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海外负债大山压顶 天誉置业“清盘”危机未了


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继中新地产后，又一家香港地产公司也因债务危机走到清盘的边缘。

历时逾半年之久的天誉置业（0059.HK）清盘风波，随着6月18 日晚间的一则公告暂告一段落。虽然债权人撤销了针对天誉置业的清盘呈请，但天誉面临的土地变现和物业开发困境，及其错综复杂的境外负债，仍需进一步理清。 目前，天誉置业亏损逾15亿元。

“滚雪球”式境外负债

6月18日晚间，天誉置业公告称，债权人 已向法院申请撤销其提出的清盘呈请及解除临时清盘人，上述申请的法庭聆讯定于7月9日举行。天誉置业清盘危机暂时得到缓解。

香港联交所信息 显示，天誉置业自去年11月3日申请停牌至今。“与清盘人的商议费时良久，对公司正常经营产生了非常不利的影响，”天誉置业内部人士表示，而偿付票据将减 低公司财务及融资成本，撤销清盘呈请及接触清盘人，将使公司恢复正常运行。

天誉的债务，主要来自海外融资。2005年至2007年间，尽管 公司只完成了广州威斯汀酒店及写字楼1个项目，却利用海外发债融资近21亿港元。

根据公告显示，困扰天誉的债务，主要有两笔：一笔是 2007年3月，天誉发行2亿美元债券，集资约15.04亿港元，用于广州洲头咀住宅及威斯汀酒店项目收购。这笔于2013年到期的可转债被6名机构投资 者认购，其中雷曼兄弟认购5000万美元，美林国际认购2000万美元。

另外一笔，是2007年在收购广州天河消防局地块项目51%的股 权后，为收购余下股份，天誉又与雷曼兄弟签订了2.2亿港元过桥贷款。

但由于天誉未能按发债时约定的规定时间内，即2009年3月31日前 拿到债券预期投资项目广州洲头咀项目的业权契据及发展许可证，而广州天河地块也数次延期开发，引发本金利息等一系列“滚雪球”债务，并最终导致债权人提出 清盘申请。

2009年中公告显示，天誉置业负债高达41.86亿港币，公司被迫于2009年底变卖部分物业还债；今年5月3日，其公布 2009年全年业绩，公司转盈为亏，录得股东应占亏损15.38亿元，主要是一项财务费用涉资18.83亿元所致，包括全面未偿还本金额及利息应付予可换 股票据持有人的负债加速还款，以及可换股票据累计的复合实际利息支出约1.94亿元。

“海外融资是一把双刃剑，”一家香港内房股财务负责人 感叹，多家公司都在进行海外融资，只是天誉置业没能“以钱生钱”，导致债务越滚越大。

对此，境外融资频繁的绿城中国（3900.HK）也深 有同感。今年5月，绿城中国海外融资暂停，其副董事长寿柏年表示，在接连发行海外债券之后，公司发现境外资金入境非常麻烦，成本也较高，因此更倾向于用信 托的钱，而不用境外资本市场的钱。

土地沉淀资金惊人

“天誉置业融资全部用于收购，而不是物业开 发，”据接近天誉的美林有关人士表示，天誉置业过于注重资本运作，而项目的实际开发几近停滞，天河地块及洲头咀地块100%的股权收购，导致土地沉淀的资 金成本太大。

本报记者调查显示，截至目前，除了贵州天誉城项目正在施工中，后期即将入市之外，天誉置业旗下无其他物业开发。位于广州地标中 信大厦旁和广州天河消防局地块，截至目前该地块仍无动工迹象，而土地所产生的总投资成本已升至约4.36亿元。

天誉置业有关人士透露，因为 开发期限已过，天河地块面临被政府收回的危险，公司正与债权人协商，能否先动用出售威斯汀酒店给海航集团的款项，来“保护天河地块土地使用权免被政府收 回”。

天誉另一重要资产，位于广州的洲头咀豪宅项目，迄今已投入约7亿元。天誉方面表示，有关项目前期策划已进入最后阶段。但受制拆迁等因 素，至今未能入市。

“天誉置业曾被誉为财技高手，但现在看来却似乎受累于其融资和扩张的方式。”广州寒桐投资顾问总经理韩世同认为，天誉置 业遭遇清盘，被迫“割肉还债”，主要是受累于战线太长、过度持有商业物业和金融危机的影响。假如天誉置业不要100%持有威斯汀和天誉大厦的股权，也不要 100%收购天河项目和洲头咀项目，这些项目或许早就应该可以进入开发建设，甚至销售阶段了。

此外，天誉置业发债融资虽然简单易行，却增大 了债务负担。“房地产项目都是负债来开发经营的，如果银行全面逼债和收紧贷款，恐怕没有几个开发商不会面临清盘的可能。”韩世同认为，天誉置业应加快物业 处理和项目开发进度，寻求合作开发和股权转让，以缓解资金不足和债务过重的压力。

事实上，天誉也一直在寻求项目开发上的合作。2月24日，天誉曾发布公告称，天河项目获广西广利贸易提供贷款5000万元。来 自广西的国有企业广利同意，与政府有关部门就天河地块闲置问题进行磋商，并寻求获特许权，延长天河土地的使用权。广利将在开发天河土地时享有50%税后溢 利或亏损。

“高负债不可怕，关键是买了地能够迅速地运转起来把它变成房子卖掉，千万不要去买那些做了以后卖不掉的项目。有几个关键的项目如 果钱压死了那就完蛋了，”绿城中国董事长宋卫平曾对本报记者表示，高负债买地，以及土地能否顺利变现，是包括绿城在内的中国房地产公司的最大风险。

以 此来看，仅仅依靠向海航集团出售资产获取的款项，以及向第三方贷款人、投资者的融资，来清偿海外票据持有人的款项，天誉置业并不能从根本上摆脱危机；而天 河地块和洲头咀地块等项目的入市销售，或许是解除天誉置业债务危机的根本出路，但在宏观调控正逐步深入的时刻，这一切仍然面临巨大的变数。




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