意料之外,情理之中──簡評遏抑樓市新14招 脫苦海
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GS(14)@2010-08-21 17:24:00http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=15142
剛過去的黑色星期五,政府連同多個相關部門及機構推出14招措施遏抑樓市:
政府降低樓市泡沫風險措施
- 1.打擊摩貨-
* 地政總署即日開始,所有獲批預售的一手盤入伙前不准以確認人方式轉讓,或辦理轉名手續
* 增加取消交易成本,沒收的定金金額由樓價 5%增至 10%
- 2.收緊按揭-
* 1,200萬元以上物業按揭上限降至六成
* 非自住物業實施六成按揭上限
* 供樓款項佔借貸人入息比例劃一降至五成
* 銀行須為申請人承受加息的能力進行壓力測試
* 按揭證券公司暫停接受逾九成按揭貸款申請
* 將現時按揭保險計劃九成或以下按揭貸款上限由 1,200萬元調低至 720萬元
* 按揭保險計劃供款佔入息比率上限劃一為五成
- 3.增加供應-
* 主動推出 3幅細地拍賣
* 盡快重推南昌站上蓋招標
* 下財政年度增加住宅土地供應,提供超過 9,000個單位
* 計劃將 20公頃新界區工業及商貿地改住宅發展
* 加快啟德發展區基建,冀 2015年前先推出 4,000個單位
相信無人事前知道此等措施,但筆者並不認為無迹可尋,事實上早在一兩個星期前,恆生銀行副董事長梁高美懿已放風樓價脫離現實,而各區的睇樓量及成交量已開始冷卻,上層人仕欲打壓樓市已是路人皆見,只不過無人想到不等到下週賣地而在本週五出手。當然,從政治上說是很高招,因為上次拍完山頂地樓市即轉向,如今次拍完兩塊九龍地才出招,難免會枉作小人。
更詳細的分析筆者將於下週雜誌專欄交待,今次想講講坊間一些奇談怪論。有人認為政府今次令到一些只持有5%首期的人無法上車並無助於市民置業,甚至說「自以為打擊炒家,可能正係打擊用家」。
以前筆者提過,為甚麼有些人很難搵工,是因為列出多種條件,比如又要人工高又要少野做,基於條件之間互相矛盾,自然難以找到。另一個例子是一方面埋怨樓價高企供應不足,轉過頭又說基於環境保育之類的理由要限制發展,筆者認為一石二鳥是良好願望,但結果往往是兩頭唔到岸,與期係咁不如先達到較重要的目標,而犧牲另一個。
又要打擊樓價,又要協助置業,其實是互相矛盾的:基於供應短期內難以增加,要樓市降溫唯有從短期供應著手。要減少置業人數,究竟向炒家埋手容易,還是用家呢?很明顯,炒家實力較用家強,落重藥對付炒家,結果必然是連用家都對付了!反之,炒家只是跟風,用家不去接貨,炒家也會走投。
筆者閱報,有個案列是有人想用200萬買入沙田第一城395單位,但由於沒有九五按,只有十萬首期不足上車。大家想一想:連二十萬首期連駛費都拿不出來,在現水平樓價去入市,只需下跌5%以上,就會清袋!一世人流流長,為甚麼硬要在現水平買樓呢?說穿了就是認為樓價只升不跌,這明顯不是事實,只有漠視樓市歷史規律的人才會這樣想(例如香港的政客)。
朋友來電詢問,打不了炒家,樓價是否真會因而調整。筆者認為樓市是很捉心理的,風頭火勢炒家與發展商還要走「硬頂風」,必然招致官方更強力的反彈,拿出更嚴厲的招數。數年前國內有些房地產商真的這樣做,結果這班人「幸而」遇到金融海嘯,中央顧存大局才放其一馬。
樓價跌一跌,發展商買平地,補平地價,政府又政治過關,真心要上車的人可以買平一點,經紀又可因買賣差價收窄而有生意做,誰曰不宜?
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abbychau(1)@2010-08-23 22:24:54一世人流流長,為甚麼硬要在現水平買樓呢?說穿了就是認為樓價只升不跌,這明顯不是事實,只有漠視樓市歷史規律的人才會這樣想(例如香港的政客)。
陳德豪﹕美12月加息 遏抑港股升勢
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GS(14)@2017-12-03 18:12:02【明報專訊】上星期恒生指數升至30200點 ,雖然指數上升到這個水平,估值仍然不算貴,市盈率13至14倍,距離資產泡沫仍然很遠 ,但始終年初至今上升不少, 獲利盤也開始湧現,市况難免變得風高浪急。 幾天時間,昨天恒指低見29300多點,從高位回調差不多1000點,如果從高位追入,即時感覺到市場的殺傷力。
騰訊平貴 不能只看市盈率
股王騰訊(0700)的市值接近4萬億港元,是天文數字,但其盈利能力也是十分驚人。今年前9個月的累計利潤 507億元(人民幣‧下同),以上半年及第三季的增長率估算,全年利潤應該在650億元或以上,如此的巨無霸而言,利潤增長率可以說是驚人。以市盈率作估值計算,2017年市盈率超過53倍,絕不便宜。 假設2018年的利潤可以增長30%,淨利潤可能會上升到 850億元的水平,2018年預測市盈率40倍,如果2018年仍然可以有50%的盈利增長,淨利潤就接近1000億元,現在的價格,也就是2018年預測市盈率35倍左右。讓讀者參考,股王在2014年至2016年市盈率在25至40倍之間。
如果單純用市盈率作參考,現時53倍,上升的空間好像不多,但如果市場考慮到其強勁的增長,願意給予它50、60倍,甚至更高的市盈率的時候,就另作別論。 所以一件資產平貴與否,對不同的投資者,以及不同的時間空間,差別也可以很大。
年底水緊 12月市况料偏弱
近日不同市場的息口上升,聯儲局在12月加息基本上沒有懸念。如果12月加息,2017年合共加息三次,從2015年開始的加息周期,三年加息合共五次,進度十分溫和。
回顧2004年的加息周期,三四年間加息17次,這次的加息周期溫和得多,所以美元上升的幅度不算大。在美國加息後,相信美元Libor會進一步上升,這也導致港幣Hibor(同業拆息)上升,加上年底水緊,相信在12月的市况會較為偏弱,上升的空間應該比較有限。
太平基業證券投資總監 facebook.com/ethanchanth
[陳德豪 對冲博弈]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3066&issue=20171129