一边是新招迭出的房地产宏观调控，一边是港股地产富人身家的火箭式蹿升。上一次同样的景观，还是在2007年。谁说地产业正在进入观望期？许家印、杨惠妍、王文学等地产富人不仅走出财富“停滞的十年”，还挤出了卢志强、宗庆后和雷军，新晋十大富人之列。亲手编制的“2017新财

　　一边是新招迭出的房地产宏观调控，一边是港股地产富人身家的火箭式蹿升。上一次同样的景观，还是在2007年。谁说地产业正在进入观望期？许家印、杨惠妍、王文学等地产富人不仅走出财富“停滞的十年”，还挤出了卢志强、宗庆后和雷军，新晋十大富人之列。

　　亲手编制的“2017新财富500富人榜”才发布一个月，小编就已经有点认不出来了。中国基金报的记者兄弟杨磊隔空喊话：许家印同志的恒大最近表现太好了，比阿里一夜涨一个京东还要猛。言下之意是，小编你别偷懒啊，快点回家改榜单去。

　　财富涨得富人榜都快装不下许家印了

　　根据杨磊筒子的测算，中国恒大2017年以来涨了两倍多，许家印的财富激增了近千亿元，按名次能直接排到富人榜前五名去了。

　　2017新财富500富人榜榜单上身家过千亿的富人一共也就4位！小编真心没想到，在以“亿元”为卡尺的财富国度里，许教授竟然能这么任性，几个月的时间就随随便便向前浮游千亿之遥，这轻功不服不行啊。

　　强悍滴可不止许家印一位。今年是地产富人不约而同的狂欢之年，“打爆了空头”之说屡见报端。

　　在2017新财富500富人榜榜单上，去年全年财富涨幅超过25%的富人就能入选“2016-2017”财富成长最快50人。这才半年不到，榜单上就有十多位地产富豪的上市公司股价实现了这一涨幅（表1）。谁说地产业正在进入观望期？这个行业的富人是要提前在新财富明年的榜单上搞事情的节奏啊。

　　其中，恒大、碧桂园、融创中国今年以来涨幅都超过100%。恒大市值从年初的589亿元上升至目前的1938亿元，已逼近A股龙头万科的市值。碧桂园的市值也从年初的835亿元飙升至1800亿元，跃升速度令人惊讶。四处出击的孙宏斌治下的融创市值也从221亿元升至471亿元，涨幅116%。

　　上榜地产富人所掌控的上市公司里，11家涨幅超过25%，其中多达9家系港股上市公司。在A股，华夏幸福受益于雄安新区概念，在近几年连续飙涨的情形下，2017年涨幅也高达50%，目前市值已越过千亿门槛。

　　地产公司股价暴涨无疑带来了相关富豪的身家暴涨。以6月12日的收盘价计算，许家印的身家已飙升至1508亿元，碧桂园杨惠妍身家也已超过千亿，而华夏幸福王文学的财富则在710亿元之上。

　　这将改写富人榜的格局。在我们此前发布的2017榜单中，房地产业首富王文学身家505.9亿元，排名第12位，纯地产行业富人无一进入前十（王健林等财富构成已多元化，被归类为综合类富人）。按照地产富人的最新财富值，3位地产业富豪——许家印、杨惠妍和王文学杀入了前十（表2）。

　　由于地产富人的上位，2017年榜单上的前十富人简直就是推倒重来。

　　从股价看，阿里巴巴今年以来狂涨58%，腾讯涨了43%，美的集团涨了48%，而网易也涨了43%。万达电影和百度则分别只涨了8%、9.5%，泛海控股跌了11%。这样的格局下，马云财富将增加682亿元，而马化腾将增加602亿元，丁磊增加364亿元，何享健家族将增加287亿元。如此一来，马云马化腾身家将双双跃过2000亿元门槛，分列一二名！王健林则从首富滑落至探花。许家印超过王卫位列第四，王卫紧跟其后居第五。丁磊第六、何享健第七，杨惠妍第八。至此，我们突然拥有了8位千亿富豪，幸福来得太快了一点，有木有！王文学则从第12名跃居第九。而李彦宏因为百度的小幅上涨得以维持在第十名。卢志强、宗庆后、雷军三位富人则因无明显增长跌出前十。

　　上一轮爆发，在2007，港股地产商正走出“停滞的十年”？

　　无论从地产股价格的涨幅，还是地产富人的身家增长来看，这无疑都是一轮不可思议的集体“暴动”，引人瞩目的是，暴涨的基本都是在香港上市的内地地产股。

　　此次暴涨原因，外界已有诸多解读，概括来说主要包含下列几大因素：1、内地资金南下，夺取港股定价权；2、投资者风格切换，偏爱高股息股票；3、港股市盈率偏低，内房股整体估值低、盈利好，存在大股东私有化回内地的预期；4、公司大规模回购或股东增持；5、空仓回补。

　　这些主要考虑了当下一两年的短期因素变化，而借助已发榜15年的新财富500富人榜，我们可以从更纵深的历史去观察。地产富人身家的狂飙突进，历史上是否有过相似的一幕？

　　在富人榜上，地产富人如此显赫的涨势，曾出现在2007年榜单上。那年4月，碧桂园在港IPO，新财富率先挖掘了杨惠妍家族，她以455.1亿元身家成为当年首富，也是有史以来最年轻的女首富。

　　这还不是当年最大的爆点，那一年，新财富500富人榜的前十富豪中有7位来自地产行业。

　　2007年新财富500富人榜上，房地产行业有92位富人上榜，几乎每5个上榜者就有一个是卖房子的；地产业富人的平均身家42亿元，而当年富人榜的人均财富仅为25.6亿元，前者高出整体64%；地产业富人总身家3870.8亿元，富人榜总财富12800.2亿元，占比接近1/3。2007年，才是地产业富人的黄金时代。

　　好的，跟上节奏的读者肯定会有想法了：在此轮暴涨发动前，为什么十年时间，杨惠妍家族的财富只涨了10亿元？为什么许荣茂家族、朱孟依家族、陈卓林家族和10年前都差不多？2007到2017年，中国一线城市房价涨幅在5倍以上，为何却有一批地产富人财富增长陷入“停滞的十年”中？

　　从碧桂园前复权的月K线图可以看到，其2007年4月上市，当月收于4.78港元/股，在2007年9月冲上9.62港元/股的高位，此后遭遇金融危机一路下跌，2008年末方才探底回升，直到2017年初，碧桂园才算收复上市来的股价“失地”（图1）。在此期间，碧桂园净利润从42亿元升至136.6亿元。

　　图1：碧桂园上市以来的前复权的月K线图

　　香港的内房股失去十年，从地产行业指数看，A股地产公司似乎也不例外（图2）。那么，地产股的这一轮暴涨，究竟该如何定性？前述五大因素，能否对此作充分的解释？这里且挖个坑，留个开放性的话题，有兴趣的读者请留言和我们讨论。

　　图2：深交所编制的地产指数走势（2001.7.31-2017.6.14）

　　宏观调控何以与港股地产富人身家负相关？

　　第二个问题，小编同样负责抛砖，以求读者诸君的金玉良言。

　　先来看看2007年，当年地产富人何以能够在前十富人中占据七席。与惯常想法相左的是，那一轮地产富人财富暴增，竟然与宏观调控强相关。

　　时代些许有点久远，每年财富榜单都是以上年年末为基准时点计算的。决定2007年上榜富人身家的，是他们在2006年的抉择。而2006年，房地产行业是宏观调控的重点领域，政府出台了一系列措施，从税收、信贷、土地等各个方面，加强房地产市场的调控和监管。正是由于宏观调控，地产企业资金链趋紧，导致该行业企业大规模IPO，使其控制人的财富浮出水面。当年25岁的杨惠妍，也正是因此成为了首富。

　　据当时的国泰君安分析师张宇分析，当年地产业富人身家暴涨，一是流动性泛滥，房地产价格持续上涨，二是大量地产商将以前低成本取得的土地和经营物业直接上市或注入上市公司，导致股票价格大幅上涨。因此财富效应更为明显。

　　有意思的是，这个现象当时并非中国独有，过往世界500强企业中从未出现过房地产企业，而2006年美国前四大住宅开发企业竟然联袂进入了这个名单。当新财富在编制2007年500富人榜过程中观察到这个现象的时候，我们并不知道，美国地产行业的过度繁荣中，包含的是一个名叫“次贷”的核心引擎，而这最终将引发了一场啸卷全球的金融危机。

　　在金融危机的劫难中，那些因为调控而提前上市的地产富人们，尽管经历了股价打折的痛苦和噩梦，但毕竟“深挖墙广筑粮”，比未上市的富人们多了许多生机。未赶在这场危机到来前抢上车的许家印就被动了很多，他带着恒大在狂风暴雨里东奔西顾，最终在“鲨胆”郑裕彤的帮助下放手一搏，于2009年11月在港上市。与碧桂园类似，恒大股价也用了差不多5年时间，直到2014年末才修复完毕，重新回到IPO时的股价，并在此后开启上涨态势。2010年10月，四度闯关IPO的孙宏斌，最终带领融创中国登陆港交所。

　　此轮暴涨中的三位地产主角，至此在资本市场完成会合。截至2017年6月13日，碧桂园上市10年，股价涨幅90%；恒大上市近8年，股价涨幅500%；融创上市6年半，股价涨幅430%。

　　不过更猛的上涨还是在A股，华夏幸福2011年9月借壳ST国祥，自那个月以来涨幅934%。

　　2017年，同样是地产遭遇深度调控的一年，也同样是港股地产富人身家暴涨的一年。在金融整体去杠杆、地产行业贷款遭紧缩之后，股价却快速爆发的恒大、碧桂园、融创等，是否为下一个不可知的冬日储备了更多的粮食？■