菲律賓香港商會副理事長洪健雄：參考港公屋 菲國建大型屋苑
1 :
GS(14)@2019-04-25 07:50:05https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7715&issue=20190425
【明報專訊】第二屆一帶一路國際合作高峰論壇今日起一連3日在北京舉行。中國近年積極推進一帶一路政策，與周邊國家加強基建、貿易及經濟往來，亦可能令有關國家的地產市場帶來重大改變。菲律賓香港商會執行副理事長洪健雄在專訪中表示，他十分欣賞本港公屋設有商場及巴士站便利居民的規劃，擬將有關建屋理念引入菲律賓，興建名為「Township」的4000伙大型屋苑出售予當地居民，單位售價約240萬披索（約36.1萬港元）。
根據房委會網頁資料，本港目前有185個公共屋邨、逾78萬個租住單位，為逾200萬人（約佔全港人口三成）提供居所。公屋租金每兩年檢討一次，並按租戶家庭收入變動調整，由於2017年度公屋租戶的平均家庭收入較2015年度上升11.59%，因此，公屋租金在去年9月按機制加租10%；房委會數字顯示，2017年12月的租金介乎346至4690元，加租10%後，上調金額為34至469元，平均上調約188元。
根據房委會數據，截至去年12月底，公屋輪候冊合共有26.76萬宗申請，與去年9月底的26.77萬宗公屋申請相若；而一般申請者的公屋平均輪候時間維持在5.5年，相較去年9月底不變，可謂僧多粥少。
往返商場需數小時 菲國社會效益偏低
洪健雄本周到北京出席一帶一路國際合作高峰論壇前，上周六在本港接受訪問，與記者一同視察去年初落成、與葵芳地鐵站及巴士總站僅5分鐘步程的葵翠邨，他早前曾實地調研沙田瀝源邨、水泉澳邨、黃大仙上邨及下邨等多個公共屋邨。他指出，由1950年代港英政府興建的首個徙置屋邨石硤尾邨開始，本港公屋模式是要聚居人群，因此附近設有商場及街市，並且配合地鐵及巴士等集體運輸交通工具，為居民提供便利。
不少土生土長的港人，已經習慣在便利的居住環境生活，部分人或視為理所當然；洪健雄表示，本港公共屋邨附近設有商場、街市、巴士站或港鐵站，是菲律賓人夢寐以求的生活配套，「菲律賓人平均76%的收入用在食物相關開支上，因為他們住所附近往往沒有商場或街市，而菲律賓地鐵覆蓋範圍有限，巴士是主要集體運輸交通工具，但當地巴士並非定時開車，往往會待坐滿人才開車，亦並非定點上落乘客，例如有途人揮手便會停車載客，因此若遇上塞車，居民從住所往返商場或需時數小時之久，結果是物流成本高企，整體社會效益偏低」。
半億年輕人口 置業需求大
洪健雄認為，港人若曾到訪菲律賓，相信其第一印象是「好塞車」。他解釋，與本港樓市以規劃主導及大部分屬50年地契不同，菲律賓物業市場不設規劃限制，並且屬永久業權地契，對菲國業主來說，「這幅地皮是我的，我可以隨意把它用作住宅、商業或工業樓宇，並且可以盡地而起，用盡地積比率，只要賣得晒便賺到盡，不會理會物業對周邊社區的影響，由此衍生的問題便交由政府解決」，令交通擠塞成為當地長期難以解決的問題。
阿里巴巴創辦人馬雲有一名句：「一個了不起的企業，一定是為社會解決問題的。」在菲律賓做生意已45年的洪健雄，擬引入香港公屋便利生活配套的模式，興建大型私人屋苑，再出售予當地居民。他表示，菲律賓是一個很年輕的國家，1億人口近半是年輕人，即有約5000萬人口在未來有置業需求，旗下公司是次進軍當地房地產市場，希望滿足有關需求。
400呎單位賣36萬 攻專業人士市場
洪健雄表示，「香港由1950年至今只興建不足80萬伙公屋單位予200萬餘人居住；菲律賓有近5000萬的年輕人，需要多少房屋？箇中存在重大商機。香港公屋居民擁有十分便利的生活配套，我覺得這個模式很適合菲律賓，若成功在當地興建類似香港公屋的大型屋苑，是一件很好的事。」
洪健雄旗下公司已在菲律賓首都馬尼拉附近郊區覓得土地，擬興建約4000個單位、每單位逾400方呎的大型私人屋苑，項目名為「Township」，將按政府規定只出售予當地居民，他介紹項目發展計劃：「每個單位售價約240萬披索，每月按揭供款1.3萬披索（約1955港元），每年供款15.6萬披索，以當地按揭利率5.5厘計，大概30年便可供滿。」他續稱，菲律賓銀行審批按揭比較嚴格，要求居民只可將三分之一工資用來供樓，以當地教師等專業人士月薪約2萬披索（約3000港元）計，兩人家庭入息4萬披索（約6000港元），可以滿足上述要求。
Township的4000個單位擬以樓花發售，若售罄，可以套現96億披索（約14.4億港元），在菲律賓屬大型地產項目。洪健雄透露，有關項目地價成本僅3億披索（約4500萬港元），故建築成本屬最大開支，他現與多家大型國企磋商建築工程合約，「中國內地的基建公司效率很高，即使主業是興建鐵路的企業，亦設有興建住宅的部門，完全有能力興建4000個單位的大型屋苑」。
至於Township的公共交通安排，洪健雄表示，集團會負責興建巴士站等硬件配套，然後將該私人土地無償交給當地政府營運，設有短、中、長線路，要求定時定點往返市內地鐵站及長途汽車站，為Township居民提供生活便利。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
2 :
GS(14)@2019-04-25 07:50:20https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8074&issue=20190425
【明報專訊】洪健雄表示，目前華人佔菲律賓的經濟貢獻六成以上，而在世界各地居住的華人亦比較富有，背後有一個很簡單的道理，便是有錢便隨即置業自住，「我們中國人賺到錢，第一時間一定是先去買樓，這樣可以給自己及家人保障，因為即使未來20年要每月供樓，但日後一旦還清按揭後便可擁有物業，即擁有資產，換言之可以脫貧了，屆時每名家庭成員的入息便可以儲起來創業興家；作為比較，若一直租樓住，租金是一直給業主的，比較蝕底」。
本港樓價自從2003年SARS見底後，過去16年大漲小回累升逾5倍，不少港人亦明白買樓致富的重要，惟有調查顯示，本港樓價對比港人每年收入中位數逾19倍，屬全球最難負擔，置業困難變成社會問題。
籲港府增土地供應穩樓價
洪健雄表示，本港增加土地供應是穩定樓價最有效的方法，故他十分贊成港府「明日大嶼」造地1700公頃予逾百萬港人居住的填海計劃，「香港是『福地』，住屋需求長期看漲，港府應該持之以恒地增加土地供應，當年董建華推出『八萬五』建屋計劃人人反對，指此政策令樓價大跌，現時回頭去看，誰對誰錯呢？」
洪健雄續稱，隨着粵港澳大灣區規劃陸續落實，未來區內及全國會有大量人才湧入本港，帶來殷切的住屋需求，他認為，不止要盡快落實「明日大嶼」填海，本港應該多管齊下造地，增加住宅供應才是上策。作為比較，他表示，即使在其他方面效率不高的菲律賓，正正由於早年填海創造大量土地，滿足近年經濟發展需求，故該國去年經濟增長達6.2%，處東盟十國前列位置。
[名人樓市論壇]