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佳兆業：“爛尾樓專家”爛尾

以“爛尾樓專業戶”“舊改專家”示人的開發商佳兆業可能從未想到，有一天會出現身份大逆轉，要由別人來收拾自己的殘局。

“沈默的佳兆業，未出聲的政府，熱鍋上的業主，多麽鮮明的對比？”佳兆業城市廣場二期的一位業主在微博上寫道。

2015年1月開始，接踵而至的債務違約、合作夥伴終止合作、各地銀行信托申請訴前保全，查封佳兆業資產，讓在中國30個城市擁有93個項目的佳兆業集團，如多米諾骨牌一般節節垮塌。

自從2014年11月28日，佳兆業在深圳的上千套房源被深圳市政府鎖定；一周後，佳兆業兩家位於深圳的子公司被政府限制轉讓股本權益；再一周後，佳兆業創始人、董事長郭英成辭職，佳兆業深陷破產傳聞。

諸多掠食者聞風而來。據新華網消息稱，融創地產團隊十余人已經進駐佳兆業總部，對佳兆業做產權與債務評估。

在過去15年時間里，佳兆業究竟做了什麽，以至於從地產新貴變成破落戶？

“爛尾樓專家”

佳兆業的發家故事始於爛尾樓。

2009年11月，佳兆業集團赴港上市的招股說明書中提到：我們的集團由郭氏家族所創辦。起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆業地產，其於深圳從事住宅物業開發。

郭氏家族，是郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟。郭俊偉是老大，為香港富昌金融集團主席，不直接參與佳兆業事務。郭英成是老二，擔任佳兆業集團主席兼執行董事，郭英智是老三，為佳兆業副主席、執行董事。郭氏三兄弟為人低調，除了佳兆業業績發布會，從不接受媒體采訪。

廣東省普寧市人民政府一份《關於授予郭英成等111位先生、女士2011年度“鐵山蘭花獎”勛章的通知》顯示，郭英成祖籍普寧市大壩鎮鐵山洋村，這是潮汕平原與粵東丘陵交界處的一個村落。

郭氏兄弟在1999年以前的相關資料幾乎為空白。在佳兆業招股說明書中，對於郭英成、郭英智的介紹，也是從1999年創立佳兆業集團開始，此前的教育、從業經歷完全沒有提及。

郭英成本人對媒體的公開表述是，“搞房地產生意之前，我們在潮汕一帶做貿易及工業生意，因為見同鄉搞房地產生意有聲有色，所以自己也參與其中。”

相關工商資料及佳兆業招股說明書顯示，郭氏家族早期所控制的三家公司——深圳佳兆業實業有限公司、深圳市星寶利實業發展有限公司、深圳市吉利隆實業有限公司——的經營範圍均為興辦實業、國內商業、物資供銷業。這也和郭英成所說的“貿易及工業生意”相吻合。

1999年8月31日，深圳市佳兆業實業有限公司經營範圍增加了一條，“在合法取得土地使用權範圍內從事房地產開發經營業務”。

這一年，他們拿到了深圳龍崗區布吉鎮的一個爛尾別墅群地塊，將其改造成為綜合住宅項目。當時布吉屬於深圳特區“關外”，位置偏僻。

2000年8月15日，深圳市佳兆業實業有限公司更名為深圳佳兆業房地產開發有限公司。

更名半個月後，桂芳園第一期公開發售時，新盤還處在一片爛尾別墅簇擁之中，30棟5至6層高的多層住宅，分別以蘭花、荷花、紅梅、海棠、芙蓉、牡丹命名。相比周邊缺少設計感的樓盤，桂芳園一期很快獲得市場響應，2001年佳兆業一鼓作氣開發完2、3、4期，之後又在別墅群東面繼續拿地、一共開發了8期，桂芳園也成為布吉第一個大型社區。

2004年6月，佳兆業的第二宗住宅項目“可園”公開發售，同樣位於龍崗布吉鎮。

很快，佳兆業就開始將觸角從關外伸到關內、從住宅拓展到了商業地產。2003年11月6日下午，在七家公司參與的競拍中，佳兆業以4億元人民幣的價格拍下了鄰近深圳市政府的爛尾樓“子悅臺”，不到三年，“子悅臺”變成了深圳佳兆業中心，成為佳兆業第一個商住綜合開發項目。

這不僅是深圳當年拍賣的最大一宗爛尾樓項目，也是廣東省當年拍賣標的最大的爛尾樓項目。

“中誠廣場”大贏家

佳兆業在招股說明書中寫到，2005年，佳兆業在翻新爛尾樓子悅臺的同時，也翻新了廣州的爛尾樓物業廣州金茂項目，也就是中誠廣場。

1992年，泰國華人KULPHAT.SA-NGA（中文名鐘華）回國創業，註冊成立廣州鵬城房產有限公司，開發地產項目“中誠廣場”。

2002年3月4日，中誠廣場在封頂前已預售樓花，無法按時交樓面臨業主追討，廣州中院發布了債權人登記公告，隨後又致函廣東省高院，要求以公開拍賣的方式解決中誠廣場的糾紛。

據《財經》報道，半年後，一名叫範駿業的潮汕商人，以廣州駿鵬置業有限公司、金貿國際投資有限公司董事長身份，與鐘華簽訂了收購合同，以9.24億收購中誠廣場16.5萬平米樓盤，余下6.7萬平米仍屬於鐘華，範駿業的兩家公司負責整個中誠廣場的裝修。

不過，範駿業資金不足，且因涉嫌合同詐騙和票據詐騙被廣州、天津兩地公安機關立案偵查。鐘華不得不將該筆款項退回，中誠廣場再度爛尾。

2004年11月，已受到通緝的範駿業仍以金貿國際之名向廣州市中院申請成為中誠廣場獨家收購方。此時金貿國際股東結構已經發生變動，以信托形式成為佳兆業的間接全資附屬公司。

這份獨家收購方案接連獲得廣州中院、廣東高院和最高法院批複同意後，廣州市中院要求金貿國際在一個月內將9.24億元收購款匯入法院指定的賬戶。

由郭氏家族郭映龍、郭映光控制的深圳市琪裕擔保有限公司，為金貿國際的9.24億元收購款提供了擔保。

隨後廣州市中院調查發現，這筆資金由中石化旗下廣東省石油企業集團賬戶轉入。中誠大廈的A座大樓隨後由中石化持有，改名“中石化大廈”，佳兆業則持有其B座，不過要減去部分此前在鐘華手中預售的房產。

據佳兆業招股說明書披露，2007年6月4日，佳兆業出售金茂國際控股有限公司給獨立第三方，售價1億元人民幣。應該說，佳兆業成為“中誠廣場”最大贏家。

佳兆業入主後，鐘華開始向中紀委舉報潮汕幫經濟問題，涉及71名官商。但落馬者最終判決書中涉及“中誠廣場”的，只有楊賢才一人。

2010年5月31日，原廣東省高級法院執行局長楊賢才被判無期徒刑，其判決書中認定，楊賢才接受佳兆業集團董事長郭成（郭英成的別名）的請托，為金貿國際收購廣州中誠廣場提供幫助，後收受郭成港幣100萬元。

但郭英成和佳兆業似乎絲毫未受此案影響。

“舊改”生意

2005年開始，佳兆業走出深圳，開始向珠三角周邊拓展，以合作開發、公司收購等方式在全國範圍內布局。在成立近十年後，2009年5月，佳兆業才第一次通過招拍掛獲得土地儲備，以3.18億元拿下廣州益豐搪瓷廠地塊。

2009年12月9日，佳兆業赴港上市。盡管上市首日破發，但也融得34億元，相當於其2008年全年合約銷售額。

在上市前一周，深圳開始實施《深圳市城市更新辦法》，在深圳新增土地供應逐年遞減下，鼓勵舊住宅區、城中村及舊屋村等進行重建。為佳兆業從“爛尾樓專家”進化為“舊改專家”埋下伏筆。

此時佳兆業還是很小的一家地產公司，一位深圳地產界人士對南方周末記者回憶說，當新地越來越少，佳兆業這樣有著舊改經驗的公司就開始引人註目了。他註意到這家企業是從2010年5月的“帶頭跳水”事件開始的。

2010年5月28日，佳兆業深圳的三個在售樓盤金翠園、茗萃園及上品雅園打出八折促銷，最大優惠幅度達1萬元／平米，成為深圳第一批降價銷售樓盤。

這一年，中國政府一共發布了三條關於樓市調控政策，地產商的日子都不好過。但佳兆業卻開啟了有史以來最激進的擴張布局，在2010年全年一共取得了16個項目地塊，新增建築面積約540萬平方米，拿地金額合計約52億元人民幣。

為此，佳兆業在2010年4月發行了一個總額為3.5億美元的5年期美元債券，票面利率高達13.5%，打破了此前恒大地產保持的13%的息率紀錄；8月又將位於廣州的佳兆業廣場以19億元的價格賣給恒大地產，錄得約8億元凈收益，以緩解資金緊張。

2010年12月底，時任佳兆業總裁的黃傳奇接受《第一財經日報》采訪時表示，佳兆業在2010年戰略性進軍三四線城市，以應對政策調控，試圖通過擴大規模總量、快速周轉來提高盈利能力，這一年新進入8個城市。

不過，爛尾樓、舊城改造仍是佳兆業舍不得扔掉的肥肉。

2013年2月21日，在年報發布會上，佳兆業集團副主席譚禮寧談到，“我們過去成功取得260萬平方米舊改項目，其中50%在深圳，20%在東莞，21%在珠海，這些舊城改造的毛利率相當高，均會超過50%。”

方圓地產首席市場分析師鄧浩誌曾參與過房地產企業的舊改工作，他對南方周末記者表示，不少做舊改的房地產企業賺了第一桶金之後就轉行，因為在中國做舊改很難。通常舊改的推動者背景都不簡單。

回到一二線城市

從2012年開始，佳兆業的公司戰略又從三四線城市轉移回一二線城市。

在佳兆業2012年度業績說明會上，郭英成明確表示，土地策略方面，未來在一二線城市的發展可能會去到70%，余下30%會留到三線城市。2012年，佳兆業新增土地90%集中在一二線城市，2013年更是耗資141億增持一二線城市土地，在廣州、上海招拍掛中高價拿地，樓面價和周邊樓盤售價相差無幾。

一二線城市的新增建設土地畢竟有限，招拍掛之外，舊改成了開發商拿地的不二選擇。2012年5-6月間，佳兆業和萬科“不請自來”，圍繞著深圳南苑新村舊改發生一起拉鋸戰，雙方不惜以提高補償標準、舉辦各種活動以吸引更多住戶支持，開出了“拆賠比例1賠1.4”這樣的深圳歷史新高。最後，這場爭奪戰以政府部門明確表態“該片區尚未納入‘城市更新’範圍，更未到公開選擇市場主體的階段”而告終。

2013年8月，佳兆業通過“代管代建”方式，拿下北京長安街沿線的爛尾樓“長安8號”，進入北京。

“社會大眾把舊城改造簡單地等同為拆遷，又簡單地給拆遷貼上了黑色的標簽，我們認為所有粗暴的原因、根源就在於沒有把利益分配好，沒有均衡好。”2012年12月，佳兆業新任總裁金誌剛在一個地產論壇發言稱，

這番話說完9個多月後，據中新社報道，2013年10月初，佳兆業下屬機構之一、負責珠海灣仔中沙街舊村改造項目的珠海展大房地產開發公司，涉嫌逼遷，發生了珠海首例在舊村拆遷過程中以暴力手段傷害原住戶案件。

就在上述論壇上，有香港記者就舊改的利潤問題提問金誌剛，得到的回答是：所有舊改的地段都是不錯的，同期投入資金產生利息，地段也在升值。這是我們舊城改造項目毛利率相對比較高的核心原因。

倒在巔峰時刻

“現在是眼睛一睜300億，眼睛一閉300億，走路想著300億，吃飯想著300億，聊天也在想著300億……”2014年9月3日，佳兆業集團舉行了沖刺300億銷售及回款動員大會，進入年度銷售額300億元倒計時，佳兆業策劃營銷管理部總經理劉偉在朋友圈感慨。

這是佳兆業有史以來最好的銷售業績年。兩個多月後，據佳兆業集團的官方公告，2014年前11個月銷售額就到272億元，眼看勝利在望，佳兆業卻在最後沖刺時刻動彈不得。

2014年10月13日，深圳政法委書記蔣尊玉涉嫌嚴重違紀被調查，此後一度傳出與之關系密切的佳兆業主席郭英成受牽連被扣查的消息。佳兆業隨後發布澄清公告。

一位接近佳兆業的深圳地產界人士告訴南方周末記者，佳兆業要出事的苗頭早就有了，2014年6月開始高管陸續被請去配合調查。

而佳兆業總裁金誌剛在2014年3月、8月、9月分別減持佳兆業股票200萬股、200萬股和350萬股，前後套現2000多萬港幣。

不僅僅是辭任佳兆業主席、執行董事職務，郭氏兄弟更早便有了與佳兆業切割的動作。2014年12月3日，郭氏家族對佳兆業的信托持股量降為49.28%。

佳兆業中期財報顯示，截至2014年6月底，佳兆業的現金及銀行存款賬面總值111億元，總借款約為297.74億元，公司的負債凈額與權益總值比率為72.5%，低於同行水平，資產凈值200億元。

佳兆業的總借款中，約60.08億元將於一年內償還，大部分不在償還期，但在“黑天鵝”效應的影響下，越來越多的債權人提出了未償還的款項及時到期應付的要求，這也給佳兆業資金鏈帶來了巨大的壓力。

“佳兆業的問題不是錢。”一位接近佳兆業的人士對南方周末記者表示，佳兆業債務有多種處理途徑，即使資金都被凍結，深圳潮汕圈子要湊錢很容易，他們曾有過10多個老板湊齊200億救急的經歷。

前述深圳地產界人士則對南方周末記者說，現在一切不透明，如果佳兆業就這麽在不透明的情況下資產被處置完畢，會不會重現深圳金光華官司？

2002年金光華集團以舊城改造名義，協議低價獲取南國影視城舊改地塊，改造為金光華廣場。2009年因涉嫌深圳市原市長許宗衡案，金光華董事長李亞鶴被帶走調查，2012年深圳市深圳市規土委沒收金光華廣場用地範圍內的建築物和其他設施並上繳國庫。目前，李亞鶴正試圖以司法途徑要回金光華廣場。

佳兆業和政府保持了驚人的一致——沈默。據一位參加了1月26日政府、佳兆業高管、業主協調會的業主告訴南方周末記者，鎖盤決定權很可能並不在地方政府手里。

一位不願透露身份的佳兆業高管告訴南方周末記者，深圳市政府正在積極促成解決佳兆業的問題，有關佳兆業重組事宜，最快1月底會出公司公告。