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尋找購房者

http://www.21cbh.com/HTML/2011-5-5/4NMDAwMDIzNjU4NA.html

疲弱的市場讓開發商再也沒有耐心坐等客戶光顧。

不久前,SOHO中國(0410.HK)董事長兼聯席總裁潘石屹試水網上賣房,大尺度地挑戰傳統的銷售觀念。SOHO中國銷售團隊瘦身,轉而和代理行合作。SOHO中國的轉身似在宣告一個新時代的來臨。

「限購、限價、限貸已經使客戶變為非常稀缺的資源,」陽光100常務副總裁范小沖說,「有資格、有能力的買的人很少,開發商不可能再像從前那樣賣房子,必須出去尋找客戶。」代理行之間也展開了新一輪的競爭,各顯神通。

求助代理行

時光彷彿在輪迴。

潘 石屹還在萬通時期,當年的萬通六君子在北京開發的首個項目——萬通新世界廣場,就是和被稱為地產教父的鄧智仁合作的。當時,鄧的公司利達行在做萬通新世界 廣場的推廣和銷售工作。當時的北京,根本談不上什麼市場概念,鄧智仁將香港比較成熟的市場營銷、策劃包裝手法帶到新世界廣場,立馬在市場上引起了轟動。

1998 年,潘石屹因為SOHO現代城項目再度和鄧智仁合作,最終不歡而散。自此以後,開發商們開始反思,逐步回收賦予代理行的權限,將全案、廣告、策劃、銷售等 分開。潘石屹培養的SOHO中國銷售團隊在2008年達到輝煌的頂點。2008年7月,市場最低迷之時,三里屯SOHO一週之內狂銷48億,成交均價達到 44300元/平方米,令同行大跌眼鏡。

同樣創造銷售神話的還有星河灣。2009年8月8日,浦東星河灣高調開盤,320多套房一天賣出264套,銷售額達40億元,原先4.68萬元/平方米的價格因搶購者眾多,被哄抬至5萬元/平方米。

星 河灣和SOHO中國的共同之處在於都十分重視營銷,並且有自己的營銷團隊。在房地產業內,龍湖(00960.HK)、綠城(03900.HK)都有自己的 銷售團隊。「用自己的銷售團隊和請代理公司銷售兩者的不同之處在於,前者更利於開發商的利益最大化,挖掘項目的價值,實現高溢價,而後者更利於項目銷售速 度。」譽翔安地產顧問公司合作人王珂對本報記者說。

一位資深房地產銷售人士向本報記者解釋,用自己的銷售團隊,可以用時間換價值;但代理行更願意用價值換時間,快速銷售、清盤。

據他瞭解,代理公司給銷售人員的佣金提成大多是萬分之八到千分之二,最高不超過千分之二點五,但開發商會更加慷慨地獎勵自己的銷售團隊,佣金提成通常在千分之二點五至千分之五。SOHO中國的提成比例甚至更高,在這種激勵模式下,SOHO中國屢屢創造驚人的銷售業績。

同時,運用自己的銷售團隊,更利於品牌的積累和推廣,大多數代理公司更樂意賣房收錢,不願花更多的精力做品牌。

開發商和代理行之間的合作成為越來越普遍的現象。思源經紀董事總裁陶紅兵認為,這是行業分工細化帶來的必然變化。

借助代理行的力量,不少項目取得了不錯的銷售業績。典型案例如廣州亞運城。據王珂透露,去年譽翔安代理的三個散售寫字樓項目,也完成了29億的銷售額,一度超出甲方預期。

行銷將成為主流?

弱市之下,營銷再度無比受到重視。

「目前坐銷肯定是不行了,光靠鋪天蓋地的廣告,缺少了精準度,實際吸引來的客戶量並不多。現在更多的採取渠道營銷的方式,窄眾營銷更精準。」亞豪市場總監郭毅說。

無論是代理行還是開發商都必須主動出擊,行銷客戶,不斷挖掘潛在的客戶。「人們看到星河灣和SOHO的熱銷,其實都是行銷的結果,而不是過程。」王珂說。

讓銷售團隊走出項目,實現從「坐銷」到「行銷」營銷拓展模式的轉變,這是豪宅銷售的趨勢,也成為當前許多旅遊地產項目在銷售過程中慣常使用的手法。

「浦 東星河灣」最初就是利用廣州、北京的老客戶群體,撬動了上海購買群體市場。該項目2009年8月8日開盤,自7月開始,「廣州星河灣」的銷售人員便開始挨 家挨戶地拜訪老業主,告訴他們「浦東星河灣」即將開盤的消息。通過對老客戶的二次開發,開盤當天,來自北京、廣州的客戶,保守估計就佔到20%,為「浦東 星河灣」開盤當日成交超40億的銷售業績打下了堅實的基礎。據統計,星河灣的業主推薦重複購買率位居全國榜首,達到80%,這也反映了星河灣對於老客戶的 開發利用率之高。

SOHO中國的銷售團隊亦是如此。其銷售團隊曾多次到鄂爾多斯、山西等地尋找客源,有些銷售人員用多年的時間,和客戶交朋 友,滲透營銷理念,最終才實現銷售。但隨著煤炭資源型客戶歷史地位的改變,並在限購、限價、限貸的多重作用之下,地緣營銷,類似的客戶積累彷彿失去了效 應。

在具體的行銷方式上,各代理行也使出渾身解數。例如,華美經紀採取了包銷的模式。由雙方協商確定包銷價格、銷售週期和付款方式,華美地 產承擔所有營銷推廣費及不可預見費用,自行確定市場銷售價格。但包銷模式並不被許多業內人士認可。華美代理的項目,大多是追求資金周轉速度的小型項目,許 多項目集中在北京通州區域。

但具有特色的小公司亦有生存空間。王珂告訴記者,在同一樓盤,使用行銷方式和傳統的坐銷方式帶來的銷售額的比重 是9:1。他認為,行銷將成為主流的銷售方式,但行銷的方式也在改變。擁有財富的人身份總在發生變化,但不變的卻是富起來的人,總會去買房。「只要抓住了 錢的需求,就能抓住客戶。」王珂說。


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恆大被曝違規大範圍內部認購員工7折購房

 http://xb.21cbh.com/HTML/2011-9-8/3MMDAwMDI1MTU3Mg.html

“是有內部認購這個事,今年年初公司在廣州的項目就搞過一次,這次是在公司全國所有的項目推廣,但是已經搞完了。”9月6日上午,記者在恆大地產集團( 3333.HK,下稱恆大)旗下長沙恆大雅苑調查“內部認購”一事時,項目部的置業顧問告訴記者。

 

此前的8月30日,恆大公佈2011年半年報,公司實現淨利潤58.2億元,超過行業龍頭万科A(000002.SZ)。然而,此時在長沙——佔恆大銷售額94%的二三線城市的代表——卻傳出恆大通過內部認購“募集後期開發資金”的說法。

今年7月和8月,恆大在旗下所有開發項目推行針對內部員工“7折購房”的內部認購活動。同時還以VIP認籌、誠意登記等形式向公眾購房者進行內部認籌,在項目開盤前收取數額不等的現金。這種違法銷售行為早在數年前即已被國家房地產主管部門明令禁止。

“現在地產企業信貸吃緊,恆大的內部認購可能是公司為下半年蓄積開發資金的一種手段。但是內部認購本身是非法的,而且還存在風險,一旦開發商不能按期交房或房屋出現質量問題,甚至攜款逃跑,購房人很難受到法律保護,交納的誠意金也難以追回。”區域經濟學家、湖南商學院經貿系主任柳思維直言內部認購的風險所在。

內部員工7折購房

“我們這裡的房源是恆大內部員工的優惠房,你只要交10萬元的指標費,就可以低價買到恆大的房子。”

記者獲悉,恆大自2011年7月開始全面推出員工內部認購活動。

長沙恆大雅苑工作人員透露,只要是超過一年工齡的恆大員工,在交納誠意金,與公司簽訂內部認購協議後,就可以7折買房,同時還可以享受公司的其它優惠,“最低可以達到6.3折”,但是要求在簽訂認購合同後一個月內一次性付清全部房款。

恆大雅苑目前的售價約為7000元/平方米,按7折計算,加上公司的其它優惠,公司內部員工的購房價格低於5000元/平方米。而公眾購房者即便付全款,也只能拿到9.5折的優惠。

在另一個項目長沙恆大名都,置業顧問向記者透露,他們也可以享受7折購房的優惠,“不過恆大名都的房子麵積都很大,在200平方米-290平方米之間,因此我們這裡的員工內部認購的很少”。除了長沙,恆大其它城市的項目也都有這項優惠。

“你說的這個事情我知道,這是我們集團公司針對內部員工的福利,不過上個星期已經搞完了,你可以去看看別人有沒有指標轉讓。”9月6日,記者致電武漢恆大城項目時,置業顧問彭小姐快人快語。

恆大實行的低價內部認購,成為很多置業顧問的生財之道。記者獲悉,很多沒有購房需求的恆大員工,在拿到內部認購優惠指標後,以數万元的價格,將其倒賣牟利。

“我們這裡的房源是恆大內部員工的優惠房,你只要交10萬元的指標費,就可以低價買到恆大的房子,比市場價至少便宜1000元/平方米。”長沙一家房產中介向記者兜售手中的恆大華府內部指標。

他告訴記者,購買恆大華府的內部認購房,通常需要一次性付全款,少數可在一年內分三次付清,但是付清房款後,只能拿到內部員工開具的收據,一年後才能與開發商簽合同。

至於公眾購房者買了指標後,到時房子如何更名過戶?恆大的一名置業顧問私下透露,恆大管理層已經口頭承諾可以更名,至於具體時間和方式,到今年年底看政策變化再定。

超億平方米土儲後的資金渴求

“公司對項目實行滾動開發,工程時間抓得很緊,對資金的需求非常大,而靠項目對外銷售回籠資金,速度又太慢。”

恆大緣何如此慷慨向內部員工讓利售房?

上市以來,恆大一貫採取“低價拿地、快速開發、海量推盤、低價銷售”的“短週期、長開發”策略,而海量推盤必然要求公司加快工程進度,資金的需求也隨之加大。

恆大2011年半年報稱,公司計劃將位於二三線城市的92個項目中的大多數項目,在今年下半年陸續推出。同時要求新項目在取得後6個月內開盤銷售,符合條件的樓棟在一年內交房確認收入。恆大目前在建工程面積為3165萬平方米,為全國房企之最。

“公司對項目實行滾動開發,工程時間抓得很緊,對資金的需求非常大,而靠項目對外銷售回籠資金,速度又太慢,所以不得不千方百計融資。”恆大長沙分公司的一位項目經理向記者私下透露。

 

2011年上半年恆大新增土地儲備4897平方米,在全國101個城市的土地總儲備達1.35億平方米。以其披露的617元/平方米的拿地成本計算,至少套住了恆大832.95億元資金。土地大量囤積和項目快速開發,使得公司資金需求像永遠填不滿的洞口,並進而導致公司資產負債率高企,而這一直是恆大的一塊心病。

財報顯示,2009年、2010年、2011年1-6月,公司資產負債率分別為79%、80%、80%,平均高出万科A約5個百分點。

曲線融資“過冬”

記者獲悉,恆大還通過VIP登記、誠意登記等內部認籌方式,向公眾購房者收取數額不等的誠意金,為公司後續開發曲線募資。

大量拿地和在建工程已令恆大資金鍊吃緊,而持續縮緊的外部融資環境則令這種狀況雪上加霜。

最近數年,在資金緊張上吃過大虧的恆大,已經通過多種途徑進行融資。2008年6月,恆大香港上市失敗後,曾以發行可轉債的方式,向新世界發展(0017.HK)、美林銀行、德意志銀行等私募6億美元;2011年1月,恆大發行了總額達92.5億元的人民幣優先票據。

此次內部認購,只是公司曲線融資的途徑之一。記者獲悉,恆大還通過VIP登記、誠意登記等內部認籌方式,向公眾購房者收取數額不等的誠意金,為公司後續開發曲線募資。

“我們項目預計10月、11月開盤,你可以提前半個月來認籌,認籌金額是1萬元,正式開盤後,這個錢可以轉定金抵房款。”9月4日,記者在長沙瀏陽恆大華府項目調查時,置業顧問向記者詳解公眾購房者內部認籌流程。

長沙恆大名都和武漢恆大城兩個項目的置業顧問也向記者透露,購房者可以在開盤前半個月至3個月進行內部認籌。此前的2010年8月,恆大旗下合肥恆大華府曾因內部認購而被媒體曝光。但恆大好像不在乎這種曝光,因而一年後故技重施。

這樣的曲線融資,略可為恆大籌集部分流動資金。以湖南為例,目前恆大在湖南長沙、岳陽、衡陽等地共10個開發項目。內部員工稱,此次湖南地區內部認購住房數量超300套。如以50萬元/套計算,加上向公眾購房者進行的內部認籌金,恆大在湖南可提前回籠資金2億元,全國所有項目相加,回籠資金更為可觀。

恆大想方設法蓄積資金“過冬”,但它採取的內部認購、認籌、交誠意金等方式,卻明顯違反了住房和城鄉建設部以及湖南省和長沙市的有關規定。它僥倖的是,雖然違規卻並未付出多大的代價,所以才不憚於屢次赴險。

 

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美國房價歷史走勢 北美購房網

http://xueqiu.com/4010286949/24046095
2008年美國房地產市場泡沫的破裂,信貸環境出現惡化,最終導致了歷史上最嚴重的金融地產危機。很多人認為,美國房地產市場前景堪憂,未來無法預測;也有人堅信美國的經濟實力與世界第一強國的地位定能使房地產市場回暖。那美國房地產市場的未來到底會如何呢?我們知道預測未來最有效的方法之一便是回顧歷史,下文我們將通過回顧美國將近50年來的實際交易的房產均價,來探索美國房地產市場的規律和趨勢。

查看原圖                           1963年 -  2011年美國房屋平均成交價格走勢圖

    根據官方數據,自1963年至2011年第四季度,美國實際成交房價上漲了近14倍;與2007年的頂峰相比更上漲了16.7倍;至今47年間平均每年上漲5.9%(房屋成交價漲幅,未剔除通脹)。如圖可見,美國房產價格小波動不斷,大趨勢則穩定上漲。從1963年至今,共有四次大的房地產危機,亦稱為「市場調整期」。應該說美國房地產市場每一次的市場調整期都與美國甚至世界經濟週期密切相關。

    1969年,由於美國越南戰爭、阿拉伯國家大幅提高油價以及禁運石油,美國爆發了第二次世界大戰以後第5次經濟危機,導致住房抵押貸款利率從7%上漲至8-11%,房產市場價格下跌,於是「第一次房地產危機」開始了。而「壞景不長」,1972年房價觸底反彈,之後很快回到經濟危機之前水平,並且開始了開始數年的大幅上漲。

    直到1981年,80年代世界第一次經濟危機爆發,世界各國發生嚴重的滯漲(Stagflation),美國失業率大增,「第二次房地產危機」爆發了。住房抵押貸款利率高達18%,一級借貸利率高達22%。人們對市場充滿了消極的態度,認為近10年房價都難以回升,於是,房產交易量大幅縮水。但事實上,僅過去兩年房價便又回到了上升的軌道。

    時隔十年,由於全國性的商業房產投資過剩,美國房地產市場於1991年又爆發了一次小規模的房產市場波動,也就是「第三次房地產危機」。但其影響力相對較小,對於住宅市場,僅加州等地受到影響。之後,自1993年起,美國房地產市場開始了十幾年的繁榮期。

    在2006年左右房價達到高峰後,美國爆發了一次近50年最轟動的金融地產危機,同時也觸發了規模最大的這 「第四次房地產危機」。由於房價的飆升導致需求量的下降,銀行為了刺激需求放寬了貸款門檻,取消贖回權比例上升,銀行沒收了越來越多的房產;2008年次貸危機爆發,越來越多的人無法再負擔房屋的貸款,只好低價將房屋出售,或是被銀行收回後以很低的價格拋售。據統計,2008年,美國整體房價下跌近20%,部分地區達40-50%。這一場美國房地產市場的崩潰持續了近4年,直至2009年5月開始,標準普爾的房地產季度報告帶來了令人鼓舞的消息:美國總體房價開始回升!

    47年的歷史數據體現了一些房產市場的幾條基本規律:

(1)  12年週期:美國房產市場大約相隔12年左右有一次大的市場調整期。

(2)  3年調整期:市場調整週期持續大約3年,這期間美國房價會有較大的波動、下滑。

(3)  6%長期自然增長:每次地產危機後無一例外會迎來新一輪的房產增長,但突破自然增長比率的短期繁榮最終會在長期內回歸理性。

    長期來看,美國房產市場有著穩定的回報,只要不在地產危機爆發的市場底部出售,虧錢還並非易事。如今,我們正處於上一次價格調整期的末尾,部分市場如加州等地的房價已脫離谷底,開始逐漸回到上升的軌道。
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美國各大城市的房屋平均租售比的對比 北美購房網

http://xueqiu.com/4010286949/24139018
下圖是美國各大城市的房屋平均租售比的對比。中國習慣用租售比,美國習慣用售租比,就是售價和年租金的比值。

一般而言,售租比小於15,則買房比較合適;售租比大於15,則租房比較合適。

中國國內一線城市售租比在50左右,是美國的好幾倍。國內一線城市房價一直居高不下,房地產市場處於不健康的狀態。其實對於平均收入者來說,最佳途徑是租房不是買房。但因為中國的傳統、婚姻等的制約,購房者還是趨之若鶩;對於這一現狀,普通老百姓是無力也無法改變的。

對於傾向購房-出租來獲取收入的投資者來說,如此高的租售比很難讓他們回本甚至盈利。

由於資本總是最終期望獲得一個合理回報,如果房價不跌,國內的租金必然會快速的漲上來。最終回歸到一個合理的售租比。


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美國「全現金」購房者大增

http://wallstreetcn.com/node/53361

房屋是美國中產階級主要的夢寐以求的資產。雖然過去幾年抵押貸款利率不斷走低,但使用抵押貸款買房的比例卻也不斷下降。在危機前,只有20%的購房者是「全現金」購買的,但現在卻上升到了60%。一般來說,美國的中層階級是沒有能力承擔一次性買房的資金壓力的,這意味著,超過一半的買房者不是尋求「美國夢」的美國中產階級。

高盛寫道:

上圖顯示了,通過成交套數和成交金額計算,估算的現金交易佔全部房屋銷售的比重。相對於危機前的幾年,現金交易的佔比已經上升了約30個百分點。這與數據提供商DataQuick的數據顯示的上升幅度大概是一致的。現金交易佔比30個百分點的漲幅,幾乎全部解釋了「每美元交易的抵押額」下滑(剩下的部分可以通過每筆抵押貸款平均負債率的輕微變化解釋)。我們沒有數據能搞清楚全現金交易的房屋買家是誰,但大概可以認為,那些一直購買廉價急售房地產,並把房產轉租的人,在其中扮演著重要的角色。

WSJ也表達了一些想法:

令人驚訝的大比例現金買房,有助於解釋為什麼過去兩年房屋銷量大幅上升,但評估新增抵押貸款活動的指標卻只有溫和的上升,比如說MBA抵押貸款申請指數。

沒有明確的方法能搞清楚,誰在使用現金買房,但他們很可能包括投資者、外國買家和那些希望避免申請貸款麻煩的有錢房主。自從出現房地產泡沫以後,抵押貸款的申請標準已經大幅收緊,因為銀行會審查貸款人的稅單和銀行對賬單來驗證他們的收入和首付的來源。

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美國房地產的壞現象:「全現金」購房者增多

http://wallstreetcn.com/node/55005

Marketwatch稱,最近的幾份研究顯示,越來越多的人在美國用「全現金」的方式購買房屋,但是房地產專家認為,這可能不是房地產市場健康發展的一個好現象。

以下是三分研究報告的數據:

據房地產數據公司RealtyTrac稱,在2013年7月份的住宅購買中,40%購買者採取「全現金」的方式,這一比率高於上個月的35%,也高於去年同期的31%。

高盛上週公佈報告稱,美國「全現金」購房者從2005年的19%上升至現在的57%。

全美地產經紀商協會(National Association of Realtors)的發言人 Walt Molony稱,我們估計的美國7月份全現金購買者比其它機構的預測值低,為31%,但仍然創歷史新高。

一些專家認為,使用全現金購房的人包括美國富人和退休者。另外,一些熱衷於低價買入以獲取收益的投資者也起到了一定的作用。Molony表示,在全現金購房者中,投資者佔據35%,付清了抵押貸款的退休者佔12%,剩下的是度假房購買者和國外的購房者

雖然全現金購房者解釋了去年房屋銷售增加的原因,但是一些專家認為,這種趨勢不能持續下去,市場需要謹慎對待此事:

RealtyTrac的副總裁Daren Blomquist稱:「對房地產市場來講,採用全現金方式購房的比例上升,這在長期內並不是一種良好的趨勢。」

Blomquist表示,在長期內,退休者和美國富人的力量不足以使房地產市場維持這種趨勢。他稱,如果全現金購房的方式處於主導地位,那麼這將對美國的房屋銷售和房價產生不良的影響。

賓州大學沃頓商學院的房地產和金融學教授Susan M. Wachter表示,購房者使用全現金的方式說明,他們的融資成本高,且難以獲得融資。Wachter稱:「這是一件壞事。」

專家稱,因為銀行收緊放貸標準,以及利率走高,潛在購房者受到了限制。

上週,美國30年期抵押貸款利率均值觸及4.85%,為兩年內最高水平。美國7月NAR成屋簽約銷售指數為109.5,已經較110.9的前值下降了1.3%

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魔都金融民工購房指南-陸家嘴觀察系列之一 i陸家嘴

http://xueqiu.com/8764472642/25509290
前一陣帝都的@券商資管寫了<帝都金融民工購房指南>,等了N久也沒見人寫魔都金融民工購房指南,好吧就把自己和別人在買房中收集的資料整理一下,寫一個<魔都金融民工購房指南>,僅供參考。歡迎拍磚,歡迎補充。

小陸家嘴區域:
房價:10W
距離:500米
點評:
小陸家嘴區域集中了上海N多的金融機構,號稱金融貿易區,上海的中心。由於這一小塊地方主要是辦公區域,所以在這一地區的樓盤自然物以稀為貴,主要樓盤有湯臣一品,盛大金磐,中糧海景一號和仁恆濱江園等,其中以湯臣一品為代表的樓盤更是以開盤15萬/平米中國第一樓王而著稱,記得剛回來了的時候,經過湯臣一品據說還在銷售中,就走上去想和保安大哥商量看看樣板房,買不起也「擦擦眼皮」。第一個保安大哥上下打量了我一番直接扔下一句話:你買得起嗎? 沒等還嘴就走開了。還是不死心,問第二個保安大哥,這哥們耐心許多,他幫我介紹了看樣板房的流程,先要打上百萬到開發商指定的賬戶,再把公司的註冊資產公正,等開發商驗完資覺的你有資格後就會通知你看房,看完房如果不買,就會把上百萬的看房款打回給你。保安大哥繼續介紹到,上面都一個樓層一戶人家,基本上能在裡面打籃球。後來,有幸進去過幾次,雖然沒有保安大哥說得那麼誇張,無敵江景的確不是一般樓盤能比。這一地區不是一般的金融民工甚至金融穩拿能住的,主要集中了一批金融大咖,比如PE大佬沈南鵬和號稱漲停敢死隊的大小徐的小徐等;

世紀公園區域:
房價:5-10W
距離:5-10公里
點評:
世紀公園號稱上海的中央公園,附件集中了九城、仁恆河濱城、御翠園、九間堂、陸家嘴花園、世紀花園、香梅花園、盛世年華等別墅和高檔住宅,很多金融穩拿憑藉幾年的拚搏和前幾年不錯的市場環境,基本都在這一區域實現了置業,有的甚至買了兩套以上的房子。生活在這一區域基本實現了不用擔心上班遲到,下班擁堵,甚至中午能回家睡一覺的生活節奏和狀態,早上如果心情不錯天氣也好可以繞這世紀公園跑一圈。

大陸家嘴區域:
房價:3-5W
距離:3-10公里
點評:
這裡指的大陸家嘴區域,主要是如嶗山新村、濰坊新村、菊園、竹園為代表的陸家嘴開發開放前開發的樓盤,那時候正是上海人說的:「寧要浦西一張床,不要浦東一間房」的年代,這些老區由於靠近陸家嘴地區的主要辦公區域,性價比高,所以成為了金融民工們的主要聚居區,當然其中部分地區由於靠近浦東不多的優秀教育資源而使其房價遠遠偏離其本區域同類房源,比如靠近冰廠田幼兒園和浦東建平中學附近的樓盤就比周邊地區普遍高30-50%,甚至100%。這些老房子是金融民工們買房和租房的不二選擇(當然學區房除外),其中不乏06-07年用50萬買了一套世紀大道旁邊兩室一廳老房子到現在翻了一番不止的案例。生活在這些老區,偶爾仰望星空,看著燈火輝煌繁華的小陸家嘴區域的各式大樓,心中不免有生活在城中村的傷感外(其實想想現在的房價也就沒事偷著樂了)。其實這一區域的生活配套還是不錯的,出門就有地鐵超市,關鍵離公司還近,不用每天在路上花費1-3個小時,擠地鐵力氣小了還上不去,張得好看點的,還怕被吃豆腐。

碧雲國際社區區域:
房價:3-8W
距離:15公里
點評:
碧雲國際社區,用現在的話來說是一個高檔、大氣、上檔次的一個地區,當初主要是供金橋進出口加工區內外資公司的高管們生活的一個區域,久而久之碧雲就形成了一個置身其中猶如在國外某一小鎮的感覺。碧雲有集中了上海乃至國際著名的學校,從覆蓋中小學的上海協和學校到中歐國際商學院,無不體現了這樣區域的國際范兒。隨這碧雲的日益國際化和陸家嘴地區的日益東擴,很多工作在小陸家嘴地區的金融穩拿們(特別是大小基金經理們)開始向這一區域集中。這一地區是我們金融民工的嚮往之地和目標!

張江高科區域:
房價:3-5W
距離:15公路
點評:
這一區域主要樓盤有湯臣豪園、湯臣豪庭、東方花園和中芯花園等樓盤,這一區域主要集中了張江高科技園區集電、醫藥等高科技民工(比如碼農),金融民工不是很多,但隨著張江高科東部區域金融數據中心區域的不斷發展、大陸家嘴地區東擴到龍陽路地鐵站附近以及張江高科不斷引進開發商建造超市、城市綜合體等相關配套設施,這將是我們金融民工們未來租房買房的首選區域之一。理由主要是金融民工的「地鐵2號線法則」(具體在下面的中山公園板塊解釋)

周浦康橋區域:
房價:1-2W
距離:20公里
點評:
這一區域由於陸家嘴金融區域的不斷向東和向南擴展而受益,更是隨著原南匯併入浦東新區而得利,房價由2008年7-8K/平米無人問津到現在直逼2W/平米,隨著今年年年底這一區域地鐵的開通,前幾年在這一區域果斷入手的金融民工們的賬面財富將直線上升,當然現在去買還不晚,畢竟臨港新城都已經漲到1.3-1.5W/平米的價格區間了。 這一區域的樓盤很多,其中如上市公司中華企業開發的映像春城,綠地東上海等。

三林世博區域(前灘概念):
房價:1-3W
距離:15公路
點評:
三林世博區域得利於世博,裡面集中了一大批當時由於世博會而動遷的居民,以前是上海人不肖一顧的「下之角」,但正是這樣這兒的房價對金融民工來說有足夠的吸引力,其中代表樓盤有三林苑、永泰花苑、世博新城等。近期由於前灘概念的興起和地鐵超市等交通生活配套設施的完善,這一地區區域不斷成熟。

中山公園區域:
房價:5-10W
距離:15公里
點評:
曾經和一個業內的大哥聊在上海買房子的策略,他說的一句話至今難忘。他說:在上海買房子一定要沿這地鐵2線買,要麼買中山公園附近的房子要麼買世紀公園附近的房子。他自己後來買了世紀公園附近一個高檔小區的兩套房子。現在想想的確有道理,特別是對我們金融民工來說買房沿這地鐵2號線買的確是首選的策略。 這就是為什麼張江高科沿地鐵2號線附近是我們金融民工買房首選地區的原因。既然以上介紹了地鐵二號線世紀公園這邊的樓盤情況,那我就試著給大家介紹下中山公園附近的樓盤情況吧,這塊地區相對成熟,老樓盤多,新樓盤少。上市公司雅戈爾開發的雅戈爾長風8號據說開盤就在5萬/平米以上。這一區域由於靠近成熟大商業區、靠近虹橋交通樞紐從而坐飛機和高鐵方便,吸引了一批金融大咖和穩拿,對金融民工來說,還是不建議選擇。
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波士頓購房手冊

來源: http://xueqiu.com/6061374985/27055828

識時務者為俊傑。眼下人民幣匯率虛高,被過度操縱,國內房產市場泡沫四起,手里的資金除了投資不是很靠譜的股票基金,是否還有別的更好的出路?今天簡單跟大家談一談美國購房的一些問題,作為回饋廣大球友的禮物,也希望能給大家一些啟發。當然如果真的有購房意願,請果斷聯系本人。                                                                                                      ---- FrankTian                                                                                                            At Home Realty1 波士頓樓市基本概況相較於國內現在各種政策打壓下的樓市,波士頓的樓市可謂一片欣欣向榮。美國樓市基本在2010-2011年見底,從2012年初,房價開始回升。到了2012年10月,11月,開始出現一房難求的情況,並持續至今。 感興趣的您們可以在網上搜搜BOSTON的房價趨勢,在這里推薦下Zillow(http://www.zillow.com) 這個網站,可以對美國所有在賣的房子一目了然。2 買房資格及手續很多有投資意向的客戶會有疑問,我沒有美國身份可以買房麽,和美國人買房有什麽區別麽。答案是可以買,區別非常小,主要是在貸款問題以及報稅上。在“10,11關於貸款和報稅部分”,我會詳盡解釋。買房的手續其實就是把錢準備好,剩下的一切問題都由房屋中介來搞定。至於錢如何匯到美國,尤其是大額資金,請百度之。3買房中間涉及的關系OWNER:房子原來的擁有人Seller's agent: 每個房子賣得時候都必須找一個AGENT(經紀人),我們翻譯為賣房子人的中介。Buyer's agent: 球友們買房子還要找個買房的AGENT,這里當然推薦您選擇At Home Realty, 選擇我來幫您進行投資置業。Buyer: 就是你們了。在這里要說明一下,全波士頓在售的房子都在同一個數據庫(MLS)里,每個州都有一個統一管理的內部房源數據庫(MLS,Multiple Listing System),且每天更新。這個數據庫不對公眾開放,只對所有經紀人開放。把您的需求告訴您的經紀人,他們會幫你篩選出符合你要求的房源。這個經紀人也就是你的買房代表,他們要幫你走完整個買房程序。也就是說找任何中介都是一樣的,關鍵在於能否找到理解你的需求的,靠譜的,有經驗的中介。另外這邊買房也是可以討價還價(一般1-3%的折扣 是有可能的,不過現在市場火爆,很多房子還要加價),很多地方需要商談。並且以後管理房子,中介也可以參與進來,所以找一個好的中介是十分重要的。4房型及相關費用介紹美國買房子,必須要考慮的就是稅及相關費用。 房產稅為每年房子的評估價格(政府來評估,一般為交易價格的80%左右)的0.8%-3%,波士頓及周邊的TOWN普遍在1%左右,CONDO還要交CONDO FEE。Single family: 就是所謂的獨棟HOUSE,不過這邊的HOUSE可不能翻譯成別墅,和國內差距很大的,國內一些新聞報道里面20W買個帶遊泳池,豪裝那種,是不可能在BOSTON出現的,那種往往都是大農村。 這邊的HOUSE基本上都在100年左右的歷史,有些房子近些年翻修,翻新過所以看起來會好一點。Multi-family: 一棟HOUSE拆成幾戶,有可能是一戶一層,也有可能一戶一單元,還有各種可能性,總之就是幾個UNIT在一個房子里。對於大數額投資而言,上面兩種是最適合的。Apartment: 這個指的是一整棟樓(幾十戶)的產權都是一個人所有。這個價格實在是太高,有需要的可以單獨跟我聯系。一般都是房地產公司買下來,然後進行管理或者拆分。非常適合大資金來進行投資。Condo (Condominium):一棟APARTMENT的產權拆分成一戶一戶 (UNIT). 買的是一棟樓里的一戶,也就是小公寓了。和前兩個的區別在於CONDO要交FEE,這個FEE一般包括了水暖,還有維護管理費用。CONDOFEE的價格根據APARTMENT的整個水平而定。如果是最普通的,沒什麽管理的那種,價格較低,一般一年是1%的房價。如果是那種很奢華的,這個費用就很高了。CONDO優勢是一般位置都比較靠近市中心或者區域中心,交通便利,相對更為安全。5投資回報率在房價不漲的情況下,如果買房子不住,只用來出租,獲得投資回報,一年在4.5%到7%。 但是房價目前確實是在上漲趨勢,每年5%到10%的上漲還是可以期待的。總體說房租的回報比國內強很多,這邊的房子月租金大概在房價的1/100-1/150,而國內一般情況在1/300到1/700甚至更低,家里有房子出租的球友可以算下。在這里推薦一下BOSTON UNIVERSITY, BOSTON COLLEGE附近的MULTI-FAMILY,基本100-150萬的房子,凈回報率可以達到8-10%左右,因為相當於買了個學生宿舍。這兩所大學都是宿舍數量遠遠無法滿足學生需求的,這種學區房出租是最為搶手的,非常適合投資。6如何挑房子選房子有兩種方法。第一種自己初步粗略的選選,可以上ZILLOW(http://www.zillow.com)或者我們公司的網站(http://athomere.com/), 把自己喜歡的位置,戶型填進去進行搜索。用ZILLOW搜索更為直接一點。第二種是直接去中介公司,把您的要求跟AGENT說,然後當面進行搜索。挑好喜歡的房子,告訴AGENT,AGENT會幫您預約看房,正常要提前兩天預約。一般新房上市後的第一個周末會有一個OPEN HOUSE,這個時候大家都可以去看房子。目前的市場情況是OPENHOUSE後 基本一兩天房子就會被賣掉了,甚至有還沒OPEN HOUSE,就被賣掉的情況。經過多次看房,看到喜歡的就要果斷下手了,接下來就是具體買房流程了。7買房流程現金買房流程:用現金買房大約需要兩個星期到一個月。第一天,下初步合同。這是一個單邊合同,包括開價和其他附加條件,付$500-1000支票作押金。第二天,賣方接受出價(可能來回幾次討價還價後接受)。第三天到第九天,雇傭專業房屋檢驗人員檢查房子。第九天,房屋檢驗完成。如果檢驗結果有問題,可以再磋商買賣價格,或終止合同。第十天,雙方律師擬定正式買賣合同。第十四天,簽署正式買賣合同,付房價5%的定金(也是買方違約金)。第十五天,律師下訂單進行產權調查 (可以提前做,節省時間)。第二十七天,最後驗房。第二十八天,辦理房屋交割手續,1-2小時 。對於從國內專門過來買房子的球友來說,到賣方接受出價後,基本就可以放心回國了,剩下的步驟我的公司都可以待您完成。如果還不放心,可以待到5%的定金交完,就可以徹底放心的回國了,產權糾紛問題在波士頓的正常區域極少出現。有些程序加緊的話可以在兩到三周內完成整個房屋交割過程。貸款買房流程:用貸款買房大約需要兩個月左右。第一天到第十四天,流程和“現金買房流程”一樣。第十五天,正式買賣合同送交銀行,銀行開始工作。銀行委托第三方評估房價。(如果你的買入價與銀行的估計有較大差距,銀行會不同意貸款)第四十五天,銀行給你正式書面回複,同意貸款給你,或不同意貸款給你。第四十六天,律師下訂單進行產權調查 (可以提前做,節省時間)。第五十九天,最後驗房。第六十天,辦理房屋交割手續,1-2小時。交割手續(Closing)一結束,律師會在當地縣/郡地契登記處登記你的地契。此時你就可以公開宣布你是這個房子的新主人了!其中所有的手續,中介公司都會幫您辦好,您可以選擇全程參與,也可以當甩手掌櫃。8 房子管理房子買下來後,您可以選擇自己往外租,自己在網上發布信息。其優點是房租可以高一點,因為房客不要付中介費。缺點是少了中介對房客的審查,有可能會有一些奇葩房客住進來,另外就是費時費心。另外就是可以選擇交給中介打理租房事宜,您不需要付任何費用,中介靠從房客那收一個月的中介費賺錢,除非您覺得房租定高了或者急於出租,可以替房客付一部分中介費。不過在當前這個一房難求的市場情況下,很少有房東會付中介費了。另外房子可以完全交給房屋中介打理,房租照收不誤,每年只需要交一點點的管理費。同樣,中介靠收房客BROKERFEE賺錢。什麽時候房子想賣了,交給中介來做就可以。價格合理的話,非常容易出手。在管理費的收取上,我們公司可以做到比市場最低費率還低的保證。9 貸款作為我們外國人,在這邊申請貸款是可以的,通過提供國內合法的持續的收入來源證明,我們最多可以貸到50%來買房,而美國的貸款利率只有不到4%,這實在是非常誘人。如果貸款進行購房投資,資金回報率就相當可觀了。但是,目前的購房市場異常的火爆,基本上可以的房子上市後幾天之內就會接到各種OFFER,很多都是全CASH,部分是當地有穩定工作的公民的貸款。在這樣的情況下,我們外國人的貸款的OFFER被接受的概率基本為零。在這里說明下,如果接受中國人貸款,房東冒的風險,我們可以從上邊圖看出來就是如果貸款沒被批下來,房東將損失大概一個月的時間,這個時間的風險基本上是沒有房東會去考慮的。當然,市場上也有些幾十天,上白天沒賣出去的房子。這些房子做貸款去買還是有希望的,問題是,這麽多好房子瞬間被搶走了,他們剩下來的原因是什麽呢?不言自明了吧。10報稅如果您買的房子是進行出租來獲得收益,根據美國的法律您是需要交個人所得稅的,這個外國人和美國人稅率有所不同。比較複雜,您感興趣可以自己查下,或者可以和我具體咨詢。賣房時,房子升值部分需要繳稅,稅率和美國人相同。但是外國投資者需要在賣房之前在政府交房子評估價值10%的押金。手續全部履行完後,會退回給您。11買房資金及費用中介費由賣方支付。買方要掏的一部分就是買房時聘請的律師,檢查費,文件記錄費等相關費用 在2000-2500左右。房屋產權保險:一般都會買,盡管在房屋購買時已經做過房子產權的檢查,但是有些細小的問題還是不一定能查到,所以一般在購房時大家都會買這個保險,保證之後產權不會出問題,為一次性費用。價格在房價的0.4%左右。最後介紹下我們公司以及能為您提供的服務At Home Realty 公司成立於1986年,創始人Mark Linsky, 現在依然是公司的PRINCIPAL BROKER。公司專註於BOSTON地區的房產買賣及租賃,並有豐富的房屋管理經驗。目前我是唯一的中國中介, 創始人Mark 先生對於中國的客戶非常看重,非常願意和本人一起深耕中國市場,為中國客戶提供完美的服務。下面是我們做的承諾。1:房屋咨詢:我們以最全面的眼觀,憑借經驗為您提供在美國購房的全方位的建議。提供全方位的定制服務,包括根據您的要求選房,第一時間將新上市的房子的信息提供給您,對於國內專門過來考察投資的客戶,我們可以幫您訂酒店,安排接送,考察學校等等一系列活動。2: 老板全程陪同看房:根據我們在數據庫里看的房屋的圖片,介紹以及數據,選出我們感興趣的房子,我們安排時間逐一考察。我本人和公司老板MARKLINSKY 在看房的過程中全程陪同,Mark憑借30年的經驗可以為您提供最為誠懇的他的意見,畢竟美國人的一些購房喜好,傳統習慣和我們還是有所不同。3:履行法律職責:我們會陪您走完從選房到房屋檢查,付款,交接等等一系列過程,保證您的投資萬無一失。4:房屋管理出租:公司有近三十年的租房,管理經驗,可以為您打理好您的房子, 免除您的後顧之憂。最後希望這份材料能或多或少幫助大家對BOSTON的購房相關有所了解,如果有購房想法或者還有其他疑問的,歡迎跟我本人聯系,聯系方式如下:Frank TianEmail: [email protected]公司網址:http://athomere.com/電話:1-617-816-7918QQ:364802890公司地址: 1212BCommonwealth Ave, Boston ,MA, U.S. 02134希望老師們幫我多多推廣轉發下@LifeTime @GT周  @implacebo @TAKUN @閑看花 @尼喀 @靜如水 @福順
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谷歌資本投資美國房地產在線拍賣網站,網上購房漸紅火

來源: http://wallstreetcn.com/node/79655

近日,谷歌資本宣布以5000萬美元購入美國房地產在線拍賣網站Auction.com共4%的股權。谷歌資本稱,Auction.com建立了大型網上購房交易市場,或徹底改變房產交易環節。去年,Auction.com賣出超3.5萬套房產,價值逾74億美元。當前全球房產網上交易市場在走熱。關於Auction.com公司:1. 主營業務:Auction.com公司成立於2007年,有eBay房地產之稱,將住宅房產和商業地產的買賣雙方聯系起來,交易的對象包括因還不上貸款而被銀行沒收的房產、辦公室、存儲單元等。房產交易的買賣雙方需要提供資金證明和其它文件,交易才能獲得批準。2. 盈利情況:去年,Auction.com共賣出了超過3.5萬套房產,價值超過74億美元,同比增長近30%。2007年以來,Auction.com共拍賣了價值260億美元資產。Auction.com從每筆交易中收取5%的費用。3. 管理人員:Auction.com董事會共7名成員,其中一人來自谷歌資本。其余有成員來自Stone Point資本公司,Starwood資本公司和Fortress投資公司。谷歌花費5000萬美元購入Auction.com共4%的股權,也就是說,谷歌給Auction.com的估值為12億美元。Auction.com可以利用谷歌網絡營銷和移動平臺優勢。盡管美國Trulia和Zillow等網站將房屋信息公布於網上,但最終還是依賴傳統方式完成交易;Auction.com則可以使金融機構、房地產投資基金、個人投資者的全部交易都在網上實現。谷歌資本合夥人David Lawee表示,Auction.com已悄然建立了大型網上購房交易市場,這也許會徹底改變房地產市場交易環節,特別是商業地產的交易環節,為小投資者提供公平競爭環境。Auction.com公司的執行副總裁表示,約90%的在線交易涉及房地產代理,但公司正在打造更為簡化的網上購房流程,人們幾乎在網上購買一切東西。華爾街見聞從Auction.com的工作人員那里獲悉,公司從每筆交易中收取5%的費用,基本不議價,大多數賣出的房子是按現狀出售(sold as is),也即賣家不作出保證,也不負責修整。這種情況下,買家承擔的風險較大。房地產網上交易市場在走熱。據英國《金融時報》報道,去年10月,日本才庫媒體集團宣布收購Movoto房產網上交易公司;去年11月,美國Redfin公司募集了計劃IPO前的最後一輪資金,共5000萬美元;英國Agents Mutual公司計劃於明年早些時候上線,欲挑戰龍頭企業Rightmove和Zoopla。
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中國人一年在美購房220億美元 偏愛高檔房產 現金購房

http://www.infzm.com/content/102161

7月8日,全美房地產經紀人協會發佈的一份報告,引起了廣泛熱議。報告顯示,2013年4月至2014年3月的一年間,中國人在美國購房總額達220億美元,約佔國際客戶在美國購房總額的四分之一,是美國房產的第二大海外買家,僅次於加拿大,也是增長最迅速的海外買家,佔比從2013年的12%上升到了16%。相比其他在美置業的外國人,中國人偏愛購買高檔物業的特徵尤為明顯,在美購房中位數高達52萬美元(2013年,美國全國房價中位數僅20萬美元左右)。

2013年4月—2014年3月在美購房均價前5名國家(資源來源:全美房地產經紀人協會 )zero/圖

值得注意的是,有76%的中國人選擇了全額現金支付房款。報告稱,中國已成為美國房地產市場中最重要的海外現金來源。加利福尼亞州、華盛頓州、紐約州、賓夕法尼亞州和德克薩斯州依次是中國人最喜歡的購房地點。

中國買家在美購房偏好(資源來源:全美房地產經紀人協會 )zero/圖

數據調查顯示,大約一半的中國買家購房主要用於度假和出租,約5%購買者用於商業租賃使用,剩餘39%則主要用於居住。

中國買家購房的預期用途(資源來源:全美房地產經紀人協會 )zero/圖

報告顯示,2013年4月至2014年3月的一年間,國際客戶在美國購房總額達922億美元,同比前一年的682億美元,增漲了35%。其中加拿大、中國、墨西哥、印度、英國五個國家合計成交額佔總比重的54%。加拿大仍是美國房地產市場中最大的海外買家,但是佔比已經從2013年的23%跌至19%;中國是第二大海外買家,也是增長最迅速的海外買家,佔比從2013年的12%上升到了16%。此外,墨西哥佔比9%,英國和印度分別佔比5%。

國際購房銷量分佈(資源來源:全美房地產經紀人協會 )zero/圖

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