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华润融资42亿买地 开发商“地荒”重现？


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090520/20090520022503809.html


每经记者  杨羚强  发自上海

        华润置地（01109，HK）昨日公告称，拟通过配售3亿股股份，融资42.4亿港元，用于添置土地储备和日后企业的运营资金。

        业内分析，由于楼市回暖，开发商尤其是全国性地产巨头  “地荒”重现，频频高额溢价竞购土地，因此需要大量购地资金。业内质疑，公开市场能否为地产巨头们提供足够的“弹药”买地。

土地储备恐不足

        机构数据显示，截至2008年底华润置地拥有2232万平方米土地储备，按照去年70万平方米的销售速度，足够可以开发32年。

        中原地产研究中心提供的一份数据显示，大部分房地产公司目前的土地储备并不足。以国内销售规模最大的房企万科为例，土地储备仅有1793万平方米，按照万科2008年557万平方米的销售量，现有的土地储备仅够开发3年。

        其 他房地产企业这种  “地荒”现象似乎并不严重。按照去年的销售速度，保利和中海的土地储备可以卖上8～9年，金地的足够卖上10年；雅居乐、招商和华润 的至少可以卖上20～30年。对此，分析师许萌介绍，与万科不同，其他房地产企业在年报中公布的土地储备总量，并不全部属于公司权益。另外，它们的年度销 售、开发面积要比万科小得多。假如上述公司要趁楼市回暖扩大销售规模，现有的土地储备显然不够。即使目前土地储备相对丰厚，也可能在公司全国布局的进程 中，出现区域性“地荒”。

土地回暖高价夺地战屡屡发生

        “地荒”之下，开发商屡屡上演高价争地。金地4月份曾与10余家开发商共同争夺上海青浦区徐泾镇一地块，最终溢价82%拍得。

        北京的开发商们也为夺地大打出手。业内人士称，富力、绿地等20家房地产公司相中的北京广渠门外10号地，在短短11天接到了多家地产公司的集体竞价，价格一路由2.9亿元的底价，飙升至6.18亿元。

        恒大、富力的房地产公司也纷纷表态，有意在适当的时机，购入一线城市的优质地块。

        国家统计局最新数据显示，今年1～4月，全国房地产开发企业共完成土地购置面积7266万平方米，其中4月土地购置面积就达2524万平方米，比一季度月均值大增近六成。

融资之惑：钱从哪来？

        一方面是土地“饥荒”，另一方面是开发商高价争夺优质土地，钱从哪里来呢？

        2007年楼市红火之时，开发商采取的方法是，通过股市配售股份融资然后购买土地；或者依托银行信贷。不少开发商甚至不惜以项目作抵押，借取高息贷款开发项目。在2008年，尤其是金融危机爆发之后，上述融资方式很快使开发商陷入危机。

        中房指数研究院杭州分院的研究副总监曹旭东表示，随着“圈钱者”数量的增多，开发商要成功从股市和债市获得融资都不容易。

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两岸房企积极谋划相互参股

        “ 只等台湾的两岸经贸政策放开，我们就会展开行动。”台湾远雄建设有限公司新闻发言人昨日向《每日经济新闻》宣布，远雄目前已经分别与北京首都创业集团有限 公司、中国房地产开发集团公司和碧桂园谈论过意向性合作问题，待有关政策放开后，便会和上述企业进行实质性的洽谈。不仅可以考虑和上述公司共同成立新公司 共同开发台湾市场，大陆开发商甚至可以按照台湾可能出台的法规，以不高于30%的投资比例，参股远雄企业集团。同时，远雄企业也计划参股内地的房地产集团 或项目公司，甚至于在A股上市。

        事实上，台湾房企早就有意进入大陆市场。此前，信义、太平洋等台湾房地产服务商就曾率先 进入大陆市场，并经过十多年的发展，逐步占据了自己的一席之地。而远雄建设事业股份有限公司董事长赵藤雄更是以个人资金在上海成立了远中企业集团，从事大 陆的房地产开发业务。每经记者  杨羚强

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潘石屹四处寻地 急解“地荒”之忧


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-8-13/HTML_JXG5W4DH3AWU.html


【核心提示：截至去年年底，SOHO中国在建和拟开发的土地储备有近100万平方米，如果不在土地项目上有所斩获，则难逃“地荒”之嫌。另一方面SOHO中国将发行28亿港元可转债，其账面有超过百亿元现金。潘石屹坚持商业地产应争取核心地块，而非以“量”取胜。】

8月10日，刚刚考察归国的潘石屹通过网络高调宣布“对中服地块很感兴趣，将积极参与竞标”。巧合的是，此时，有关SOHO中国拟以约25亿元的价格收购上海第一烂尾楼——东海广场的传闻也不胫而走。

对于潘石屹来说，最近一个季度他必须在土地项目上有所斩获，否则，SOHO中国难脱“地荒”之疑。

此前，有研究机构的数据显示，截至去年年底，SOHO中国在建和拟开发的土地储备总共只有近100万平方米。今年，除原前门项目转持5万平方米商业物业之外，公司几无斩获新项目。“地荒”之说由此而生。

破解地荒不容易

潘石屹虽然没有正面回应“地荒”说，但今年以来，有关SOHO中国拿地的种种动作乃至传闻，似乎印证了潘石屹已在寻找“地荒”的破局之策。

今年3月，潘石屹在接受本报记者采访时就坦言，将用手上持有的现金收购京沪两地的商业地产项目。

根据相关数据，SOHO中国分别从中国银行和招商银行取得了百亿元的银行授信额度，6月，SOHO中国宣布将发行28亿港元的可换股债券，加之SOHO中国目前超过百亿元的账面现金。SOHO中国重金在握，只差土地入怀。

向 来精打细算的SOHO中国为了新增土地，今年已有“破格之举”。以广渠路15号地为例。“我们此前对广渠路15号地的估值大概在33亿元左右。”潘石屹在 该地块拍卖结束后接受本报记者采访时透露。众所周知的是，SOHO中国最后止步于39.4亿元，高出心理底价6亿元之多。虽最终仍与该地块失之交臂，但其 为拿地破格的尺度之大可见一斑。

另一个典型的例子就是东海广场。今年3月以来，有关SOHO中国意欲从摩根士丹利接手东海广场的传闻就时断 时续，近日，更是传得有模有样。最新的说法是出让价格约为25亿元，双方已就上述交易作深入洽商，SOHO中国已经进入东海广场查账，交易有望近期完成。 而内幕人士透露，事件能有如此进展，与SOHO中国在价格方面作出稍许让步不无关系。

8月11日，本报记者向SOHO中国内部有关人士求证此事，被回复以“无可奉告”，但其不承认也不否认的语气中仍然透出了这样的信息：至少这件事仍在进行当中。

资料显示，摩根士丹利2007年以19.6亿元从绿城手中购入东海广场，规划中的东海广场项目涉及3期，总可建建筑面积约13万平方米，包括甲级写字楼、酒店及商场等。

广渠路15号地最终失手，东海广场仍无定论，SOHO中国的另一目标地块——中服地块胜算几何？

8 月10日，潘石屹强烈地表露出自己对此地块的渴望和信心，“因为我们在北京CBD开发最有经验，我们在CBD的销售额也超过了整个CBD销售总额的 40%”。但业界曾有猜测，中服地块或再度上演“央企制造”，恒天集团、远洋地产均暗里摩拳擦掌，雄心满天。加之围绕中服地块纷纭复杂的利益关 系，SOHO中国面临的对手过于强大。

据了解，中服地块的规划已经上交，近期就会批复，随即将入市交易。该地块是北京现有CBD核心区内唯一的可供地块，总规划建筑面积32.7万平方米，业内预计其出让价格将超过百亿元。

除上述项目之外，记者还了解到，目前，SOHO中国管理层已发现涉及280万平方米的潜在收购项目。

商业模式与土地储备

对于SOHO中国来说，与“地荒说”如影随形的还有对其商业模式的质疑。

8月10日，潘石屹表示，2009年SOHO中国的销售将创下新的历史纪录。根据2008年年报，公司去年实现销售收入达77.25亿元。老潘的言外之意，今年或突破这个数字。

然而，一个不争的现实就是，对于以出售型商业物业开发为主的SOHO中国来说，销售越快就意味着土储减少得越快。

问题又来了，在拿地举步维艰的同时，销售的加速会不会让SOHO中国的土储更加“饥渴”，SOHO中国的商业模式如何应对正在到来的“土储危机”？

“SOHO中国的商业模式的确与大多数的房地产开发商的模式不同。”潘石屹坦承，有一些人看不懂，对公司商业模式提出质疑，“这是很正常的。”

潘 石屹首先指出，对地段选择标准的不同。SOHO中国一定要选择最繁华、交通最便捷的地段。作为居住类型的土地，可以远离城市中心，远离繁华地区。“商业地 产万万不能在地段上犯错误。”这可能正是SOHO中国在类似于广渠路15号地、东海广场以及中服地块等核心地块上所表现出来的“锲而不舍”气质的原动力。

在 潘石屹看来，对于商业地产来说，不能用“量”论英雄。“对土地储备的衡量标准不同。居住类型的土地可以用建筑面积来衡量，常常我们看到有数字报道，哪家房 地产公司拥有了5000万平方米、6000万平方米的土地储备，而SOHO中国仅有几百万平方米土地储备。”潘石屹认为，作为商业地产，更应该用土地的价 值去衡量。“内蒙古草原上的一平方米的土地，与前门大街一平方米的土地从价值来说是完全不同的。”

潘石屹仍然固守着自己独特的商业地产战略。

“SOHO 中国在战略上要把自己永远处在进退自如的状态。”潘石屹指出，市场好时我们就加快销售的速度；当市场低迷时，SOHO中国就大量进货。SOHO中国将密切 地留意市场的“洼地”，寻找最有投资价值的地段和项目。作为房地产开发商，掌握高峰和低谷对应进货和出货的平衡关系至关重要，“SOHO中国目前在掌握这 种平衡中有充分的余地和可持续发展的空间。”

而对于这个所谓的空间有多大，潘石屹以现状为例。如果房地产市场持续看好，公司将把已有的现金 用于现有项目的建设，从金额上会有超过300亿元的销售额，可以保证公司保持3年以上的增长时间。反之，如果房地产市场不好，公司充分利用公司的自有资金 和银行贷款，趁低吸纳超过300亿元的土地和项目。

然而，进退自如只是一种理想的状态，SOHO中国或还将在“地”与“钱”严重失衡的天平上寻找真正的平衡点。这是考验，更需要时间。




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中海一线城市储地仅够开发3年？ 部分龙头房企“储地荒”或加剧地王争夺

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20101223/2153124.shtml


每经记者 杨羚强 发自上海
前两日，北京、广州等城市“地王”频现，A股地产股也集体暴涨。虽然两个现象似乎关联不大，但《每日经济新闻》记者调查发现，地王频出和开发商目前的“地荒”有直接联系。
以12月16日在广州白云新城以楼面地价19971元/平方米拿地的中海为例，据中原地产研究院统计，目前其一线城市的土地储备仅仅只够开发3年。
“粗算下来，‘万、保、金、招’四家地产龙头企业在上海的土地储备都不够再用2年了。”方方地产咨询机构分析师余大元说，2006年～2010年，上海累计销售面积已经超过土地出让面积4500万平方米，开发商的土地储备缺口非常大。
土储成看好首要指标
12月19日，国土部公布新政，对没有完成2010年保障性住房建设用地供应任务、“三类住房用地”供应总量没有达到住房用地供应总量70%的市县，要求年底前不得再出让大户高档住房用地。
上述政策似乎提醒投资者重新审视开发商的低廉土地储备，这或许引发了部分地产股价格暴涨。在高盛地产分析师孙贤兵发表的64页的地产行业大报告中，土地储备被列为看好首开股份的首要原因。
“首开170亿元的市值+净负债+未付土地款一共240亿元，30%归外地土地储备，北京土地储备均价只有4000元/平方米，而我们再细看一下它北京 的储备土地 （三里屯、方庄、望京、回龙观的土地）……买首开（股票）相当于以4000元/平方米的价格买它的北京储备土地。”
中原地产研究院的统计数据，或许可以更深入地反映各家房地产公司的土地储备情况。据统计，中海地产在一线城市的总土地储备建筑面积只有254万平方米，按照其今年前11个月77万平方米的销售速度，上述土地储备甚至只够用3年多。
此外，同为全国房地产企业前5强的绿城中国，在一线城市的土地储备建筑面积，只有146万平方米，这使得该公司今年在一线城市只有14万平方米的销售量，只比华润置地多4万平方米，大大拖累了公司今年的销售业绩。
“储地荒”或将延续
事实上，外界常常把房地产公司高价拿地与土地储备紧张联系起来。
此前，中国房地产信息集团分析师薛建雄曾就和黄在上海青浦高价拿地一事，对《每日经济新闻》记者分析称，根本原因是和黄在上海可以开发的土地储备已经不多，所以不能不天价拿地。
中海以接近2万元/平方米的价格在广州高价拿地，同样被认为是因为面临土地“危机”，不得已的举动。去年，中海、绿城和金地在上海天价拿地，也被认为是土地储备不足的反映。
不过，余大元告诉《每日经济新闻》记者，上述房企在上海高价拿地，丝毫不会解决“储地荒”。过几年，这些公司还有可能会以更高价格拿地。
与上海本地的中华企业、绿地等开发商不同，上述房企在上海并没有很深的根基，此前所获得的土地大多是2007年以后新出让的。这些新出让的土地又大多规 定了开发和竣工时限，开发商必须在规定时间内开发和销售完项目，这就意味着上述房企在几年后还需要不断补充新的土地。此外，大批中小房企也希望能进入一线 城市打造品牌，进一步加剧了土地需求的紧张。
中原地产研究院高级研究经理刘渊说，想在一线城市拿地的房企太多，高价拿地已是大部分房企的选择。未来一线城市的项目将高端化，因为只有高端项目才能承受高地价。

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