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一個行業劇變的開始，總是從某些具有代表性個體身上的變化開始。對房地產業而言，比如是上海外灘百億地王悄然易主。
本報記者獨家獲得的消息稱，上海證大置業有限公司（以下簡稱「上海證大」）2010年2月1日以92.2億元創造國內土地出讓最高總價搶得的上 海外灘地王，雖然地塊並未因土地款延期支付被收回，但地塊卻已經悄然更換了主人，新主人正是復星集團。這一消息來自證大系一位內部人士透露，本報隨後從復 星系一位資深內部人士處得到證實。
百億地王易主折射的，正是房地產業劇變大潮即將來襲的趨勢。「今年開始，中國房地產的格局將發生重大變化。」SOHO中國(新聞)董事長潘石屹近日作出這樣的判斷。
百億地王已易主
對於外灘地王，從搶地到後期籌集土地款，即使隨後設立合資公司引入綠城和復星兩大集團為外灘地王開發服務，上海證大在表態上對主導權從未鬆口。 去年5月，上海證大集團董事長戴志康在接受本報記者電話採訪時明確表示，即使引入更多投資方，外灘地王開發的主導權也不會放手。
時移事易。「外灘地王開發的主導權已經納入復星名下，這在內部早些時候已成為公開的秘密。」上述復星系的內部人士透露。
僅僅一年不到，外灘地王最終還是變更了主人。在這調控空前嚴厲的一年中，究竟發生了怎樣的變故，讓戴志康最終放棄外灘地王主人的「權杖」？
上海證大高調競得外灘地王之後，戴志康就開始了漫長艱難的融資之旅，土地出讓金也未能完全如期付清。這一困境最終在2010年4月27日相關公 司在港交所同日發佈的公告浮出水面：「上海復地(02337.HK)與上海證大(00755.HK)、杭州綠城置業及上海磐石投資管理有限公司共同成立合 資公司發展房地產項目，四方股權比例分別為50%、30%、10%和10%」。
業內公開的秘密是，該合資公司所指的房地產項目，非外灘地王項目莫屬。待合資公司成立後，四方分別向合資公司提供貸款10億元、25.72億元、8.58億元和1.873億元。
通過三家企業成立合資公司，合資公司擬融得股東貸款逾46億元，只解決了地王的一半土地款。據本報獲得的獨家消息，隨後戴志康繼續艱難融資，包括與國內知名的第三方理財機構合作發行約10億元的信託融資等等。
直到去年10月底地王土地款支付一再延期後的最後大限，戴志康對外稱外灘地王的土地款餘款將於2010年10月29日付清，剩下土地出讓合同等 相關事宜，均按照與政府約定的時間表進行。初步預計，該項目總投資達150億元，按規劃，最遲明年6月開工，2014年底完工。
當時戴還表示「目前項目的股權比例還沒有變化，但土地款的出資比例並非嚴格與股權比例一致」，則是此次地王最終易主的最早伏筆。
真正的劇變從今年開始
找尋合作夥伴，最終讓出外灘地王主導權，缺錢貌似是戴志康退出的最終原因。但本報記者獲得的最新消息稱，證大集團並不缺錢，只是龐大資金另有他途，戴志康已經籌集了甚至近百億資金欲投資海外礦產、能源，戴本人亦已多次赴海外調研。
「儘管最終解決了出讓金難題，但這一年中嚴厲調控下房地產行業的劇變，導致戴志康的投資重點發生重大調整，這或許才是他放手外灘地王的真正原因。」一位開發商資深人士判斷。
向礦產、能源等產業轉移投資重心，正是眼前不少地產商的轉型方向之一。
可作例證的是上海綠地集團，雖然發展地產主業依然是綠地的不變戰略，但能源這一第二支柱產業正得到綠地更大規模投入。2月28日，綠地集團旗下 云峰集團與貴州雙龍實業集團在貴陽簽署戰略合作協議，將對貴州省甕安縣2.3億噸煤炭資源進行合作開發。2010年綠地能源產業板塊實現銷售收入超過 500億元，利潤總額近10億元。
來自產權等市場的信息進一步顯示，房地產業的劇變正從收購兼併層面開始發力。據上海聯合產權交易所提供的最新市場情況，最近一週，房地產業的成 交再次居首，成交4宗，成交金額合計為2.53億元。包括珠海怡景灣大酒店有限公司9.09%股權及逾5500萬元債權轉讓項目等標的不斷湧現。
另有創業投資與私募股權研究機構統計，2010年房地產行業完成的併購交易數量為84起，是所有行業中最高的，併購交易金額達到25.82億美元。
正如外灘地王悄然易主的消息才剛剛浮出水面，整個房地產業的整合劇變也才剛剛拉開序幕。