📖 ZKIZ Archives

“零首付”曇花一現 沈陽：老工業基地“去庫存”之痛 “

2016年3月19日，遼寧省沈陽市，2016沈陽萬科春季房交會開幕。（CFP/圖）

在巨量庫存壓頂的沈陽，開發商為購房者墊資支付房貸首付款的現象其實早已有之。作為老工業基地，沈陽城市更新速度越來越快，但居民的投資能力卻難以跟上。

2016年3月28日下午，沈陽市政府發布《關於促進房地產市場健康發展的實施意見（試行）》（下稱《意見》），22條舉措中，此前最為引人註目的“大學生零首付”政策被刪除。

與上海、深圳出臺房地產限購措施相反，這次沈陽的樓市新政，目的是化解房地產庫存。其刺激政策包括二手房營業稅、個人所得稅先征後補；居民互換住房實行“零稅費”政策；加大公積金貸款額度支持等。

近一個月前的3月1日，《意見》初稿規定，對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品住房的，首付比例實行“零首付”。這一政策實屬史無前例，一時引來全國網民“圍觀”。

在輿論對“零首付”政策熱議幾個小時之後，3月1日夜里，沈陽市委宣傳部官微連夜發布消息，稱“零首付”政策還處於前期調研論證階段，暫不具備出臺條件。

3月23日，沈陽市長潘利國在博鰲亞洲論壇上表示，“大學生零首付”購房政策“是個誤會”，“該政策目的是把更多的大學生年輕人留在沈陽，而不是去庫存。有關零首付開發商有意願出臺，大家也提出了一些建議，現在還在論證”。

沈陽為何會曇花一現“零首付”政策，這一老工業基地面臨著怎樣的去庫存壓力，南方周末記者近日赴沈陽進行了調查。

墊資湊首付

開發商為購房者墊資支付房貸首付的行為，在沈陽房地產界以不同形式存在，這一做法距離“零首付”只一步之遙。

2016年3月13日，沈陽市渾南區白塔河路地鐵站出口處，路人剛剛探出頭，十幾張樓盤宣傳單便塞到眼前，派送員們的嘴里嘟嘟囔囔：“看看我們的（樓）盤，免費接送，可以墊首付。”

當地人把這些受雇於開發商的傳單派送員稱為“小蜜蜂”，他們遍布渾南區地鐵、有軌電車站。遇到有買房意向的潛在買家，“小蜜蜂”們會蜂擁而上極力爭奪，獲勝的直接用專車將其接送至自家樓盤。

為了賣房子，沈陽的開發商們使出了渾身解數。“什麽辦法都用上了，‘零首付’都推出了，還有啥沒想過？”沈陽地產圈一位資深開發商劉超如是說。

“實在不行，我們可以借錢給您付首付。”置業顧問楊忠孝所在的樓盤，距離白塔河地鐵站、有軌電車站都不遠。面對“小蜜蜂”千辛萬苦拉來的看房者，他來不及介紹樓盤情況，就迫不及待地亮出墊資湊首付的底牌。

楊忠孝給出的墊資方案十分誘人。購房者只需支付首付款的20%，剩余款項可由開發商先行墊付，墊付款項不收利息，可在4年期限內分8次償還。舉例來說，總價50萬的房子，20%的首付是10萬元，客戶只需拿出2萬，再向開發商借8萬，就可以去銀行貸款買房了。

不過在借款還清之前，開發商要扣押購房合同。楊忠孝對南方周末記者說，墊首付的營銷方式在沈陽房地產行業極為普遍。

沈陽有軌電車2號線國際軟件園站附近的一處樓盤，由當地一家民營房企開發，其置業顧問張文婷提供的優惠套餐與楊忠孝有所區別。購房者同樣可以獲得首付款20%的墊資，但要支付每年9.6%的利息。“現在辦這個的人挺多，都是年輕人。”張文婷告訴南方周末記者，辦理有利息的首付墊資業務，與銀行房貸業務並不沖突。

南方周末記者走訪的沈陽樓盤中，有的開發商還推出了團購項目，在首付之外支付1萬—2萬元的“團購費”，可以享受總房款3萬元—4萬元的減免優惠。這一團購業務與首付墊資並行不悖。

一般而言，購房者正是因為湊不夠首付款，才會選擇向開發商借錢墊資，但開發商仍然開出降總價的團購優惠條件。“這兩個不矛盾，開發商是想回籠資金，能回多少算多少。”劉超解釋這兩個看似矛盾的營銷手法時說，購房者湊夠首付後，可以從銀行貸到房款，這筆資金讓開發商極為解渴。

劉超在沈陽房地產界耕耘多年，早在2008年，受金融危機影響商品房銷量驟降之時，他就嘗試借錢給消費者貸款買房。當時敢於如此操作的開發商鳳毛麟角，劉超介紹，當時有一部分借款為開發商直接提供現金，也有一部分為第三方擔保公司提供借貸。

由於墊資風險巨大，劉超等開發商摸索出按照職業、地域、年齡等特征擬定的六條“風控”標準，對借款的購房者進行嚴格篩選，符合標準的才給辦理墊資業務。

六條標準中，其中一條為觀察購房者的現場反應。“說話的速度，表情什麽的，是不是真心想買能看得出來。”劉超介紹，其他五條標準由售樓小姐控制即可，但這一條需要有經驗的經理親自把關。

直到現在，開發商墊資步驟簡化了許多，楊忠孝介紹，如若購房者有墊資意向，直接與開發商簽署墊資協議即可。而劉文婷所在的開發商，可以選擇與第三方簽署借款協議。

雖然開發商墊資方案、途徑各有差異，但相較於8年前劉超小心翼翼的“探索”，沈陽地產界逐漸形成了墊資首付的行業潛規則。

“想做‘零首付’其實什麽時候都能做，不用政府號召也能做，不用大驚小怪的。”劉超認為，開發商為購房者墊資支付房貸首付的行為，在沈陽房地產界以不同形式存在，這一做法距離“零首付”只一步之遙。

庫存壓力下的利益綁定

在去庫存的過程當中，開發商、銀行、政府的利益已經深度綁定，都是為了撬開消費者的錢包。

“以前的墊首付都是開發商自己墊，但這次不一樣，這次是開發商想讓政府出面解決去庫存問題。”在沈陽從事房地產策劃、營銷工作的張文婷對南方周末記者說。

房地產業是沈陽財稅的主力之一。2015年度，沈陽全市納稅百強單位名單中，有24家房地產及建築業企業，實現全口徑稅收32.4億元。

劉超坦陳，無論開發商自救式的墊資首付營銷手法，還是政府層面推出的“零首付”政策，歸根結底都是因為庫存量太大，房子太難賣所致，“不到萬不得已，不會這麽做”。

2014年，沈陽樓市商品房待售面積超過1200萬平方米（沈陽市統計局數據），也是在這一年下半年，沈陽房價進入下行周期，商品房銷售面積也大幅減少。

“零首付”的風險不言而喻。“開發商找人做擔保的，客戶不還錢，開發商得還。”劉超解釋道，“一不小心借錯了人，

就會賠錢。”

據騰訊財經“棱鏡”報道，2014年10月，沈陽當地一家名為瀚博地產的開發商推出“零首付”購房項目，結果銷售出去的300余套商品住宅，有60套房子出現了斷供違約。

銀行是心里最為矛盾的一方。張文婷認為，一方面銀行出於風險厭惡，並不歡迎“零首付”政策的出臺。但另一方面，由於銀行業務與房地產深度綁定，業務增長又離不開房地產公司業績的支撐。

當地銀行一度對房貸審核極為嚴格。劉超介紹說，除了各種必要的資質證明、信譽調查以外，最嚴苛的一步是要求出具購房者向開發商支付款項的“進賬單”。

“錢本來就是開發商借給購房者的，現在又要證明這個錢購房者已經還給了開發商。”

楊忠孝與張文婷一再強調，簽署墊資協議，並不影響購房者到銀行辦理貸款業務。“開發商借錢給購房者，銀行肯定知道，只能睜一只眼閉一只眼。”張文婷分析，在去庫存的過程當中，各方利益已經深度綁定，都是為了撬開消費者的錢包。

瀚博地產樓盤出現違約現象的客戶大部分為異地務工的農民工。這導致政府後來的“零首付”政策把目標鎖定在了大學生身上。

張文婷認為，“墊首付”與“零首付”之間的區別已經十分微弱，即便“零首付”政策沒有被叫停，最多也只能起到營銷噱頭的作用，對市場刺激作用有限。

作為東北三省區域中心的沈陽市，商品房銷量並不算低。沈陽房地產研究所副所長張祥提供的數據顯示，2015年9月份至2016年2月份的6個月當中，沈陽平均每月能賣掉157萬平方米的商品房。

但相較於銷售數據，沈陽樓市的庫存量仍然驚人。易居中國的數據顯示，截至2015年10月，沈陽房地產市場新建商品房庫存接近3000萬平方米，在其當時納入統計的39個城市中居首，在全國也排名靠前。

沈陽房地產研究所提供的數據顯示，沈陽在售商品住宅庫存大約是2520萬平方米，除此之外，還有在建的工程項目8000萬平方米，以及1000萬平方米的待開發土地。

“買個小房就算改善了”

沈陽現有住房中，60平方米以下的戶型占到38%，90平方米以下占60%。

在沈陽讀書的邱紹珺，老家位於沈陽郊縣新民市，2011年從遼寧大學畢業後，在沈陽渾南區購置了一套90平的三居室。邱紹珺的妻子張旭晨當時還未與其相識，也是通過父母幫襯在鐵西區買了房子。

在張旭晨心目中，住房是一道抹不去的兒時記憶。小時候，她與父母一家三口居住在鐵西區偏遠的郊區，二層平房，沒有獨立衛生間、廚房。每當下雨，家門口的土路泥濘不堪。“比電影《鋼的琴》里邊男主角住的紅磚樓還要差。”她說。

2002年，她們居住的片區迎來舊城改造。當時給出的回遷條件為，到更為偏遠的地方置換一套大房，或者原地補償一套新房，但是要補差價。正值中學階段的張旭晨還未滿18歲，一家三口只有父母兩人可以享受補償指標，所以如果選擇原地補償的話，只能分到一套40平米的小房子。

經過反複商量，張旭晨家爭取到了姥姥的20平米指標，得以享受60平米的補償指標。最後，父母又“咬了咬牙”，以每平米600元的差價作為補償，爭取到了一套75平米的三居室。

張旭晨說，直到現在這處住所都不算太過時，她的父母仍在其中生活。

沈陽房地產研究所副所長張祥向南方周末記者介紹，作為老工業基地，在改革開放前，沈陽人均住房面積僅有7.6平方米。1998年之後的全國商品房改革，沈陽一直都在償還歷史欠賬。

計劃經濟時代的住房印跡，影響到了沈陽人的商品房消費習慣。沈陽現有住房中，60平方米以下的戶型占到38%，90平方米以下占60%。“老百姓又不是很富裕，買個小房就算改善了。”張祥說，沈陽每年棚戶區改造2萬戶，加上一些改善性需求，房地產市場需求強勁。

出於償還歷史欠賬、老城區改造的需要，新世紀以後沈陽的城市建設進入快車道。2000年，沈陽建成市區面積238平方公里。2014年，達到430平方公里。老牌重工業基地鐵西區，多年來大規模企業搬遷，獲得“2008聯合國全球宜居城區示範獎”。

大量庫存背後折射的是沈陽作為老工業基地迫切的城市更新願望。

邱紹珺與張旭晨結婚時，兩人選擇用鐵西區購置的房產作為婚房。一方面，方便以後張旭晨上下班，另一方面，邱紹珺購入的那套房子生活太不方便。原本規劃的四期項目，只完成了一期的一半便爛尾，規劃當中的小學至今是一塊平地，商場只剩下一處栽著半截鋼筋柱子的大坑。

“太不方便了，買個菜要走半個小時，買包煙都沒地方。”邱紹珺抱怨說。

（應受訪者要求，文中“劉超”為化名）