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穩房價拉經濟兩不誤 熱點二線城市可增土地供應

一半是海水，一半是火焰。

一邊是一線城市和部分二線熱點城市節節升高的房價和地價，一邊是全國房地產投資增速低位運行和三四線城市的高庫存壓力，如何在發揮好房地產投資對宏觀經濟支柱作用的同時，又不會造成新的庫存積壓？這其中，增加一二線城市尤其是二線熱點城市的土地供應迫在眉睫。

房地產投資拉動不足

在本周舉行的5月份國民經濟運行情況新聞發布會上，國家統計局新聞發言人盛來運說，從總體情況來看，房地產商的投資還是比較謹慎的。有三個數據可以證明，第一個數據是房地產投資增速，1~5月份房地產投資同比增長7%，比1~4月份回落0.2個百分點。

第二個數據是土地購置面積，1~5月份同比下降5.9%，雖然降幅比上個月有些收窄，但還是在繼續下降的。房地產土地購置面積在去年大幅下滑30%左右基礎上繼續下滑，可以說明房地產商拿地總體上還是比較謹慎的。第三個數據是土地成交價款，1~5月份土地成交價款同比增長4.7%，這個速度低於房地產的投資。

“這三個數據說明從全國來講，房地產投資還是比較謹慎的，並沒有出現特別過熱的情況。”盛來運說。

那麽為何在一線城市和二線城市房價快速上漲、地王頻出的同時，另外一邊房地產投資卻沒有“過熱”呢？這其中最大的問題在於區域之間、城市之間的分化不斷加劇。在一線城市和部分二線熱點城市上升的同時，部分人口外流、庫存較大的二線城市和廣大三四五線城市仍然不冷不熱，面臨著巨大的去庫存壓力。

對絕大多數三四五線和部分二線城市來說，采用一系列刺激政策去庫存仍是當前的“主旋律。”比如，6月13日，大連市發布《關於化解房地產庫存促進房地產市場平穩健康發展的意見》，從18個方面，旨在消化庫存、穩定市場。其中，對在校生和畢業未滿5年的高校畢業生，在大連市內四區購買新建商品住房的，在取得房屋所有權證後，政府給予購房補貼，補貼標準為：博士每平方米400元，碩士每平方米300元，本科和大專學歷每平方米200元。

類似的去庫存刺激政策，近期還有山西、新疆等地也紛紛出臺。這也說明，目前對絕大多數城市來說，去庫存仍然是重中之重。而且由於絕大多數三四線城市和部分二線城市面臨著人口增長緩慢、供應過剩等問題，去庫存是一個相當漫長的過程，在未來相當長的一段時間內，這些城市要指望開發商繼續拿地、增加投資已不大可能。

但是，由於房地產開發投資占固定資產投資的比重較大，而且還能拉動上下遊的鋼筋、水泥、建材等行業，因此房地產開發投資對當前我國經濟穩增長仍十分關鍵。尤其只有保持一定的發展增速，才能為經濟轉型和結構調整贏得空間。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》稱，在當前經濟增速放緩且面臨轉型之際，房地產行業的支柱作用再度被強化，房地產市場無論是對投資還是消費增長貢獻都不容忽視。

在這種情況下，如何讓讓地產開發投資保持一定的增長，又不會造成新的庫存壓力？這其中，一二線城市增加土地供應無疑是一個非常好的選擇。

5月初，對於此前24部委提出的“增加一線和部分二線城市住宅建設用地供應”的行動規劃，國家發改委副秘書長兼國民經濟綜合司司長程建林作出解讀稱，盡管全國住房庫存量很大，但仍要采取區別對待、分類指導的原則。

程建林分析，北上廣深和三四線城市不同，住房庫存量相對較小，“前段時期房地產消費旺盛，一線和部分熱點二線城市房價漲幅很大，說明其核心問題不是需求問題，而是供給問題，所以要增加這部分城市的住房建設用地。”

熱點二線城市應增加土地供應

在現實操作中，北京和上海兩個強一線城市的“大城市病”已經非常嚴重，包括交通擁擠、霧霾等現象都與中國的超大城市化密不可分。目前這兩個城市的常住人口都超過了2000萬，目前已經進入到嚴控城市人口規模、邊界的階段，目前我國也正在逐步分散北京、上海等超大型城市功能，這些超大城市的邊界也得到嚴格控制。

以上海為例，在用地方面，將在“十三五”逐年減少建設用地增量，規劃建設用地總量實現負增長。到2020年，要守住3185平方公里的紅線，比原來的規劃目標減少41平方公里。未來五年，上海新增建設用地只有約60平方公里。

而深圳作為一二線城市中土地面積最小的城市，僅有1900多平方公里，目前城市發展已經基本飽和。因此，從客觀條件上說，北上深這三個房價最高城市要大規模的供應土地，已不大現實。這三個城市在執行嚴格的限購舉措情況下，同時正盡量加強與周圍區域的合作，分散部分城市職能。

一方面是北上深這幾個超大城市嚴控城市發展邊界和人口規模，另一方面是廣大三四線城市、中小城市雖然落戶比較容易，但由於產業發展、公共資源的欠缺，難以吸引人們進入。相比之下，二線城市將有比較大的發展空間，而且這些城市也可能成為未來我國城鎮化的重點。

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞就對《第一財經日報》分析，北京和上海的城市人口已經達到2000萬左右，確實出現了很多“城市病”。但很多二線城市的人口在五六百萬左右，離北京、上海的距離還非常遠，還有很大的增長空間，“中國一個省區的幅員和人口就相當於一個歐洲大國，所以如果擁有一個500到1000萬人口的省會也很正常。”

以目前房價上漲壓力最大的二線“四小龍”為例，南京的城區人口在“四小龍”中最多，達到599.65萬，但離1000萬的超大城市仍有很大距離，蘇州為437.5萬，合肥的人口只有330多萬，廈門更是只有283萬，這幾個城市都還有很大的發展空間。

而無論是二線“四小龍”，還是武漢、鄭州、東莞等熱點二線城市，這些城市都屬於經濟發展勢頭較好、人口流入較多的二線城市，需求較大，適當增加土地供應不會帶來新的庫存積壓的問題。

另一方面，充足的供應可以讓這些熱點二線城市房價保持在相對合理的水平。比如一線城市廣州，以及二線城市杭州、長沙、重慶這幾個經濟發展較好，人口流入較大的城市，這幾年房價比較平穩的一個原因，就在於供應十分充足。

以廣州為例，根據陽光家緣的統計數據顯示，截至5月31日，廣州全市一手住宅網簽量達到12715套，不僅是“史上最紅”5月，而且還刷新了限購之後，廣州單月的成交量紀錄，僅次於2010年10月廣州樓市限購政策出臺時成交“井噴”的16759套。這是廣州樓市成交繼3月破萬、4月破萬後，連續第三個月創出成交天量。但在價格方面，廣州仍保持平穩理性。由於各種原因，這幾年廣州的土地供應規模一直比較大。

也就說，對目前房價上漲迅猛的熱點二線城市來說，要保持房價的平穩增長，最好的辦法就是增加相應的土地供應。以近幾年房價上漲迅猛的二線城市廈門為例，2015年廈門商品住宅成交350.28萬平方米，這一成交量不及成都的零頭，但這幾年廈門土地供應一直偏少，樓市供不應求。因此，適當增加土地供應，就能有效減緩目前房價高漲的壓力。

只是對不少地方政府來說，在地王頻出、土地溢價高漲的情況下，現在賣一塊地可能相當於過去賣三塊地的錢，地方政府在增加土地供應、平穩房價上也可能缺乏足夠的動力。

但是，這些地方的眼光還應該放得更長遠一些。尤為關鍵的是，二線城市並不具備北上深這樣依靠現代金融和互聯網信息經濟等現代服務業輻射全國的能力。在這種情況下，實體經濟的發展仍十分重要，而保持合理平穩的房價對實體經濟發展十分關鍵。

實際上，觀察近年來幾個經濟發展最好的二線城市，如重慶、長沙等，土地供應均十分充足，房價都較為平穩，這幾年裝備制造業發展態勢也最好。再如杭州，過去房價曾一度超過一線城市，但這幾年來，由於大量的土地供應，杭州房價橫盤多年。恰恰是這幾年，杭州的信息經濟實現快速增長，經濟增速在沿海一二線城市中領跑。

因此，二線熱點城市適當增加土地供應，不僅不會造成新的庫存積壓，而且還能讓房價保持在相對平穩理性的水平，為實體經濟發展創造更好的環境，同時帶動房地產投資的增長，促進宏觀經濟的平穩健康發展。

部分一二線主要城市土地面積及人口規模