📖 ZKIZ Archives

5月樓市銷售增速下滑 廣州一枝獨秀連創天量

進入“紅五月”，樓市基本延續了三四月的火熱態勢，不過成交環比略有下滑。

國家統計局13日公布的數據顯示，1-5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比1-4月份回落3.3個百分點。商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析，商品房銷售數據的累計增幅有所收窄，和5月份二線城市開始降溫有關系。前4月比較火爆的杭州、蘇州、南京、合肥、天津等城市基本上都呈現出市場交易下跌的現象，這和此前三四月需求提前釋放等因素有關系。

中原地產首席市場分析師張大偉說，5月，各地新房及二手房成交量進一步環比回落，中原地產統計的40個重點城市商品住宅成交面積環比下降11%，但與去年同期相比仍有一定增長，重點城市新房及二手房成交量同比增幅分別為17%和14%。

該數據之所以沒有大跌，在於成都等城市的市場交易開始上升，這對於整個房地產市場的交易熱度維護依然有積極作用。此外，一線城市的廣州也保持十分火熱的勢頭。

根據陽光家緣的統計數據，截至5月31日，廣州全市一手住宅網簽量達到12715套，不僅是史上最紅5月，而且還刷新了限購之後廣州單月的成交量紀錄，僅次於2010年10月廣州樓市限購政策出臺時成交“井噴”的16759套。這是廣州樓市成交繼3月破萬、4月破萬後，連續第三個月創出成交天量。

嚴躍進預計，從後續市場全國數據看，依然會繼續下跌。但從另一方面看，能夠支撐該曲線上漲的一個牽引力在於，如果購房者預期二線城市會收緊購房政策，那麽可能在6月份依然會積極購房。

隨著銷售市場持續升溫，房地產去庫存取得明顯進展。5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米，連續第三個月減少。

其中，住宅待售面積減少721萬平方米，辦公樓待售面積增加7萬平方米，商業營業用房待售面積增加105萬平方米。也就是說，目前住宅庫存去化效果比較明顯，商業地產庫存仍然高企。

這種分化也體現在房地產開發投資方面。前5月，全國房地產開發投資34564億元，同比名義增長7.0%，增速比1-4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資23118億元，增長6.8%，增速提高0.4個百分點。

不過，在樓市成交降溫的同時，土地市場的亢奮態勢愈演愈烈。數據顯示，1-5月份，房地產開發企業土地購置面積7196萬平方米，同比下降5.9%，降幅比1-4月份收窄0.6個百分點;土地成交價款2295億元，增長4.7%，1-4月份為下降0.2%。也就是說，5月地價飛速上漲，遠遠超過了土地成交面積的增速。

張大偉說，5月份，即使種種嚴格的限制條件也無法阻擋幾十家房企搶一塊地的瘋狂場面，溢價率超過200%甚至300%比比皆是。蘇州、合肥、南京、杭州、上海、深圳、廈門等一二線熱點城市地王湧現，區域單價地王甚至全市單價地王紀錄被頻頻刷新。而央企成為本輪制造地王潮的一大主力軍，似乎當前的市場邏輯已經無法完全解釋，而更多要從其戰略部署角度考量。

中原地產研究部統計數據顯示：50大城市合計土地出讓金前5個月達到了7993.5億，同比上漲了55.8%，二線城市占據榜首，前四大城市全部為二線城市。蘇州、南京、杭州、合肥地王頻繁出現，成為2016年前5個月地王出現最頻繁的區域。

其中，5月單月地王宗數高達69宗，其中有56宗地王出現在二線城市。“這是中國房地產歷史上第一個地王月，地王不僅僅出現一線城市，更多的二線城市出現了地王遍地的現象。”張大偉說。

嚴躍進說，土地市場交易活躍，得益於近3個月市場銷售總體不錯，房企拿地的資金面相對寬裕。部分房企也加大了對一些“黑馬”類型城市的評估，進而做好了對此類城市拿地和投資的準備。但土地市場未來是否會繼續延續火熱態勢，還要看後續的融資環境等因素，或者說後續會有一些幹擾因素影響此類曲線的繼續上升。

張大偉認為，隨著房價和地價的節節升高，實行購租並舉尤其是發展住房租賃市場，成為解決中低收入人群、城市新市民的居住問題的重要途徑。今年5月，國務院發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，將從稅收、金融、供地等方面加大政策支持力度。“當前大城市房價不斷上漲，欲實現城鎮居民住有所居，唯有健全以市場配置為主的住房租賃體系。”