負利率和富人避稅，使得東京公寓大樓的價格不斷走高，甚至超越二00七年的迷你泡沬期，但瓦解的徵兆浮現，泡沫已近尾聲。 東京公寓大樓的價格不斷 走高，已經逼近二00 七年的迷你泡沫期。東京二十三區的新建大樓，價格漲到每平方公尺百萬日圓;也就是說，七十平方公尺(約二十一坪)的新屋就要價七千萬日圓以上(約二一00萬元新台幣)，對一般家庭來說，擁有一戶新房簡直遙不可及。 事實上，這樣的價格，已經超過0七年的迷你泡沫期。 根據不動產經濟研究所的資料，首都圈(東京都和鄰近三縣)新建公寓大樓整體的每戶平均價格，0八年至一二年間大致維持在四五00萬日圓上下；一三年度起上揚，一五年度達到五六一七萬日圓，年增率達到一0.四％。東京都二十三區一五年度的新屋均價，則比前一年漲一三.四％，為六八四二萬日圓。 拜房價走高之賜，日本五大綜合不動產業者的公寓大樓部門獲利均轉好。一五年度第三季為止，各公司的住宅部門營業利益率約一二.九％，較前年同期成長一.四個百分點。主因在於，富人購買高價的物件。 三月公告的住宅地公告地 價中，全國最高價落在東京都千代田區的番町一帶。東急不動產正在這裡推案子，平均每坪要七七0萬日圓，每戶要價二億到六億日圓左右，但「幾乎不必打廣告，只靠當地的看板就賣掉了。」 遺產稅調高 富人抱現金不如置產 自從一五年一月遺產稅增 稅以來，越來越多富人覺得與其抱現金，不如購屋。出於節稅目的而購屋的人，資產評估額都以幾千萬日圓為單位在減少，節稅目的幾已達成。一般認為，新建公寓大樓價格還會走高，瑞穗證券公司資深研究員石澤卓志說：「應該還會上漲兩年，只是上漲幅度減緩。」不過，房市已有一些警訊出現。觀察一般受薪家庭容易下手的郊區家庭武住宅，可以發現異狀。郊區物件由於地價便宜，房價總額中，建築物的建設費用占比較高，建材漲價導致售價上漲，超出消費者的購買力，銷售狀況自然不好。 一五年度，首都圈公寓大樓發售戶數比前一年度減少一四. 四％，成為三萬八一三九戶，0九年以來首度跌破四萬戶。 房地產銷售惡化的訊號，從廣告也可以看出來，其中之一是「雙重價格廣告」的復活;也就是在先前的售價上打叉，同時標示打折過後的新售價。這是家電量販店常用的手法，但房地產業者很久沒用這一招了。因為新大樓推案到一半卻降價求售，勢必會引來已經購買的顧客抗議。 一般來說，就算銷售狀況不佳，通常也以附贈家具等方式促銷，盡量避免直接降價。 既降價，還公然打廣告，就證明了銷路大有問題。之前普遍看到這種現象，是在迷你泡沫破滅的0八年，這種廣告手法可說是打價格戰的前兆。 另一方面，負利率政策的影響又如何呢？ 在投資用公寓大樓的部 分，影響很大。各報總是刊滿投資用大樓的廣告，由此可見其活絡。但專門銷售整棟投資用公寓大樓的Dear Life社長阿部幸廣認為，「民眾一旦習慣於負利率，期待報酬率會漸漸下滑，價格會漸漸上漲。」 負利率效應 不動產價格上漲難以持續 根據不動產鑑價中常用的 「租金報酬率還原法」，不動產價格可以用「不動產的租金報酬除以期待報酬率」推估。由於負利率政策會讓分母期待報酬率下滑，將會導致不動產價格上漲。 不過，日生基礎研究所主任研究增宮守認為，「只因為低利率，就讓不動產高價正當化的狀況，不會永遠持續下去。」首都圈的出租住宅，二月的每戶平均租金已連續五個月下跌，到達八.五二萬日圓(較前一年同月減少一.六％)。「在投資用住宅的部分，租金沒漲;在自用住宅的部分，購屋者的所得沒漲，假如只有不動產價格繼續在漲，那就是泡沫了。」他提出警告。 辦公大樓市場的泡沫不斷 膨脹，終究會瓦解。雖然不少人認為，上次的迷你泡沫，與利率一再創下歷史新低點的現在，情勢並不相同，但大家確實已意識到，可以算是新武的這個迷你泡沫，正進入攤底牌的階段。 | ||||