.39

91.93

252.68

9238784.04

-23.3

13558115

26.86

4

杭州市

7451

121.68

54.99

406.49

15459052.81

16.56

11533554.86

158.6

5

合肥市

4365

174.13

218.37

293

18013083.16

56.75

8632370.41

216.98

(數據來源：中原地產研究部)