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（轉）通脹如何掠奪中國窮人財富 金楓海客

價格雙軌制下的掠奪

湊份子投資房地產REITs讓中國地產界告別掠奪式開發

2015年6月8日，中國大陸第一只公募REITs——鵬華前海萬科REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金）成功獲批。個中意義並非推出一個新產品那麽簡單，而是與整個房地產市場的氣候與轉型密切相關。

在過去十余年的地產黃金季，地產公司熱衷於賺快錢，快速周轉，快速暴富。無論是主管部門，還是地產公司，都沒有把依托商業物業長期租金收益的REITs這種投資工具放在眼里，而REITs在成熟國家的房地產市場卻比比皆是。盡管有個別地產公司曾經向主管部門申請放行REITs，但最終也不了了之。

直到地產業陷入寒冬，REITs才真正走到臺前，這意味著開發商不得不告別以往簡單粗暴的開發方式，而轉向長期收益項目。

REITs跟老百姓有何關系？未來將如何改變地產界的生態？我們請來前海開發投資控股有限公司副總裁舒東為大家解惑。他直接參與了鵬華前海萬科REITs的整個籌備過程。

有必要先說說這個令人費解的術語——REITs（房地產投資信托基金）。

這是一種投資於房地產的基金。通俗說就是大家湊份子，交給一個專業的基金管理團隊，委托他們投資房地產，賺到的錢根據出資額按比例分紅。

這種投資方式解決了房地產項目投資巨大、普通人難以參與的問題，相當於把一個房地產項目分成若幹很小的等份，你可以根據自己的能力購買多少不等的份額，豐儉由人。這就是通常說的“房地產證券化”。

而公募REITs就是在交易所掛牌交易的、人人都可以參與的、在交易所開市期間隨時可以買賣的REITs。

我在萬科沒搞成功

我第一次接觸REITs是2000年，當時我在南開大學攻讀博士學位，研究方向正好是房地產經濟學。那時，我的導師郝壽義先生已經從南開大學經濟學院院長的崗位被選拔任命為天津市建委副主任。郝先生雖然是政府重要部門的領導，但他有個好習慣：弟子的課是絕對一堂不落。在導師的課堂上，在導師提供的大量英文書籍中，我認識並了解到REITs這個在全球早已普及、在中國大陸卻少有人了解的房地產金融產品。不過直到多年後我博士畢業輾轉來到萬科集團總部，才真正有機會在實操層面接觸REITs。

2008年，時任萬科集團董秘的肖莉委派我去和某知名證券公司接觸，商談有關公募型REITs產品設計的事宜。其實嚴格意義上說，肖莉並不是我的分管領導，但為什麽要跨部門派活呢？那是因為當時我正在集團內部“上躥下跳”地張羅要搞商業地產、持有型物業運營等等，在當時集團內部REITs研究領域也算是專家級的人物。

萬科的企業文化比其它企業要寬容很多，尤其在總部更是如此，像我這種人在專業化的住宅開發公司里就是典型的“反動派”，但在萬科內部我的生存空間並不小……

直到2010年，王石發表了那段著名的講話，大意是：搞商業地產，我活著不能搞，就算我死了，躺在棺材里我也會伸出一只手來阻止你們搞。我意識到我和我那幫一腔熱血從商業地產圈子跑來萬科發展的小兄弟們終於要撐不下去了……當然，那是後話了。

房地產這個行業發展到今天，被人詬病很多，比較集中的一點就是掠奪性開發、忽悠性營銷，快進快出，一步賺到位，不管後世（後市）洪水滔天。實際上，像萬科這樣的開發商從企業生存出發，玩了命地提高周轉率，賺快錢，這無可厚非，因為開發企業負債都比較高，根本沒可能慢悠悠地開發銷售，更不太可能從容不迫地持有運營。在這個體制機制下，你不能指望開發商會提供性價比多好的產品給你，你甚至不能指望開發商開發的樓盤能在土地使用權到期前屹立不倒，更不要指望開發商會責任滿滿地幾十年如一日地運營和服務。這一觀點，我甚至能用數學模型推導出來。

房地產的這個現狀，體制機制上的根本原因有兩個：

第一點，是土地國有條件下的土地使用權制度。這一點難以改變，我們只好暫且擱置不論。需要進行學術方面討論的話，請搜索我2003年的博士論文：《房地產功能價值論與中國房地產市場行為分析》。

第二點，缺少退出機制。開發商借了錢，蓋了房，除了銷售之外，如果還有別的出路，能夠氣定神閑地持有經營，那我相信很多開發商都不會傻乎乎地剛蓋完房子就急匆匆地銷售。“有恒產者有恒心”，如果沒有還款壓力，我相信這個市場上會有很多人願意好好經營房產，細水長流，過著現金流穩定、長治久安有保障的幸福生活。去那些發達國家看看就明白了。這也就是為什麽REITs產品在全球成熟的房地產市場都很常見的根本原因。

可惜不知什麽原因，多年來我們無論是從學術界還是企業界推動REITs的努力都一再地失敗了，我在萬科參與的那次自然也不能逃避失敗的命運。雖然最近幾年一些私募的REITs基金產品不斷設計出來，但真正意義上的公募REITs一直不能獲得監管部門的認可。私募和公募，不僅是一字之差，前者仍然是小圈子，而後者，意味著大眾均可參與，這是本質的不同。

在前海卻實現了

2015年6月8日，中國大陸第一只公募REITs——鵬華前海萬科REITs成功獲批，我恰恰是這個項目的參與者。

2012年2月，我受前海改革開放精神的感召，經過嚴格的公開招聘程序，受聘於前海管理局旗下前海開發投資控股公司（以下簡稱“前海投控”），負責投資和產業用房開發業務。我為我分管的投資部門同事安排的重要任務之一就是持續搜集國內外資料，學習並研究開發真正的REITs產品的可能性——盡管當時的前海還沒有一個像樣的物業，盡管很多同事甚至從未聽說過REITs這個名詞。

2013年8月，我和REITs的故事似乎出現了可以進一步發展的曙光。由於前海前景被廣泛看好，大批企業，特別是金融企業踴躍進駐，但彼時的前海甚至連完整的道路都沒有，根本沒有承接企業入駐的能力。前海局決定突破常規，提出“1.5級開發”的理念，將一塊9萬平米的土地以租賃方式授予前海投控，租期10年，要求我們尋求成熟的開發企業合作，快速建造，在短期內建成一批高大上的寫字樓物業。

不久，“前海企業公館BOT招商”公告出現在政府在線和前海管理局官網上，這成為前海在國家推廣PPP模式之前的一次“嘗鮮”。投資8億、經營8年，然後物業移交給我司，這樣苛刻的條件讓很多企業望而卻步。或許冥冥之中有定數，最後竟然是老東家萬科中選。這時，驚訝的我才了解到，萬科的企業戰略已經調整為：做城市配套服務運營商。萬科，似乎在下一盤很大的棋。

2013年12月7日，企業公館展示區對外開放，萬科的產品能力得到完美的詮釋。客戶反響強烈，租金標準瞬間走高，由幾個月前項目開工時的預測值100元/平米迅速上升到超過200元/平米的水平，預約的客戶需求量大大超過了實際的公館面積。

2014年2月，中國證監會主席肖鋼考察前海，在聽說我們正在研究REITs產品後，公開表態支持前海試點REITs產品。這是我接觸REITs產品以來，監管部門發出的最強的正面訊號。

2014年6月，前海企業公館西區神速竣工，企業反響的熱烈程度超乎想象，租金標準躥到了近300元/平米，直逼福田中心區甲級寫字樓水平，盡管這樣，出租率也照樣毫無懸念地達到了100%。郁亮當初接盤時“大義凜然、慷慨就義”的樣子還歷歷在目，恍如昨日——一個區域的財富預期能夠如此快速顯著地影響到物業收益，實屬罕見。在我眼里，再沒有一個指標能比客戶願意支付的租金標準更能反映物業價值了，正如我後來對深圳衛視記者說的，這不是普通的房地產營銷講故事，這里有真實的需求。

至此，我認識到，前海第一個符合REITs要求的物業出現了！

就在我帶領投資部門閉門研究方案時，兄弟公司前海金融控股公司（以下簡稱“前海金控”）也同樣關註到REITs領域的創新，並正在聯合合作夥伴鵬華基金積極尋找合適的項目……這就是中國人最喜歡的情境了——天時，地利，人和。

現在想來，創新這東西，獲得一個idea相對容易，真正落地卻非常難。在中國大陸，房地產行業沖擊REITs已經至少十年了，多少業內精英前僕後繼，都沒有成功打開公募的大門。我們幾個團隊的精英雖然都在產品設計和激烈談判中絞盡腦汁，但無一例外心里都是惴惴不安。即使有肖鋼主席的公開支持，但產品設計得如何還有待檢驗。我們也都做好了變成“先烈”的心理準備。

為了確保一擊必勝，不僅萬科集團、區域和深圳公司各層面的大佬、專業精英傾巢而出，其他幾家參與單位，鵬華基金、前海金控以及我所在的前海投控也是從老總到部門專業團隊，精英盡出，毫無保留。事後我掰了掰手指：這些參與者的年薪加在一起估計應該都過億了。

這一輪的改革開放和三十多年前的那次改革開放完全不同。現在的社會環境非常開放，信息不對稱現象大為減少，全社會知識和技術積累、財富積累都達到很高的高度，市場得到較為充分的發展，人們也不再像以前那麽單純，利益關系錯綜複雜了許多，做事情的技術難度也增加了許多……

在這樣的環境中，且別說大的社會改革，即使是小的產品層面的創新都有可能因為考慮不周密或各方利益難以達成一致而失敗。前海這只REITs也是如此。由於國內並沒有專門的關於REITs的法律，在稅收方面，國內的REITs又暫時無法避免被重複征稅的局面，這就大幅度壓縮了參與各方操作騰挪的空間。

到2015年3月，最終的產品方案終於在參與的四方決策層都達成一致並獲得市政府主管部門以及前海局的首肯。方案正式提交中國證監會。

放棄掠奪式開發

不管怎麽說，我們走出了第一步。解決好未來運營模式的公募REITs不同於一般的金融產品，我相信全社會可能會因認識到REITs背後真正的社會意義而寄予更高的期望。從專業上講，公募REITs的存在至少有三個非常重要的意義：

第一，它降低了房地產投資的門檻，讓絕大多數人都有機會分享房地產市場收益。這對於精英階層或許不重要，但對於大多數中等及以下收入階層的人來說有著非凡的意義。

第二，它能有效激活市場的價格發現能力，用市場化手段就能達到“宏觀調控”的目的。開發商和基金管理者銷售REITs產品和銷售樓宇雖然都是回籠現金，但性質完全不同。

銷售REITs產品你不可能只講故事，你需要拿出實實在在的租賃合約，拿出租金標準、年限、遞增比例等關鍵數據來證明真實需求的存在，投資者會據此判斷你的產品有沒有投資價值；而銷售物業，你只需要聲情並茂地講一個未來預期的故事就可以搞掂客戶了，所以，如果這個市場REITs產品或類似產品比較多的時候，房價就不那麽容易大起大落了，炒房客也就沒有那麽大的騰挪空間了。

第三，REITs產品在國內房地產市場還有一個顯而易見的好處，那就是，盡管開發商已實現現金回籠，但原先的運營方仍需依據合約長期為投資者服務，努力提高收益回饋投資者。以前海企業公館為例，假如REITs已經發行成功，萬科和前海投控都獲得了現金回籠，但萬科作為運營方仍然必須負有盡心運營、服務好租戶、最大化物業回報的責任和義務。在產品設計時，我們不僅界定了運營團隊的責任和義務，也為團隊設定了激勵機制，以鼓勵他們努力提高運營收入，回饋投資者。我們前海投控作為業主，自然也會履行自己的義務，全力支持運營方，以確保物業保值增值。

實際上，這個創新的故事還遠未結束。在我看來，“新常態”下的創新，似乎更加傾向於對原先掠奪式發展模式的修正，至少，在產品層面，REITs就是這樣。如果沒有REITs，或許我們開發企業活得更滋潤一些，很多物業直接把產權或收益權賣掉走人就好了，完全不必承擔物業存續期這麽多年戰戰兢兢運營物業、伺候客戶的責任。革自己的命，這種事情總要有人做，也一定會有人做。

盧梭說：“你要宣揚你的一切，不必用你的言語，要用你的本來面目。”房地產行業，究其本質還是服務業，這一點很多業內人士都有共識，也一直在強調，但是，授人以魚不如授人以漁，在這一點上，我始終是技術決定論者。

從技術進步的角度來看，產品層面的成功固然可喜，但如果後來者紛至沓來，不斷有人跟進，不斷有人踩著我們的肩膀向上攀登，那才算真正有了成就感。

以上就是一個可能還未完結，可能還會不斷演進的創新故事。

（作者簡介：南開大學經濟學博士，現任前海開發投資控股有限公司副總裁）

國家文物局：不得拍賣被非法掠奪的中國文物

國家文物局日前印發了《文物拍賣管理辦法》，明確指出，被盜竊、盜掘、走私的文物或者明確屬於歷史上被非法掠奪的中國文物等幾類物品，不得作為拍賣標的。同時，國家對拍賣企業拍賣的珍貴文物擁有優先購買權。

《辦法》規定，在中華人民共和國境內，以下列物品為標的的拍賣活動，適用本辦法：1949年以前的各類藝術品、工藝美術品;1949年以前的文獻資料以及具有歷史、藝術、科學價值的手稿和圖書資料;1949年以前與各民族社會制度、社會生產、社會生活有關的代表性實物;1949年以後與重大事件或著名人物有關的代表性實物;1949年以後反映各民族生產活動、生活習俗、文化藝術和宗教信仰的代表性實物;列入限制出境範圍的1949年以後已故書畫家、工藝美術家作品;法律法規規定的其他物品。

《辦法》強調，國家對拍賣企業拍賣的珍貴文物擁有優先購買權。國家文物局可以指定國有文物收藏單位行使優先購買權。優先購買權以協商定價或定向拍賣的方式行使。以協商定價方式實行國家優先購買的文物拍賣標的，購買價格由國有文物收藏單位的代表與文物的委托人協商確定，不得進入公開拍賣流程。

全文如下：

文物拍賣管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強文物拍賣管理，規範文物拍賣行為，促進文物拍賣活動健康有序發展，根據《中華人民共和國文物保護法》、《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國文物保護法實施條例》等法律法規，制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國境內，以下列物品為標的的拍賣活動，適用本辦法：

(一)1949年以前的各類藝術品、工藝美術品;

(二)1949年以前的文獻資料以及具有歷史、藝術、科學價值的手稿和圖書資料;

(三)1949年以前與各民族社會制度、社會生產、社會生活有關的代表性實物;

(四)1949年以後與重大事件或著名人物有關的代表性實物;

(五)1949年以後反映各民族生產活動、生活習俗、文化藝術和宗教信仰的代表性實物;

(六)列入限制出境範圍的1949年以後已故書畫家、工藝美術家作品;

(七)法律法規規定的其他物品。

第三條 國家文物局負責制定文物拍賣管理政策，協調、指導、監督全國文物拍賣活動。

省、自治區、直轄市人民政府文物行政部門負責管理本行政區域內文物拍賣活動。

第二章 文物拍賣企業及人員

第四條 依法設立的拍賣企業經營文物拍賣的，應當取得省、自治區、直轄市人民政府文物行政部門頒發的文物拍賣許可證。

第五條 拍賣企業申請文物拍賣許可證，應當符合下列條件：

(一)有1000萬元人民幣以上註冊資本，非中外合資、中外合作、外商獨資企業;

(二)有5名以上文物拍賣專業人員;

(三)有必要的場所、設施和技術條件;

(四)近兩年內無違法違規經營文物行為;

(五)法律、法規規定的其他條件。

第六條 拍賣企業申請文物拍賣許可證時，應當提交下列材料：

(一)文物拍賣許可證申請表;

(二)企業註冊資本的驗資證明，歷次股權結構變動情況記錄;

(三)《企業法人營業執照》正本及副本複印件;《拍賣經營批準證書》正本及副本(含變更記錄頁)複印件;

(四)文物拍賣專業人員相關證明文件、聘用協議複印件;

(五)場所、設施和技術條件證明材料。

第七條 省、自治區、直轄市人民政府文物行政部門應當於受理文物拍賣許可證申領事項後30個工作日內作出批準或者不批準的決定。決定批準的，發給文物拍賣許可證;決定不批準的，應當書面通知當事人並說明理由。

第八條 文物拍賣許可證不得塗改、出租、出借或轉讓。

第九條 省、自治區、直轄市人民政府文物行政部門對取得文物拍賣許可證的拍賣企業進行年審，年審結果作為是否許可拍賣企業繼續從事文物拍賣活動的依據。

第十條 省、自治區、直轄市人民政府文物行政部門應當於開展文物拍賣許可證審批、年審、變更、暫停、註銷等工作後30日內，將相關信息報國家文物局備案。

第十一條 文物拍賣專業人員不得參與文物商店銷售文物、文物拍賣標的審核、文物進出境審核工作;不得同時在兩家(含)以上拍賣企業從事文物拍賣活動。

第三章 文物拍賣標的

第十二條 拍賣企業須在文物拍賣會舉辦前，將擬拍賣標的整場報省、自治區、直轄市人民政府文物行政部門審核。報審材料應當由文物拍賣專業人員共同簽署標的征集鑒定意見。

聯合開展文物拍賣活動的拍賣企業，均應取得文物拍賣許可證。

第十三條 省、自治區、直轄市人民政府文物行政部門受理文物拍賣標的審核申請後，應組織開展實物審核，於20個工作日內辦理審核批複文件，並同時報國家文物局備案。

參加文物拍賣標的審核的人員，不得在拍賣企業任職。

第十四條 下列物品不得作為拍賣標的：

(一)依照法律應當上交國家的出土(水)文物，以出土(水)文物名義進行宣傳的標的;

(二)被盜竊、盜掘、走私的文物或者明確屬於歷史上被非法掠奪的中國文物;

(三)公安、海關、工商等執法部門和人民法院、人民檢察院依法沒收、追繳的文物，以及銀行、冶煉廠、造紙廠及廢舊物資回收單位揀選的文物;

(四)國有文物收藏單位及其他國家機關、部隊和國有企業、事業單位等收藏、保管的文物，以及非國有博物館館藏文物;

(五)國有文物商店收存的珍貴文物;

(六)國有不可移動文物及其構件;

(七)涉嫌損害國家利益或者有可能產生不良社會影響的標的;

(八)其他法律法規規定不得流通的文物。

第十五條 拍賣企業從境外征集文物拍賣標的、買受人將文物攜運出境，須按照相關法律法規辦理文物進出境審核手續。

第十六條 國家對拍賣企業拍賣的珍貴文物擁有優先購買權。國家文物局可以指定國有文物收藏單位行使優先購買權。優先購買權以協商定價或定向拍賣的方式行使。

以協商定價方式實行國家優先購買的文物拍賣標的，購買價格由國有文物收藏單位的代表與文物的委托人協商確定，不得進入公開拍賣流程。

第十七條 拍賣企業應當在文物拍賣活動結束後30日內，將拍賣記錄報原審核的省、自治區、直轄市人民政府文物行政部門備案。省、自治區、直轄市人民政府文物行政部門應當將文物拍賣記錄報國家文物局。

第四章 附則

第十八條 國家文物局和省、自治區、直轄市人民政府文物行政部門應當建立文物拍賣企業及文物拍賣專業人員信用信息記錄，並向社會公布。

第十九條 文物拍賣企業、文物拍賣專業人員發生違法經營行為，國家文物局和省、自治區、直轄市人民政府文物行政部門應當依法予以查處。

第二十條 拍賣企業利用互聯網從事文物拍賣活動的，應當遵守本辦法的規定。

第二十一條 本辦法自頒布之日起實施，《文物拍賣管理暫行規定》同時廢止。