宏利房託專家黃惠敏：網購未盛 看好港星商場房託
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GS(14)@2018-11-29 10:05:50https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4941&issue=20181129
【明報專訊】近年網上購物在美國及中國這全球兩大經濟體方興未艾、增長迅速，搶走實體零售店不少生意，當地商場估值亦隨着生意額下跌，在香港及新加坡卻是另一回事。宏利資產管理地區房地產投資信託組合專家黃惠敏接受訪問時表示，香港及新加坡人口密度較高，城市設計是高樓大廈附近設購物商場，居民日常可在商場購物，方便快捷而且價廉物美，故網購暫時在兩地均未成氣候，因此看好兩地零售商場的房地產信託基金（REIT，下稱房託）。
中國電子商貿龍頭阿里巴巴股價本周二收報156.46美元，市值達4056億美元，與美國同業亞馬遜（Amazon）一同躋身全球五大市值上市公司之列，是網購在中國及美國增長迅速創造巨大財富的縮影。事實上，中國電子商貿佔整體零售銷售的比例由去年約15%，至今年料攀升到17%至18%，不久將來有望升至20%，美國的相關比率則約一成。
網購在幅員廣闊的美國及中國盛行，卻不代表在亞洲每個城市也能夠成功。黃惠敏表示，即使阿里巴巴及亞馬遜均已在本港及新加坡開展網購業務一段時間，惟目前新加坡電子商貿佔整體零售銷售的比例僅約5%，而香港有關比率料更低，未成氣候。
商場鄰近住宅區 網購難打入市場
黃惠敏分析，香港和新加坡均是地小人多、人口密度較高的國際城市，當地居民可以到住所附近的商場購物，這已成為生活習慣，暫時難受網購影響。此外，亞馬遜網購業務在美國以至英國能成功，原因之一是集團在當地已建立大型物流中心，可以將貨品快速付運至客戶，但集團在香港及新加坡均未設有相關物流配套，故暫時未能對傳統商場構成重大威脅。
黃惠敏指出，香港及新加坡房託今年零售物業租金收入均繼續錄得增長，前者錄高單位數增長，後者則微升1%至2%。她解釋，本港零售房託今年租金收入升幅跑贏新加坡同業，原因之一是本港期內落成的大型商場不多，未有改變供不應求的趨勢，故租金升幅亦較快。她表示，現時宏利在亞洲房託市場中較看好本港及新加坡的零售房託。
領展零售租金增長勝星同業
領展（0823）業績報告顯示，集團今年截至9月底止半年商舖收入27億元，佔本港物業組合收入六成，按相同基準計算，零售租金按年增長6.6%；而截至今年3月底止全年，領展零售物業組合平均每月租金由每方呎55.3元增至62.4元，升幅達12.8%。
以領展昨日收市價74.65元計，集團市值約1589億元，是亞洲市值最大的房託，預期息率約3.7厘；黃惠敏表示，目前新加坡上市房託總規模屬全亞洲最大，達600億美元（約4680億港元），而且種類繁多，當中寫字樓及數據中心房託預期息率均約4厘至5厘，零售、酒店及工廈房託預期息率分別可達5厘至6厘、6厘至7厘及6厘至8厘。據此分析，若投資者追求短期較高息率，新加坡房託無疑是較好選擇，若考慮租金長遠增長潛力，領展仍然具備優勢。
亞洲房託近年表現跑贏全球
另外，黃惠敏表示，截至今年9月底止的過去3年，亞洲（日本除外）房託每年平均回報為14.71%，平均波動率為11.48%，即調整風險後的回報率為1.28倍，表現略遜於美國及全球股市，卻跑贏亞太（日本除外）股票，以至美國及全球房託（見表）。
中美貿戰經濟放緩 房託兩大風險
至於目前投資亞洲房託的風險，黃惠敏認為，若中美貿易戰規模進一步擴大，或美國以至全球經濟明年增長放緩的情况比預期嚴重，影響消費者及投資者信心，令商場顧客消費減少、寫字樓租戶退租及工業設施使用率下跌，將影響相關房託的收入。但黃惠敏強調，雖然不能排除上述負面情况，但這並非宏利所預測的基準情况（base case scenario）。她解釋，由於酒店房託的部分客房收入是按現貨價格（spot price）定價，對經濟及商業活動是否轉弱最敏感，但今年以來新加坡酒店房託旗下房價仍然上升，可見經濟形勢仍然樂觀。
酒店房價對經濟最敏感
新加坡今年是亞洲政治舞台的焦點，6月美國總統特朗普與朝鮮最高領導人金正恩在新加坡舉行歷史會晤，本月新加坡亦舉辦了第33屆東盟會議，吸引國際旅客到訪，帶動酒店需求。對此，常駐新加坡的黃惠敏回應說，「我們希望做一個良好的全球公民（We try to be a nice global citizen）」。
事實上，除了新加坡酒店房託租金上漲外，本港富豪產業信託（1881）旗下5家以「富豪」品牌命名經營的全面服務酒店，上半年平均入住率為86.7%，較去年同期86%上升0.7個百分點，平均房租更大幅上漲10.5%，令平均可出租客房收入整體上升11.4%。香港旅遊發展局數據顯示，本港整體酒店上半年平均入住率按年上升4個百分點至91%，平均房租按年升8.1%，平均可出租客房收入按年增加13%，可見貿易戰現時對本港經濟只有心理影響，未有實際衝擊。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2018-11-29 10:06:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5861&issue=20181129
【明報專訊】特首林鄭月娥上月發表《施政報告》提出「明日大嶼」1700公頃填海計劃，有人質疑港府動用數千億元儲備發展上述項目風險太高，但也有分析認為新加坡政府善用房託市場推動當地物業市場發展，值得港府借鏡。
政府物業注入房託 套現後發展新項目
黃惠敏表示，目前新加坡上市房託規模高達600億美元，居亞洲第一，原因是新加坡政府早於2000年已積極發展該市場，具體做法是將政府物業注入房託，再將房託售予投資者，套現所得便用來發展新的物業項目。由於投資者對新加坡政府注入的物業有信心，故當地房託市場過去10多年高速發展，近年除了當地私人發展商將物業打包為房託上市外，亦有其他地區的房託到星洲上市。
黃惠敏續稱，新加坡現有兩隻醫院房託，由營運商興建醫院後，再將醫院業權以房託形式出售，其後每年向該房託繳交租金，好處是營運商可以加快資金回籠，用來加強服務或興建更多醫院。
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