愛炫美狗年開齋 日沽3伙
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GS(14)@2018-02-25 03:28:09【本報訊】昨大年初三，新盤市場已陸續錄得數宗成交。其中，由長實（1113）發展的荃灣愛炫美狗年開齋，昨單日錄3宗交投，包括2伙四房戶及1伙兩房戶。
君柏3,811萬易手
市場消息指，項目1座51樓B室，實用面積1,153方呎，四房套房間隔，以2,357.7萬元成交，呎價20,448元；另一伙為同座17樓B室四房套房戶，實用1,153方呎，價單定價2,593.5萬元，呎價22,493元，折實售價2,048.8萬元，折實呎價17,769元。至於項目的兩房戶亦獲承接，市場消息指，項目5A座7樓C室，實用面積812方呎，兩房間隔，價單定價1,856.5萬元，呎價22,863元，折實售價1,466.6萬元，折實呎價18,061元。以上成交均以一手住宅成交紀錄冊資料為準。另外，同系馬頭角豪宅君柏亦錄交投，一手成交紀錄冊顯示，2座7樓B室，實用面積1,658方呎，四房雙套間隔，以3,811萬元成交，呎價22,988元。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180219/20308929
首都實呎打破1.3萬 按年升兩成
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GS(14)@2018-06-11 05:43:56https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7773&issue=20180611
【明報專訊】將軍澳日出康城新盤銷情報捷，新地（0016）晉海II和會德豐（0020）MALIBU推售以來反應熱烈，帶動日出康城其他屋苑錄高價成交。樓齡已9年的日出康城首都，本月錄雙破頂成交，將平均實呎再按月推高3%至1.34萬元，不但創屋苑平均呎價歷史新高，亦較去年同期急升近兩成。
明報記者 張允亭
中原資深營業董事譚桂貞表示，新盤熱賣，惟可供發售的單位以全海景佔多，賣價較高，故部分準買家轉投二手市場，帶動日出康城首都的成交量持續上升。新近錄得的成交為首都6座中高層右翼A室，屬實用面積716方呎3房連套戶，原業主減價28萬元或約3%後，以960萬元沽出，實呎13408元，屬屋苑同類單位售價及呎價新高。原業主於2014年中以565萬元購入，帳面賺395萬元，單位4年升值七成。
嘉悅兩房首破千萬
譚透露，首都於本月暫錄得一宗成交，實呎13408元，較去年同期的實呎11212元，按年升近兩成。目前首都放盤量約有146個，每方呎叫價15065元，目前入場單位為6座低層右翼A室，實用面積517方呎，叫價738萬元，實呎14275元。
除了日出康城首都外，同區其他屋苑亦錄得破頂成交。將軍澳半新盤嘉悅，有額印鬆綁2房戶以逾千萬元成交，締造屋苑成交價新紀錄。美聯分行營業經理林志堅表示，嘉悅1座低層J室，實用面積576方呎，屬2房連套房間隔，新近以1018萬元易手，為屋苑首宗成交價逾千萬元的二手成交，實呎17674元。原業主購入單位後一直作收租之用，待3年額印期滿後才賣樓。原業主於2015年4月以701.3萬元一手買入，持貨3年，帳面獲利316.7萬元，單位升值45%。
喜雅兩房800萬破頂
另外，港人港樓之一的長沙灣喜雅，屋苑二手價再創新高。中原地產分行經理雷澤麟表示，喜雅1座高層A室，屬實用面積510方呎2房戶，新近以800萬元易手，實呎15686元，屬屋苑兩房單位新高價成交，新買家為用家。原業主於2012年6月以523.9萬元購入，原打算作長線收租用途，見樓價升幅可觀，現沽貨帳面獲利276.1萬元，單位升值約五成。
[二手放大鏡]
公屋富戶390萬購耀安邨 膺新界公屋王
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GS(14)@2017-08-01 12:39:24http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6073&issue=20170801
【明報專訊】差估署樓價指數再創新高，公營房屋樓價亦繼續升溫。馬鞍山耀安邨有3房戶獲公屋富戶以390萬元（未補地價）承接，蟬聯新界公屋王。
土地註冊處顯示，耀安邨耀平樓高層10室，實用面積598方呎，以390萬元（未補地價）易手，實呎6522元。以成交價計，為新界未補地價公屋新高，較屋邨對上最高紀錄350萬元（未補地價），再推高40萬元或一成，再度成為新界公屋王，而且僅較全港最貴公屋華貴邨405萬元，略低15萬元或3.7%，成為全港次貴公屋。
額印鬆綁沽 3年升五成
原業主2014年7月以255萬元（未補地價）購入，持貨3年額印期鬆綁即轉售，帳面獲利135萬元或五成。世紀21高級分行經理蔡蓓稱，上述單位放盤兩周，即獲同邨公屋富戶以390萬元購入，由於原業主購入單位後曾翻新，因此做價高於其他同類單位。
十大屋苑6個呎價破頂
另外，十大屋苑7月錄116宗成交，雖較6月錄106宗升逾9%，但仍處於低位（見表）。至於成交價方面，當中有6個屋苑於7月成交實呎創下歷史新高，新界全數3個屋苑全部破頂，包括沙田第一城、天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園，另鰂魚涌康怡花園、荔枝角美孚新邨及藍田麗港城的成交實呎亦創下歷史新高。
美孚實呎按月急彈13%
據中原統計，當中美孚新邨7月錄得多宗大額成交，拉高平均實呎至1.3萬元，按月大升近13%，升幅冠絕十大屋苑，呎價水平創下歷史新高。此外，港島東指標屋苑鰂魚涌太古城亦因7月初錄得1宗特色戶成交，拉高平均實呎水平至16,900元，較6月16,302元，升3.7%。
陸振球﹕亞馬遜1日昇值 夠買全港新盤幾年
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GS(14)@2017-10-30 11:18:19https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2515&issue=20171030
【明報專訊】上週五美國多隻科技股大升，其中最矚目的自然是公佈理想業績的亞馬遜，該股單日昇幅達13%，巿值超越5000億美元，單日昇值接近600億元（約4000多億港元），這是什麼概念？4000多億港元，大概可以現兜兜買盡香港3至4年的所有新盤單位！
事實上，反映香港二手樓價的中原城巿領先指數最新報159.84，竟較今年6月底的逾160點還低，即是新特首林太上任4個月以來，整體二手樓價其實不升反跌！就算由去年12月底計起，有關指數也只是升了約10.4%，不及亞馬遜上週五一天的升幅，當然任何股票可升可跌，不過亞馬遜的故事告訴我們，只要肯下功夫和開闊眼界，投資不是只有香港的「磚頭」，更毋須因不能「靠父幹」而氣餒。
另外，上周有兩個投資指標值得大家關注，一個是美國10年期債息連續4天企於2.4厘以上，之前「債王」格羅斯曾警告，若有關債息明顯升穿2.4厘以上，或代表債巿牛巿結束，即往後息口會升多跌小，另一個要留意的是，美匯指數也升穿94.15的頭肩底頸線，即美元初現強勢，過往經驗顯示，美息升美元強都是不利香港的資產價格，如美息升美元強持續，近月香港樓價指數打橫行甚至微跌，便可能持續惡化，反而一些業績表現理想的科技股則不受影響，更值得留意。
明報投資及地產版資深主編
[陸振球 主編的話]
祥華邨未補價首破200萬
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GS(14)@2016-09-03 22:34:46【明報專訊】樓市氣氛向好，公屋第二市場更錄高價成交。代理稱，粉嶺祥華邨祥德樓有高層3房戶以203萬元易手，為屋苑首破200萬元成交個案，成交價更創出屋苑未補地價新高。
金龍地產區域經理陳民傑表示，祥華邨祥德樓高層B7室，實用490方呎（建築672方呎），屬3房戶，近日以203萬元易手，實呎4143元（建呎3021元），成交價創出屋苑未補地價新高。買家為白居二買家。原業主2005年以19.74萬元一手買入，現沽出帳面獲183.26萬元或8.2倍。參考房委會成交記錄，祥華邨今年首8個月僅有9宗第二市場成交，其中面積同為490方呎的成交只有2宗，成交價分別為188萬元及195萬元。
荃灣綠楊新邨踏入9月即開齋，成交呎價更創屋苑今年新高。
綠楊實呎12310元 今年新高
中原高級分區營業經理伍潔玲表示，綠楊新邨D座高層06室，實用面積445方呎（建築511方呎），2房間隔，成交價547.8萬元，實呎12,310元（建呎10,720元），樓價創屋苑兩房單位今年新高，呎價則創屋苑今年新高。她又稱，原業主2013年9月392萬元買入，3年SSD「刑滿」後即沽貨，帳面獲利155.8萬元，單位升值40%，新買家為區內租客。
事實上，市况轉好亦漸見買家搶貨場面。利嘉閣高級聯席董事何振榮表示，青衣美景花園第5座低層A室兩房戶，實用401方呎（建築520方呎），業主本開價400萬元， 因獲兩組準買家出同一口價爭購，最終業主即場抽籤，以399.8萬元售出單位，實呎9970元（建呎7688元）。
兩客爭購美景單位 業主玩抽籤
何表示，原業主2013年6月，以285.8萬元購入單位，現帳面獲利114萬元、物業升值40%。
鰂魚涌太古城踏入9月已錄3宗成交，新近錄得2房戶連租約成交。利嘉閣高級經理黃凱達表示，太古城高山台泰山閣低層F室，實用576方呎兩房單位（建築675方呎），以768萬元沽出，實呎13,333元（建呎11,378元）。原業主2010年5月以465萬元買入，轉售帳面獲利303萬元，物業升值65%。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7658&issue=20160903
陸振球﹕資金難捨科網股
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GS(14)@2018-01-08 09:24:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6888&issue=20180108
【明報專訊】2018年首星期港股表現不俗，開紅盤全周升了895點，升幅接近3%，在上周五晚美股道指再升220點兼創新高，如無意外，今天港股也會高開，令股民信心大振。
港股在去年底12月初急插，主要是之前科網股升得太急，不少基金趁年底先獲利鎖定利潤，導致股王騰訊控股（0700）也一度由高位調整了18%才企穩。若大家查看美股納指除以標普500指數的比例圖走勢，也會看到去年12月一度急插，反映大戶沽出科技股轉投傳統股份板塊也在美國出現，惟之後有關比例兩度觸及200天線沒有跌穿，近日更升穿了阻力線，顯示新一年又見資金回流科技股板塊，如facebook的股價便已率先破頂，相信香港上巿的騰訊很有機會再受資金追捧而創新高。
新的一年，大家也應該有新的投資部署，《明報》將在2月3日（周六）舉辦「2018股樓大作戰」投資講座，請來曾獲彭博評為最強基金經理的中環資產管理行政總裁譚新強、百億物業「軍師」湯文亮博士，以及《明報》投資版首席評論員張兆聰，一起分析經濟、股巿及樓巿最新形勢和探討如何部署，出席人士將可獲贈筆者最新著作《樓巿解碼》乙本，名額有限，不容錯過。報名可到以下網址：link.mingpao.com/52705.htm
啟德1號內地租客佔近兩成
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GS(14)@2018-09-05 07:49:14https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8126&issue=20180905
【明報專訊】「港人港樓」東九龍啟德1號雖然限制只供港人購買，但就不設租客身分限制；區內代理指，啟德1號I、II，現時約有50至60個單位是由內地租客租用，估計佔已出租單位約15%至20%，最新有內地客預繳半年租金、即12.3萬元租住啟德1號的2房單位。
美聯物業高級營業經理馬穎鴻表示，近日有從內地來港工作的租客，以「一筆過」方式繳付半年租金，合共涉資12.3萬元；有關單位為啟德1號5座中層J室，實用561方呎，屬2房單位，月租約2.05萬元，實呎租金約36.5元；業主於2017年以約1102.9萬元購入單位，租金回報率2.2厘。
2房月租2.05萬 預繳半年租
據悉，內地人雖然被限制購買啟德1號，但租住單位並無問題，惟業主30年內轉售單位，必須要賣予港人。事實上，啟德1號在買賣方面有較嚴格限制，包括30年內只准轉售予港人，業主無論轉售、出租或按揭均須取得地政總署同意；而買家限制方面，除必須為香港永久性居民外，與非港人的直系親屬聯名購買亦須作出法定聲明。
另暑假租務旺季雖過去，但市區新盤仍錄高價租務成交。
麥花臣匯呎租56元 媲美奧運站
香港置業首席聯席董事曾家輝表示，旺角麥花臣匯第1B座高層D室開放式戶，實用293方呎，業主以約1.7萬元放租兩周獲區內客洽詢，雙方議價後終減價至1.65萬元租出，實呎租金56元，呎租與奧運站柏景灣等大型屋苑相若；業主2015年以約605萬元購入單位，租金回報率3.3厘。
青怡花園626萬易手換樓客付稅94萬
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GS(14)@2016-11-21 00:01:28【本報訊】美國加息升溫及辣招打壓，二手樓仍破頂。美聯物業蔡偉明稱，青衣青怡花園連錄兩宗成交，其中6座高層G室，實用面積547方呎，以626萬元易手，呎價11,444元，成交金額料創屋苑歷史新高。買家為區內業主，先買後賣作換樓，須向政府支付15%印花稅，涉及辣招93.9萬元，但之後可申請退回部份稅項。中原馬斯力稱，天水圍嘉湖山莊過去兩日錄6宗成交，有「97貨」勁賺110萬元，為美湖居2座低層C室，實用面積544方呎，以435萬元易手，呎價7,996元。原業主1997年4月以325萬元買入，持貨19年沽貨，升值34%。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161120/19839443
黃埔兩房835萬沽 同類新高
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GS(14)@2017-12-04 12:33:47https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0163&issue=20171204
【明報專訊】繼沙田第一城、鰂魚涌南豐新邨上周錄得破頂成交後，多區二手屋苑持續錄破紀錄成交；其中紅磡黃埔花園，一個兩房戶以835萬元轉手，成交價創同類新高紀錄；市場消息稱，該單位為5期4座高層A室，實用面積503方呎，以成交價835萬元計，呎價1.66萬元。據悉，原業主於2011年以約493萬元購入單位，持貨6年，現帳面獲利342萬元離場，單位升值69%。
將軍澳新都城1期亦錄破頂成交，中原副分區營業經理伍錦基表示，1期6座高層E室，3房向東南單位，實用面積526方呎，以850萬元轉手，實呎16,160元，成交價創同類單位作價新高。原業主於1999年6月以282.8萬購入，持貨18年帳面獲利567.2萬元，升值兩倍。
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太古城單日連錄3成交
部分新盤向隅客加快入市步伐，區內代理稱，蔚藍灣畔5座中層G室，實用面積490方呎2房戶，望屋苑內園景，議價後以725萬元易手，實呎14,796元。據了解，原業主2013年11月以515萬元購入物業，持貨4年，現帳面獲利210萬元離場，期內升值41%。
港島鰂魚涌指標屋苑太古城成交甚為暢旺，中原資深區域營業經理張光耀表示，太古城昨天單日錄得3宗二手成交，其中翠榕閣中層實用面積897方呎3房F室，成交價1539萬元，實呎17,157元。原業主2012年以1065萬元購入單位，現帳面賺474萬元或45%。
內地客購天愛苑兩房 付辣稅125萬
居屋市場方面，天水圍天愛苑新近錄得「無樓睇」的成交個案。祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，一名內地家長希望購入單位，以方便孩子在香港返學，在無樓睇情况下，在自由市場斥資418萬元，購入天愛苑B座中層16室，實用面積546呎兩房戶，實呎7655元。因為買家並非香港永久居民，需要繳付共合樓價30%辣稅（雙倍印花稅和買家印花稅），涉及辣稅約125.4萬元。原業主於2012年以約175萬購入，現帳面獲利約243萬元，升值約1.4倍。
傳嘉湖錄凶宅成交
另市場有消息指，天水圍嘉湖山莊賞湖居6座頂層一伙特色戶，實用449方呎，市傳新近以370萬元售出，折合實呎約8241元，較銀行估值低約三成，有指單位曾發生命案，並被列為凶宅。
拍賣師：豬頭搭豬骨 八折都貴
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GS(14)@2018-02-04 23:37:55【本報訊】樓市持續處於高位，但銀主盤卻有輕微增加迹象，近日就有31個銀主盤以一籃子形式放售，市值約12億元。業界人士形容該批銀主盤為「豬頭搭豬骨」，即使「打個八折都嫌貴」。環亞董事總經理及拍賣師曾傑俊表示，自己1992年入行至今，即使97年金融風暴、03年沙士，08年金融海嘯，都未見過如此龐大的銀主盤在市場推售。對於要一籃子形式買入，他說「好難賣得出」，因為涉及14間最難賣出的大埔比華利山別墅，可謂「豬頭搭豬骨」，還指即使「打個八折都嫌貴」。
本月競投氣氛激烈
他提到，全港今個月新增約30個銀主盤，較去年11至12月多約10宗或50%，不過仍屬正常水平。他續指，該行舉行的拍賣氣氛明顯較上月有所改善，「12月的拍賣氣氛較差，出席率只得30至40人，僅2間成功拍出，而今個月就明顯改善，拍出4間，出席率更是近3個月最多，有70人，競爭較激烈，惟叫價仍保守，如一個500萬元的物業，每口價約5萬、10萬元不等，不過當叫價接近估值價及市價時，出價意欲經已冷卻，你要求5萬，他們都不想出5萬，可能要求每口價下降至3萬、2萬甚至1萬。」受到股市開紅盤影響，亦對銀主定價都有所影響。他透露近期銀主定價進取，因為「無人想賣平過市價」，不過都是跟隨最新的估價而調整，換言之就是以市價放盤。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180131/20291168
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