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在東京銀座商圈，一棟百貨裡的某樓層，這裡只給外國客、準備出國的日本客採買，它原本是機場才有的免稅店，如今進市區賺觀光財。

中國人遊日本的「爆買」潮，在東京的百貨戰場銀座隨處可見。四十歲的廣東人王蓉利用春節假期赴日旅遊，目標是採購化妝品。她手提著同事託買的高級化妝水、精華液、粉底等商品，一出手就花了十二萬日圓（約合新台幣三萬五千元）。

王蓉造訪的是位於銀座四丁目交叉口前的三越銀座店八樓，這裡是今年一月才剛開幕的機場型免稅店「Japan Duty Free GINZA」。

三越銀座店的化妝品賣場其實是在地下一樓，不過當她走到某個化妝品專櫃時，專櫃小姐卻告訴她「樓上比較便宜」，請她上八樓。

便宜也是合理的。在地下一樓專櫃消費，雖然消費稅八％可以辦理退稅，但在八樓的機場型免稅店，包括消費稅、關稅、菸酒稅全都免稅，售價比定價便宜二〇％左右。

目的一：搶觀光客血拼時間

像王蓉就很高興的說：「我是跟團來的，沒有時間在機場免稅店購物。在這裡可以利用空檔時間買到想買的東西，真是太好了。」

一般來說，外國進口商品在完成入境程序前，就稅法上來說不屬於任何一國，所以不課徵任何稅金，機場型免稅店就活用這個架構，讓旅客可以購買海外商品，而不用付關稅或國內稅。

為了防止課稅前的貨物透過這類型的免稅店在日本國內流通，根據規定，該類免稅店只能開在有關稅法上「保稅藏置場」許可的區域內。因此，原則上免稅店只會開在機場出關後的區域內，以確實避免商品流入國內市場。

現在，三越銀座店內取得了「保稅藏置場」許可，因此得以在市中心開設機場型的免稅店，「Japan Duty Free GINZA」就是這樣誕生的。

觀光客可在登機前一天以前，在市區的免稅店先行採購，登機前再到機場內的「市中免稅商店交貨櫃台」領取自己購買的商品。

「我們想創造旅客離開日本前的全新購物模式。」負責營運的Japan DutY Free Fa-So-La三越伊勢丹社長山本兵一說，在市中心開免稅店，契機是為了開拓新的需求。

過去機場內的免稅店受惠於日本好景氣，湧入許多日本旅客，二〇〇〇年以後則因為日圓升值帶動出國旅遊需求，免稅店也因此雨露均霑。

不過近幾年來隨著日圓貶值，外國人的旅遊需求已經高出日本人，赴日旅客大多忙著在市區觀光，很少時間在機場內逗留消費。日本機場大樓專務米本靖英就說：「現在已經來到光在機場等，也等不到客人上門的時代，我們必須主動出擊。」

有別於機場內免稅店客人邊擔心起飛時間邊購物，Japan

DutY Free GINZA營造的是「有質慼的購物空間」，近千坪的賣場裡，分區打造成森林、海洋、山丘等風格，還引進日本機場裡沒賣的歐洲高級品脾如范倫鐵諾、YSL等。

三越銀座店也對免稅店的開幕，抱著極大期待，它把場地提供給經營免稅店的公司，然後收取租金。

目的二：讓日本消費者回籠

然而令人擔心的是，這種做法可能會對賣場裡既有的化妝品、包包等專櫃，亦即赴日觀光客需求較高的商口叩帶來衝擊、影響業績，不過三越銀座店店長淺賀誠表示：「我們一點也不擔心互相搶客的問題。」因為其認為帶外國觀光客前往八樓，反而可以讓以往因為賣場充斥著外國客，而不願意靠近的日本人，重新回來消費。

三越銀座店的營業額中，外國觀光客貢獻逾二五％，在日本國內百貨公司中是數一數二的多。三越伊勢丹控股公司社長大西洋以前就常說：「如果來自外國觀光客貢獻的營業額占比超過一〇％，就必須備妥為外國人著想的服務。」這次的免稅店，可說是具體落實其想法。

為了免稅店而進入三越的觀光客，也會順道在店內的一般賣場消費，具有帶動營業額成長的好處。淺賀誠強調：「最主要目的，就是提升三越銀座店在銀座地區的吸引力，並提高市場戰率。」

若加上免稅店的營業額，整棟百貨的營業額可望由目前約七百億日圓上看一千億日圓（約合新台幣二百九十億元）。三越希望藉此在號稱「購物一級戰區」的銀座領先群雄。

韓資樂天也進軍日本市場

二〇一六年可謂日本市中心機場型免稅店的「元年」，因為銀座地區還有另一個免稅店即將開幕。距離三越銀座店僅數百公尺的「東急Plaza銀座」，八樓及九樓將由樂天集團（Lotte）進駐，經營韓資的「樂天免稅店銀座」，預計今年三月底開幕，營業額規模上看全球第三。

店內面積逾一千三百坪，比三越的免稅店大，目標客群鎖定中國人，還將引進近來頗受中國人歡迎的韓國化妝品牌。

樂天之所以堅持在銀座開免稅店，目的是經由在蛋黃區開店，成為進軍日本市場的墊腳石。二〇一四年在關西國際機場開幕的樂天免稅店，隨著廉價航空起降班機增加所帶來的大量中國客，順利提前達成首年度的營業額目標。這個經驗為樂天帶來信心，深信日本市場的潛力無窮。

日本樂天免稅店營業團隊主管李聖?說：「未來還將在秋葉原、新宿等地開店，免稅店越多，越能發揮採購面、成本面的規模經濟效益，打造獲利的體質。」

全球免稅店商機年增近一成

放眼世界，免稅店增加已經是全球趨勢，背後主因就是中國旺盛的旅遊需求。

熟知全球免稅店市場的美國波士頓顧問集團（BCG）於二〇一三年底公布的報告指出，到二〇三〇年以前，中國的旅遊市場有增無減，平均年成長率可達一一％。美國研究機構RnRMarket Research也預估，全球經營免稅店等以旅客為客層的零售企業，今後的營業額平均年成長率可達八.六％，二〇一九年前商機可望上看七百三十六億美元（約合新台幣二兆四千六百億元）。

BCG資深合夥人暨管理主任津坂美樹表示，在全球推動免稅店的企業，原本就有因為「在該國容易做生意、法令容許才會進軍」的一面存在，所以就像韓國政府傾全力推動免稅事業一樣，日本政府介入推動市區免稅店，可能也是必要的作為。

不過現階段日本政府觀光局對機場型免稅店，仍採取「放手讓民間發展」的立場。

隨著中國經濟成長力道減弱，赴日觀光客的消費力也很可能受到影響，免稅店事業也不能說是「穩賺不賠」。無論如何，隨著免稅品的銷售管道增加，如果可以增加旅客的選擇性，讓購物更方便，商機潛力仍舊可期。

對於赴日觀光客來說，銀座非常知名，在代表日本的地區做生意，無疑會成為日本免稅事業的「試金石」。

（Nikkei Business（c）2016 NikkeiBusiness Publication,Inc.）

向來漲最快、跌最慢的市中心地段，現在房價不斷往下探，大安區跌到七字頭，首購族雖仍難高攀，換屋族卻有好籌碼。

過去十年，台北市大安區、信義區是全台灣公認的燙金門牌，房價只漲不跌；但如今，市中心房價正全面崩解，近兩年跌逾一五％，是十年來跌幅最深的一次。罕見的有感價崩時代來臨，此時，正是你換進蛋黃區的絕佳時機！

二○一四年往前回推十年，堪稱台灣房地產最輝煌的黃金年代，根據吉家網不動產統計，全台房價最高的行政區台北市大安區，每坪均價站上九字頭，是十年前的二．五倍，甚至連頂樓加蓋的老公寓，都有每坪百萬元的身價。

現在，蛋黃區的房價不再高不可攀。今年第一季，房市領頭羊台北市房價創下近十五季以來新低紀錄，據內政部實價登錄網資料，最近兩年內，北市中古屋平均價跌一二％；更讓眾人跌破眼鏡的是，重災區竟是最精華的市中心。

首當其衝的信義區，每坪房價下跌十五萬元，重挫一九％，為各行政區災情最慘;大安區每坪跌價十四萬元，跌幅約一五％，兩者每坪分別只剩六十四萬元、七十七萬元，等於跌回二〇一二年底的水準。

宏大不動產估價師事務所所長卓輝華分析，依照歷史房價走勢，市中心向來是最快起漲、較晚跌價;但這一波房價跌勢和以往不同，主因台北市政府二〇一二年課徵豪宅稅，中央課徵房地合一稅制，讓高房價的地段率先受到壓制，因此蛋黃區領頭跌價。

以房換房聰明三招

第一招：先賣掉你的房子

「房價跌，我該在這時進場嗎？」望著跌價消息，不少準購屋族心中都會浮現這個問號。但在你思考的同時，已經有人開始動作。他們，正悄悄換進蛋黃區。

根據信義房屋統計，北市房價在二〇一四年上半年達到高峰，當時已擁房者換屋意願較弱，換屋、首購買盤比率分別占四七％、五三％;二〇一五年第四季轉成五、五波，今年一、二月，換屋族則成長到五九％，比高房價之時，多了十二個百分點。

「今年或明年是換屋的時

機，」卓輝華表示，蛋黃區房價首見重挫，雖然價格對首購族而言仍難以高攀，卻是換屋族以房換房的契機，乘勢以跌幅較少的蛋白區住宅，換進跌價深的蛋黃區。

以二〇一四年第一季同樣買進大安區、南港區三十坪住宅來看，均價分別為九十一萬、五十七萬元，價差達三十四萬元;事隔兩年，前者跌王每坪七十七萬元、後者還有每坪五十一萬元的行情，每坪價差只剩二十六萬元。永慶房產集團協理林泰隆分析，蛋黃區與蛋白區入場券價格差距縮減，但長久看來，前者產品相對保值、生活機能便利，未來景氣回升，蛋黃區更可望優先反彈。

在這房價溜滑梯的階段，聰明換屋的第一步，就是先賣掉你的房子。住商不動產台北遠企店店長吳國源分析，房價看漲時，換屋最好先買後賣，才能買相對低價、賣相對高價;但是現在房價下修趨勢底定，未來兩、三年恐怕都是盤整期，趁著現在行情還沒到谷底，先賣掉舊屋，同時看房買新宅，還能多賺到一筆跌價價差。

入住大安區三十多年的張小姐，就選在這時賣房。有意以小房換大宅的她，去年九月聽到身邊建商朋友都在出清房產，便打定主意先賣後買，「我嗅到房市價格往下，要趁這個時候先賣、再買，再晚賣(價格) 一定更差。」鄰近捷運信義安和站的二十六坪電梯大樓，釋出不到半年，今年一月就順利賣掉，現在暫時租屋，另覓新宅邸。

但比張小姐更早拋售的樓下鄰居，就沒這 順利，每坪開價一百五十萬元，比張小姐的頂樓住家，每坪開價一百三十萬元還高一五％。「我知道市場在走下坡，我只要一個合理的價錢，」張小姐表示，現在行情不比以往，價格定太高，甚至沒人願意看房。

第二招：用「利空」談判

搬出住安話題，多看多殺價「沒量，就是價格最大的殺手，」信義房屋企研室主任蘇啟榮分析，交易量委靡、利空消息多，市場轉由買方占上風，現在就算是蛋黃區的屋主，想賣房也不得不順應潮流，調整開價策略。據信 義房屋、國泰房產指數統 計，近兩年北市網路委售價平均降幅約五％，大安區、信義區分別降七％、九％;二〇一五年議價空間較前一年同期相比，增加近三個百分點。

看準議價空間擴大，許小姐運用利空議題談判，攻下大安區門牌。原本家住民生社區的許小姐，一直想幫子女搶進大安區明星學區，去年第三季相中一戶金華國中附近老公寓。

起初，屋主開價三千餘萬元，堅持不願讓價，好在目前看屋者寡，她一邊多方看屋、一邊耐心與屋主互動，年初美濃大地震爆發土壤液化、老屋安全危機，她乘勢以此議題來回交涉，「我不是要佔他便宜，很不巧的，大家都在一個市況不好、不可抗力的風險(土壤液化)存在下，我買也要承擔後面的風險。」看房半年多以來，許小姐發現，現在同樣的預算，產品選擇多很多，加上居住安全風險，更堅定她不願追價的決心。最後屋主讓步，以二千多萬元成交，不到一年，總價砍了約八百萬元。

信義房屋忠孝永春店主任劉育昇分析，房市吹降價風，代售物件亦產生質變。目前賣方分兩類，一是堅持利潤，未達到預期獲利不賣，多已撤離市場，或轉賣為租。其二，售屋意願明確，只要買方出價不是太離譜，多半願意降價。

聰明開價有撇步，信義房屋大安成功店店長李朝昇建議，買、賣屋前，先參考實價登錄附近五百公尺的區域行情，但思考邏輯不同。賣方參考半年內、類似條件物件成交行情後，再依住家的優劣勢微幅調整開價，在這市況低迷之時，不宜以最高行情出價，可能落入無人看房的窘境：買屋則建議以實價登錄打八折，當作第一次出價，切莫因為市況不好，帶大刀砍七折以下，避免打壞屋主觀感、仍無法買到理想住宅。

第三招：先求有再求好

預算少可從入門地段下手

更聰明的做法，是議價前先洞悉屋主背景。房市投資人律師蔡志雄建議，得知標的物門牌地址後，可到地政事務所請調土地謄本，藉此了解該戶的貸款情況，例如他就曾遇到屋主半年內又向壽險公司貸二胎的情況，據此研判賣方財務不健全，增加議價籌碼，「如果遇到投資客撐不住丟出來賣，就有機會砍更多。」換屋預算有限，不妨從入門地段撿便宜。據內政部統計，近兩年台北市中古屋房價跌幅前十名路段，有七條坐落於大安、中正、信義等蛋黃區，跌幅最劇的大安區和平東路三段跌價一三％，每坪均價約六十五萬元。若換不起正蛋黃區，可從相對低價的區段入門。

縱橫房市二十餘年的Apple House總經理葉國華分析，若國內外經濟局勢仍不見起色，亦無外來投資買盤進駐，短期內房市恐難復甦，預估今年到明年，價格仍會持續修正，至少未來五年內，價格都會在低檔盤整。這也意味，絕對低點恐怕還沒到。

賣屋的人總想賣在最高點、買屋者總想買在最低點，但無人能精準預測房價高峰與谷底，能在這一波跌勢中，以房換房，在以往望塵莫及的蛋黃區找到符合需求的住宅，就算未來景氣跌，資產仍相對保值，就已是這波房市空頭的大贏家。

撰文者王柔雅