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01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。 除匯賢產業信託（87001）為人民幣計價外，其餘REITS都是港元計價。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

匯賢產業信託（87001）在北京、重慶及瀋陽擁有三項物業，地域性較廣。 北京東方廣場包括商場、寫字樓、酒店和服務式公寓，為公司的核心資產，佔收入8成多； 在重慶和瀋陽的業務，對公司貢獻1成多的收入。

匯賢產業信託（87001）的物業組合於2015年3月增添了一項位於重慶的綜合發展項目大都會廣場，收購價為39.1億元。 於收購完成後，該物業已重新命名為「大都會東方廣場」。該發展項目項目包括一個商場及一幢字樓，匯賢旗下的物業面積由 86.6萬平方米增加19%至超過 103萬平方米。

■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎
9	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 匯賢（87001）的北京華貿中心土地使用權於2049年屆滿，亦在人民幣貶值而影響以港元計價的匯率風險。

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匯賢產業信託 (87001) 全年業績

匯賢產業信託（87001）3月公布截至2015年底止全年業績，物業收入淨額按年升9.9%至20.36億元人民幣（下同），可供分派金額按年升8.4%至14.79億元。下半年之每基金單位分派為0.1337元，連中期分派全年分派按年升5.2%至0.27元。

年內，其零售物業組合收入淨額按年增長2.5%至9.33億元，平均出租率為94.9%，續租租金升幅為8.4%；寫字樓物業組合收入淨額為8.21億元，按年增長6.7%，平均出租率為96%，續租租金升幅為15.8%。

資產負債比率20.2%，對比2014年12月底止為9.2%。




匯賢產業信託 (87001)

匯賢產業信託（87001）是長江實業分拆的房地產信託基金，亦是香港首隻以人民幣計價房地產投資信託基金。 管理人的三個間接股東分別為中信証券集團、長江實業地產有限公司和ARA集團。 匯賢房託2011年每個單位5.24元人民幣定價，集資104.8億元人民幣。

匯賢產業信託（87001）的在北京、重慶及沉陽擁有三項物業，資產組合涵蓋零售、寫字樓、服務式公寓及酒店業務:

▪　　北京東方廣場 （東方經貿城 - 8座甲級寫字樓； 東方新天地 - 商場； 北京東方君悅大酒店； 東方豪庭公寓 - 服務式公寓大樓）
▪　　重慶大都會東方廣場 （甲級寫字樓、零售商場）
▪　　瀋陽麗都索菲特酒店




發展 及 2016年目標

匯賢產業信託（87001）於2015年3月完成收購重慶大都會東方廣場，市場關注會否再有新收購，公司行政總裁蔣領峰指，對收購持開放態度。 蔣領峰雖未透露下一步收購計劃，但他指現時「可能是好好時機去收購酒店」，因為按旗下酒店表現市場，因收入跌勢已轉溫和，入住率已見持平，「看來最壞時間已過去」。

他指，2015年3月收購的重慶商場主要以自身資源及銀行貸款支付，於3月2日至6月底新收購帶來3800萬元人民幣的額外收入，提升分派，希望未來收購項目在財務及策略上均有助公司增長。

重慶大都會東方廣場

匯賢產業信託（87001）於2015年3月在完成以人民幣39.1億元收購重慶大都會東方廣場。 在收購重慶大都會東方廣場時，以20%現金加80%港元貸款支付收購代價，無需集資應付。

匯賢正制定資產增值計劃，投資額尚待落實，但已成功從北京東方廣場的租客中，安排6個租客包括Fila及慕詩等進駐該商場。 有重慶項目的租戶有意在北京發展，已見協同作用。



北京東方廣場

北京東方廣場中包括了8幢寫字樓（東方經貿城）、2座豪華公寓（東方豪廷）、1座大型開放式商場（東方新天地）、以及1間豪華五星級酒店（東方君悅大酒店 Grand Hyatt）。

寫字樓物業方面，東方經貿城2015年收入淨額為人民幣8.21億元，按年上升 6.7%。 平均現收月租按年上升 5.6%至每平方米人民幣270元。 平均成交月租按年增加4.1%至每平方米人民幣297元。 租金調升率為15.8%，而平均出租率為96.0%。

零售物業方面，為了進一步提升商場整體質素，於2015年下半年，東方新天地於兩個區域（約6000平方米）展開大規模資產提升計劃。 於裝修期間，商場的實際可出租面積減少，而部分營運亦受到短暫影響。 去年平均現收月租按年上升9.0%至每平方米人民幣1193元。 物業收入淨額為人民幣9.33億元，按年上升2.5%。

匯賢（87001）於2015年上半年已完成北京東方君悅大酒店客房翻新工程，公司指翻新主要為增強自身吸引力，未有預計可大幅改善入住率或房價。 雖然北京東方君悅大酒店的平均入住率由2014年的55.9%上升至58.8%，惟平均每晚房價按年下跌7.9%至人民幣1461元。因此，平均可出租客房收入按年減少3.2%至人民幣859元。



財務管理

資金方面，收購的重慶大都會東方廣場的商場及寫字樓項目後，匯賢（87001）的負債對資產總值比率由2014年底的9.2%提升至2015年底的20.2%。

行政總裁蔣領峰指，由於市場上的房託相關比率介乎20%至30%，而且借貸息率處低水平，相信仍具藉舉債應付收購的空間，加上派息比率由100%略降至98%，以保留更多現金應付日後收購等。




短評

匯賢產業信託（87001）的業務包括寫字樓、商場、酒店及服務式住宅，物業位於北京、重慶和瀋陽。 粗糙計算，寫字樓佔收入4成半，商場佔4成半，酒店及服務式公寓佔1成。 面對經濟放緩，網購影響商場消費，匯賢產業信託（87001）於2015年仍保持增長，可供分派金額增加8.4%，每基金單位分派總額增加5.2%。

匯賢產業信託（87001）於2015年3月在完成以人民幣39.1億元收購重慶大都會東方廣場。 在收購重慶大都會東方廣場時，以20%現金加80%港元貸款支付收購代價。 收購重慶大都會東方廣場，以港元利率才2厘多水平去舉債收購，可增加收益貢獻。 資產負債比率上升至20.2%，與REIT上限45%仍有距離。

#	物業名稱	收入 (人民幣 百萬)	收入比例
1	東方新天地	1,148百萬，按年上升2.8%	37.6%
2	東方經貿城	1,076百萬，按年上升4.9%	35.3%
3	東方豪庭公寓	136百萬，按年上升3.2%	4.5%
4	酒店	501百萬	16.4%
5	重慶大都會	189百萬	6.2%

東方新天地的物業收入淨額為人民幣9.33億元，按年上升2.5%。 北京東方廣場東方新天地於兩個區域（約六千平方米）在2015年下半年展開大規模資產提升計劃，於裝修期間，商場的實際可出租面積減少（由98.2%下跌至94.9%）。 該資產提升計劃預計將於2016年上半年完成，承諾出租率已逾99%，有望帶動收入的增長。

人民幣兌港元的匯率2015年下跌5.8%，香港的人民幣存款金額下跌15%，與市場對人民幣匯率的預期，以及個別銀行調低人民幣客戶存款利率等因素有關。 事實上，近月銀行人民幣定存年息大部分跌穿3厘，部分低見2厘左右。 匯賢產業信託（87001）以人民幣買賣，是令匯賢產業（87001）股價不振的其中一個主要原因，同時亦為長線投資者帶來機會。

匯賢產業（87001）現時息率高達8.7厘，預期息率有9.2厘，派息以往一直維持穩定增長，筆者認為市場放大了人民幣的匯率風險和物業土地使用權的影響，漠視了收購資產而帶來收益增加的行動，匯賢現價對長線收租者來說很超值。

#	物業名稱	平均出租率	平均現收月租 (人民幣)
1	東方新天地	98.2%下跌至94.9%	每平方米1,193元，按年上升9.0%
2	東方經貿城	96.2%下跌至96.0%	每平方米270元，按年上升5.6%
3	東方豪庭公寓	87.8%上升至92.3%	--
4	酒店	--	--
5a	重慶大都會 (商場)	83.7%	254元
5b	重慶大都會 (寫字樓)	95.5%	125元

筆者傾向於認為匯賢產業（87001）的估值應該與規模和業務相似的越秀房產（0405）接近，甚至高一些，落後的原因可能是市場現在對交易貨幣是人民幣的資產有抗拒。

匯賢產業（87001）的投資者除了需要留意美國加息步伐，人民幣的長線走勢，亦需要注意旗下資產的租金和出租率狀況。 房地產投資信託基金（REITs）的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右。 如果假設7.0厘作為估值，匯賢產業（87001）估值為3.86元人民幣（下同）。 如果用8.0厘作為估值，估值為3.38元。 如果用9.0厘作為估值，估值為3.0元。

▪　　領展房產（0823）現價47.15元，（2015-16年度預期）息率4.2厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.16元， 息率4.8厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.59元， 息率5.5厘。
▪　　泓富產業（0808）現價3.02元， 息率5.9厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.09元，（2015-16年度預期）息率6.1厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.30元， 息率7.1厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.38元， 息率7.9厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.10元人民幣， 息率8.7厘。




預期息率

匯賢產業信託（87001）現價3.10元人民幣（下同）計算，去年股息按年升5.2%至0.27元，息率8.7厘。

簡單估計，匯賢產業信託（87001）今年每個基金單位的分派金額上升5%至0.284元。 現價3.10元計算，預期息率9.2厘。

假設今年人民幣貶值2%，以港元計算，分派金額上升2.9%，預期息率8.9厘左右。





股價走勢

1年圖：



3年圖：




近年可供分派金額，每基金單位分派金額摘要







權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 匯賢產業信託 87001 業績
file:///C:/Users/Ricky%20Tse/Downloads/325_HXR%202015%20Annual%20Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0315/LTN20160315533_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0820/LTN20150820369_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0720/LTN20150720596_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0421/LTN20150421817_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227633_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0822/LTN20140822195_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0723/LTN20140723394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0417/LTN20140417959_C.pdf

2. 匯賢產業信託 87001
http://www.huixianreit.com/cht/
http://www.orientalplaza.com/#
http://www.themalls-bop.com/

3. 四支REITs合長買收息嗎？
http://www2.hkej.com/instantnews/market/article/1212701

4. 年均研究30個項目 匯賢謀收購壯大組合
http://www.am730.com.hk/article-274633

5. 證券分析：匯賢產業高息估值吸引
http://paper.wenweipo.com/2016/01/15/TZ1601150005.htm

6. 匯賢購重慶廣場 4個月5100萬收入
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150727/news/eb_ebe1.htm

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