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對房託股票的看法（二） 止凡

來源: http://cpleung826.blogspot.hk/2015/01/blog-post_22.html

上篇提到止凡對房產信託基金這類股票（房託）沒深入研究，這是有些原因的，與本身的投資取態有關，今天分享一下我的想法，讓大家也可以討論一番。

不單是房託，其實對於所有投資考慮，我都有點受財叔的影響。記得寫過一篇《財叔及YC的功力 》，當中講述財叔投資物業的手法跟YC兄的不同，兩位都是打工仔但又是物業投資高手，財商都高超，早已經財務自由的傳奇人物。不知大家還是否記得他們，不妨按文章連結回看一下。

 當中財叔的投資智慧給我一個很大的啟發，就是他在物業投資時喜歡買入「有未來」的物業，意思不是指新樓，又不是單指舊樓，而是近50年期至過50年樓齡的「超舊樓」，最好在有重建機會高的地區，例如灣仔區。後生仔年輕人就是「有未來」，完來買物業時反而看一些就快「老死」的樓才算是「有未來」，到底何解呢？

 財叔的物業投資，基本動作也是買入時會看租金回報高、樓價吸引、地段好、有升值潛力。既然租金回報不錯，即樓價自然可以接受，收著高租金，現金流充裕的情況之下，本身已經立於不敗之地，即「坐」過世都可以。與此同時，再加入一個「未來」，就是有機會被財團收購的可能，又或者價值爆升的機會，令cash flow好的資產，其capital cost都一下子大升，找著機會把它賣掉，財叔叫這動作為「食糊」。

 雖然我未有在物業投資大展拳腳，但這類財務知識還是吸收了，運用到其他投資項目之中。在股票投資之上，股票的未來往往成為我其中一個考慮因素，雖不是必要因素，但總會想一想，所投資的股票是否「有未來」，爆升點在哪裡。

 因為這個因素，令我更樂意投資一些公司，例如年多前等待發電視牌照的香港電視（今天還是在等待之中），等待「走出中國」的內銀股，等待「走入中國」的匯控，有發展內房概念的金利來，有作為長實集團國際能源業務投資前車的電能實業，有不斷在內地以特許經營方式擴展業務的六福等等。當然，找來這幾支股票，其他因素也十分重要，例如現金流充足、財務穩健、市值低於價值很多等，讓我「坐」得安心，等得開心。

 回看房託股份，這就是我看來不常有變化的一類，在現今的經濟活動之下，酒店出租率不錯，甲級商廈被金融機構爭著租，商場租金被自由行效應搶高，租金收入穩定，盈利及派息都可以，但就是沒有一個被期待的「末來」。

 今天香港失業率其低，自由行帶動經濟熱得很（雖然好像有點放緩），地區租金加幅強勁，經濟好時息率又低，收租行業歌舞昇平，但看看今天與可預見的未來，可能「走下坡」是房託在等待的「未來」。不知道我這個習慣是對是錯，我買的東西很少是因為看見它今天如何輝煌，而是看看未來如何輝煌，如果沒有好「未來」，而今天又好像非常輝煌的話，未來維持增長亮點不是容易的。

 眾多房託股票當中，領匯可算是十分積極的一間，不斷地改善裝修旗下物業以提升租金回報，近年更發展工業大廈改為商場，算是有點增長點，可能這就是其息率一直偏低的原因吧。而其他的房託，投資者就是看其息率，只有靜靜地收息，沒太大可塑性吧。

 這篇文章不是什麼投資推介，只是分享一下個人的投資考量，希望大家明白到我的理念及意思。投資選擇沒有絕對的對與錯，每個人都有不同狀態及性格取向，亦要視乎本身的投資組合，所以還是選擇好適合自己的投資，最重要是自己了解的才好出擊。
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