在坊間地產討論區,經常有引用一些金融財經界人士對樓市的預測,無論股市或樓市都有,當然準的少,錯到離曬譜的更多,不過從他們的學理上講,他們並沒有錯!
有一位經常登封面,又做手機代言人的金融財經界名人,耐不耐就會彈出一個「偏離值」較高的預測,比如說恆指要見四萬點,或者樓價要跌三成五成之類,事後引證當然有中有不中,不過從他們的學理上講,他們並沒有錯!
在其中的一篇業內人士的訪問中,他們透露了分析的方法,原來他們都有一個超級無敵的數據分析庫,比如用excel將所有變數(variable)輸入,然後去計算各種情境之下的數據表現,學術上稱之為情境分析(Scenario Analysis)。
比如,他們可以將影響樓價的因素,列出十個或以上的變數,比如利率、通脹率、本地生產總值增長、人口增長、空置率。喜愛的話,可以數到數十個出來,然後再用數學模型去計算樓價指數與這些變數的關係。
到有了數學模型之後,就將不同的變數範圍輸入,比如假設美國聯邦儲備局加息由3-9%對樓價的影響,然後得出樓價可以下跌多少的幅度。
他們會說樓價可以跌一半,假定加息會加9%,可是在實際的情況下,加息到9%的機率有幾多?各種變數均以同步最好,和同步最差同時出現的可能性,大概都是極低的,結果,這些理論上最利好或最利淡的情境,也就是同樣地出現的機率也是極低。
只是在實際的投資操作上,有沒有人會去考慮數十個因素,才去作出決定?無論在金融財經界,甚至在香港的傳媒,都是看完一大堆變數之後,將一兩個利淡的因素無限放大,而不看那些最關鍵的一兩個因素。
所以,他們所謂的跌三成五成,只是表示在最利淡的劇本之下可以跌到多少,就正如筆者說,中原指數可以跌到74點,前題是如果經濟政治一齊出現問題,再加 上不可預知的外圍不利因素。在訪問內文是寫得清清楚楚的,只不過標題就會變成「說要跌四成」。既然才子可以看過封面睇過序就當自己讀完一本書,所以網上的 標題黨連作者是誰都不睇,已經急著要發表意見。
同載於property.hk/
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