長實有意競投美利道商業地
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GS(14)@2017-05-13 01:18:06【本報訊】中環美利道商業用地將於本周五截標，估值料至少逾百億元，長實地產（1113）執行董事趙國雄表示，集團有意入標競投，出價視乎市場反應而定。國際金融中心落成之後，區內超過廿年未有政府商業地皮供應。美利道地皮最高可建總樓面達46.5萬方呎，除長實地產，相信中港發展商均會爭相競投。對於中資發展商高價來港搶地，趙國雄指，任何一個發展商都希望奪得土地，「我哋嚟講，就無分內房、外房、咩房嘅」，集團都會積極投地。問到近期出現數宗銀主盤，會否擔心樓市不穩，他指過去幾個月經濟開始恢復，對今年樓市有信心，維持年初看法，料樓市波幅約10%。兼任泓富產業信託（808）主席的趙國雄昨出席泓富股東大會，有小股東在會上重提收購觀點中心遭大股東反對一事，質疑雙方為何沒有溝通。趙國雄表示，對所有股東一視同仁，不可能在收購前通知全部股東，因此「食得咸魚抵得渴」，願意接受股東投票結果，管理層亦會盡力做好工作。另外，泓富早前出售海名軒3層商業樓面，套現8.77億元，有股東要求派發特別息，他指正洽談收購項目，暫未考慮派息。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170510/20016467
廣明苑多按盤平賣338萬
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GS(14)@2017-12-05 00:46:07【本報訊】多按盤劈價平賣。世紀21將軍澳魏仕良稱，將軍澳居屋廣明苑（圖）廣隆閣低層15室，實用433方呎，以綠表價338萬元沽出，呎價7,806元，低市價約一成，上月中一個相同面積中層戶成交價380萬元。
內地家長「不睇樓」買天愛苑
業主平價賣樓料與債務有關。土地註冊處資料顯示，上址賣方1998年4月以82.44萬元入市，至2015年及2016年分別兩度向財務公司借貸80萬及55萬元。其中一筆分84期攤還的貸款，年息高達30厘。祥益地產黃肇雯表示，日前天水圍居屋天愛苑錄得一宗內地家長「不睇樓」成交個案，單位為B座中層16室，實用546方呎，兩房間隔，剛以418萬元連地價售出，呎價7,655元。買家是一名內地家長，方便小朋友上學。由於買家為非本地居民，因此需要繳付15%從價印花稅及15%買家印花稅，合共125.4萬元辣稅。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171204/20234324
全港最貴西營盤車位售518萬五大癲價車位 維港峰佔四席
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GS(14)@2017-06-16 01:31:05■西營盤維港峰一個1樓14號車位癲售518萬元。 陳東陽攝
【本報訊】繼公屋升見500萬元後，住宅車位亦首見「五球」成交！由英皇國際（163）發展的西營盤單幢樓維港峰，一個1樓14號車位，上月底以518萬元售出，創全港住宅車位新高，買家為現年58歲的華融投資（2277）執行董事關偉明，本身已是維港峰業主，前後斥資8,855萬元掃了兩個單位及3個車位。記者：黃嘉銘 朱連峰
事實上，各類資產升值，車位亦水漲船高，屢創天價，對上最貴車位為華置（127）旗下西半山干德道55號的豪宅璈珀，一個1樓P17號車位，去年9月以480萬元易手，惟紀錄保持9個月，就被維港峰打破，而且將紀錄再推高8%。更甚的是，車位王同層的3號車位於本年4月同樣以480萬元賣出，而全港首5名最貴車位，維港峰佔了當中4席。據維港峰樓書資料顯示，天價車位位處單邊，而且為該物業最大的車位，長5米，闊3.5米，比屋苑其他標準車位2.5米闊1米，總面積約188方呎，比一般標準車位約135方呎大四成左右，更大過不少一手劏房住宅。
華融投資執董買入
樓市瘋癲，車位貴過樓，500萬元已可以買到港島新盤。如恒地（012）北角新盤尚譽，全部500萬元有找，主要為不足200方呎開放式。天水圍嘉湖山莊三房戶，近期造價亦低見465萬元。關偉明本身已是維港峰業主，現持有11樓E室及36樓B室，兩單位分別於2014年及2016年各以2,038.4萬及5,522.6萬元買入，另於去年1月共以776萬元買入1樓8及9號兩個車位。連同今次買入的五球天價車位，關偉明共持有維港峰3個車位及2個住宅單位，買入價共8,855萬元。同時，自2013年以來，關偉明在港購入最少8項物業，涉資逾2.5億元。除了維港峰，還包括沙田御龍山及鴨脷洲海怡半島，講到最大手，就是於2015年動用逾1.5億元買入觀塘寫字樓萬泰利廣場7個單位。
學者：完全不合理
至於維港峰本身都可以講得上是同區樓王，去年9月透過招標形式，獲一組買家斥1.77億元買入45、46樓B室複式大戶，實用面積2,747方呎，呎價6.44萬元，成交價及呎價為同區新高。物業有125伙，有64個私家車位，差不多兩戶爭一個車位，但由於不少住戶都可能不止擁有一部車，故令車位需求大大提高。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，500多萬買一個車位根本「講唔通」，如果要收到2厘至3厘的租金回報率，要月租一萬元以上先有可能做到，完全是不合理，甚至「請個司機返來，日日車自己返工，都唔使咁貴」。
【518萬做到咩?】
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170614/20055269
投資逾千萬攻一站式租管 曲煒明瞄準「雙租族」
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GS(14)@2018-08-20 06:04:58https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7270&issue=20180820
【明報專訊】買樓收租被視作最穩健的投資，既可帶來穩定收入，亦可坐享資產升值。針對有樓收租人士及「雙租族」（即放租持有物業，補貼自己租住單位租金及供樓支出），有租賃服務公司投放逾千萬元推出一站式住宅租務管理及租金保障服務，拓展住宅物業租管的藍海市場（Blue Ocean Market）。
律師出身的RentSmart創辦人曲煒明（圖），大學畢業後一直從事訴訟工作，為別人眼中的「人生勝利組」，但他感到迷失，毅然放棄律師工作，當過股票經紀，及後成為一家融資公司的法律顧問，啟發了他開創另類融資大計，透過租務管理，讓業主預收最多1年租金，增加現金流。
代業主收租 可預支最多一年租金
曲煒明表示，近年雙租族盛行，集團提供的租務管理旨在代業主向租客收取租金、代理大小租務事項等，提供一切支援，「近年樓市暢旺，買樓收租的人亦多，推出租管服務能為散戶投資者更有效管理物業」。
他續稱，除了提供租管服務外，服務還可為業主增加現金流，「升級服務組合是借鏡銀行為商企提供的應收帳融資（Factoring），業主可預收6至12個月的租金，情况如同租客先支付半年或一年租金，旨在讓業主靈活調配資金，收費為月租的10%。業主亦可參與基本服務組合，收費較相宜，為月租3%」。
遇租霸 助業主循法律程序收樓
他補充：「RentSmart有別於物管公司或地產代理，不僅提供代收租金服務，即使遇上『租霸』，集團亦會代業主循法律程序收樓，不額外收費，務求以最快時間解決租務問題，減低業主損失。」除了租管服務，RentSmart還可為業主了解租客背景，但並非協助尋找租客，只求讓業主覓得好租客。
RentSmart推出服務計劃只有兩個多月，曲煒明透露，已有投資者、業界人士商討合作機會，「我們會作多方面嘗試，因住宅租務市場是物業市場上的藍海，『樓價上升，準買家會暫緩置業大計而租樓；當樓市波動時，準買家則會睇定啲而租樓』，住宅租務市場定當有支持」。他希望，在未來2至3年內確立在港的業務外，亦展望在亞洲區其他地方如台北推出有關計劃。
明報記者 甘潔瑩
【有片：納米樓氾濫】港樓愈建愈細 Miele：度身訂做迎合市場
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GS(14)@2017-07-27 16:43:02http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8784&issue=20170727
【明報專訊】德國家電品牌Miele曾與不少發展商合作，為各大新盤提供家電。Miele & Cie. KG執行董事Markus Miele表示，隨着單位愈建愈細，開放式廚房成為主流，家電亦要度身訂做，才可迎合香港市場。
逾百年歷史的德國家電品牌Miele，目前由家族第四代Markus Miele營運。他表示，集團上一個財政年度（2015年7月1日至2016年6月31日）錄得37億歐元營業額。香港作為眾多海外市場之一，過去多年營業額不斷增長，單計過去5年已增長一倍，其中最受歡迎的產品為蒸焗爐，佔本港銷售額約三成。
廚櫃無柄慳位增空間
Markus Miele表示，相比德國及其他歐洲國家，香港單位面積較細，是一個充滿挑戰的市場，家電尺寸要有所調整，才可進駐屋內。隨着近年迷你戶愈建愈多，開放式廚房比比皆是，廚房家電設計亦有所調整。他又稱，開放式廚房多為客飯廳一部分，產品除了不可佔用太多空間，外形及用色亦要更加時尚，以配合起居空間的整體設計風格。如近年廚櫃流行無柄設計，旗下家電亦要移除手柄，裝嵌時才可與廚櫃融為一體。
傲璇如圓塔 電器設計考功夫
品牌進駐本港市場已有廿載，在港的營銷模式亦有所轉變。Markus Miele稱，最初進入香港市場，主要與發展商合作，隨着品牌知名度提升，開始零售產品，現時批發及零售的營業額各佔一半。被問及最難忘的地產項目，Markus Miele表示，「當然是傲璇（OPUS）」，項目如圓塔，層層佈局不同，某些地方呈圓狀，要保證產品尺寸可與廚房配合，極具挑戰性。
內地營業額料見雙位數增長
為了加強集團在港的零售市場，旗下銅鑼灣利園體驗中心由一層擴建至兩層，總面積由約65平方米增至約350平方米。事實上，公司於10年前已開始進軍內地市場，現在上海、廣洲及北京均設辦公室，料內地營業額於來年財政年度會有雙位數字增長。
明報記者 方可兒
白石角壓軸地皮 信置16億中標每呎3,932元 較低位反彈兩成
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GS(14)@2016-07-14 08:05:08【本報訊】大埔白石角最後一幅科研路住宅地皮，最終由區內大地主信置（083）相隔六年半後，以16.22億元「食尾糊」，每方呎樓面地價3,932元，較兩年前低位反彈19.2%，但已經是該發展商競投白石角地皮九年多以來，呎價最平一次。扣除已開售項目，區內批出的6幅地皮可合計興建近5,000個單位。記者：黃嘉銘 程俊華
項目上周五截標時，有17個發展商參戰，反應熱烈。信置結果擊退其他區內地主如新地（016）、嘉華（173）及億京等奪標。
信置第六次奪區內地
信和集團執行董事黃永光表示，非常高興投得大埔白石角的住宅用地，並指集團於白石角具發展經驗，將於此地皮發展高質素的住宅項目，與集團位於毗鄰的住宅項目，將有協同效應。根據政府資料顯示，項目可建樓面約41萬方呎，料可提供500至700個單位。事實上，信置多年來銳意將大埔白石角臨近吐露港的地段建成一個豪宅王國，包括興建了天賦海灣及逸瓏灣系列。九年以來，累計以超過220億元於該區投了6幅地，但於2009年底斥資103.65億元連購兩幅逸瓏灣I&II地皮後，逾六年半再未有買到同區地。而是次科研路地價3,932元，已經是該發展商投得地價最低的區內項目。
葵涌商業地呎價新高
另一方面，同日開標的葵涌大連排道商業地，由第一集團斥資7.59億元投得，以可建樓面約12.35萬方呎計算，每方呎樓面地價達6,145元，為政府賣地以來地價最高的新界商業地皮。項目前身為熟食市場，上周五截標時收14份標書，金朝陽（878）、香港興業（480）及莊士中國（298）等都有入標。第一集團董事霍偉良表示，項目將建一幢甲級商廈，以出售為主，基座或會考慮增添零售樓面，投資額約12億至13億元，料於2019年落成，估計日後買賣呎價可達1.2萬元，對於地皮後方一幅斜坡的維修保養問題，他則認為相關成本不高。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，大埔白石角住宅地及葵涌商業地的中標價都比預期略高，反映部份發展商對後市有信心。他估計，白石角住宅地估計將發展中密度分層住宅，總投資約32億至35億元。中原測量師行執行董事張競達認為，信置同系區內逸瓏灣I&II近期屢錄洋房一手成交，因而強化發展商對後市的信心，預計地皮將作中低密度及大單位發展，預計落成後實用呎價約1.3萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160714/19693876
星堤2期單位面積5年縮六成 縮則後由241伙申增4倍至1326伙
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GS(14)@2018-09-01 11:50:47https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3816&issue=20180901
【明報專訊】細單位備受買家追捧，發展商密鑼緊鼓向城規會申請「縮則」，將單位縮細發展。新地（0016）繼早前就西貢十四鄉項目申請縮則，令單位數目大增一倍至9500伙後，再就與興勝創建（0896）共同持有的屯門掃管笏多個地段項目，即星堤2期向城規會申建綜合住宅發展，縮則64%後，單位數目較最初發展方案增加4.5倍。
明報記者 甘潔瑩
平均面積1287呎大減至468呎
城規會文件顯示，上述地段涉及23.86萬方呎，新地等擬以發展地積比率2.6倍作發展，涉及64.49萬方呎，分兩期發展，整個項目擬建7幢11至20層高住宅大廈，提供1326個住宅單位，較2015年獲批建1044個住宅單位，增加27%，單位平均面積由2015年的594方呎，進一步縮細21%至468方呎，並以1房戶佔多；另設2幢2層高的會所，涉及面積約2.46萬方呎，整個項目總樓面面積不變。
資料顯示，新地等早於2012年已就上述地段
向城規會申請改劃，最初計劃以1.3倍地積比率發展，僅提供241伙，比較之下，新申請方案的單位數目1326伙較最初方案241伙，大增4.5倍，單位平均面積則由最初的1287方呎，更大減64%至現時的468方呎。
新地預計住客人數涉3422人
申請人指，擬議發展可增加房屋供應，與政府增加房屋供應的政策相符，有關發展不會對景觀、空氣流通、交通等方面構成負面影響，預計項目住客數目約3422人，並於2025年落成，而有關申請將於今年10月中審理。
此外，星星地產（1560）再就元朗東頭工業區宏業西街21號項目，遞交新申請闖關。城規會文件顯示，上述項目現為「住宅（戊類）1」用途的項目，擬議分層樓宇、商店及服務行業、食肆、公眾停車場及略為放寬地積比率限制。
星星地產元朗項目申建353伙住宅
上述項目佔地3.42萬方呎，擬建1幢樓高25層大廈（包括1層地庫），住宅部分以5.012倍地積比率發展，較去年申請以5.37倍地積比率略為降低，將提供353個、平均面積487方呎的住宅單位，較去年申請涉及450伙、平均面積409方呎，單位伙數減少97伙或22%，單位面積則增加19%。項目總樓面面積達17.6萬方呎，較舊方案18.83萬方呎，減少6.5%。上述項目預計於2021年落成，而有關申請將於今年10月中審理。
荃灣中心入場費恐失守400萬
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GS(14)@2018-11-12 05:40:51https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7046&issue=20181112
【明報專訊】近月樓價回調，加上政府不少新房策針對資助房屋，令上車屋苑做價率先回落。荃灣上車屋苑荃灣中心本月暫錄2宗成交，平均實呎1.23萬元，呎價較8月份高位低17%。本月成交中有細單位做價貼近400萬餘元，未來有機會重回九成按揭門檻。區內代理指，因應業主議價空間加大，屋苑睇樓量明顯回升，本月放盤量亦按月增加約兩成。
明報記者 謝穎怡
今年上半年樓市熾熱，荃灣中心今年1月時曾高見30宗成交，不過近3個月成交量連續錄得個位數。區內代理指，屋苑本月約有60個買賣放盤，平均實呎叫價1.3萬元，不過暫未見到有低於400萬元的放盤，入場單位為實用面積324方呎低層戶，叫價430萬元，實呎叫價1.33萬元。
平均成交實呎1.23萬
美聯首席高級營業經理鍾家豪表示，荃灣中心6座低層H室，實用面積324方呎（建築413方呎），2房間隔，原業主放盤約1個月，起初開價510萬元，終減價105萬元或20%，以405萬元成交，實呎12500元（建呎9806元）。8月時同座中高層E室，面積相同，成交價高見525萬元，實呎1.62萬元，撇除樓層因素，同類單位3個月跌價120萬元或23%。原業主2014年底以315萬元買入，帳面獲利90萬元或28.6%。
金庸幼女2580萬沽嘉亨灣
此外，樓價由高位回落，投資者亦率先沽貨，「慕詩陳」慕詩國際（0130）主席陳欽杰、查良鏞（金庸）幼女查傳訥及其夫吳維昌持有的西灣河嘉亨灣單位，上月以2580萬元沽出。
土地註冊處顯示，嘉亨灣3座中層D室，實用面積942方呎，3房間隔，上月以2580萬元售出，實呎27389元，較同座面積相同、高一層的D單位今年7月的成交價2638萬元、實呎28004元略低2%。是次沽出物業之原業主，以迅惠有限公司作登記，董事包括上述三人，三人於2007年以1380萬元購入有關單位，帳面獲利1200萬元或87%。
藍籌屋苑亦要劈價才獲承接，鰂魚涌太古城高安閣中層B室，實用面積701方呎，3房間隔，以1180萬元易手，實呎16,833元。可留意的是，上月初廬山閣中層實用面積589方呎兩房則王，以1240萬元易手、實呎2.1萬元，上述新成交3房戶做價較兩房則王低60萬元或5%。原業主於2009年11月以582萬元買入上址，轉手帳面獲利598萬元或逾1倍。
[二手放大鏡]
去年補地價294億 創新高
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GS(14)@2016-01-16 11:07:50http://property.mpfinance.com/cf ... 0116/paa01/lad1.txt
【明報專訊】政府近年來銳意增加土地供應，港鐵（0066）亦積極配合推出多個鐵路上蓋項目，刺激去年全年補地價收入高達294億元創新高，期內共計有6個鐵路上蓋項目完成補價，涉逾241億元，高佔全年補地價逾八成。
地政總署公布，去年第4季透過註冊契約修訂、換地及私人協約批地的補地價收入共為37.01億元，連同首3季數字，去年全年錄得294億補地價收入，除較2014年全年錄得的93.8億元大升2倍外，亦創出新高紀錄。資料顯示，2006年全年曾錄得逾270億元補地價收入，已是近年最高紀錄。
鐵路上蓋佔逾八成
事實上，去年全年錄得多宗大額補地價個案，當中單計由新世界（0017）投得的港鐵大圍站項目，涉及金額已達103.56億元。此外會德豐（0020）亦於去年完成將軍澳日出康城第5期及7期項目，補地價金額分別為20.64億元及38.87億元。連同長實地產（1113）日出康城8期補價共29.55億元、南豐日出康城6期項目補價逾33.45億元，以及新地（0016）天水圍輕鐵天榮站地皮補價，單計鐵路項目已逾240億元。
另上月越秀地產（0123）太子道西279號，亦完成2.71億元補地價，涉及樓面3.94萬方呎，平均每呎補地價6888元，早前發展商透露，項目將提供6個分層及6伙複式單位，合共涉12伙。
灣仔尚翹峰 高層享開揚市景
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GS(14)@2016-07-17 15:39:58■客飯廳及走廊更換深木地板，亦設電視地櫃。
【搵屋指南】暑假開始，又是眾多家長為子女搬屋的日子，冀望進駐名校網內，增加來年小學派位入讀機會，港島灣仔傳統名校最多，約佔七成有直屬、聯繫及一條龍中學，減少往後升中煩惱，住宅物業因而受追捧。家庭客偏愛三房單位，但區內此類供應少，尚翹峰可謂熱門選擇，一來屬小型屋苑有兩款三房戶型，二來基座有會所及商舖，配套上較優勝。記者：溫潤潔攝影：謝榮耀模特兒：Suki（M Square）
灣仔區高齡舊廈林立，尚翹峰樓齡10年至11年，相對年輕貌美，建3座，共652伙，約三成為三房戶型，分兩款間隔，一款三房一廁，實用面積489至531方呎，只設於1座A室；另一款間隔套房，實用面積569至659方呎，設於1座D室、2座B、C室及3座E室。目前細碼三房放盤僅一個，惟該盤已改兩房，未必適合換樓客，開價908萬元，呎價逾1.7萬元。大碼三房放盤約五個，俱保留原則，但普遍連租約，難合用家自住需要，最平極低層望平台，叫價1,050萬元，以實用面積657方呎計，呎價近1.6萬元，其他放盤分佈低層至高層，呎價逾1.9萬至2.1萬元。
■廳房向東無西斜，望銅鑼灣市景。
■露台賞景乘涼俱佳。
■套房部份睡床建於窗台上，床尾空間多。
■中房約50方呎，四正無柱躉。
■廚房內有充足枱面煮食。
■浴室有合理空間且有窗透風。
大碼三房戶 保養新淨
現時物業唯一大碼三房交吉盤，位處極高層具質素，叫價1,380萬元，同時以3.8萬元放租，對於為學校欲遷居的家長而言，可買可租有得揀。樓層高高在上，向東無西斜，享開揚銅鑼灣市景，惟步出露台，側望鄰座樓景。內櫳有裝修，廳房更換深木地板及鋪地毯，訂做部份入牆家具，以及配置現成傢俬，走廊做天花櫃，增加貯物量。原裝廚廁保養新淨，可以保留續用。房間有改動，客廳鄰房被中房偷位，細房變得狹小，套房亦向中房偷位衣櫃，有較多活動空間。單位仍維持三房間隔，若有子女，每人仍可分配一間，不需同室共寢。中原地產張永泉表示，隨近期樓市氣氛回暖，尚翹峰7月首八天有兩宗買賣，兩及三房各一宗，2座低層C室，望毗鄰壹環樓景，實用面積610方呎，間隔三房連套房，以1,030萬元易手，呎價16,885元。區內缺乏同類屋苑，附近新住宅為單幢樓，三房戶型面積大，入場門檻高，萃峯低層C室，實用875方呎，叫價1,800萬元，呎價20,571元。另外，York Place低層A室，實用面積682方呎，索價1,480萬元，呎價21,701元。
資料來源：中原地產嘉薈軒分行電郵：mailto:
[email protected]
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160716/19696626
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