意料之外，情理之中──簡評遏抑樓市新14招 脫苦海
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GS(14)@2010-08-21 17:24:00http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=15142
剛過去的黑色星期五，政府連同多個相關部門及機構推出14招措施遏抑樓市：
政府降低樓市泡沫風險措施
－ 1.打擊摩貨－
* 地政總署即日開始，所有獲批預售的一手盤入伙前不准以確認人方式轉讓，或辦理轉名手續
* 增加取消交易成本，沒收的定金金額由樓價 5%增至 10%
－ 2.收緊按揭－
* 1,200萬元以上物業按揭上限降至六成
* 非自住物業實施六成按揭上限
* 供樓款項佔借貸人入息比例劃一降至五成
* 銀行須為申請人承受加息的能力進行壓力測試
* 按揭證券公司暫停接受逾九成按揭貸款申請
* 將現時按揭保險計劃九成或以下按揭貸款上限由 1,200萬元調低至 720萬元
* 按揭保險計劃供款佔入息比率上限劃一為五成
－ 3.增加供應－
* 主動推出 3幅細地拍賣
* 盡快重推南昌站上蓋招標
* 下財政年度增加住宅土地供應，提供超過 9,000個單位
* 計劃將 20公頃新界區工業及商貿地改住宅發展
* 加快啟德發展區基建，冀 2015年前先推出 4,000個單位
相信無人事前知道此等措施，但筆者並不認為無迹可尋，事實上早在一兩個星期前，恆生銀行副董事長梁高美懿已放風樓價脫離現實，而各區的睇樓量及成交量已開始冷卻，上層人仕欲打壓樓市已是路人皆見，只不過無人想到不等到下週賣地而在本週五出手。當然，從政治上說是很高招，因為上次拍完山頂地樓市即轉向，如今次拍完兩塊九龍地才出招，難免會枉作小人。
更詳細的分析筆者將於下週雜誌專欄交待，今次想講講坊間一些奇談怪論。有人認為政府今次令到一些只持有5%首期的人無法上車並無助於市民置業，甚至說「自以為打擊炒家，可能正係打擊用家」。
以前筆者提過，為甚麼有些人很難搵工，是因為列出多種條件，比如又要人工高又要少野做，基於條件之間互相矛盾，自然難以找到。另一個例子是一方面埋怨樓價高企供應不足，轉過頭又說基於環境保育之類的理由要限制發展，筆者認為一石二鳥是良好願望，但結果往往是兩頭唔到岸，與期係咁不如先達到較重要的目標，而犧牲另一個。
又要打擊樓價，又要協助置業，其實是互相矛盾的：基於供應短期內難以增加，要樓市降溫唯有從短期供應著手。要減少置業人數，究竟向炒家埋手容易，還是用家呢？很明顯，炒家實力較用家強，落重藥對付炒家，結果必然是連用家都對付了！反之，炒家只是跟風，用家不去接貨，炒家也會走投。
筆者閱報，有個案列是有人想用200萬買入沙田第一城395單位，但由於沒有九五按，只有十萬首期不足上車。大家想一想：連二十萬首期連駛費都拿不出來，在現水平樓價去入市，只需下跌5%以上，就會清袋！一世人流流長，為甚麼硬要在現水平買樓呢？說穿了就是認為樓價只升不跌，這明顯不是事實，只有漠視樓市歷史規律的人才會這樣想（例如香港的政客）。
朋友來電詢問，打不了炒家，樓價是否真會因而調整。筆者認為樓市是很捉心理的，風頭火勢炒家與發展商還要走「硬頂風」，必然招致官方更強力的反彈，拿出更嚴厲的招數。數年前國內有些房地產商真的這樣做，結果這班人「幸而」遇到金融海嘯，中央顧存大局才放其一馬。
樓價跌一跌，發展商買平地，補平地價，政府又政治過關，真心要上車的人可以買平一點，經紀又可因買賣差價收窄而有生意做，誰曰不宜？
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abbychau(1)@2010-08-23 22:24:54一世人流流長，為甚麼硬要在現水平買樓呢？說穿了就是認為樓價只升不跌，這明顯不是事實，只有漠視樓市歷史規律的人才會這樣想（例如香港的政客）。