房價與房產稅
xuyk的博客
來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_610b154e0102w0cv.html
近日，上海房價飆漲，購房潮洶湧，二、三線城市也蠢蠢欲動。今天下午，一位朋友來信問：“何以如此？”
我答：“主要原因有兩：1、人們對通貨膨脹的預期恐慌性地加重；2、受國家去庫存政策的影響。”
這朋友說了，很少看見我寫房地產方面的文章。這倒是。如今，房子的金融資產屬性日益偏重，房子日益成為非常重要的投資產品，在此形勢下，我覺得不妨重發自己2013年9月12日的小文：
房價和房產稅的金融學之解
昨天一位博友發表了一篇講到房地產的文章，引起了大家一番討論與交流。討論的核心問題是：房價是不是由供求關系決定的？
有的朋友認為：房價上漲是因供給不足，“供求關系”是根本原因，所以增加供給，房價可降。
有的認為：房價上漲是“預期收益與風險”決定的，“供求關系”不適用於房價問題，所以要用金融手段——建立房產稅制度，來降房價。我是持這一觀點的。
如果房價真是由供求關系決定的，那麽十幾年來，一方面不斷大量增加供給（供給增加），另一方面又竭力限制購買（需求減少），為什麽房價反而越漲越厲害呢？即使空置房越來越多，交易量大大萎縮，怎麽也不見房價下跌呢？
顯然，普通商品的“供求關系”這一經濟學原理解釋不了這個現象了。
現在的房子除了滿足居住需求外，越來越成為了重要的投資品，其金融資產屬性似乎遠遠大於商品屬性。買房子是為了以後能夠升值，這房子就變成了金融資產。而對於任何金融資產，決定其價值的根本力量是“預期收益與相應風險”，而不是“供求關系”，其定價是預期收益與風險均衡的結果。只要人們預期房子會漲，房價就難以下跌，不管供應充足與否。
房產稅為什麽對房價具有抑制作用呢？
你先拍拍腦袋設想一下吧，假如每年要繳納5%的房產稅，還會有那麽多人去買那麽多房子嗎？有多余房子的人恐怕連拋售都來不及呢！
現用文縐縐的金融學原理來作類比解釋：現在不是要推出股票期權交易了嗎？你買房不就是看好它未來的升值嗎？那好，我們不妨把房子看作是一只股票的看漲期權，每年繳納的房產稅就相當於是這只股票向外分紅。由於分紅會降低看漲期權的價值（這是因為股票價值等於其預期未來全部現金流的現值總和，分紅就是將其中一部分以當前價值兌現，結果便降低了股票價格），隨著分紅數量連年累積增加，這份看漲期權的價值也就會越來越低，這也就意味著房子的價值隨著繳納房產稅勢必下降，從而促使房子投資人預期收益下降，最終房價也就受到抑制了。
說到這，我突然想起巴菲特的伯克希爾·哈撒韋公司的股票。巴菲特很喜歡收到紅利，但他自己卻極不願意向外分紅，這是因為如他所說：“我們不分紅，因為我們認為我們能夠將我們賺到的每1元錢去賺更多的錢。”結果他50年不分紅，使得他公司的股價翻了1萬多倍，高達15萬美元一股，成為世界上最昂貴的股票，讓所有股東盡可能地獲得最大收益，伯克希爾·哈撒韋公司也成為了世界上最有價值的公司之一。
當然，中國房地產問題絕非這麽簡單，它極其複雜，已經不單單是個經濟領域里的問題了。這里我只從金融學一個狹窄的角度來說說而已。
另附：本人2012年07月29日寫的小文——
小侃“預期收益與風險”
對於金融市場（比如股市）的資產投資問題，大多數人好像都沿襲“供給與需求”原理，如同對待普通商品交易那樣，來分析解釋其價格變動的原因，包括牛市和熊市。他們認為，資金充足，流動性增強，股市隨之而漲，於是便形成了牛市；反之，則會造成熊市。
這個認識是錯誤的，它把結果當原因，是本末倒置了。牛市，需求增加，供不應求，流動性充足；熊市，供給過剩，需求不足，流動性短缺。這些供求現象其實都是已經形成了的結果，而不是原因。
那原因是什麽呢？
普通商品與資產具有完全不同的屬性，買商品主要是為了帶來效用，比如，你買衣服是為了穿或表現時尚；而你買股票（資產）則是為了它以後升值，即獲取差價、分紅、派息，等等。由此多少可以認識到，決定資產價值的根本力量在於“預期收益與風險”。你買某只股票是看好它以後的獲利潛力，同時也承擔了相應的風險。當有更多的人像你這麽做，那麽這只股票就上漲了。把這一情況推廣到整個市場，於是就形成了牛市。反過來，你不看好後市，拋出股票，此時你手上並不缺少資金，流動性還正過剩著呢。若有更多的人這樣做的話，熊市便產生了。由此可見，股市的供求現象只是“預期收益與風險”行為的結果而已。
所以說，“供給與需求”雖然是商品交易經濟的基本原理，但它並不適應於具有金融屬性的資產定價領域，“預期收益與風險”才是金融市場的一個極其重要的因素。
信心，就是一種預期。信心喪失，市場仍將萎靡不振；信心增強，市場必將朝氣蓬勃。
眼下，股市擊穿“鉆石底2132點”之後，盡管媒體輿論看空風聲四起，但市場參與者並沒風聲鶴唳草木皆兵，毅然堅守陣地的5000多萬戶投資者，絕大多數顯得比較鎮定，沒有驚慌失措，倉皇而逃。大盤雖創新低，卻沒引發急跌深跌，這表明市場出現企穩跡象，折射出投資者信心正在漸漸恢複。
朋友，你還要擔憂什麽呢？