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社科院課題組：一線和少量二線城市面臨補庫存難題

中國社會科學院相關課題組5日發布的研究成果認為，一線城市和少量二線城市面臨補庫存難題，大多數二三四線城市則需要大力去庫存。

中國社會科學院城市發展與環境研究所、社會科學文獻出版社當日聯合在京發布《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13(2016)》。藍皮書稱，房地產庫存水平依然較高，但增速明顯下降，商辦物業的庫存比住宅更為嚴峻。房屋新開工面積全線下降，施工面積小幅增加，仍處於庫存去化期。

“近年來，房地產庫存高企一直是社會各界高度關註的話題。”藍皮書說，2015年末，全國商品房待售面積再創歷史新高，如果再考慮同期繼續增長的房屋施工面積，短期內全國房地產市場存在嚴重的供給過剩。

藍皮書說，與此同時，房地產市場還存在嚴重的結構失衡問題，主要表現在三個方面：

第一，城市分化嚴重，導致區域性結構失衡，其中一線城市和少量二線城市庫存迅速下降，而大多數二三四線城市則需要大力去庫存;

第二，物業表現各異，導致各類型結構失衡，住宅庫存相對辦公樓和商業營業用房等非住宅庫存受宏觀經濟和產業影響較小，市場表現較好;

第三，貧富差距拉大，導致需求側結構失衡，其中城市非流動人口總體解決了住房困難，而大部分流動人口的住房問題難以有效解決。

“房地產結構失衡困境進一步加大了商品房去庫存的難度，增加了經濟放緩壓力和金融系統風險。”藍皮書分析說，在當前宏觀經濟下行壓力大的背景下，受庫存壓力影響，全國房地產投資增幅持續放緩和快速下滑，創1998年以來的最低值，加上房地產投資的低迷影響到其上下遊相關產業投資，這已經嚴重影響了短期經濟增長。

藍皮書說，始於2011年的商品房庫存大幅增加，導致市場空置嚴重和供需失衡，表明房地產市場機制配置資源能力和運行效率很低，其自身無法形成良好的內生循環機制和缺乏可持續發展動力。

藍皮書說，房地產業屬於資金密集型行業，目前資金來源主要來自商業銀行貸款，當商品房長期處於高庫存狀態時，房地產企業將容易陷入開發經營困境和資金鏈斷裂情況，導致爛尾樓或發生企業負責人跑路現象，最終將加大系統性金融風險和帶來嚴重的社會問題。

房屋新開工面積全線下降，施工面積小幅增加，仍處於庫存去化期。攝影/章軻

社科院課題組：深圳房價暴漲緣於政策刺激和信貸寬松

中國社會科學院相關課題組5日發布的研究成果認為，本輪房價過快上漲加大了居民購房壓力，進一步透支城市居民未來消費能力，不利於房地產市場的穩健發展。

中國社會科學院城市發展與環境研究所、社會科學文獻出版社當日聯合在京發布《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13(2016)》。藍皮書稱，在諸多利好政策接連不斷的刺激下，2015年全國房地產市場反彈跡象明顯，但城市分化嚴重，個別城市房價上漲幅度遠超其他城市，導致局部市場價格泡沫顯著和風險概率增大，不利於房地產市場穩健發展。

藍皮書以深圳為例說，其房價上漲雖然可以找到一些基本面支撐，例如自住需求、產業支撐、居民收入高等依據，但深究其上漲過程可以發現，深圳房價上漲過快離不開政策刺激和寬松的住房金融支持。

截至2015年底，深圳個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元，而這些住房貸款對應的住房(含保障性住房)總數均未超過京、滬的20%。這表明過於寬松的信貸環境為深圳房價快速上漲提供了重要支撐。

課題組認為，個別城市房地產市場價格快速上漲將引發一系列問題：

第一，本輪房價過快上漲加大了居民購房壓力，不利於穩定住房消費，既無助於解決住房剛性需求難題，也難以有效滿足住房改善需求，進一步透支了城市居民的未來消費能力，成為國內內需擴大的巨大阻礙;

第二，本輪房價過快上漲的背後是投資、投機性住房需求有所擡頭，在住房交易市場中既有傳統的寬松信貸支持，也有新興的互聯網金融產品推動，例如依托P2P平臺的“首付貸”和房地產項目眾籌，這些做法使房地產投資過度杠桿化，加大了金融市場的系統性風險;

第三，本輪房價過快上漲在局部市場會形成房價上漲預期，容易讓社會各界錯誤認為“房價只漲不跌”而忽視了潛在的房價波動風險，不利於改變長期以來各種資源向房地產業集聚的態勢，加大了地方經濟轉型和結構調整的難度。

藍皮書還對深圳新地鐵開通後的房價趨勢進行了分析判斷，認為深圳新地鐵開通、大型公建項目選址帶動片區價格上行，有望助推部分存量豪宅價格補漲。

藍皮書說，2016年深圳軌道交通將開通7、9、11號線，其中7、9號線連接西麗、上沙、梅林等居住區和華強北、車公廟等商業辦公區，可有效加強原特區內部組團間聯系。11號線連接福田中心區、南山、前海、機場、福永、沙井、松崗等片區，是城市核心區與西部濱海區的組團快線，同時兼有機場快線功能，可加強原特區內、外組團間聯系。深圳“兩中心一館”確定選址空港新城，結合寶安良好產業鏈，將促進空港新城發展以金融、會展、物流等為主的現代服務業，帶動西部片區發展。

“三條地鐵線路的開通及‘兩中心一館’選址，將帶動地鐵沿線和寶安西部片區房地產價格上行。”課題組表示，深圳作為全國經濟中心城市之一，高端客戶眾多，豪宅購買力強。2015年，隨著招商雙璽、華潤悅府、深圳灣一號等具有稀缺景觀品質的高端產品入市，新建豪宅稀缺品質優勢得到體現，價格直達高位。但同時，一些存量豪宅雖有景觀、區位、配套等性價比優勢，但價格優勢尚未與時俱進地體現，甚至在周邊普通商品住宅價格普漲下，部分存量豪宅價格已初現“低窪”，其補漲壓力或有待釋放。

本輪房價過快上漲的背後是投資、投機性住房需求有所擡頭。攝影/章軻

中科院課題組報告：城市居民幸福感排名廈門最高

中國科學院宜居城市研究團隊14日發布最新研究成果《中國宜居城市研究報告》。結果顯示：中國城市居民幸福感排名最高的依次是廈門、威海、寧波、濟南和蘇州。

課題組介紹，該報告首次通過大量居民問卷調查和數據分析，反映了公眾真實的城市宜居性感受。城市宜居性與居民幸福感存在對應性，通常宜居指數高的城市，居民幸福感排名也較前。

研究顯示，幸福感最高的城市也是城市宜居指數排名靠前的城市。另外，不同群體對幸福感的認知也不同。其中，女性、中年人的幸福感更高;高學歷、從事生產性行業群體感覺更幸福;高收入、本地戶口群體幸福感也高於其他人群。

該報告通過計算一個城市內部居民認為“很幸福”和“比較幸福”的人數占被調查人數總和的比例來測度各個城市幸福感狀況。結果發現，40個被調查城市的高幸福感占比平均值和中位數分別為47.67%、48.75%。其中，幸福感最高的城市主要包括廈門、威海、寧波、濟南和蘇州等，這些城市被調查居民的高幸福感占比均超過50%，成為國內幸福感評價相對較高的城市。

課題組介紹，環境的宜人性對居民的幸福感有正面的作用。在光照充足、氣溫適宜的地區，城市的宜居性明顯優於幹旱內陸地區，居民對身體健康狀態和生活穩定性有更高的評價，相應地也對生活狀態感到滿意和幸福。以全國40個主要城市為例，威海、廈門、福州、蘇州既是自然環境舒適性高的城市，同時也是居民幸福感高的城市。這四個城市的自然環境宜人性評價結果分別為66.04、62.52、62.48、62.50，高於40個城市的均值。

課題組介紹，與其他城市比較可得，幸福感高的城市具有以下共同特征：城市宜居水平較高，宜居性要素均不存在“短板”，宜居性要素評價在均值以上或接近於均值;主要位於中國東部地區，社會經濟發展水平較高，人均可支配收入良好;所在城市生活壓力比一線城市要小，發展活力都很強，是適合居住、工作和生活的城市。

分析顯示，一線城市北上廣深幸福感相對較低，主要原因可以歸結為：環境健康性差，交通擁堵問題嚴重。北上廣這類大城市的環境健康性均為居民最不滿意的宜居性要素，北京的自然環境宜人性評價也較低，深圳與北京的交通條件也為居民所不能接受，這些因素制約了城市居民幸福感的提升;物價高，購房難。這些城市的收入相對其他城市更高，但同時生活成本也很高，尤其是在購買或租賃住房的價格上，居高不下的生活費是影響居民幸福感的一個因素。競爭激烈，壓力大。雖然這些城市的工作機會多，但是不可否認就業競爭也更激烈，另外，職場競爭還會帶給個人負面影響，高強度工作與高壓的心理狀態，不利於個人的身心健康。

研究報告稱，城市安全、環境健康、交通便捷成為當前我國城市宜居性評價最低的三個方面，表明安全、健康和交通等關鍵詞是制約中國宜居城市建設的重要短板。

一個有意思的結果是：不同年齡、學歷、戶籍狀況、家庭月收入等屬性的居民對城市宜居性評價結果明顯不同。其中，20-29歲、40-49歲、本地戶口、高學歷、家庭月收入5000以下和2萬元以上等社會群體的城市宜居性評價較低。也就是說中等收入群體的滿意度要高於高收入和低收入人群。

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中國宜居城市總體評價

中國城市宜居指數整體不高。40個代表著中國經濟社會發展最高水準的城市，城市宜居指數平均值僅為59.92分，中位數為59.83分，均低於60分的居民基本認可值，反映出中國和諧宜居城市建設道路還很漫長。

中國城市宜居指數評價最高的城市為青島、昆明、三亞、大連和威海。其中，青島市城市的綜合宜居性評價最高，位居全國第一位;昆明具備舒適宜人的自然環境和特色的社會文化環境，位居第二位;三亞市以空氣環境健康取勝，位居第三位;大連市在城市安全性和自然環境宜人性上表現突出，位居第四;威海市自然環境舒適性和宜人性優勢明顯，位居全國第五位。

東部沿海城市的自然環境宜人性更強。自然環境宜人性評價也相對較高，平均值和中位數分別為61.14、60.06分，獲得了居民的基本認可，也是中國宜居城市建設的相對優勢內容。其中，自然環境宜人性評價最高的五個城市依次為深圳、上海、蘇州、青島和南京，主要集中於東部沿海城市。

文化特質提升了城市人文環境舒適性。人文環境舒適性評價的平均值和中位數分別為61.13、60.80分，成為中國宜居城市建設的相對優勢內容。其中，人文環境舒適性評價最高的城市主要包括深圳、上海、廣州、成都和威海等城市，均具備深厚的歷史文化底蘊抑或包容開放的城市文化。

二三線城市的交通便捷性評價較高。40個調查城市的交通便捷性評價相對較低且得分較為集中，平均值和中位數分別為58.59和59.11分，屬於中國宜居城市建設的短板領域。而交通便捷性評價最高的城市分別為廈門、蘇州、濟南、海口和銀川等，另外威海、石家莊和昆明的交通便捷性評價也相對較高，主要以二三線城市為主。

東部沿海和西部高原城市的環境健康性評價較高。40個調查城市的環境健康性評價相對較低，平均值和中位數分別為58.24、59.17分，是制約我國宜居城市建設的重要瓶頸。在40個案例城市中，環境健康性評價較高的不僅包括廈門、青島和威海等東部沿海城市，還包括西寧和銀川等西部地區高原城市。

社科院課題組預測明年A股趨勢：“穩中有升”將是主基調

中國社會科學院經濟學部、中國社會科學院科研局19日發布研究結果預測認為，在經歷了2016年的震蕩消化後，A股在缺乏系統性沖擊的情況下出現暴漲暴跌的可能性已經很小，“穩中有升”可能是2017年的主基調。

上述多家機構當日召開“2017年中國經濟形勢報告會”。相關課題組稱，經歷了2015年中國證券市場罕見的巨幅波動，2016年開年順勢下跌後市場便逐漸盤整回升，在持續整個過程中不斷遭受各種事件頻發沖擊市場神經，可以預計，2017年市場將有更大的包容性和承受力，資金在資產間輪動的特征繼續演繹，隨著股價調整和盈利增長消化估值，股市精選個股的空間逐步打開，2017年結構性機會將優於2016年。

報告稱，根據測算，目前上證A股的整體市盈率只有15.4倍，深證A股的整體市盈率則為49.15倍。而A股在剔除銀行板塊後，整體市盈率上升至36.94倍，剔除所有金融板塊後，A股整體市盈率達到42.47倍。

歷史數據顯示，按從低到高排序，上證A股目前的市盈率為15.42倍：位居歷史月份數據第60，處在歷史數據的19.87%分位數位置，明顯低於歷史均值水平;深圳A股目前的市盈率為41.7倍：位居歷史月份數據第192，排在歷史數據的63.16%分位數位置，高於歷史均值水平。創業板目前的市盈率達到73.41倍，這一數據在82條歷史月度數據中排名第63，約位於歷史數據的75.9%分位數位置，也就是說，在過去75.9%的時間中，創業板的估值要低於目前水平。從這一組數據來看，可能A股還存在下蹲式探底的可能。

“當然，結合宏觀經濟環境和深化改革的推進等，我們仍然應該看到一些積極因素，加上上市公司盈利能力的分化使結構性機會比2016年更優。”課題組說。

課題組分析，養老金、企業年金和職業年金入市預計帶來1000億元左右的資金。目前，全國社保基金理事會管理資產接近2萬億元，到2020年預計將新增2萬億元左右的地方社保委托，若其中有10%投向股市，增量資金在2000億元左右，年化入市資金在600億元左右，企業年金和職業年金也有望帶來400億元左右的增量資金。

繼2014年底推出滬港通之後，籌備已久的深港通開通在即，深港通對兩地股市的影響，可能遠高於滬港通。由於A股目前的市場行情以及人民幣的因素，港元與美元掛鉤，美元可以作為規避資產貶值的“安全島”，部分資金有南下的意願。但深港通標的擴大(深股通涵蓋了大約880只深圳市場的股票，其中包括約200只創業板的高科技、高成長股票，與滬港通形成互補)，加之長期以來投資者對中國的悲觀情緒，已經大體上反映了當前中國的多數挑戰。

課題組分析說，隨著中國經濟基本面和內生增長動力逐漸觸底回升，海外偏愛大藍籌的外資機構開始將目光轉向創業板和中小板公司。隨著深港通的開通，滬港深融合成中國的三大證券交易所，對品種創新、估值趨同將帶來深刻影響，中國乃至全球的增量資金有望湧入。此外，2016年9月底地產調控的加碼有望帶來居民資產配置上的變化。從歷史情況來看，地產周期一般伴隨著居民存款向企業存款的轉移，2015年以來股市表現和企業存款逆相關，現今企業存款預期增速將出現向下拐點，但是從企業存款回流居民存款，再到進入股市可能需要一段時間，也需要市場預期和投資風險偏好的改善。

從企業微觀盈利的情況來看，2017年經濟企穩的確定性更高。根據2016年中報，全部A股盈利同比雖有所下滑，環比放緩，但維持了較快增速。2016年三季報業績預告顯示，創業板和中小板同比分別維持45.9%和41.4%的較快增速，全年高增長可期。創業板和中小板的三季報業績將顯著高於全體A股上市公司水平，顯示以成長股為代表的新經濟動能正在加速形成，經濟轉型的成果值得期待。

課題組說，另外，藍籌股從估值的角度看基本接近合理水平，目前代表藍籌股的滬深300指數前向12個月動態市盈率11.5倍，略低於歷史的均值，其中非金融估值18.2倍，仍處於歷史中等偏上水平。地產調控對經濟的影響在2017年上半年或表現得更為明顯，預計將帶來風險偏好的下降並拖累估值。如若後續政策應對得當，預計經歷一定估值壓縮後，後市的彈性也會更足。

課題組分析認為，“調結構”與“穩增長”的平衡下催生出結構性機會。當前國內所面臨的結構性弊端眾多，如傳統行業的產能過剩、非金融國有企業的高杠桿以及房地產市場過熱等，但總結而言，未來經濟發展的路徑可以簡要地概括為東部與西部的產業地域轉移;低端產業向中高端的結構升級;重點扶持國家戰略性新興產業;強力推進民間高技術應用產業。在為實現上述目標前進的路上，首先要解決的就是過剩、低效產能退出的問題，將有效的社會資源釋放出來。

課題組稱，要解決這個問題，若貿然繼續實施寬松貨幣政策，恐怕會事與願違，事倍功半，最終陷入“流動性陷阱”。而有“定向刺激”作用的財政工具恰好可以彌補貨幣工具的缺陷，此時再配合適度偏緊的貨幣政策，去產能、去庫存的效果將會更為明顯與迅捷，經濟衰退的時間將被有效縮短。財政政策加碼帶來一些結構性機會，如政府一直大力主導的PPP主題板塊，與之相關的環保和基建也會獲益。

報告稱，整體來看，在經歷了2016年的震蕩消化後，A股在缺乏系統性沖擊的情況下出現暴漲暴跌的可能性已經很小，“穩中有升”可能是2017年的主基調。在此市場環境下，行情的結構性分化將異常明顯。從經濟增長的驅動因素來看，以服務業和消費為代表的第三產業在經濟中所占的比重已經超過50%，並仍在擴大中，消費和服務業成為挖掘成長機會的重要領域，如大健康、環保等。隨著供給側結構性改革的逐步推進，科技創新活力釋放下帶來的一些潛在機會也值得關註，如大數據和雲計算、人工智能以及5G通信服務相關領域等。

北大課題組：經濟開局平穩，觸底回升尚早

2016年下半年開始企穩的實體經濟，今年開局繼續平穩，一季度GDP保持強勁增長，同比增速達6.8%，余下三季度增速將會逐步放緩至6.5%。全年經濟增長有望達到6.6%左右。

21日，由北京大學光華管理學院和北京大學經濟政策研究所舉辦的“2017兩會後經濟形勢和政策分析會”上，北京大學經濟政策研究所課題組對2017年的宏觀經濟形勢做出如上預判，並認為實體經濟開局平穩，觸底回升為時尚早。

2017年開局樂觀

統計數據顯示，規模以上增加值同比增速從去年12月的6.0%加快至6.3%，1~2月的固定資產投資同比增速自去年12月的6.5%加快至8.9%；基建類投資同比增幅大幅增長27.3%，民間投資同比增長6.6%。

在今年的兩會上，中央宣布將2017年經濟增長目標由6.5~7.0%下調為6.5%左右，2017年政策重心調整為保證經濟穩定增長的同時遏制金融風險和資產泡沫。對於保持擴張財政政策，課題組估算，2017年預算財政赤字GDP占比實際超過4%。貨幣政策已收緊，金融去杠桿已成為政策重心。政策性利率逐步上調，今年有望繼續上調10~20個基點。

針對2016年中國經濟仍獲得6.7%的增長、重奪全球增速第一、2017年頭兩個月經濟數據也相對樂觀的局面，北大光華管理學院院長、金融學系教授劉俏認為，在投資資本收益率比較低的前提下，中國經濟要實現穩增長只能靠投資率。

與之相對應的，是金融的過度發展、與實體經濟的進一步脫節。他提到，過去10年，金融附加值占GDP比例節節升高，已達9.5%。與此同時，貨幣政策的邊際效應卻在下滑，2016年，近25萬億的新增融資量只帶來了5萬億~6萬億的GDP增長。實證研究發現，金融發展(金融附加值占GDP比例)與經濟增長和固定資本形成之間沒有關系。

劉俏提到，從長遠來講，重塑微觀基礎是中國實現經濟穩健增長的關鍵——國企改革、財稅改革、企業減負、創新體系的建設、私有產權的保護等必須加速。

迎接挑戰

在分析會上，北京大學光華管理學院應用經濟學系教授、北京大學經濟政策研究所所長陳玉宇提到，有長期和短期兩種力量影響著經濟。從短期力量來看，偶發與隨機產生的各種力量給經濟造成的沖擊在連續不斷地發生，並將影響未來10年、甚至是20年。

比如，全球化退潮和地緣政治緊張的深層經濟力量。全球化力量將削弱，地緣政治處於大變動時期，充滿了不確定性。改革開放以來，中國取得的巨大成就，相當大程度依賴於全球化，中國發展需要應對全球化削弱帶來的挑戰。

其次，公共服務需求和政府規模擴大。隨著中國進入中等收入階段，人民對各種公共服務的需求隨著收入上升而快速增加。政府規模將會繼續擴大，瓦格納定律(當國民收入增長時，財政支出會以更大比例增長。隨著人均收入水平的提高，政府支出占國民生產總值的比重將會提高)在起作用。一方面中國減稅增進企業活力的空間減少，另一方面也需要改革財政體系，更高效率、更公平地提供公共服務。政府成為配置占GDP比重越來越大資源份額的主體。解決不好這個挑戰，我們既會失去效率，也得不到公平。

再者，農業生產率提高相對緩慢，影響結構變化速度。以及靈活的勞動力市場建設，是最大的市場體制短板和挑戰。中國在未來20~30年內，將面臨著勞動力市場建設的挑戰。可預見的是，中國在未來需要持續地將勞動力進行兩個再配置。這都需要一個靈活的、富於效率的全國性勞動力市場。

勞動力的兩個再配置，其一發生在產業間。具體表現在，低效的行業衰退萎縮，高效的行業興盛起來，低技術行業衰落，高技術行業興起。制造業吸納就業能力縮減，而服務業吸納就業能力增強，勞動力市場就需要把就業者從衰落的部門配置到興盛的部門；另一個發生在地理空間上，即遵從市場規律，追逐產業集聚，將勞動力配置到有前途的城市里。

他認為，這些挑戰正擺在當前中國人的面前，我們需要根據條件變化不斷地迎接挑戰，慢慢解決。

此外，為解決構性失衡的問題，當前政府一直采用行政手段，比如嚴格的購房令、嚴格的再融資審批。北京大學光華管理學院金融系主任劉曉蕾稱，這些行政手段可能在短期內非常有效，但必須意識到行政幹預對市場的扭曲作用。