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高雄百貨天王 反攻台北再掀風雲 國揚侯西峰的傳奇人生

2010-04-19  今周刊

長長的隧道，終於，走到了盡頭。 從四十多歲就近1000億元的身價，一瞬間雲端墜落，從此展開負債500億元的還債人生。 這是國揚實業創辦人侯西峰傳奇的前半生。 如今，不僅沉重的重擔終於卸下，而且他手上的企業，包括高雄百貨業與飯店業龍頭——漢神百貨與漢來飯店，近期之內都有反攻台北的大計畫，令所有台北業者嚴 陣以待。 侯西峰不但回來了，而且將再掀風雲！ 撰文‧劉俞青 ﹁天漸漸光，雲慢慢在散，溫暖的土地，咱永遠袂孤單??﹂台上歌手黃國倫，正在輕唱這首名叫﹁天光﹂的歌，台下，國揚集團創辦人侯西峰坐著，他認真傾聽， 眼神中透著複雜的情緒。 這一天，在高雄的漢神百貨正對面，國揚建設正式推出十年來最大力作﹁國硯﹂，一舉把高雄房地產推上史上最高每坪七十萬元的寶座。當天晚上，侯西峰特別在漢 來飯店十二樓舉辦晚宴，招待ＶＩＰ貴賓客戶。 風雲 從破產到帶大案重回市場 當受邀演唱的黃國倫，在台上娓娓唱出這首「天光」，裡頭的歌詞說道：﹁咱的青春，是一首勇敢的歌，咱的名，惦惦寫在土地的心肝……﹂時，原本坐在台下說說 笑笑的侯西峰，突然正色起來，當演唱到﹁天漸漸光，雲慢慢在散，……溫暖的土地，咱永遠袂孤單﹂，只見侯西峰低頭沉吟，再抬起頭時，目光看向遠方，彷彿這 十幾年來的低潮，都隨風而去，未來，牢牢地掌握在自己手裡。 如今，侯西峰風光在高雄推出第一豪宅，四月九日正式公開當天，侯西峰親自跳上第一線，白天他親自向上海來的看屋團介紹產品。晚上的宴會上，個子不高的他， 拿著酒杯，周旋於賓客與媒體之間，還一併帶上難得露臉的太太李宛瑩與漂亮的女兒，這一晚的侯西峰，自信與開心全寫在臉上。 這個場景，對很多國揚的員工，以及當天出席的諸多侯西峰老友而言，都久違了！從以前漢揚建設時期就是侯的員工、兩人交情超過三十年的北投水美溫泉會館董事長周水美就說：﹁很久沒看到侯董這麼開心了。﹂因為過去十年，為了像天一樣高的負債還沒全數償 還，他鮮少公開露面，頂多就是出席自家國揚集團的內部活動，例如開工、團拜等場合，連侯西峰自己都說，﹁十幾年來，我不曾出來主持過。﹂這一次，他不僅大 方現身會場，甚至還上台致詞，大動作等於向外界正式宣告：﹁我回來了！﹂侯西峰是回來了！但回來的，再也不是當年那個毛躁、追逐眼前近利的侯西峰。這一次 他不僅帶著﹁國硯﹂這個超級大案重回市場，而且，在經過長時間的審慎評估之後，包括名下的漢神百貨、漢來飯店都已蓄勢待發，在近期之內即將北上，重回台北 主戰場。而今年下半年以及明年，國揚建設也還有大案分別要在北縣汐止、北市南港推案，所有能量一併啟動。如同國揚建設總經理彭邵齡說：﹁三十年的功力，傾注一擲。﹂國揚建設董事長林子寬親口證實，今年年底前，漢神百貨北上的計畫就會拍板確定；目前為止最可能的地點選在遠雄 集團主導的台北大巨蛋，也就是松山菸廠的舊址。 遠雄集團透露，這個合作案兩造已談了一年多，其間國揚曾經派出百貨團隊專程北上評估，而遠雄也曾派員南下介紹。根據了解，國揚與遠雄本來為了百貨到底要蓋 在這塊地上的哪個區位，稍有爭執；國揚希望能夠面忠孝東路，遠雄則希望蓋在光復南路邊。但最近兩邊慢慢達成共識，一旦明年遠雄與台北市政府的歧見整合完 畢，侯西峰有可能在不久的未來，就能在忠孝東路四段旁的黃金地段，掛上﹁漢神百貨﹂的金字招牌。 而無論是營業額、或是百貨業最重視的坪效，漢神百貨早已穩坐大高雄百貨業的龍頭寶座，而且是遙遙領先；如今挾著高雄的成功經驗北攻一級戰區，屆時面對原已 戰火連天的台北百貨業，肯定還是一場硬仗。 北上 帶百貨與建案重回台北 聽聞侯西峰對台北市場的躍躍欲試，台北的百貨業者也全數嚴陣以待，包括近期仍身陷ＳＯＧＯ經營權之爭的原始經營者章啟明也證實﹁知道此事﹂，但他也說﹁台 北市場的飽和度會是侯的最大挑戰﹂。 而另一方面，漢來飯店則確定落腳台北南港，目前規畫是一棟有二百房的商務型酒店，和國揚明年的重頭戲﹁大南港案﹂共同開發。 對今年已經五十六歲的侯西峰而言，這其實是一場第二回合的人生競賽。 十二年前，一九九八年四月，國揚在出事前，股本一百零八億元，股價最高來到八十二元，市值高達八八五億元；那一年侯西峰才四十四歲，如果再加上個人名下其 他資產，等於擁有將近千億元的身價，不可一世。 但因為過度的轉投資，當時他手上包括南企、利陽水泥、漢神百貨與漢來飯店，全數虧損連連；加上最後關頭，侯西峰幾乎動用全數的現金下去護盤，孤注一擲最後 一夕崩盤。同一年的十一月七日，他個人名下投資公司確定跳票，他差一點跳樓；隔天，他召 開記者會，除了選擇面對之外，也懇求大家給他時間，他願意傾全力還債。 困頓 從千億身價到負債 所有的璀璨一瞬間風雲變色，從雲端墜落，從此開始他看不見盡頭的還債人生。 不過，國揚的資深員工強調，﹁從頭到尾，跳票的都是侯西峰個人，國揚至今沒有跳票紀錄，也沒欠銀行一毛錢利息。﹂侯西峰堅持守住國揚的完整性，因此國揚沒 有暫停交易、也沒有下市，儘管股價慘跌仍讓股東受傷慘重，但至少沒有變成壁紙。 出事時國揚名下負債共一百九十八億元，而他個人名下負債究竟有多少？眾說紛紜，但研判大約是在三百億元之譜，合計大約將近四、五百億元。 直到今天，當時國揚帳上的負債已經確定全數還清，而他個人負債也清理掉二百多億元，即使是最難搞定的貸款業者，基本上都願意認同他的還債態度。 但即使把這幾年來的國揚推案總銷數字加總起來，恐怕都還抵不過這些負債，這有如天文數字般的負債究竟是怎麼還的？事實上，自從出事以來，侯西峰的諸多好友 陸續對他伸出援手，包括東南水泥的陳敏賢（已故）、三商行陳河東（已故）等等，都讓他銘感五內。但當然也有一些人態度丕變，侯西峰說，﹁這場猶如電影情節 的大災難，讓我認清很多事情，也看清很多人，現在很多人在我面前是穿透過去的，是透明的，我看不到他。﹂但細數下來，所有幫忙的朋友當中，對他實質幫助最 大的，當屬第一時間以實際動作力挺的遠雄集團董事長趙藤雄。 相對當時市場上很多人冷眼旁觀，甚至要等著看侯西峰完全倒下，到時可能可以用最低的成本坐收其名下的資產。但趙藤雄憑著多年交情，答應願意用國揚帳上成本 價、約四十八億元買下位在台北市南港路上的南隆案土地（後來遠雄在此推出﹁新天地﹂案，也順利銷售）。這筆錢對當時的侯西峰而言，是﹁救命的錢﹂，等於是 在一團毫無章法的毛線團裡，終於理出的第一個頭緒。 國揚的員工說，這筆為數可觀的錢入帳後，先還掉這塊土地原來帳上約三十幾億元的銀行負債後，剩下的十幾億元，就成了其他工地復工的工程款。等於一台故障暫 停的大機器，從核心的齒輪開始慢慢運轉開來。順利引入這筆十幾億元的活水後，緊接著好幾塊工地陸續復工、推案銷售，資金才慢慢流進來。 援手 來自趙藤雄的保命錢 而趙藤雄此舉或許讓市場對侯西峰稍稍安了點心，也起了帶頭作用。緊接著包括位在台北市建國北路、南京東路附近的土地，原本國揚和富邦各持分一半，後來富邦 也答應願意仿效遠雄，以成本價買進。不過這筆賣土地的現金沒有直接回到侯西峰的口袋，富邦把這筆錢直接轉進另一個工地，當成北縣中和後來推案﹁天琴﹂的工 程款，而天琴順銷，又有了活水進帳。 就這樣一點一滴，原本烏雲密布的天空，彷彿看到了一點點的曙光。不過，也有極資深的地產人士分析，侯西峰還債最艱困的時期，大約是從一九九九年到二○○四 年之間，這段期間剛好是台灣房地產業最暗無天日的谷底，大跌一跤的侯西峰竟然可以在此時逆勢而行，大舉清債，其實應該與後來他透過好友陳敏賢引薦，結交認 識當時陳水扁的重要帳房林文淵有關。 透過林文淵的幫忙，加上當時的國揚已經略有起色，讓債權銀行團對侯西峰個人及公司的債務﹁適度鬆綁﹂，應該也是他能重新再起的重要關鍵。 但無論如何，在最困難的時候，朋友伸出援手，侯西峰除了感念之外，事過境遷，他也曾自嘲：﹁我人緣算不錯。﹂什麼是好人緣？侯西峰說，﹁在你最困難時，不 要奢望人家幫你，但至少不要趁機推你一把，也沒有落阱下石，就叫好人緣。﹂這段一般人不會也不想有的人生經歷，改變了侯西峰很多處世觀念。以前成功來得太 快，他接受媒體採訪時，整個人陷在沙發裡蹺著二郎腿，戴著名表的手揮舞著，眼睛卻不太看著對方的態度，讓來訪的記者印象深刻。但如今的侯西峰出現人前時經 常是一套胸前印著﹁國揚﹂的休閒ＰＯＬＯ衫，整齊乾淨卻樸素；北市新生南路巷子裡十幾年的老房子，一住多年也沒換。 後來，國揚一度和當時還在尋覓合作對象的宏國集團，優先簽下經營ＢＲ４（就是現在的ＳＯＧＯ復興館）的意向書，等於是第一順位的經營者。如果當時侯西峰堅 持不讓，現在漢神百貨的招牌，恐怕早就樹立在台北市復興南路、忠孝東路口的燙金地段了。 但遠東集團的徐旭東半途殺出，開出了一個﹁夢幻價格﹂，讓宏國心動不已。侯西峰固然可以選擇不讓，但當時宏國的財務狀況非常不好，手上唯一最值錢的資產， 當然就屬這塊黃金土地，有類似經驗的侯西峰，深刻了解宏國﹁迫切的需求﹂。 最後，侯西峰告訴宏國﹁以自家公司的立場，我應該要堅持下去；但以朋友立場，我勸你半夜就趕快去簽合約吧！﹂國揚選擇成全由遠東集 團向宏國買下這塊土地使用權，但侯西峰自己的漢神百貨，也因此與台北戰區擦肩而過。 侯西峰事後曾向朋友回想這段還債的歷程，有三大關鍵促成他能夠逐漸清償債務。首先當然是許多朋友的情義相挺。第二則是出事當時，公司與個人名下都還有一些資產，侯西峰充分發揮創意，靈活運用這些資產價值，也清掉不少負債。 此外，在出事五年之後，也就是○三年，侯西峰才意外地被遠東銀行向法院申請破產，當時有一說是遠東集團為了爭取ＢＲ４的主導權，刻意讓他因此記上一筆破產 的紀錄。 脫身 二年後將再披國揚董座戰袍但無論真相如何，儘管他本人極度不願意留下這個紀錄，但他周邊的員工和朋友們，都因此大大鬆了一口氣，因為如此一來，侯西峰名下 的許多銀行負債一筆勾消。而根據《破產法》第一百五十條規定，破產人可以在破產終結三年後，申請復權之規定；換句話說，當時遠東銀提出破產申請，但直到去 年、也就是○九年，才真正走完所有破產程序。因此，只要等上三年，也就是二○一二年、侯西峰五十八歲那年，他就有機會正式浮上台面，重新坐回暌違十四年之 久的國揚董事長寶座。 長長的隧道，終於，走到了盡頭，曾經壓得人喘不過氣的重擔總算是放了下來。但今年年初，一次集團內部會議上，一向樂天派的侯西峰突然語出驚人，跟大家 說：﹁我得了躁鬱症，最近只要是一點小事就大聲小聲，不要來跟我計較。﹂原來，一路以來一直被債務壓得太ㄍㄧㄥ的侯西峰，在壓力釋放之後，反而開始和自己 心裡過不去。他ㄍㄧㄥ到什麼程度，侯西峰曾經跟朋友說，出事之後，十幾年來他沒有掉過一滴眼淚。朋友說當時召開記者會宣布跳票時，你明明就有摘下眼鏡拭 淚，當時讓很多人印象深刻，但超ㄍㄧㄥ的侯西峰堅稱「那不是擦淚，是擦汗。」是汗還是淚都不重要，重要的是，走出了這一道幽長的人生隧道之後，此時，侯西 峰真的需要喘一口氣，釋放自己也善待自己。 但他也沒能歇息太久，因為所有的事業已經蓄勢待發，很快，他不高的身影又要活躍在台灣的市場上，只是這一次的他已經大不相同，他準備充分，而且懂得拿捏分 寸踩煞車，還特地跑去把原本已經灰白的頭髮染成黑色。或許，稍停下來就要得躁鬱症的他，只要加足馬力認真工作，帶著他的得意之作——漢神百貨與漢來飯店， 重新反攻台北這個一級戰區，就是治療他躁鬱症最棒的特效藥。 侯西峰再度揮軍北上 建案 地區 地點 案名 推出日期 總銷台北市 士林區中山北路六段37號 國揚天母 2009.11 16億元台北縣汐止 汐止市新台五路旁 新汐止案 2010.4 (預計) 32億元 （分得18 億元） 台北市 南港區南港路三段 大南港案(國揚、工信與和桐合作) 2010.Q4(預計取得建造) 500億元，其中國揚占比重四成，約200億元 百貨 ● 2006年，台北景美漢神百貨因規模太小，被迫退出市場，吹熄燈號● 侯西峰有意重返台北，一度想搶標忠孝復興捷運站的BR4，後讓給SOGO ● 與遠雄集團協商多時後，規畫將在台北大巨蛋建地臨忠孝東路四段邊興建 旅館 規畫將在南港路三段的「大南港案」中，興建一棟200房的商務型酒店。 侯西峰的三段人生 巔峰 1989年 推出新店安坑「黎明清境」建案，總銷金額上百億元，侯西峰因而冠上「侯百億」封號1997年 以20億元現金，接手高雄漢來飯店與漢神百貨 谷底 1998年 國揚跳票，負債高達198億元，龐大負債讓侯西峰興起自殺念頭，並被捕入獄1999年 以500萬元交保，暫時恢復自由之身，10月將集團公司減至3家，國揚建設並減資50億元 再登巔峰 2008年 還清198億元債務，高雄漢神巨蛋開張2010年 國揚與葉國一合作推出「高雄國硯」，親自現身介紹推案，再創人生新局

高興昌找侯西峰求援　阻京城購併

2010-6-14  商業周刊

全球股市陷入愁雲慘霧之際，台股 高興昌卻逆勢在五月二十六日至六月三日之間拉出約三成的股價漲幅。 四月初，南部最大建商京城集團有意入主高興昌的消息「意外」曝光，高興昌 股票應聲大漲，從八元左右飆漲至十一‧五元。果不其然，預定在六月二十三日召開股東會的高興昌，在四月二十五日股票停止過戶後，自股東名冊研判屬於京城集 團的股票有一萬多張，證實外界的消息。 導火線：國票金找京城買股票 民國八十四年，楊瑞仁挪用國際票券資金炒股，爆發掏空百 億、震驚全國的「國票案」，當時買來的高興昌股票，該如何處理，一度讓國票金（國票後來成立國票金控）傷透腦筋；但時移境遷，十五年後的今天，這批總計占 高興昌股權三二‧六％的股票，一夕之間從燙手山芋，成為市場的當紅炸子雞，並引發一場經營權大戰。 金融業依法不得持有非金融本業的上市公司 股票，國票金依規定必須在取得後四年內處分這批股票，因此，國票金在前年股票發還之後，就積極尋求買主，包括義集團董事長林義守，以及京城建設董事長蔡天 贊等，都是接觸的買家。 京城集團近年深耕北高雄的美術館、農十六等兩大最紅火的新興重劃區，光是在這兩區，合計推出的建案就達四十幾個。蔡 天贊更是高雄有名的「獵地大王」，他表示，他個人名下有三萬餘坪土地，上市的京城建設手上也有七千坪。 遭覬覦：六十億元萬坪土地搶手 至 於高興昌，則是高雄美術館區的大地主，原本持有一萬多坪的精華土地，蔡天贊老早就想買下，但高興昌在九十六、九十八年兩度將美術館區合計四千二百多坪土 地，賣給永信建設及其關係企業吉松建設，讓蔡天贊扼腕不已。 也因此，在與國票金接洽後，蔡天贊認為值得深入評估。根據京城內部評估，高興昌 在美術東四路、美術北三路與中華一路之間，包括舊廠房與目前高興昌總公司用地，合計有九千七百坪土地，每坪市價約四十至五十萬元；此外，高興昌在三多四 路、85摩天大樓旁，目前做為停車場的一千七百坪商業用地，估計每坪市價超過一百三十萬元以上。光是這兩筆精華土地，合計價值就達五、六十億元，如果順利 開發，總銷售金額上看兩百億，可望創造出七、八十億的龐大利潤。 基於這些土地的龐大利益，京城自去年第四季起，開始低調自股市中買進高興昌 股票；不過若想順利達陣，關鍵仍在於取得國票金手中的三二‧六％股權。 這起原本秘密進行的計畫，半路殺出程咬金。四月初媒體披露京城有意入 主高興昌，讓事件發展完全變調。消息走漏後，高興昌公司派立即展開危機處理與反制；而京城方面為了降低雙方緊張，刻意在停止過戶日前調節不少持股，避免進 一步拉高對立。 蔡天贊表示，在國票金持有的高興昌股權還沒確定花落誰家之前，一切都是未知數。他認為現在大家都拿著放大鏡在看未來的發展， 因此有意願的買家與國票金私下協商的可能性已不高，最有可能的是採取公開標售。如果未來採公開標售，京城應該會參與，但目前只能靜觀其變。 備 銀彈：砸十二億搶標三成股權 面對京城集團來勢洶洶，高興昌鋼鐵董事長呂泰榮找來有三十年老交情的國揚集團顧問侯西峰；在侯西峰穿針引線下， 呂泰榮與國票金高層已兩度會商。侯西峰表示，依照商場慣例，國票金要標售高興昌股權，原經營者理當有優先承購權，更何況公司派其實也是當年國票案的受害 者。 呂泰榮則證實，呂氏家族合計持股超過三成，掌握的股權不下於國票金。未來國票金手上的股權，不論是採公開標售，或以約定價格一次買下， 大股東都已備妥銀彈，全力捍衛經營權；根據估計，至少要準備十至十二億元資金。未來高興昌則將積極轉型，全力活化土地資產。 一位熟悉內情的 業者分析，這場戰役，京城的贏面應該不大，因為敵意購併貴在奇襲，但目前已失了先機；更重要的是，公司派可以運用許多策略反擊，對市場派較為不利。 舉 例說，公司派可以先和特定對象簽訂土地合建契約，未來即使市場派取得經營權，也無力回天。此外，由於公開標售股權辦法規定，每筆標單上限為九百九十九張， 但公司派已掌握三成多股權，因此未來標售時，只要再以高價（例如每股二十元）搶標一○％到一二％股票，就足以鞏固經營權；如再配合縮減董監席次，外人要拿 下的難度更高了。 不過京城集團也並非一無所獲，因為經此一役，各界都瞭解到高興昌名下土地的價值，也看到公司未來轉型、獲利爆發的機會。在 投資價值獲得市場認同後，京城手中的持股可望水漲船高。 同時，公司派也釋出善意，表示高興昌還有不少土地資產，不排除與京城集團合作。在京 城、高興昌、國票金三方都找到著力點之後，這場看似劍拔弩張的經營權大戰，有機會因為土地、股價而讓三方都得利。 延伸閱讀：高興昌坐擁精華 區土地 資產所在地：高雄鼓山區青海段 面積：9,700坪目前市價：40～50萬╱坪使用狀況：閒置廠房、總公司用地 資產所 在地：高雄苓雅區意誠段面積：1,702坪目前市價：130～150萬╱坪使用狀況：停車場用地 資產所在地：高雄三民區中都段面積：975 坪目前市價：約30萬╱坪使用狀況：停車場用地 資料來源：高興昌鋼鐵

側看國情和房價 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/22967678
呵呵，許多人喜歡離開價格談分析，我不是很能理解。換句話說，如果萬科今天一塊錢一股賣給他，按他的邏輯也不是好股票。

而對我來說，那一定比10塊錢的時候好很多。

回到他說的三個因素：
1、說什麼沒看懂。看字面意思地產股是估值向製造業靠攏？什麼意思。目前金融股估值低，製造業估值高。這個是說股價還要大漲麼？

2、存貨折價的風險。過去兩年多地產股的估值都是按存貨折價計算的，才看見麼？任何生意其存貨折價的風險永遠存在。問題是，風險是高是低，判斷的依據是什麼？

3、物業稅、遺產稅、財產公示、毒霧天氣、戰爭陰云、老齡化、通脹等等均構成對房價的壓力。這些說法是是而非。因此撰下文回應：

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有些朋友喜歡宏大敘事，我覺得很好。但是做為一門生意來說，宏大敘事的角度本事和微觀判斷是需要區別對待的。

例如，作為一門學科，經濟學的一個基本視角是：在開放市場的情況下，競爭可以拉平利潤差異，從而達到平均利潤。

那麼作為一個微觀企業家，如果錯誤的認為什麼也別做就可以獲得平均利潤、那些七上八下勞心勞力的兄弟都是瞎折騰，那麼這位企業家很可能很快被歷史的車輪滾滾壓過，成為平均利潤率以下的一個犧牲者。

事實上，作為每個微觀競爭主體，無時無刻不在考慮如何獲得比同行高的利潤，從而獲得更大的市場以及更多的競爭優勢。換句話說，平均利潤率其實就是宏觀視角下的一個統計量，在這個平均數包涵下，微觀主體呈現了經營表現的多樣性。

回到主題，考慮下那些宏大敘事背後的邏輯和事實：

1、空氣污染會使更多的人離開北京，從而導致北京房價回落麼？

我看未必。北京的外來人口以三北人民居多（華北、西北、東北）。看看環保局的空氣質量就知道了，整個華北、東北以及部分西北地區整體空氣質量都不好，相比之下，北京的重污染還顯得輕一些。

2、戰爭的陰云能使房價回落麼？

不知道。先不說北方百萬平方公里領土問題。一個小島意義如何。但如果真的有較大戰爭的可能，那麼其他人真的不會率先拋盤麼？這麼多拋盤不會影響價格麼？當然要是覺得必須未雨綢繆我也無話說。反正細菌瘟疫、火山地震、人禍天災、衛星撞地球都是有可能的。這麼愛擔心，根本不應該買什麼不動產。

3、財產公示

真相信？那就應該積極買入房產。若中國政治更加清明，憑藉中國人民的勤勞勇敢善良智慧，未來的好日子多著呢！

4、物業稅

上海已經收過物業稅了。但房價已經普遍越過了最高峰。

5、遺產稅

有哪國出了遺產稅，房價大跌的，麻煩給個說明。

6、老齡化

北京上海的高房價是「幼齡化」帶來的麼？如果不是那麼老說老齡化有什麼意思呢？許多地方，年輕人就都流出了。只剩老人和孩子。倒是還沒有老齡化，但有指望麼？

7、通脹

99年以後，中國基本就處在一個通脹環境中。房價是漲是跌，有這麼難分辨麼？怎麼能推斷房價必然會跌呢？




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回應的原文：

西總，正好有人在說地產股。。。

神農陳宇

1、地產股估值正在逐漸脫離金融屬性，向類製造業靠攏。2、地產股在現階段面臨的存貨折價風險。3、物業稅、遺產稅、財產公示、毒霧天氣、戰爭陰云、老齡化、通脹等等均構成對房價的壓力。綜上，地產股不是當下好的選擇。

轉帖：大陸房地產發展趨勢與政策展望 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/24316138
（一）前言 　　　　　

大陸於2011年推出了號稱「史上最嚴厲」的一系列房地產調控政策，年來房地產市場呈現平穩趨勢。但自從去年秋季以來，由於民眾預期經濟與房地產業最壞的情況已經過去，導致房地產活動升溫，房市價量出現「年末翹尾」行情，各界都在關注以往房價上漲→調控→政策效應減弱→出現報復性上漲的歷史是否又會重演。

就大陸而言，房地產業一直是攸關經濟增長的重要行業。目前保持經濟復甦，穩定經濟增長是第一要務，很多人認為新一屆領導班子今年為了穩定經濟增長，房市調控政策或將鬆動，對房地產可能採取事後調控而非預先調控。就國際而言，美國近期連續的量化寬鬆政策發揮了作用，經濟呈現溫和復甦趨勢，房地產市場也觸底回升，房地產價量和營建活動等主要指標均持續改善，給大陸帶來積極性示範效果。

新年伊始，房地產調控即進入高度敏感期。最近大陸一方面多次強調不會放鬆今年的房地產調控，一方面表示要加強住房保障工作，試圖為市場預期定下基調。但這些政策宣示能否影響市場心理預期，扭轉恐慌性購房現象，任務十分複雜艱巨。

（二）調控成效回顧與預測

2012年的大陸房價開低走高。12月，全大陸100個城市新建住宅平均價格為9,715元/平方米，環比上漲0.23％，為自2012年6月後成交量連續第7個月環比上漲。其中北京、上海的月交易量最高值都出現在12月；上海商品住宅成交量更是突破百萬平方米大關，創下年內新高。2013年第一週房市熱度持續，在40個城市中同比上漲城市佔九成以上；主要的54個城市新建住宅簽約達8,438套，比2012年同期上漲16.8％；特別是北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市有2,127套簽約數，同比上漲57.7％。土地市場也是先冷後熱，上半年土地拍賣量跌至谷底，成交量較2011年同期下降三成以上，但自第四季度起，伴隨新屋銷售的逐漸回暖，土地成交量步步回升，北京、上海、廣州、深圳等一線城市都有所謂的「地王」出現。

房地產暖冬的原因有以下幾個：1、開發商與民眾對調控政策逐漸適應，調控政策的抑制需求效應減弱，而且很多地方先後放鬆了限購政策，顯示調控效果尚不鞏固。2、受到打工者年終返鄉置房潮及民眾年底集中消費習慣的影響。3、從需求面看，住房剛性和改善性需求上揚，使商品房銷售面積轉降為升；從供給面看，房屋新開工面積繼續縮減。4、房產開發商的營銷策略奏效，加劇民眾對房價恐慌性反彈心理預期。5、預期城鎮化進程加速，民眾購房積極性提高。

今年開始，多個地方的房市成交量呈現「開門紅」，接下來會如何成了當前最受關注的話題之一。目前市場有暴漲、暴跌與平穩發展三種預測。

持暴漲論者認為，2013年大陸房市利多將多於利空。政策面，城鎮化與工業化發展將促進房地產行業更加蓬勃。經濟面，經濟復甦持續改善、民眾投資渠道少、人口老齡化趨勢都將支撐房價與地價。貨幣供給面，美國相繼推出QE3、QE4，世界貨幣持續寬鬆，國際氾濫的資金流入大陸，大陸為維持匯率穩定，穩定出口，將不可能長期實行相對保守穩定的貨幣政策，今年應該會在一定程度上加大貨幣寬鬆力度，不可避免地會推動房價上漲。此外，2012年新屋庫存持續減少，土地供應與住房開工量均呈負增長，因此房價在今年3月以後勢必再漲。

持暴跌論者認為，整體而言大陸經濟已經陷入衰退，資金大部分流入房地產，經濟衰退將拖累房地產市場。加上全球展開金融戰爭，將嚴重衝擊大陸的貨幣體系，一旦貨幣崩潰，房價勢必崩盤。目前房地產市場並不具備量價齊升大幅反彈的條件，近期的回暖並非真正反彈，而是泡沫破裂前的反覆震盪，也是金融寡頭包括外資與權貴資本出逃前製造出來的暴漲氛圍。曾經是房價上漲最快城市之一的溫州，自去年下半年以來，房價一直領跌，目前溫州房價每平方米暴跌2萬元，同比跌幅達18.03％，是房價下跌最鮮活的例子。

持平穩發展者認為，房地產行業的黃金期還沒有結束，但遏制投機、投資性需求的調控政策勢將持續，加上住房供給充裕，商品房庫存壓力仍待消化，以及保障房供應量增加，因此2012年底出現的房市翹尾行情只是階段性、波段性的，不會持續。2013年的房價將不可能大漲大跌，房地產市場總體將保持穩定。

　（三）房地產政策趨勢

大陸新領導班子強調深化改革，但在房地產問題上，去年11月的中共「十八大」報告只提及建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，而未提房地產調控。其後召開的中央經濟工作會議也只是表態維持調控政策的穩定性。「住房與城鄉建設部」部長姜偉新也只強調今年要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，以引導和穩定社會預期。不過這些都無新意，沒有給市場一個清楚明確的政策預期。

由於新領導班子的房地產政策尚未明朗，因此房地產政策仍以控制投資投機性需求與加大保障房建設度為主。除大陸「住建部」的宣示外，相關單位如大陸「國家發改委」表示今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優惠政策；大陸「國土部」制定土地管理的新規定與制訂「農村集體土地徵收補償條例」；北京市則力求將限購在內的短期制度長期化，並醞釀製定一系列調控儲備政策，希望未來一年的房價漲幅能夠控制在10％以內。

大陸的房地產調控政策已經推出很多，「限購」是目前較有效的房地產調控手段，但因是行政措施而被批評為扭曲了市場機制。另外，徵收房產稅被認為是抑制房價上漲的有效辦法，雖然徵收房產稅已不存在技術障礙，但從上海、重慶兩地試點的經驗來看，對房市調控的作用不大，實施全國範圍的房產稅仍存在很大爭議，目前仍在研究擴大房產稅試點範圍的方案之中。

在「限購」與徵收房產稅之外，大陸目前正在思考建立房地產長效機制問題。大陸「國務院發展研究中心」不久前完成了「德國房價漲幅長期保持較低水平的經驗及啟示」報告，稱許德國用法律形式強化以居住為導向的住房制度設計，有效地遏制住了投資投機性需求和開發商獲取暴利的行為；長期穩定的房貸政策，為穩定購房者預期和房價水平提供了制度保障；多元化的住房體系，滿足了不同收入階層的住房需求。大陸似是有意借鑑德國經驗，處理房地產問題更加注重市場手段和法制手段，穩定市場預期，這是一個新的思路。

　（四）結語

從過去十年大陸經濟發展歷程看，經濟增長很大程度是依靠房地產市場快速發展拉動的。但房地產的快速發展導致產業空心化，地方政府視土地為生財工具，房地產市場成為少數人暴富的工具，引發了嚴重財富分配不公、民眾創造財富的價值觀念扭曲等一系列社會問題。現在新領導班子強調重視民生、社會共同富裕及經濟增長質量，住房是絕大多數民眾的第一民生，如果房市新政不能跳出調控政策的舊思維，不在政策上進行重大調整，則不僅無法實現「沒有水分」的增長，大多數民眾終將望屋興嘆，重視民生將只是空話，亦將自絕於廣大人民。

然而，固定投資迄今仍是拉動大陸經濟增長的重要動力，房地產投資超過固定投資的四分之一，這一趨勢中短期內難以改變。如果因調控而導致房地產發展速度放緩，就可能再出現鋼鐵、水泥、煤炭、石油化工、家電等行業產能過剩等一系列連鎖反應，對整體經濟與金融造成衝擊。

如何在保增長與避免引發房地產泡沫破裂之間取得平衡，將是政策考慮重點。既須高度警惕房地產調控政策再次陷入「空調」，房價進一步飆升，泡沫破滅；也須顧慮到調控對實體經濟活動的衝擊與影響。從目前經濟與房地產市場的運行態勢看，今年房地產調控的任務將更加複雜艱巨，政策措施勢必要作相應的調整。目前大陸有意轉變過去「重行政手段、輕市場手段」的做法，強化市場化改革，改革地方政府壟斷土地市場，進一步完善房地產市場調控體系，後續作法與發展頗值觀察借鑑。

回鄉樓市見聞錄之杭州：房價的天堂還是人間？ 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/27471839
杭州以其天堂之名吸引著省內外的移民。其房價也一直位列全國城市前列。2012年後，杭州的房價基本處於滯漲狀態。未來的走勢如何？讓我們看看文中的觀點。所在地：浙江杭州

見聞提供者： @陳達博(新浪網友)
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我主要以杭州主城區樓市進行囉嗦，像餘杭區蕭山區從行政規劃上來說，雖然也算主城區，但由於這兩個區沒有同城待遇，和其他區是不同的，所以在本章內就對這兩區的房產不贅言了。

一、杭州市區區域與樓盤板塊分佈

在寫杭州樓市之前，首先得先簡單介紹一下杭州的市區版圖，我認為這對於杭州樓盤分佈、樓市價格乃至結構，是非常必要的。

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圖1、雪後斷橋（西湖美景之一，白娘子和許仙的傳說就發生在斷橋）

杭州之所以出名、之所以成為人間天堂，其實和那一潭湖和圍繞著西湖的那一圈山密不可分。從風景來講，這湖水、這青山，無疑是上天賜予杭城人民的最好的禮物。但是這山這水同時隔絕了杭州往西南的城市擴展，還順便連帶著湖水山地一圈都自然而然的成為了風景區。為了保護西湖，杭州人民也算犧牲無數，連以前最市井最繁華的的湖濱延安路等商業地帶都一律限高。其餘的貼近風景區的一些地區就算適合居民居住，也因為各種生活配套無法跟上，無法成為大型的居民區，而成了賓館、飯店甚至軍隊政府辦公場所。從某種程度來講，用「三面云山一面城」以及「一城山色半城湖」兩句，拿來形容杭州的城市地貌是最貼切的。除了西湖山水之外，還有一條潮水洶湧而為天下知的錢塘江，則隔絕了杭州往南擴張的腳步。

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圖2、寶石山上看杭城（容易觀察到市區和西湖連為一體）

正因為此，1990年之前，杭州真的很小。一共也就6個區：上城區、下城區、拱墅區、西湖區、江干區、半山區。主城區框架基本上是這樣構成的：教工路（或學院路）以東，文一路德勝路以南，錢塘江以北，秋濤路以西。這個主城區區域現在依然是杭州市最核心的區域（該區域工作日車子限號通行）。對於老杭州來說，這就是他們認為的杭州主城區：這涵蓋了上城區、下城區的大部分、西湖區的一小部分、江干區極小一部分。杭州最好的醫療、教育、商業資源也集中於此。湖濱解放路——武林門延安路是絕對的市中心商業十字軸線，在很多年內，杭州人民的各項生活內容基本在該區域完成。這就是杭州的最核心地塊，也是很多人認為的這裡才是真正的杭州。

當然了，老市中心地方小，新樓盤多年難得，那價格自然就高了。所以老市中心的新房房價，對於普通人來說毫無意義。以目前還在售的新樓盤來講，從新華園（45000+）到武林一號（70000+），這樣的單價看著都是讓人絕望的。所以，普通人的新房夢只能從外圍開始。

幸好，杭州不是永遠那麼小的，屌絲們也會有春天的！90年代後，全國大規模的城市化轟轟烈烈的開始，杭州也未能免俗，開始了向四周擴張的腳步。普通人的新房夢也有了實現的可能。

杭州城東：

說到城東的擴張，最繞不過去的就是錢江新城板塊。錢江新城東臨錢塘江，南靠復興地區，西依秋濤路，北至錢塘江二橋、艮山西路，佔地面積約15.8平方公里。原來該區塊是破舊廠房及部分農田的混合地塊，從2001年前後，杭州市開始了錢江新城建設。

如今新城內醒目的「日月同輝」標記不僅是杭州新地標，區域內林立的高檔寫字樓和高級賓館、豪華shopping mail更代表著杭州城市建設從城市1.0版向2.0版的蛻變。我們都知道，雖然摩天大樓不能代表現代化，但是現代化肯定有摩天大樓。這裡以後必將成為杭州最重要的商業中心，最集中的總部中心，最時尚的都市中心。雖然現在離成為目標尚有一段距離，但是該區域的建設已經初露端倪。在這麼重要的地區，房產的價格當然也是極為驚人的。目前該區域內幾乎沒有新的住宅項目，二手房價格基本穩定在35000+以上，超豪華的那種40000+，50000+都有的，但是都不具備特別代表性。一些名為商業地產但實際可以用來居住的商品房，基本價格也在35000+左右。

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圖3、杭州錢江新城（杭州最重要的拓展新區）

城東新城則是錢江新城向東，向北的另一個延伸段。該區域隸屬江干區所有，由錢江新城建設指揮部負責管理。根據官方解釋：城東新城是杭城的東大門，上海、寧波進入杭州主城的必經之路。根據杭州市城市總體規劃，城東新城位於「一主三副六組團」總體佈局結構的幾何中心，南接錢江新城，東聯下沙副城，是杭州實施「決戰東部」戰略的核心平台。杭州最主要的兩大交通點，東站綜合交通樞紐中心及杭州汽車九堡客運中心均位於此，另地鐵一號線穿過大部分區域，其發展潛力和交通便捷性毋庸置疑。因該區域完全屬於新建城區，一切都是由零開始，且建設時間較短，故生活配套基本等於零。但是潛力可期，故目前價格基本在22000+。

至於下沙副城，從副城這個名字上講大家都知道這應該是離杭州主城區很遠的一個地方了。但從交通上來講，從下沙管委會到武林門（現在市中心）距離也就20公里，離錢江新城（未來市中心）則更近了。此外地鐵一號線又是從下沙始發的，這在交通上又為下沙加了分。下沙最讓人擔心的其實是工業污染，畢竟這個區域原來是杭州唯一的國家級工業開發區。目前下沙管委會附近樓盤（金沙湖附近）價格16000-18000，沿江板塊12000-15000。

在杭州東面的樓盤中還值得一提的，是九堡板塊。從時間上來講，九堡板塊是杭州最早出讓的土地板塊。早在1993年，九堡沿江板塊就有土地出讓了。但是到目前為止，九堡的仍然有樓盤在售有地塊未開發。這與以前杭州市政府只管賣地不管後續的作風有很大的關係。一些關鍵交通要道拖到現在才建設完畢，這不僅拖延了周邊地塊開發商的建設及賣房節奏，更阻礙了周邊地區經濟的發展。目前九堡沿江板塊17000-20000+，九堡客運中心附近16000-18000+。

下沙的樓盤和城東新城（含九堡板塊）的樓盤是目前最適合「新杭州人」實現購房夢的地方。

杭州城南：

1996年，杭州市跨江新設立了濱江區，由原來蕭山區的西興、長河、浦沿三鎮組合而成。這是杭州由西湖時代向錢塘江時代邁出了第一步，也是杭州市區向周邊擴大的很重要一個階段。杭州有了江對面的主城區，杭州也成了跨江的城市。杭州樓市的濱江板塊就此開始形成。因為全是新區且為區級待遇，所以濱江區規劃起點較高，建設重點集中，生活配套跟上的較及時。濱江板塊到了2010年以後，其價格已經與主城區持平。目前非高大上樓盤的新房毛坯價格在23000-25000。至於高大上的樓盤，則早早超過25000+了。

因為濱江與老市中心只隔了一條江，從地理距離來說，那還是相當接近的，所以不少小康型家庭，在選擇實現購房夢的時候，將濱江列為第一選擇。

杭州城西：

2002年，杭州市對西湖景區的管理體製作出重大調整，成立了杭州西湖風景名勝區管委會，與杭州市園林文物局合署，實行「兩塊牌子、 一套班子」、「條塊結合、以塊為主」的管理體制。同時逐漸將西湖區所轄景區範圍的區域，全部劃給了西湖風景名勝區管委會。為了彌補所劃走的行政區域，又在後來的日子裡，將三墩、留下、轉塘原來隸屬於餘杭的三鎮劃到了西湖區名下。又利用開發西溪濕地的契機，將蔣村等周邊的區域也劃給了西湖區。杭州的大城西概念逐漸豐滿。

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圖4、西溪國家濕地公園（電影《非誠勿擾》在此取景）

三墩板塊、申花（西湖區）板塊、西溪板塊都在西湖區區域內。因為無論從地域上講，還是從規劃上說，西湖區所要面對的區塊較多，故發展極為不平衡。如擁有較多環境資源的西溪板塊，離城區較近的樓盤價格極高。而雖然同處於同一板塊的，但是離市區偏遠的樓盤，則價格還是較為平易近人。西溪板塊現在從16000-26000都有。三墩板塊雖有地鐵概念，但是地理距離實在離主城區太遠，價格基本維持在20000左右。留下、轉塘則尚未形成板塊概念，基本上在18000左右。申花板塊則分屬於西湖和拱墅兩個區，因為生活配套已基本跟上，且與主城區地理距離較近，其樓盤價格已基本為杭州市主流價格，目前基本維持在22000~25000。

這裡還要提到一點的就是，1992年就成立的杭州之江國家旅遊度假區是國務院批准建立的十二個國家級旅遊度假區之一。度假區位於杭州市西湖區上泗地區，區域總面積為26.66平方公里。度假區與西湖風景名勝區毗鄰，東臨錢塘江，西靠龍塢、靈山風景區，地勢開闊平整。這個度假區基本由西湖區政府託管。該度假區與杭州主城隔山，與濱江區隔江而望，環境相當優越。但由於生活配套幾乎等於零，所以這裡的之江板塊還是屬於富人的第三住宅區域，或者周邊學校（中國美院）老師的最愛，價格普遍不高，基本在15000+，當然了，別墅排屋除外。

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圖5、云棲竹徑（西湖新十景之一）

杭州城北：

1990年杭州將拱墅區和半山區合併成新拱墅區。在後來的時間裡，也將一些其他區管轄的地區，如石橋、祥符等地也劃歸於拱墅區，這樣大城北區域逐漸形成。拱墅區與西湖區一樣，新擴區域較多，各區域之間發展極為不平衡。比如區政府附近的橋西板塊，現在已經是高富帥的最愛。因為由運河的環境資源，加上區政府的生活配套優勢，價格在22000~25000。而一些如什麼北軟板塊、大橋西板塊、田園板塊，價格多在16000-18000左右。當然了一些開發商的品牌溢價則完全可以突破以上範圍。比如同在田園板塊，金隅田園外最高只能到18000+，但是綠城西子的田園牧歌則輕鬆突破22000。

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圖6、杭州半山國家森林公園

杭州的南面是江，西面是山和湖，只有東面和北面範圍較廣，最適合延展。所以北面星羅棋佈的分佈著不少零星樓盤，如石祥路沿線，運河支線沿線等等，但由於教育資源和醫療資源的相對匱乏，再加上城北與各大商業綜合中心的距離，導致其樓盤定位較為偏下。畢竟在黃龍商圈上班的，可以選擇城西的樓盤，錢江新城商圈的呢，可以選擇城東的樓盤，至於武林廣場商圈的，既可以選擇濱江，也可以選擇城東。所以城北的樓盤客戶聚攏度遠遠不及其他區塊。

二、杭州的房產價格的歷史變化

1998年，杭州主城區商品房新房房價基本在3500~5000之間，考慮到當時大家的收入，其房價還是略貴的。尤其是當時房改不久，市場上有眾多的二手房甩賣。這些房子房齡不老，結構也尚可。與二手房相比，新房是非常沒有性價比的。除了一些略有餘糧，為小孩結婚而貢獻首付的家庭外，大家似乎都沒有購房的需求。所以當時新房價格不溫不火，這階段在我的印象裡應該是持續了蠻久的。當時最熱的樓盤是萬安城市花園，位於中河路沿線，絕對的景觀和市中心，醫院學校就在身邊，其價格是當時的標竿5000+。

2001年，杭州的主城區已經擴張了不少，濱江、城西的大面積樓盤開始交付。由於有大量遠郊新房入市，所以老市中心樓市單價基本上還是維持在5000+左右。當時最熱的應該是貼沙河（杭州古城河）的沿線一帶新房。離武林廣場近，又有貼沙河公園景觀，單價在6000左右。而武林廣場的白馬公寓是杭州最大的豪宅，達到了7000+。

2005年，這個時候，全國樓市已經開始有很大的升溫了，溫州炒房團應該也是那個時候出現的，而杭州樓市的價格自然也是高歌猛進，輕鬆破萬，當時人人都覺得房價怎麼可能那麼高，但是沒想到的還在後頭。

2007年，房價熱的發燙，前幾年的幾次「空調」，讓大家更加意識到房價只能升不會跌，這個時候杭州老的主城區已經基本沒有什麼新樓盤了，大部分的樓盤都在曾經的遠郊，現在的市區裡面了。當時錢江新城板（當時一片荒涼，啥也沒有）塊房價已達到15000+。而一些所謂的豪宅，則輕鬆達到了20000+。

2008年，金融危機，各大開發商均風雨飄搖，紛紛開始打折拋售，下沙沿江板塊回到了5000+，新的主城區也能找到15000+的新房子。

2010年，經過最洶湧的那波狂漲，杭州主城區已經找不到20000以下的新樓盤了。

2013年，其實杭州樓市房價在2012年之後一直處於滯漲狀態，總體價格和2012年相比基本持平，這與北上廣深房價的一路高歌猛進拉開了不少距離，與南京等城市相比，杭州的房價不再讓人咂舌。

三、杭州樓市的消費群體和房價波動

從一定程度來講，杭州不是杭州人的杭州，而是浙江人的杭州。在沒有限購政策之前，但凡有點能力的浙江小私營業主，怎麼著都要為自己或者為家人在省城購套房，所以從房屋一開始市場化銷售以來，杭州的房價一直都排在北上廣深之後，深為大家所知的。所以杭州樓市的消費群體，不僅僅是杭州人，確切的說是浙江人，消耗房價的是浙江經濟。

因為有浙江那麼多大大小小的「老闆」的購房需求支撐，所以2012年之前杭州的房價一直就像近期的創業板指數，氣貫長虹。就算有一段時間回調，但是等回調之後，其房價的拉升就可以輕鬆就吃掉前期的跌幅。「杭州買房絕對不會虧」這彷彿成了真理。

但是很多人沒有想到的是，十年的房產牛市，其實已經將改革三十年來浙江製造業紅利消耗殆盡了！像前面有位老家在慈溪的網友提到的那樣，慈溪房價上漲無力的現象其實也體現在了當前的杭州。只是由於杭州的政治地位、城市定位且戶口優勢均大大優於慈溪，故目前來說，房價尚有餘力上漲。但從未來三年來看，我不認為杭州房價還能大幅提升。能在目前地價基礎上能賣得動房子已經很好了。當然了，前提是中央政府仍舊保持目前的經濟政策。

至於為什麼浙江經濟這兩年為什麼這麼一塌糊塗，那就是另外一個話題了。

四、未來杭州房產展望

未來三年內杭州房產大概會有四個可能性：

第一個可能：新鮮麵粉一定會比過期面包貴。老城區內，新鮮出讓的土地樓麵價格一定會大大超過隔壁區域老房子的市場售價。

第二個可能：品牌面包一定會比普通面包貴的多的多。2009年以後，很多房產大鱷出現在了杭州，比如萬科、保利、中海、龍湖、綠地等。但從結果看，雖然房企大鱷銷售業績不錯，但是在杭州影響力似乎都一般，品牌溢價率更是幾乎沒有。甚為可惜的是，保利、中海竟然和杭州本土房企的崑崙、華元一起，被網友評為了最爛樓盤的「四大金剛」。反而是杭州本土房產的綠城和濱江，在樓盤品牌建設上，遠遠走在了前列。

同一地塊同樣品質的樓盤，未來品牌開發商開發的房子將會比非品牌的開發商的房子貴很多很多，會超過20%。

第三個可能：最好最遙遠的面包不如最近最方便的饅頭。杭州的地鐵規劃應該是非常失敗的。所以遠郊的很不錯的新樓盤價格將會在很長的時間裡面，敵不過市中心老小區房屋價格，特別是那些有學區房概念的老小區。

第四個可能：鬆軟可口的面包永遠是稀缺的。成熟區域的新房價格將非常堅挺，不會因為經濟的波動而發生變化。盼望著武林壹號此類房產房價跌回到30000+的想法，恐怕會是猴子撈月般的空想

溧陽市房地產市場見聞與思考 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/27506126
不好意思，剛才有個數據出現重大錯誤，更正了重新發一下。

最近也一直考慮家鄉房地產的未來，剛好看見這個帖子，利用坐高鐵的時間做了一個粗陋的分析，希望各位專家指教。

1、 家鄉簡介

我老家是屬於蘇錫常地區常州市管轄的縣級市溧陽市，全國百強縣，地處蘇浙皖三省交界地區，交通便利，位於長江三角洲1小時經濟圈內，屬於上海經濟區。距上海、杭州200公里，距南京、蘇州、張家港百餘公里，寧杭高鐵穿境而過(高鐵在溧陽有一站，從北京回家現在只需要4個半小時了)，距南京祿口國際機場80公里，距常州奔牛國際機場60多公里。溧陽自古是魚米之鄉，所以農林牧漁都發展的不錯，工業方面最近主要是電纜，變壓器及少量的紡織和化工。其中上上電纜據業內朋友介紹，處於國內領先地位。近幾年旅遊業發展迅速，著名的天目湖旅遊區、南山竹海、還有中國十大溫泉。

2、房價現狀

溧陽的房價一個最突出的情況是貴。2005年至2010年，年均漲幅在20%以上。14年1月均價8700元每平米。新城區較好的樓盤1萬多每平米，在旅遊區天目湖的高端別墅價格居然已經達到2.3萬每平米。我家居住的地方，距離第一中學，實驗小學和人民醫院步行距離20分鐘以內，三年前的價格不過4000每平米，現在新樓盤價格8600每平米。根據房價壓力指數=60平米房子的總價/2倍的人均全年可支配收入，目前溧陽作為一個縣級市，房價已經高於地級市常州和無錫地區。房價居高的主要原因除了全國房地產市場火爆，居民對房價上漲預期強烈以外，地方保護主義下當地開放商壟斷了本地房地產市場也是一個非常重要的原因。最近五年城鎮化建設迅猛，老城區改造和新城區擴建同步進行。北側的老城區以改造為主，南側的新城區是近年新建的，目前重點規劃發展的是金杭高鐵沿線，南側燕山森林公園旁的燕山新區。目前主城區建設面積2570平方千米，預計2020年可翻番。今後家鄉發展定位是長三角休閒度假旅遊新興區域、蘇浙皖交界地區商貿集散中心之一。

3、房價展望

這次過年回家，發現老城區周邊和郊區商品房鱗次櫛比，直觀的讓我感受房地產在老家存在泡沫。目前我身邊的親戚朋友，多數均有兩套房以上。而且溧陽整體人口老齡化趨勢顯著，60週歲以上人口最近這幾年佔比在15%左右，所以購房需求不強。據溧陽統計局資料，2012年溧陽市常住人口76萬，2020年有望達86萬，隨著城鎮化進程，城區常住人口有望達到40萬。根據2005年人口結構數據測算，2005年總人口77萬，男女比例基本相當，18-35歲1.68萬人，佔比2%。假設18-35歲人口占比基本不變，則2020年城區人口中這一年齡段的人口將不足1萬人。若根據常州市第六次人口普查的統計推測，勞動人口15-64歲佔據總人口的78%，則2020年溧陽市這年齡段的人口將為67萬人口。

考慮到溧陽人喜歡住大房子的習慣，中原地產在調查溧陽房地產消費市場時，稱我家鄉人「愛面子，喜攀比」。按照一對新夫妻居住面積100平米測算，2020年不足1萬人的青年人新婚買新房，主城區需要50萬平米的新增商品房。如果誇大一下需求，假設改善性住房也有需求50萬平米，則總需求為100萬平米。根據中原地產2011年統計數據，僅溧陽主城區目前各主要樓盤的可售面積已達238.88萬平米。11年之後的數據沒有查到，但是根據筆者的感受，房地產開發在11年之後，增速明顯，周邊地區開發了許多高層住宅小區。同時考慮到目前不少家庭有兩套及兩套以上住房，且老齡化人口對住房市場的需求將會部分退出，溧陽市主城區目前的新增商品房可能已經供過於求。

另外，儘管地處長三角經濟繁榮地區，目前沒有發現溧陽具有明顯的人口和資金的集聚效應，因此也很難想像在為了的三五年人口會出現急速增長，或會有大量資金湧入溧陽從而推高房價。事實上，近年來溧陽常住人口增長緩慢，整體流動性不足，目前房地產成交量也不旺盛。個人認為未來溧陽房地產市場不存在上漲的理由。結合國家新政府對於房地產調控的堅定態度，整體資金面和信貸（包括對房地產公司的放貸和居民住房貸款）收緊，以及部分公租房，廉租房（保障性住房溧陽做的還不錯）等政策性住房分析，溧陽房地產價格堪憂。

4 民眾態度

目前家鄉民眾對房產未來的走勢也不像前兩年的一致看多了，家鄉的論壇中唱空的人士也逐漸變多。家中親戚也有希望房產能夠變現的。根據部分房產中介反應的情況，大戶型的住房在市場上銷售已經較為困難。部分人人們因為過去十年國內和溧陽房地產價格和暴漲產生了慣性思維，認為房價會繼續上漲。殊不知當年日本房地產破滅後，東京房價曾跌至最高峰的40%，且在低位徘徊了10年左右。而溧陽作為三四線的縣級城市，其社會和經濟地位顯然與東京有雲泥之別。

總之從市場供需，經濟背景判斷，溧陽的房價沒有繼續上漲的理由。繼續上漲，只是延續擊鼓傳花的博傻遊戲。等市場情緒變化後，如果在未來的三五年出現深度調整我不會意外。

人均月收入2000的家庭就比70%的人富了 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/28135012
大家還是對國情缺乏瞭解。在天朝,人均月收入2000的家庭就比70%的人富了,如果有5000就跑贏九成的家庭。但他們往往還覺得收入太低,希望政府幫他們從富人那裡分一杯羹。事實上,統計清晰的顯示:他們自己就是富人。換句更簡單的說法,能上圍脖的很多收入已經是top10%,但其中絕大部分頂多覺得自己勉強中產。

回應一下質疑:如果國人人均月收入真有5000,那麼一年6萬,已經超過美國GDP8成水平.再加上同比例政府收入和資本利得,全國GDP將會超過150億,是目前水平的三倍,也超過美國50%.

哪怕在京滬，小白領們總數也只有幾十萬。不到全部人口5%。如果眼界狹窄，那麼忽略同個城市其他人生活狀態也不奇怪了。

過去30年，由於對公共事務和公平發展的忽視，中國社會存在的收入差異、城鄉差異和地區發展差異被有意無意的忽視了。這次說了個基本常識，沒想到上來謾罵的人那麼多。沒關係，如果你們能用事實說話，我會回應。

30年前，誰家不窮。說句不好聽的話，這就叫忘本！ //@Hsu軟醬:很多人生活的特不食人間煙火 像是這輩子沒見過真的窮人一樣 //@西峰:回覆@小塊東坡肉:哪怕在京滬，小白領們總數也只有幾十萬。不到全部人口5%。如果眼界狹窄，那麼忽略同個城市其他人生活狀態也不奇怪了。

有人說收入不算數，還要看財富，沒問題。連房產在內中國家庭戶均財產接近100萬，但是有一半家庭總財產不到20萬。僅考慮城市居民的話，戶均財富大約250萬，但可惜平均數以上的家庭只佔全部城市家庭的1成多。考慮全國的話，連房產在內戶均財富200萬就是top 10%。事實上，他們也佔據了全國家庭財富的9成。

因此，很多人以為中國是14億人的大市場，這個認識基本上是錯的。這個國家只有1成左右的人進入到現代社會，有著正常的消費和生活。其他的9成不是在苦苦脫貧就是在期盼小康。知道攀比其實沒錯，但是對國情事實拒而不見就有點趨於狹隘了。

人均收入不是個人收入,要考慮勞動人口只有全部人口數量的六成左右.人均收入也不是人均工資,要考慮四金和稅收. //@huaeji:我倒覺得人均收入不止2000，因為保姆民工都3000多了。倒是算財富這個存量就拉開了，因為民工們的工資是這幾年才漲上來的，之前除了田地，他們的財富很少。

有來問數據源的，有憤慨被劃到10%富人區的……這麼說吧，大家基本都網購過，但網購一定不佔支出大頭吧。以沿海地區消費為主的淘寶，去年銷售一萬億，相當於中國排名最後7省社會零售消費總額。想想這個數據，大家就知道地區差異、貧富差異有多大了。要還不明白，就問問做全國零售的，總有個把認識吧。

還有真心來問數據來源的。我說了大家可以不信，但不妨我們先看看官方的：2013年城鎮居民人均可支配收入26955元，扣除價格因素實際增長7.0%，全年農村居民人均純收入8896元，扣除價格因素實際增長9.3%。你看看，城市月收入剛過2000元，農村不到800元，平均則原低於2000。具體來源自己搜，就不給鏈接了。

不用懷疑，如果你出生在北上廣深，就算混得再差，你的面臨的環境和物質條件也要好過80%的國人，混到平均數，就能好過90%的國人。正如你如果出生在美國，混的再差也要好過全世界80%的人一樣（這句貌似是巴菲特說的）。決定你一生基本面的，就是出生在哪裡。是的，投胎是個技術活，沒人會，這就是命！

如果大家還停留在我認識很多人月薪都好幾萬，農民工月薪都2500，保姆月薪都6000一個月……等等等等，我只能說你們宅在自己的小圈子太久了。3個甲子將近180年前，中國出了個林則徐，號稱是近代中國睜眼看世界第一人（其實也夠糊塗的），都知道到處看看，如此閉塞不怕成為信息社會中的井蛙麼！

有歌曰：一命二運三風水，四積功德五讀書。六名七相八敬神，九交貴人十養生。十一擇業與擇偶，十二趨吉要避凶。人生若要更幸福，上述件件想清楚。看見沒有，一命二運，前兩條基本都是上輩子的事情，攤上個人努力的要到第五條才輪到讀書。中國老祖宗留下有用的東西不多，但這點觀察倒是和很多人相合。

發現好多人開始感概投胎了，是的，成功學黑就黑在這裡！人家這麼幹一次成功了，不代表其他人照學也能成功，這命和運前面還在前面，這家境背景還在後面！當然也不是說讓大家別努力了，畢竟機會再小，這也是你能自己把握的部分。你不努力沒問題，中國人多，運道類似願意努力出成績超越的人大把。

還有人和我談個體經驗，須知你的個體經驗只是13億人中的一份，連管中窺豹都算不上。這樣吧，我再說一個觀察：目前中國殘疾人人數超過8500萬，差不多15個人裡有一個，大城市裡你們誰見過這麼高比例的殘疾人？公交車、地鐵、廣場、工廠、寫字樓、商場，哪裡有這麼高比例的殘疾人！

有人說不多。那好這麼說吧，北京常住人口2100萬，按比例計算大約130萬殘疾人；上海常駐人口2400萬，按比例計算大約150萬。一個普通大學本科學生四屆也就萬把人把，大家想想這數量。再想想身邊看到的機會。

說回正題。我今天花了和大家聊，不是為了證明你們中的某些人已經混進top10%，可以慶幸；也不是來抹煞社會主義的偉大成就（你看黨領導下的統計局給的數字比我給的還低）。我的想法是，大家需要知道自己在社會中的位置，而其前提就是要知道我們身處的社會到底如何。個人感受固然重要，但是亦可能有偏差。

有人覺得社會已經固化，其實還不是。底層去上層哪個時代哪個地方都不容易。底層就是拼人多，概率再低，也有機會往上走。一代人不能成功，三代人努力下來，家族處境也會有大大改善。怕就是怕社會固化的念頭滋生蔓延，大家都覺得沒機會、不努力，這樣自己就完了。這樣的人多了社會也就完了。

微博上的差異沒那麼大，其實就是大家父輩努力的結果//@小月木可_: 從80%到那20%可能一代人是遠遠不夠的。從這個角度來說，如果你今天沒有邁出去，你的後輩也會有人要超越你邁出去。那為何不自己打頭陣，就算不能做到很成功也能替後輩減輕阻力。這樣的話今天的努力都值得！

銀行表外升級表表外 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/28215900
財新《新世紀》 記者 吳紅毓然

　　銀行放在表外的非標業務在監管壓力不得不降，但實際銀行已創造新的同業科目，作為買入返售金融資產的替代產品，這就是「表表外業務」。

　　近期，招商銀行（600036.SH/03968.HK）祭出「受託定向投資業務」，這款創新產品實質與買入返售業務類似，但多了一道過橋手續。

　　接近招商銀行的知情人士指出，這項業務模式為：A銀行將同業存款存入B銀行，同時與B銀行簽訂委託定向投資協議，這份協議為抽屜協議，即不發生風險的話誰也不會把這份協議從抽屜裡拿出來；B銀行再將這筆錢投資於A銀行指定的金融資產，相當於做通道業務，坐收一定的手續費。

　　在2013年上半年銀監會出台《關於規範商業銀行理財業務投資運作有關問題的通知》（8號文）對銀行理財資金投向非標準債權加強管理後，部分銀行轉以自營資金投資非標債權。

　　據監管部門調查，去年以來，同業買入返售和其他類投資業務超常增長部分，主要集中在定向資產管理計劃和他行理財產品等。

　　委託貸款類業務是定向資管中佔比較大的一類，參與主體中一般會有三家銀行，分別是一家作為委託人的客戶或銀行、一家貸款銀行及一家作為託管人的銀行，資管方充當管理人。2月15日，央行披露2014年1月社會融資規模統計數據。其中，委託貸款增加3965億元，同比多增1904億元，漲幅逾190%。

　　「一般正常的委託貸款業務都很少，1月委託貸款激增的主要原因在於，同業業務借道委託貸款。」一位股份制銀行公司部總經理表示。

　　不管是委託定向投資業務，還是傳統的委託貸款業務，最終投向多為非標資產，被業內稱為「表表外業務」。

　　這一切，導致非標資產明降暗升。業內呼籲，解決非標問題，應儘早開資產證券化正道。「取消額度審批，該怎麼定價讓市場決定。」一位招商銀行總行部門總經理表示。

同業新手法

　　「讓銀行收縮非標資產不現實。」一位東部地區城商行北京分行行長坦承。招商研報亦指出，利潤導向的考核和規模衝動，將激發進一步和監管「躲貓貓」的「金融創新」；另一方面，在利率市場化衝擊下，資金成本的上升逼迫銀行必須提高風險偏好，通過變通的方法獲取更高的資本收益率。

　　受託定向投資的誕生，源於業內對9號文將於今年下發的預期。9號文指規範銀行同業業務的監管辦法，在銀監會於2013年3月下發8號文後，業內一直預期9號文的出台。

　　銀監會擬定《商業銀行同業融資業務管理辦法》，核心在界定和規範同業業務，擬對同業融資進行集中度管理，加大計提撥備。

　　銀行人士指出，預期9號文將對傳統的買入返售業務進行嚴格監管，這將導致表外資產的融資業務將很難開展；但若資產入表，將佔用風險資產，銀行成本上升。

　　替代買入返售業務的，正是受託定向投資。多位業內人士指出，這是銀行同業資產過橋的新品種。

　　具體而言，A銀行（委託行）與B銀行（受託行）簽訂兩份協議，一份是同業存款協議，一份是委託定向投資協議，後者為抽屜協議，還有一份A銀行的投資指令。協議簽好後，B銀行再選擇信託公司或者券商，以發行信託計劃或資管計劃，即做通道類業務將資金定向投資到A銀行指定的金融資產。

　　這些金融資產包括但不限於銀行存款、票據資產/票據收益權、存單收益權、信託受益權、信託計劃、定向資產管理計劃受益權等。因此，委託定向投資的金融資產，仍多為非標資產。

　　「委託定向投資計劃，只有招行和少部分城商行在做。其他多家銀行都在觀望。」招商銀行推出的此款同業產品，既有爭取監管時間差的優勢，又面臨著不確定的監管風險。這仍是與監管賽跑的同業業務翻牆之舉。

　　招行要求，在投資期限上，定向投資項目原則不超過一年，一年以上項目，將上報至總行審批。在投資內容上，項目不屬於產能過剩、環境污染行業。

　　同業業務通過委託貸款形式做，對受託行而言，不用計提風險撥備，有一定的通道費收入，不需承擔風險；對委託行而言，可以滿足放貸需求，規避存貸比限制。

　　「萬變不離其宗。銀行如此騰挪，還是為了上規模、降低風險資產。」前述股份制銀行公司部總經理指出。

　　對於今年1月委託貸款激增，業內人士認為，原因之一在於，銀信合作形式叫停後，銀證合作取代銀信合作成為銀行規避監管的新手段。銀證合作本質上是由A銀行提供資金，借道證券公司並通過B銀行以委託貸款形式向企業發放貸款，由此實現表內貸款轉移表外，以達到規避監管的目的。

會計舊遊戲

　　同業變道委託貸款，仍是會計科目遊戲。

　　傳統委託貸款業務也暗蘊風險。多家上市公司公告披露，通過銀行發放的委託貸款多投向資質較差的房地產企業和縣級地方融資平台，定價均高於基準貸款利率，一般在10%以上，最高可達18%。部分上市公司的委託貸款已告逾期，甚至多次逾期。

　　近年來銀行將信貸類業務借助通道轉換為非標資產，並通過銀行理財、同業等形式運作，引起監管部門重視。1月6日，銀監會副主席周慕冰在2014年銀行業監管工作會議上，著重指出改革同業及理財業務，要求相關監管部門於2014年4月末要拿出具體改革方案，6月末要見成效。但監管是虛晃一劍，還是有實質動作，仍需觀察。

　　業內人士指出，受託定向投資存在會計科目錯配問題。對A銀行而言，資金為同業存款，風險準備金為25%；對B銀行而言，卻變成了受託管理資產，相當於表外資產，不佔風險準備金。

　　之前，銀行將買入返售項下資產挪至應收賬款科目下，典型的「做大分母，賬戶轉換」，以達到財報上的去槓桿。景林資產分析師倪軍指出，應收賬款可以規避貸款額度及存貸比監管，但由於應收賬款屬於銀行自營資產，風險權重將升至100%，並不能規避資本監管。

　　監管部門也指出，8號文出台之後，部分銀行正是以包括應收賬款在內的自營資金投資非標資產。

　　上市銀行的三季報數據顯示，多數銀行的應收賬款增幅驚人。招商銀行應收賬款資產由年初的322億元升至1654億元，漲幅逾400%；浦發銀行（600000.SH）、中信銀行（601998.SH）應收賬款資產較年初增近250%；民生銀行（600016.SH/01988.HK）、興業銀行（601166.SH）應收賬款資產較年初漲幅也近200%。

　　受託定向投資，正是用來減少應收賬款數字的會計操作。

　　2月27日，招商銀行總行同業客戶部給各分行會計部下發了《關於加強受託定向投資業務操作風險管理的通知》，明確受託定向投資的會計處理問題。文件要求：

　　第一，新發生的受託定向投資業務，委託投資環節的會計操作（包括對外劃款、利息收取和到期等）應集中在分行運營管理部操作。

　　第二，客戶投資指令原件是同業定期存款支取的重要依據。受託投資業務中同業存款支取環節，經辦行需收妥委託方投資指令原件，並審核預留印鑑無誤後，方可辦理同業定期存款支取。

　　第三，分行同業業務管理部門須審核委託投資協議真實無誤，確保客戶投資協議與劃款指令一致後，向分行運營管理部出具劃款指令。分行運營管理部審核劃款指令無誤後，辦理受託定向投資業務對外劃款手續。

　　這樣的會計操作，用客戶的投資指令原件替代了保證金等存貸憑證，存在風險隱患，也有違規嫌疑。「這是為了受託行無需承擔風險。」銀行人士指出。

　　對於委託行，本該轉出資金時記入存放同業，投資時記入應收賬款投資，並分別計提風險撥備；受託行也應有對應記賬。但受託定向投資業務的交易流程，改變了記賬方式。由於委託定向投資協議是抽屜協議，委託行的委託投資並未在應收賬款投資項下反映，規避了風險準備金和計提撥備的監管要求。

　　「所有的風險仍然在銀行系統內部。」用益信託分析師廖凱鶴指出，定向投資的資金對接銀行理財資金池，標的不透明。

　　2012年初，監管部門曾窗口指導叫停信託公司發行同業存款的短期理財產品。但這一操作並未斷絕。銀行通過理財產品獲得資金來源，集合成較大的規模，委託信託、券商等發行單一資金信託計劃或定向資管計劃，以同業存款的形式存入另一家銀行。

　　監管層認為，銀行理財和同業業務不規範發展，會直接助推資金空轉，加大了資金期限錯配和流動性風險，增加了銀行體系的系統性風險。

誰在「嘗螃蟹」

　　在受託定向投資業務中，委託行是具有投資放貸需求的銀行；受託行相當於過橋方，只收手續費用，受託費率原則上不低於千分之五。現在一般通道類業務降至千分之一到萬分之五。受託行採用會計差錯處理，幫助委託行資產出表。

　　目前受託行多為招行各分行，還有恆豐銀行、天津銀行等部分城商行。「招行是第一個吃螃蟹的人，有監管政策風險，大多數銀行還不敢做受託行。」前述城商行行長表示。

　　借此監管窗口期，招行瞬間做大這塊業務。短短幾月內，已達上千億元規模。自去年底研發以來，招行向多家銀行力推此業務，交易對手較買入返售業務有大幅擴展。同時，招行要求，交易對手應為：國有大行總行及一二級分行、股份制銀行及上市城商行的總行或一級分行；一般城商行、農商行、非銀金融機構的總行。

　　此前，興業銀行通過銀銀平台，接入超過400家中小商業銀行，進行資金往來，提供清算服務等。這塊同業業務成為興業銀行重點發展戰略，為興業帶來的收益為業內所豔羨。「這有點像農村包圍城市。」一位接近興業銀行人士表示，這類中小銀行多為資金充裕的農信社、農商行，具有放貸需求，興業利用平台優勢，壯大自身規模。

　　多位銀行人士表示，招行此舉，頗有穩住股份制銀行第一地位之意。「如果同業新政出台，可能對興業銀行、民生銀行影響較大，招行想抓住這個時機。」 一位銀行業分析師指出。

　　一位招行人士指出，2013年下半年，招行行長田惠宇提出以服務升級深化二次轉型。2014年，對服務升級的內涵做了更詳細解讀，提出打造「輕型銀行」的戰略。在同業金融方面，招行提出要辦成精品銀行，「厚積薄發、直撲前沿」，要求以大資產管理和金融市場交易雙輪驅動，創造新的盈利增長點。

非標在擴張

　　多位分析師指出，非標資產仍在擴張。

　　「銀行只是控制表內的房地產融資，銀行表外的、非標業務還是在加速擴張，並沒降低，非標利率在年初以來是上浮的。」招商證券債券分析師孫彬彬指出，在宏觀面嚴監管的思路下，仍需對信用風險保持警惕。

　　申銀萬國債券首席分析師屈慶表示：「非標的供給也有季節性。等第二季度企業經濟活動開始、全國兩會後地方基建開始，非標的供給還會增加；非標供給恢復後，銀行購買非標的熱情會重新抬升。去年非標快速擴張也是4月以後的事情。」2013年12月至2014年2月上市公司公告披露，多家上市公司的委託貸款投向，多為銀行信貸名單外的房地產公司，還有部分縣區級城投平台。

　　以往，銀行對表內房地產開發貸款採用名單制管理，資質較差、規模較小的小開發商則在名單之外。上市公司通過委託貸款，曲線將銀行授信投向名單外的開發商，從中坐收利差，但也承擔了較大的違約風險。

　　2013年底，舜天船舶（002608.SZ）公告，投向福地房產公司的9000萬元委託貸款（利率18%）逾期；ST聯合（600358.SH）公告，投向重慶頤尚溫泉開發公司的6000萬元委託貸款（利率12%）逾期；通程控股（000419.SZ）公告，投向懷化英泰建設投資公司的3億元委託貸款（利率15%）逾期。

　　以舜天船舶為例，這筆委託貸款於2012年9月發放，時間為18個月。據之前公告，南京福地房地產開發公司註冊金為8800萬元，至2012年6月30日，福地地產並未有銷售，淨利潤虧損151萬元，風險不言而喻。

　　對於這類傳統委託貸款業務，銀監會內部人士指出，一般來說，委託的企業沒有銀行專門的貸款風險管理經驗和能力；銀行只收取手續費，沒有動力去管理。就房地產和地方融資平台而言，除了這兩項本身的風險，委託企業缺乏貸款風險管理能力也是一種風險。但從委託貸款的性質看，這類風險由委託企業承擔了。

　　監管層表示，非標資產實質為信貸類業務，但銀行貸前、貸中和貸後管理的規範性以及審慎性遠不及表內貸款，且不受貸款投向約束，大量配置到房地產、地方政府融資平台和「兩高一剩」（高污染、高能耗、產能過剩）行業等信貸受限領域，面臨很大的合規風險和政策調整風險。■

拋開偏見，什麼驅動了樓價的增長？ 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/28599241
所有的房地產市場都是區域市場。

以整體看待中國房地產市場的方式，其實模糊了各地的差異，而能給出有實際意義的判斷是非常有限的。因此，要理解中國的房地產市場，在區域上就要區分。既要意識到整體房價的宏觀因素，也要注意到影響噹地房價更加重要的區域條件。在時間上則要分清影響房價的長期因素和短期擾動。

在這篇文章中，我主要談推動房價的長期因素。其中最主要的大致包括：經濟增長、利率、土地供應、人口流動以及城市格局。其中經濟增長和利率可以算是影響房價的宏觀因素。地方土地供應、人口流動以及城市格局是影響房價的區域條件。

先談宏觀因素。

1、經濟增長帶來房價上漲動力

中國房價的普遍性上漲大概開始於1999年。有些城市開始的早一些，有些城市開始的晚一些。房價上漲的主要動力一是經濟持續增長帶來的收入和財富增加，二是住房市場的形成給了土地和住房資源流動的可能。

其後，中國每年都保持GDP8%以上的實際增長，而含通脹在內的GDP復合名義增長率，大約在14%左右。到2013年底，中國GDP增至 56.9萬億元，比1999年的8.97萬億，足足增長6.3倍，而同期居民收入增長也有4倍多。因此在經濟高速發展的背景下，房價上漲有了最基本的驅動力。

2、低利率帶來的置業興旺

中國是實施利率雙軌制的國家。居民和企業存款利息不高，但是貸款很難。大量廉價的貸款主要是向國企傾斜。而其他中小企業和個人很難獲得國有銀行提供的貸款。從這幾年溫州民間貸款的利息來看，民間私下黑市的借款利息要比官方的報價高出近2倍。

唯一的例外就是房貸。這幾乎是個人唯一可以輕鬆獲得的大額低息貸款。從過去10年房貸的基準利息來看，多數年份只在6%上下，只有一年多時間突破7%。不少購房者還曾申請到7折和8.5折的貸款，而公積金貸款也會進一步降低購房者的利息負擔。因此，在按揭低息的政策下，購房者貸款的熱情被大大鼓勵了。如果考慮到過去10年多數年份有著不小的通貨膨脹率，購房者實際享受的是近乎零的利息,而相應引發的購房熱情也就可以理解了。

經濟增長和利率雖然各地略有差異，但是整體上來看還是全局性的，具體到各地的樓市情況，則並不能簡單適用。容易發現，許多GDP多年高增長的地方房價其實不算太高。而房價絕對值最高北京、上海，已經連續多年GDP增長排名墊底。

因此，接下來應該說說影響房價的區域因素了。

3、土地供應的影響

許多人會認為在中國土地的供應者只有政府，因此政府模仿香港而實施的飢餓供地，是房價上漲的主要動力。這話對，也不對。實際上，要區分著看。

中國實行城市土地國有，因此城市土地供應者只有政府，這沒錯。但地方政府賣地，多數看的是眼前，看的是總額。早在2003年土地招牌掛之前，各地土地出讓其實非常無序，甚至不少區縣都有權出讓土地。各地競爭的結果就是土地供應氾濫，地價幾乎一文不名。典型的就是珠三角以及散佈各地各種名目的園區。

飢餓供地學起來不難，但真的要實施，有幾個條件：

1、當地長官需有點長遠眼光（許多地方市長任期只有兩三年，要求他們有長遠意識不賣地不出政績不容易）；

2、歷史負擔小，過去沒有大量出讓土地留存至今影響噹下的土地市場（這個主要看前任留下的政治遺產）

3、有財力進行土地儲備（雖然可以依靠銀行，但是持續這個工作對很多城市也有難度）

4、人口要流入（一、二線城市可以滿足，其他多數都出局）

所以目前來看，多數地方政府很難在地價和土地出讓金總額之間保持平衡。越是發展滯後的地方，土地出讓往往越是寬裕。要讓土地供應持續保持在短缺的狀態，能做到的城市並不多。

但是如果做到了，房價上漲就在供應方面有了較為堅實的可能性。

4、人口流入

人口流入是影響樓市需求方面的重要因素。

一個人去到一個城市居住和生活，很大程度上代表著他對那個地方的偏好。一個人口持續流入的城市是興旺的象徵，反之人口持續流出的城市，則容易缺乏就業機會和商業市場，未來發展堪憂。

過去幾年，許多媒體喜歡報導逃離「北上廣」（北京、上海和廣州）的消息。認為高昂的樓價、擁擠的交通和巨大的工作和生活壓力，已經促使大量人口離開這些中心城市。這些報導未必虛假，但是可能只是真相的一面。對這些千萬人口的城市來說，找到一些離開的例子不會太難。但同時也要看到同期有更多的人湧入這些城市。只看到下車人數而忽略上車人數顯然是片面的。

5、城市格局

影響城市格局的因素包括交通、基建、產業、地理、城市規劃、氣候特點等等，這些因素對於城市發展和房價的影響許多著作都有提及。因此我暫不做贅述。我這裡特別要提的是兩點，即城市的行政級別和產業結構對於房價的影響。

5.1城市的行政級別

城市級別算是最有中國特色的影響房價的因素了。

大城市一般擁有規模上的優勢。大量人口積聚也使得公共設施、就業機會、分工和合作更具效率。不過大城市的形成一般是源於市場選擇的結果。而在中國，城市的發展還會強烈受到城市行政級別影響，這個算是影響房價的特色部分了。

5.2城市的產業結構

城市的產業結構是另一個容易被忽視的因素。

所謂城市的產業結構就是一個城市第一、第二、第三產業發展情況。我們通過觀察三個產業增加值佔GDP的比重情況來瞭解城市的產業結構。

第一產業主要是農業，第二產業主要是工業和建築業，第三產業則是包括金融業在內的服務業。對於中國來說，第一產業早就不是主體了，大部分城市的GDP以第二和第三產業為主。

但其中還有區別。簡單的說，在其他因素相仿的情況下，第三產業比重高的城市房價容易提升。以華東為例，上海周邊如無錫、蘇州、南京、杭州等城市，其人均GDP都接近或大幅超過了上海，但其房價大致只有上海的一半。究其原因，這些城市產業結構還是以工業為主，服務業相對較低。

作為世界工廠，中國的工業創造的增加值是相當高的。但是工業通常是資本密集型產業，工人被替代性強，工人工資增長容易受限。因此工業發達的城市容易有高產值、高稅收和高GDP，但是因為其居民收入增長相對較緩，房價增長有限。例如前面提到的蘇州、無錫，其人均GDP均高出上海兩成多，但其房價多年增長緩慢，其絕對值亦不及上海的一半。相應的，其商業和辦公市場，亦大大滯後於上海。

作為對比，上海的第三產業已經遠遠超過第二產業的比重。作為第三產業的服務業，更為依賴人的作用。而出於對人才的倚重，城市和企業在吸引人才流入和待遇方面都有更高的要求，這同時提高了城市居民對房產的需求和負擔能力。而作為省會的南京和杭州，其人均GDP雖不及蘇州和無錫，但其第三產業比重也較高，其房價高於蘇錫也就不奇怪了。

任志強:為什麼房地產未到拐點 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/29341697
註：這篇報導部分數字好像也有問題，估計是記者錯漏或者未經審核。但是比之前的好不少，大家可以看看。

　　近日，任志強在接受經濟觀察網記者獨家採訪時，反駁了房地產市場「拐點」說，並詳細闡釋了其認為房地產市場長期向好的原因，以及其獨特的「房地產週期」與「養豬」理論，養豬和房地產開發有著什麼樣的關係？豬肉價格和房價又有著什麼樣的漲跌規律？

　　經濟觀察網：有一種觀點是，現在存銷比超過20的城市都有十幾個，有的城市消化庫存超過十年。目前房地產市場是不是供應確實過剩？

　　任志強：

　　什麼是存銷比？存銷比是按當月的銷售量來計算的，如果按上一年的銷售量計算，你看看他說的存銷比對嗎？是因為銷售量下降了，所以存銷比上漲了。

　　比如說北京一年有13萬套房子，一個月1萬套，我們現在6萬套房子的庫存，那也就是不到6個月消化。如果現在一個月的銷售量突然下降成3000套了，那就變成要20多個月才能消化，感覺好像很可怕。

　　應該按常態來計算，一年、兩年時間裡平均每個月銷售1萬套，6萬套就是6個月，我個人認為6個月的庫存是不夠的。正常情況下，應該12個月的存量是比較合理的。

　　而且我們計算為存量的房子不是真正的存量，只是有銷售證的房子，但是房子很可能剛達到基礎正負零，還沒竣工。我們現在說名義上庫存5億多銷售量，可是銷售量不是5億多。如果銷售不好，我可以放慢建設速度啊。08年，萬科不就是工程到基礎正負零就停工了嘛。

　　我們通常按今年的總銷售量來算，比如說去年是12個多億的銷售量，總庫存量是5億多平方米，這個比例大概是2.4吧，這個量我個人覺得大了點。

　　經濟觀察網：有觀點認為，按照商品房開工口徑來看，中國千人建設套數2000年是5，到2011年已經突破20，即使在美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本等國家的城市化高度進程之中，除韓國、日本以外，一般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14； 2011年中國的千人建設套數，已經達到了35套，說明中國房地產供應過剩。您怎麼看？

　　任志強：

　　千人指標和開工量是兩個概念，通常不以開工量計算，是以竣工量計算，之間有著巨大的時間差。比如說開工1000萬套房子，在美國大部分是當年開工當年竣工，除了集合式公寓，中國不是，我們一年竣工量是開工量的27%，27%是什麼概念呢？不到開工量的1/3，那就是說大大縮小 了供應量。

　　另外，我們說的千人指標是指市場化的商品房。但實際上計算在內的有相當一部分不是市場化的房子，其中大約有30%以上的是保障類住房。北京保障類住房則大於50%，實際的商品房佔家庭戶數的比例就只有3%。比如通州，商品房和保障房就是各佔一半，其中有一半的房子是保障性住房，是政府分配的，它和市場沒關係，這種保障性住房就應該從千人指標裡扣掉。

　　從北京去年的土地供應可以看出來，去年北京商品房土地供應大概完成了60%的計劃任務量，保障性住房完成了125%，因為土地供應計劃商品房和保障房分別是800公頃和850公頃，大致是1：1的關係，但是土地供應結果卻是保障房多出了150公頃，商品房和保障房變成了四六開的比例。

　　經濟觀察網：您覺得目前房地產市場銷量下滑、價格下降的主要原因是什麼？

　　任志強：

　　我覺得對現實房價影響最大的是信貸，是個貸收緊。從今年一季度數據看，房地產開發貸沒有減少，反而是增加了。但是影響房地產銷售最大的是個貸，08年那次也是因為個貸出了問題，11年的時候也是個貸出問題。

　　銀行個貸政策對市場的影響遠大於限購政策。從0.75到1.1倍的利率變化會影響約25%的可支付能力，會大大提高購房的實際成本。我們最簡單的計算辦法，就是100萬的貸款，0.75和1.1倍利率就差了25萬，我房子降20萬，買房絕對值還是增加了5萬，房子降10萬，你買房成本就增加十幾萬。

　　從我個人看來，取消這些非市場化的因素，包括執行個人購房按揭貸款利率優惠，是非常重要的。

　　經濟觀察網：您覺得過去十年房價不斷上漲的主要原因是什麼？

　　任志強：

　　應該說過去房價多少次暴漲，都是因為不合理的調控吧。我為什麼在過去十年屢次能把房價走勢都判斷對？就是因為它是一個非常不市場化的狀態。越是供給跟不上，越壓縮需求、不增加供給，所以才會出現一個暴漲。我判斷去年房價暴漲是因為前年的供給嚴重不足，所以我知道在這個時候會暴漲。

　　但因為大家看到供給嚴重不足的時候就會增加供給，所以暴漲一年之後供給就增加了。如果完全市場化的時候，市場自己會調節，我覺得房價有上有下，在不同城市是很清楚的一個市場供求決定價格的狀態。

　　毛病就在於我們過去都是用非市場化的手段去壓價，而從來不是用增加供給。我經常用豬肉來舉例子，在豬肉供給少的時候，政府就拚命的補貼，按道理說豬肉供給少的時候價格就上來了，你不補貼他也會養豬。但是補貼完的結果呢？豬肉價格又掉下去了。所以中國豬肉波動越來越厲害，如果以波動週期來看，2012年生豬週期為一年，到今年是兩個月就波動一次。

　　所以今年豬肉價格「三起三壓」了，現在老百姓又開始殺豬了，殺豬就導致供應減少。養豬跟房地產不一樣，養豬農民是認賠了，我殺豬就算了，房地產是我不認賠，儘管降價我有一些損失，但我還沒到認賠的時候。

　　養豬需要繼續投入，要不它就死啦。但房子不需要再繼續投入，所以養豬和賣房不一樣。房子可以爛尾，過一段時間，供給調整完了，房價漲起來了，我再建，這就是供給，供求關係。

　　但過去十年，我們從來不考慮這個問題，政府總是在行政干預。現在房地產供給增加了，但是行政干預並沒取消。按道理說，供給增加的時候，行政干預就該取消了，但是行政干預並沒取消。現在，大家還反對取消行政干預，認為行政干預是「救市」行為。反對者的理由似乎就只是為了從非理性上或者是從感情上希望把房價打壓下去。

　　從市場經濟理論來看，造成房價上漲的原因和結果是什麼呢？是因為你不理智造成的。如果把行政干預取消以後，房地產市場就恢復正常了，你就不用管它了，房價該高它就高，該低它就低，哪個地方供應多，哪個地方價格就下去了。供應多價格下降，市場就平衡了，那麼供應少的地方價格高，市場就會增加供給。

　　經濟觀察網：近日，媒體報導，國土資源部將暫停對外發佈全國供地計劃，改由地方自行公佈各省供地計劃。

　　任志強：

　　房價上漲根子就是2003年的18億畝耕地紅線，2003年以前，我們每年大概房價上漲大概3.5%，收入增長九點幾，所以03年的時候，我們測算全國房價收入比是最低的，只有3.89。

　　限制土地紅線以後，2004年就是「8.31」大限，開始土地招拍掛，之後房價就一路上漲。後期的房價上漲都和土地供應過緊有關，當然也和貨幣有關。現在很多人認為房價上漲只是因為發票子，最主要的還是因為土地供應過緊。

　　現在為什麼土地價格不下去？如果是拐點，土地價格會下降。2008年，我們看到最先下跌的是土地價格，08年土地價格下跌，是因為07年土地上漲得太快。2007年11月，中央經濟工作會議提出「兩防」，防止投資過熱、防止通貨膨脹，所以這時候土地價格開始下跌，然後房價開始下降。

　　但是2009年，房價大漲的時候，為什麼沒人買地呢？是因為原來地壓了一大堆呢！這是供求關係問題。所以09年土地價格並沒有高速上漲，到10年土地才上漲，土地一上漲又推高房價上漲，這時候又開始壓這頭。10年房價漲得很快，然後11年、12年又開始限購。

　　房價上漲的同時，土地供應卻下降了，所以生產就下降了，生產一下降，我就知道去年房價一定會漲。我是根據供求關係判斷的。

　　所以漲到現在的結果，就是去年房價漲的同時大家買了大量土地，供應開始增加。因為房地產和養豬都有個滯後效應，養豬是9個月一個週期，3個月小豬，6個月成豬，180天出欄，房地產是三年或者兩年才「出欄」，所以它至少要滯後一年半。我們現在快的9個月開工，12個月可以買房，至少滯後一年多，現在正是一年多週期的時候。

　　去年土地供應從負變正，房地產供應在今年開始增加，在部分地區供求關係實際上是轉化了，轉化的同時你又沒有取消抑制需求的因素，就出現「認賠」了。

　　所以年初的時候，我提出警告，去年庫存增加，是供求關係轉化的一個表現。我不認為所有庫存都一定是真實庫存，庫存裡頭可能分為兩類，一類是永遠賣不掉的庫存，比如說遠郊區、鄂爾多斯，這種地區在城鎮化相當長一段時間內是消化不掉的，是「死庫存」。

　　另外一部分庫存，是不斷增加的新庫存，這些新庫存實際上是決定當地房地產市場的供貨。現在大部分過去供應量比較穩定、沒有出現太短缺的城市，房價反而沒有大幅度下降，過去供應短缺、房價上漲比較高的城市，當供給增加後開始出現下降。

　　我們城鎮化速度每年增長一點幾，可是去年房地產投資增長的速度是十幾、二十幾，暫時追不上，但是它們兩個之間總會會有重合或平衡的時候。我們為什麼這一波老是不平衡？是因為這邊老是壓著，它就不平衡。要是完全市場化，市場就自我調節了。

　　什麼是拐點的概念？拐點是一直向下，如果你下來上去、上去下來叫波動。沒有人把股市波動叫做拐點，是吧？房地產現在也這樣。畢竟160多個城市房價還在往上漲。

　　從全國平均來看，局部地方可能有下降，局部地區可能有上漲，還是個波動關係，不是所有城市全都垮了。從大的背景來看，我們的GDP還是在保持7%以上的增長。從全世界房地產泡沫破滅的規律來看，都沒有在經濟高速增長的情況下出現，都是在經濟低速增長的時候出現，比如說增長2%、3%，可能會出現房地產泡沫破裂，或房價會出現下跌，那可能是宏觀經濟導致的問題。

　　經濟觀察網：支撐房價上漲的因素還有哪些？

　　任志強：

　　在世界各地發生房地產泡沫的時候，城化率是什麼情況？我們城化率很低，而且在不斷地補充城化率，日本、美國都是城化率很高的城市，出現房地產泡沫是因為它們沒有後續外來的大量補充人口。

　　一個新的說法，美國這次出現房地產危機的一個重要原因是，布什要通過3000萬人的移民計劃沒有通過導致的。這3000萬移民如果轉為正式美國居民的話，美國的房子不夠用。中國現在後續的補充人口還多著呢，房價跌了，進城的人更多，後一波是不是會暴漲？

　　另外人口結構中家庭分裂在加速。適齡結婚的人口高峰仍在持續，23歲年齡人囗的最高峰在2015年，如果5年後的28歲結婚，就是2020年，這一段時期家庭分裂速度是加劇的。家庭分裂速度加速的時候，在全世界任何一個國家，都是房價上漲的，都是供求關係在短期之內可以平衡，但是長期之內還需要不斷的波動。人口老齡化加速，也讓家庭分裂加速。五普與六普的數據中一代人為家庭居住的比例從27%增長到38%。

　　最後，消費結構也正在發生變化。2011年時商品房銷售額第一次超越了食品銷售額，到去年商品房銷售額已經達到8萬億，食品銷售額還是5萬多億，2013年兩者的差距超過了30%。家庭消費中吃的比重下降，住的比重上升並加速。從家庭個人來說這個比例變化，住房消費是越來越多，有1000塊消費可能800塊錢吃飯，到你收入1萬塊錢的時候，你絕不會拿8000塊錢去吃飯。在美國食品消費已經在第四位了，我們的住房消費也可能慢慢變成第一位，歐洲、日本住房消費都是第一位的。與國際相比，我們住房消費比重還有3倍的增幅餘地。

　　經濟觀察網：那您對現在的房地產市場怎麼看，您看好嗎？

　　任志強：

　　我當然看好啦！你們別搞錯了，開發商如果不看好中國的房地產，他就不干了，因為這個投資一失敗就崩啦。所以我一再強調他不是養豬，那個豬週期短，這個是長週期的。

來源：《經濟觀察網》