📖 ZKIZ Archives

怎麼評價企業盈利高低？ 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/29421585
一個企業盈利多少，是看一年的投資回報率ROE：即淨利潤和自有資本的比率。

考量ROE，產品的毛利率固然重要，但是銷售周轉率同樣重要。如果某種產品毛利率高，但是銷量低，那麼實際ROE也會受影響。反過來，如果嗎，某種產品利潤率低，那是銷量高，銷售轉率高，那麼實際ROE也不低。

對於不少外貿企業，我們知道其銷售毛利潤往往不到10%，淨利潤率不到3%，但是一年銷售可以周轉10次，那麼其ROE也有30%的回報（不考慮負債）。而對於一個毛利30%的房地產項目，以萬科為例，扣除土地增值稅、銷售稅和相應費用後，其淨利潤率大約在15%左右。在利潤率固定的情況下，銷售速度越快，ROE越高。反過來如果銷售受阻，幾年才能完成銷售，最後的ROE可能還不如存銀行理財。

因此部分企業願意以較低的利潤率換取更高的周轉速度，從而提高ROE水平。古話說，貨如輪轉。也就是這個道理。

一家企業，要麼選擇高利潤率低周轉率的路子（如奢侈品行業），要麼選擇低利潤率高周轉率的路子（如大眾消費品）。如果利潤率和周轉率都不高，那麼這家公司恐怕前景堪憂了（傳統國企的典形狀態）。

但是，類似Apple即能保持高利潤率，有能保持搞銷售的企業其實是不多見的，這意味著這個行業存在巨大的贏利空間，從而引發競爭對手強力的關注的挑戰。

上海一開發商資金鏈斷裂 浦發等多家銀行「深陷其中」 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/29889825
樓市持續遇冷帶來的衝擊波已經蔓延到房價最為堅挺的一線城市。

「我們的這個項目可謂多災多難，現在公司資金鏈已經斷裂，股東老闆正在全力以赴籌集資金，以求渡過難關。」日前，面對著幾十位情緒激動的業主，上海嘉定悅合國際廣場[最新消息 價格 戶型 點評]項目的開發商代表做出了如是表態。

該項目的開發商為上海悅合置業有限公司（下稱「悅合置業」）。上述開發商代表承認，該項目已於今年6月1日被迫停工，並延遲交房半年。另有證據表明，包括浦發銀行在內的多家金融機構「深陷其中」。

危機或不止於此。知情人士透露，悅合置業法人代表為相迪龍，其實際控制的關聯公司多達十餘家，這些公司之間存在大量相互擔保、相互借貸關係。此外，由於「官司纏身」，悅合國際廣場的在建工程已經被上海閔行區人民法院、徐匯區人民法院等相繼查封。

資產遭多家法院查封

「資金避風港；世界變換，唯我穩賺。」這是悅合國際廣場打出的銷售廣告。該項目地處上海嘉定區曹安商圈，由一幢甲級寫字樓、三幢LOFT公寓、一幢綜合商業樓構成，總建築面積達22萬平方米。

有業主告訴記者，其購買的房源原本應於去年底交房，但隨著交房日期臨近，他沒有等到盼望已久的房子，收到的卻是開發商寄來的延期交房通知。

之後，開發商承諾支付業主一定比例的滯納金，且口頭表示2014年底一定能夠交房，業主們與悅合置業的首次「衝突」才勉強告一段落。然而，隨著項目於6月1日突然停工，危機終於爆發。

網上房地產顯示，悅合國際廣場於2012年10月取得首張預售證，總套數為1177套，已售套數為1077套，已登記總套數為60套，合同撤銷總次數為261次。但《第一財經日報》記者在調查中發現，這些數據背後充滿蹊蹺。

在上週末的一次業主與開發商的溝通會上，該項目銷售公司的一位負責人對業主們表示：「網上房地產的數據確實是不準確的。這個項目的可售面積為15.6萬平方米，5萬平方米的LOFT還剩下2.4萬平方米未售，辦公樓還有2.5萬平方米未售；商業一共是8萬多平方米，出售了一部分並有2.2萬平方米打算租給沃爾瑪，現在還有約4.6萬平方米未售。」

顯然，這個表面上基本售罄的項目實際上仍有大量房源未售出。上述知情人士透露，這個項目中存在大量「假網簽真融資」現象，即網上房地產的數據顯示房源已經簽約，但實際上這些房源是變相抵押給了債權人，開發商有義務在約定時間贖回房源。

另外一個不符合常理的數據是，這個項目的已登記套數僅為60套，僅佔已售套數的5.57％。一位購房者表示，他於去年初購買了悅合國際廣場的一套房源，但他的物業仍然沒有進行「預售登記」。

該項目銷售公司的負責人表示，由於所有的在建工程都做了抵押，只有抵押權人把抵押都撤掉，房源才能辦理預售登記。「現在確實很尷尬，因為在建工程被查封了，所以沒辦法進行預售登記，也無法撤銷合同。」

《第一財經日報》記者獲得的資料顯示，悅合國際廣場的在建工程已經被閔行區人民法院以財產保全的名義正式查封，同時，也被徐匯區人民法院以執行需要的名義輪候查封。這意味著，在開發商將資金窟窿補上之前，這個項目已經不允許繼續銷售。

上述知情人士稱，該項目的在建工程被查封主要因悅合置業與多家銀行之間的債務糾紛導致。

悅合置業的一名副總經理承認：「為該項目發放開發貸款的是浦發銀行，現在公司仍欠浦發銀行兩個多億。」嘉定區房產登記處出具的資料顯示，悅合國際廣場部分在建工程的抵押權人為浦發銀行閔行支行，債權數額為2.4億元。另有資料表明，建設銀行（行情，問診）、寧波銀行（行情，問診）和悅合置業之間也存在不同形式的債權債務關係。

「這個項目可謂多災多難。」該副總經理表示，「大約還需要3億~4億的資金，工程就能夠完工，如果能夠有資金進來，預計年底就能夠交房。」

斷臂求生

處於逆境之中的悅合置業無奈四處求援，但樓市持續低迷加上債權人的「窮追不捨」，讓這場自我救贖顯得頗為艱難。

「公司資金鏈斷掉後，我們正在和一家央企談併購事宜，虹口區有兩個項目也準備轉讓，公司杭州項目如果有回款也會及時支援這個項目。」悅合置業上述副總經理對業主表示，「我們正千方百計融資希望把工程繼續下去，但說實話，現在杭州樓市很不景氣，且央企併購、虹口項目轉讓等事宜也存在較大的變數。」

開發商口中的杭州項目為昊元之江時代中心[最新消息 價格 戶型 點評]，這一項目的打造者為杭州昊元置業有限公司（下稱「昊元置業」）。根據記者獲得的資料，昊元置業的股東結構為上海從騰實業發展有限公司（下稱「上海從騰」）佔50％股份，上海寧佰投資管理有限公司（下稱「上海寧佰」）佔25％股份，嘉興久珠投資管理有限公司（下稱「嘉興久珠」）佔25％股份。

根據上海工商局出具的檔案資料，悅合置業的股東結構為上海合鯨投資管理有限公司持有76％股權，上海寧佰持有剩餘24％股權。這意味著，上海寧佰是昊元置業與悅合置業的共同股東。此外，工商資料還顯示，上海寧佰的法定代表人與悅合置業一樣，同為相迪龍。

顯然，股東結構已表明，上海嘉定項目與杭州之江項目之間確實存在千絲萬縷的聯繫。知情人士告訴記者：「目前開發商試圖用杭州項目的銷售回款為上海嘉定項目『補血』，但事實上，杭州項目的銷售並不理想。」

杭州透明售房網顯示，截至昨日，之江時代中心納入網上預售總套數為1134套，已預售套數為328套。知情人士透露，這個項目同樣存在「假網簽真融資」情況。悅合置業上述副總經理亦承認，杭州項目的真實銷售情況比網上數據反映出來的要差。

記者還注意到，之江時代中心與悅合國際廣場均與中航信託關係密切。2012年10月30日，之江時代中心項目[最新消息 價格 戶型 點評]引入中航信託，中航信託-天啟308號昊元置業結構化集合資金信託計劃正式成立（分三期發行），悅合置業、上海從騰、上海寧佰、嘉興久珠等為該項目提供擔保。

中航信託最新發佈的資金管理報告顯示，該信託計劃實收信託資金6.9億元，受託人將1.8億元用於收購上海從騰所持有的昊元置業50％股權；1000萬元用於向上海從騰發放流動資金貸款；5億元用於向昊元置業發放信託貸款，用於昊元之江時代項目後續開發資金支持；此外，工商資料顯示，中航信託股份有限公司還曾出資1.3億元，持有上海寧佰約54％的股權。

知情人士對記者稱：「天啟308號信託計劃的第一期將於2014年10月30日到期，屆時『誰在裸泳』或將一目瞭然。」

什麼助推萬達上市融資 西峰

來源: http://xueqiu.com/1025819408/32020623

本刊特約作者 西峯／文  http://www.capitalweek.com.cn/2014-09-26/951282553.html …

經過一年多的上市籌備， 9月19日，阿里巴巴在紐約證交所以68美元的價格掛牌。算上承銷商的超額配售權，阿里巴巴和股東這次釋股將達到250億美元。這是全球歷史上最大的首次公開發行。阿里巴巴的領導者馬雲，以1500億元人民幣的身價，登上了中國首富的寶座，取代此前的中國首富，萬達集團董事長王健林。一時間阿里巴巴風光無限。

與此同時，9月16日晚，王健林旗下的大連萬達商業地產股份有限公司（下稱“萬達商業地產”）在港交所發布了800頁的IPO預披露材料。這意味著萬達商業地產在放棄A股上市之後，正式開始了其香港上市計劃。

根據預披露材料，以商業及住宅物業合同銷售額計算，萬達商業地產2011年、2012年、2013年及2014年上半年的合同銷售額分別為902億元、1012億元、1264億元及567億元。截至2014年6月30日，萬達商業地產總持有面積（包括在建）達到2950萬平方米，其中已完工1684萬平方米。萬達的目標是在2015年底擁有完工物業組合2500萬平方米，並進而成為全球擁有最多商業體量的上市公司。

如一切順利，按照正常的港股上市流程周期，萬達商業地產最快將在年內完成掛牌上市。這將會是2014年港股最大規模IPO，萬達也將成為千億級市值的上市公司。王健林能否重登中國首富之位還是未知數，但此次順利上市，將極大地解決擴張中的萬達商業地產的融資需求，降低財務費用，則是事實。

複制萬達模式

萬達集團一直對外宣稱，其標誌性的商業綜合體萬達廣場在過去十余年經過四代的演進。不過明眼人可以看到，萬達廣場作為商業綜合體的產品形態和設計理念雖有所變化，但從經營者的角度看，萬達對其經營的思路基本如一。概括起來就是三句話：以售養租、快速周轉、快速複制。

具體而言，這個基本思路就是：利用地方政府對大體量商業物業的渴望，主要在二三線城市拿下大體量地塊，用複制的方式完成快速設計、快速開發和快速開業，同時通過快速銷售辦公、住宅、服務式公寓、商業街等物業，達到快速回款和資產周轉的目的。這使得其能以低成本持有商場和酒店物業。由此發展所帶來的富余的資金以及存量物業，還可以為下一個綜合體的啟動和開發提供融資。

以萬達商業地產在華東地區的投資為例，可以發現其模式複制的意味非常明顯。這些項目大體體量在50萬平方米左右，一般都是由大型商場、商業街、辦公、住宅、酒店和服務式公寓等物業類型組成。其中萬達自持的大型商場是必備部分。

除此以外，我們還可以註意到，約八成的萬達廣場集中在二三線城市，六成左右的萬達廣場項目位於城市郊區或新區。這樣的分布特征也有很強的萬達特色。

對於大體量的商業開發而言，一線城市或市中心土地獲取不易，而二三線城市和郊區、新區則可以為萬達提供大體量的廉價土地。此次的IPO預披露資料顯示，過去三年，萬達每平方米的平均地價僅有千余元。這顯然是和其避開一線城市和中心區，偏好二三線城市和郊區擴張的發展模式密切相關。

銷售強、租賃弱

2013年，萬達商業地產銷售物業毛利達到306.36億元，占其當年總毛利的82.1%。而其引以為豪的物業租賃業務，僅僅提供了總毛利的15%。和通常的印象截然不同，萬達商業地產的主要業務居然是物業銷售而非租賃，初看確實令人驚訝。

更令人驚訝的還有萬達商業地產的高毛利。

預披露資料顯示，2011年、2012年、2013年，萬達商業地產的銷售收入分別為455億、 505.7億和749.8億元人民幣，分別占到其營業收入的89.6%、85.6%和86.4%。而同期銷售的毛利率分別為47.3%、50.6%、40.9%。遠高於一般同行30%左右的銷售毛利率。

在巨量的銷售規模和快速周轉的經營方式下，萬達商業地產是怎麽獲得如此高的銷售毛利？分析其由來，主要和兩個原因直接相關。

其一，萬達主要選擇二三線城市和郊區大盤擴張綜合體的模式，使得其地價低廉。從市場角度看，由於綜合體開發難度大，回款周期長，商業用地一般較同地段住宅用地低，往往只有同地段住宅用地的三分之一或者更低。從各地土地成交資料可以獲知，萬達獲取的土地，多在底價附近成交，這大大控制了其地價成本。截至2013年，萬達的平均土地收購成本僅為1091元/平方米，甚至低於2011年的1821元/平方米。

其二，萬達的商業物業雖然拿地成本低，但憑借其大體量綜合體的開發，也吸引了客戶。2013年，萬達的住宅銷售毛利率也是在30%左右，和同行相仿。但是零售物業毛利率則高得多。以2013年為例，其零售物業平均售價29135元/平方米，而成本則只有10517元/平方米，其銷售毛利率高達64%。此外萬達寫字樓物業銷售的毛利率也有43%。由於這兩項收益占其當年銷售額的近五成，其平均毛利率遠高於同行，也就順理成章了。

凡事有利必有弊，在萬達銷售物業一路突飛猛進的時候，其引以為豪的物業租賃表現又如何呢？

從披露的材料來看，2011年、2012年、2013年萬達的物業租賃及管理收入分別為23.37億、37.84億、56.12億元。增長同樣迅猛，這主要和萬達廣場不斷落成，出租物業面積大量增加有關。截至2013年，萬達開業的購物中心的總可出租面積約770萬平方米，比2011年增長近八成。平均出租率99.2%，平均月租金70元/平方米。但是其租賃業務的毛利率只有66.2%，這對於商場的租賃業務來說，顯得有些偏低。

根據披露，萬達銷售型商業平均成本10517元/平方米。若萬達持有的商業部分和銷售物業成本相仿，那麽萬達廣場每平米一年租賃毛利556元，折合年毛利回報率5.28%。若扣除毛利率中未計入的稅收和管理成本，那麽其凈回報率就更低了。

此外，由於萬達主推快速租賃的模式，大部分萬達廣場在開業之初就基本滿租。過往三年，萬達披露的開業購物中心出租率都在99%以上。因此租賃收益率要增長，只能依靠提高租金。

2013年，萬達的單位租金大約比2011年增長約三成。考慮許多萬達廣場開業不久，在一個較低的基數達成增長，其表現仍較為合理。但是伴隨著開業商場逐漸成熟，以及電商日趨發達的當下，萬達要繼續提升租金、改善租賃回報仍是一項有挑戰性的工作。

綜上所述，從披露的材料來看，過往3年萬達商業地產呈現銷售強、租賃弱的特點，這和萬達以商業為主導的形象並不一致。除此之外，萬達也常被外界詬病其高負債率，擔心其大規模擴張危及財務安全。那麽，其實際情況如何呢？

快速融資是必然選擇

伴隨業務的迅速擴張，萬達商業地產的債務水平也同時上升。2011年底，萬達計息的銀行及其他借款共計876億元人民幣，應付賬款和其他應付款294億元人民幣。至2013年底，萬達計息的銀行及其他借款合計就增加近一倍，達到1669.61億元人民幣，應付賬款和其他應付款也增加近五成，達到455億元人民幣。

其後，萬達的債務水平進一步快速上升。僅僅半年後，截至2014年6月底，萬達計息的銀行及其他借款增加了518億元，攀升至2187億元人民幣。應付賬款和其他應付款攀升至半年前的近4倍，達到至1791億元人民幣。兩者相加，再加上其披露的有擔保債券和可轉換債券，總計4087億元人民幣，約合其1126億凈資產的3.6倍。

較高的杠桿也帶來較高的融資利率。2011年，萬達披露的實際利率在5.4%-12.7%之間。2012年、2013年以及2014年上半年，其實際利率分別為6.94%-13.7%、6.55%-13.4%以及7.05%-12.6%。萬達願意以兩位數的利率融資，一方面固然有其高毛利業務作支持，可以憑借融資獲得快速擴張的機會；另一方面，也可見在其較高的負債率下，借款方也有提高利率的要求。

考慮到萬達在109個城市的159座萬達廣場目前僅有71座整體完工，萬達還亟須大量的資金去完成建設。而IPO所募集的資金，也有利於其改善財務狀況、降低財務費用。萬達此番退出A股上市隊列，轉而赴港上市，應該是早有兩手準備。目前地產市場下行，融資不易，而萬達擴張態勢難以立即止步。選擇香港完成快速上市融資，對於當下的萬達來說，則是必然而恰當的理性選擇。

住建部問計20市長 2015上海限購政策或"退場" 西峰

來源: http://xueqiu.com/1025819408/34656956

住建部問計20市長 2015上海限購政策或"退場"

2014-12-27 07:39中國經營報| 分享  掃描到手機

[摘要]在遼寧省原省長陳政高履新住建部之後的第一個新年，中國的房地產市場將迎來近8年來宏觀調控力度最弱的一個年頭。住房和城鄉建設部（下稱“住建部”）已將2015年房地產政策口徑確定為“保持房地產市場平穩健康發展”。

住建部問計20市長

2015樓市行政調控“退場”

在遼寧省原省長陳政高履新住建部之後的第一個新年，中國的房地產市場將迎來近8年來宏觀調控力度最弱的一個年頭。住房和城鄉建設部（下稱“住建部”）已將2015年房地產政策口徑確定為“保持房地產市場平穩健康發展”。

12月19日，全國住房和城鄉建設系統工作會議在北京召開，住建部部長陳政高在會議上表示，註意地區間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產市場平穩健康發展。對於具體的調控手段和措施並未提及，這在近年來頗為罕見。

在這樣的背景下，北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市關於限購調整的“紅線”實際上已經不複存在。京滬穗深四城市極有可能在2015年3~5月，對包括限購政策在內的地方房地產調控政策進行調整和完善。

問計20個城市市長

“在房地產調控政策方面，從2014年的工作來看，部里面確實很多的聽取了來自地方一線的聲音、情況、意見、建議，這些對於2014年政策的調整，2015年政策大方向的把握，都是有很高價值的。”12月25日，接近住建部一位不願具名的人士稱。

多位地方住建系統負責人表示，就房地產市場的走勢、趨勢、政策的完善等問題，住建部多次與地方政府行政負責人、城鄉建設系統工作負責人溝通信息，聽取意見建議，其中很多有價值的意見建議均被住建部采納，對於完善樓市政策口徑和方向的科學性起到了積極作用。

記者了解到，截至目前，作為房地產調控主管部門的住房和城鄉建設部，已經與20個城市的市長就房地產市場、政策的有關情況進行了深入交流，聽取他們對當前房地產市場發展趨勢、市場現狀的判斷，以及針對性的意見和建議。

這20個城市既包括北京、上海、廣州、深圳這一類特大型城市，也包括杭州、三亞等房地產市場熱度較高，此前房地產價格控制壓力較大的城市。除此之外，也包括中西部地區的多個地市一級的城市。住建部系統通過這一方式，了解當前房地產市場區別化的表現，以對現行政策調整完善和未來政策方向的制定和把控提供參考依據。

“這些城市的市長反映了一些共性的問題，比如房地產市場發生了一些表現上的變化，成交期拉長、庫存加大，非一線、非特大型城市的房地產市場價格出現調整態勢等等，也反映了不同城市的針對性問題和特點。”前述住建部內部人士向記者表示。

實際上，上述來自市長的情況反映和意見建議，在完善2014年既有調控政策以及確定2015年房地產政策大方向方面，發揮了重要作用。

行政幹預退場

2014年12月19日，全國住房和城鄉建設系統工作會議在北京召開。該會議一年一度在北京召開，通常會對住建部分職權領域內新一年度的工作任務進行部署，作為房地產行業的中央主管部門，歷年布置的新一年工作任務中，房地產調控都要占有相當大的篇幅。

“今年的情況不太一樣，陳政高部長布置的新一年工作當中，直接涉及房地產市場的內容很少，也很籠統，沒有提具體的政策措施，也沒有提具體的政策執行要求，跟住房有關的，主要布置的是保障性安居工程和棚戶區改造。”一位與會的地方城鄉建設廳官員告訴《中國經營報(博客,微博)》記者。

多位與會人士證實，陳政高對房地產市場布置的新一年工作主要是，準確把握市場運行中出現的新情況、新問題，註意地區間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產市場平穩健康發展。

上述與會地方城鄉建設廳官員告訴記者，陳政高布置2015年工作的講話部分約有4800字，直接涉及房地產的只有區區200於字，為近8年來最少的一次。這位官員自2003年以來，參加了歷年的全國建設系統工作會議、全國住房和城鄉建設系統工作會議。

與此同時，在新一年工作部署中，沒有出現任何具體的調控手段、調控政策要求。“控制房價”“限購”“限價”“限貸”等往年高頻出現的詞匯也都沒有出現。“我們的判斷是，除非出現逆轉性的房價上漲，2015年不會有新的行政手段或者政策，對房地產市場進行幹預。”一位地方建設廳官員向記者表示。

據新華社報道，陳政高日前表示，房地產市場供求狀況發生了一些變化，但房地產在國民經濟中的地位和作用沒有變。一方面，房地產業的走勢，受到宏觀經濟形勢的影響；另一方面，房地產的變化，在一定程度上也影響著整個經濟運行。

京滬穗深“紅線”解除

2014年由於房地產市場的迅速調整和宏觀調控主導思路的變化，全國絕大部分城市對既有限購政策進行了調整。截至2014年11月底，仍在執行限購政策的城市只剩下北京、上海、廣州、深圳和三亞五個城市。

2013年年底，在布置2014年房地產市場主要工作時，時任住建部部長的姜偉新提出了區別化調控的思路，即庫存過大的城市，要千方百計去庫存；房價控制壓力較大的城市，要嚴格落實中央政府的調控政策。其中，北京、上海、廣州、深圳四個城市，被點名從嚴調控——從嚴執行限購等措施。

也正因如此，即便四個特大型城市房地產市場出現調整態勢，且全國絕大多數城市均取消了限購政策，京滬穗深四城市的限購政策也仍未取消。實質上，2013年年底確定的“區別化調控”思路，形成了對這四個城市的“紅線”。

“如果按照這個邏輯，2015年，這個紅線也就不存在了。所以，京滬穗深四個城市是否調整限購政策，就看本地政府對房地產市場走勢的判斷了。實際上，住建部把皮球踢給了四個城市的地方政府。”

北京市房地產協會秘書長陳誌日前在一個業內交流會上表示，他個人判斷，在2015年3~5月份，北京市政府有可能對包括限購政策在內的本地調控政策進行完善和調整。

此前，圍繞滿足改善型購房需求，北京市政府多次接到市場人士的建議，將現有限購政策社保繳納年限、納稅年限由連續5年調整為連續3年或2年；同時，也有建議，通過“賣三還一”“賣二還一”即對持有多套住房的家庭，允許其賣掉三套或者兩套房屋，換取一個新購房屋的購房資格等政策。

羊年的見聞來了! 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/36817061
去年寫過，表達過對家鄉樓市的悲觀，今年各種應驗。再介紹一遍家鄉：漢中，位於陝西南部，自然環境和文化上屬於巴蜀區域。市域人口380萬，五分之一常年在外，市區人口50萬不到。經濟支柱是鋼鐵、有色、軍工（三線遺產），以及農業（茶葉是最大宗）、旅遊。GDP總量不到千億，典型的內陸四線地級市。

房價2008年從2000左右啟動，2012年到達頂峰，均價在3800左右，市中心區接近5000（與陝南關中其他地級市相當，仍低於四川同等城市）。2013年頹示顯現，各種暗折出現，2014年明顯進入下降通道。

根據對售樓處的觀察和從親友交談中獲取的信息，目前市中心區均價在3500-4000間，新開發區和市區二手房跌破3000，下跌三分之一左右。更要命的是成交清淡，我家對面的新盤因為地段好開始叫價4500，目前已經降到4000以下，據說大半年只賣出1/3。小區裡好幾個賣二手房的（當地最好的小學學區）掛了幾個月都未出手。

房地產高漲時期，政府出台了數倍目前市區面積的各類新區規劃，大肆圈地。隨著地方財政吃緊和銀行收緊貸款，以及對涉及開發中的各類腐敗案件的審查，目前已基本陷入停頓。比如市區北部面積達30平方公里的新區規劃，由於主要開發商後台老闆的倒台，目前銀行停貸，基本可確認為爛尾。

雖然當地居民極少按揭買房（本地年輕人少且多數都能從上輩獲得房產），地產投資概念一直淡漠，但也有深套的例子，比如指望拆遷落空的城郊農民。我二叔一家就是典型，他們居住在前述新區的範圍內，為了多得補償還花二十多萬趕建了一棟樓，把本來環境優美的農家院搞得十分醜陋，換得了六套房子和數十萬元的許諾補償。結果現在工程停擺，前期投入都打了水漂。

另外前期工程徹底破壞了村裡幾十年形成的灌溉水網（漢中盆地是著名的水稻高產區），現在村民既得不到補償也無法種地，只能紛紛外出打工。前期修好的道路成了村民跳廣場舞的場地。

我家在當地原有兩套老式公房，在西安也有一套較小高層商品房。父母為改善條件在2011年以低於市價40%的內部價買了所在單位以團購名義興建的限價房，並花了20多萬裝修。雖然沒有辦理按揭，但也花掉相當一部分積蓄。

我現在一直在建議父母將原有兩套住房早日出手，雖然房子可以算是很低成本獲得的但也是老年一筆很大的財富，不能爛在手上。畢竟老房子地段還有優勢，可能吸引到在市裡剛需置業的農村青年。

但父母還是略猶豫，總指望我家目前居住小區傳說中的動遷計劃（在我看來以地方財政的困窘這根本就是鏡花水月），希望當地樓價能略回升。過年回家一直在跟父母討論這事（在我看來甚至西安的房產也應該早日出手）

廈門 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/36894704
回覆@MrEmo: 老作者新作來了//@MrEmo:回覆@西峰:我回來了，去年這篇是我寫的，都忘了當時為什麼要匿名了。。。
去年就覺得西總的這個見聞錄的創意特別有意思，今年一看，嘿，微博各大V都在紛紛採用此創意，各種見聞錄滿天飛，也是醉了。。。

今年再隨便寫幾句好了。春節假期已過，和人生的前26年一樣，今年依然是回廈門過年。稍微有關注點新聞的人都知道，去年全國的房價走勢都不怎麼樣，但是在這「不怎麼樣」當中，有一個城市特別奇葩地幾乎每個月定時上一次央視新聞（就是統計局數據公佈的那天=。=），這就是我可愛的家鄉，胡建廈門。。。新聞的標題一般都是：全國70個大中城市幾乎全部同比下降，唯廈門同比上升blahblahblah...

2014年的廈門樓市不似2013年瘋狂，成交量縮的厲害，但是價格依然能保持5%-10%的增幅。周圍的親戚朋友已經沒有人相信廈門房價會降，今年聽到更多的評論是「那誰誰誰11年叫他買房偏不買，結果現在連首付都付不起了，氣死老娘了blahblah」。當這種話聽多了，有種空軍已滅絕的味道，全城（甚至是全省）都變成了死多，真是要為這座城市跪了。

其實前面也有網友說了，廈門確實有點香港的味道，廈門島對應香港島，環繞著廈門的四個區——海滄，集美，翔安，同安，就好比九龍和新界（當然也許只有九龍二三十年前的建設水平吧），搞清楚這個邏輯以後再去判斷各區房價就非常簡單了。

島內去年依然是漲聲一片，3-4萬的均價已經被普通大眾慢慢接受，甚至有些學區房已經在往5萬的方向走（這裡都是說普通住宅，豪宅不評論）。邏輯上來看，島內集中了全廈門乃至福建省最好的資源，你想要小孩讀書，老人居住和看病，這裡就是整個省最好的地方。更不用說全國領先的空氣質量和綠化程度，還有相對省內其他地區較好的政府辦事效率。反過來，從供應量來看，這幾年來島內平均一年出讓不到3塊地，將來只可能越來越少，屬於嚴重的僧多粥少的情況。要問島內房價，天空才是盡頭。。。

島外的話，海滄在經過十來年的發展後已經有模有樣，這次回來還專門跑去轉了一圈，這城區建設能力是相當牛掰，綠化槓槓的，商業也已經有所發展，據說學校也還不錯，今年還聽說有人賣了島內湖裡的房子買海滄就為了學區房（這在以前是想都沒想過的，畢竟在我小時候的記憶裡，海滄還是個大農村）。對應房價來看，2萬以上的住宅成為主流。島外第二區集美繼續成為全市新房成交量的冠軍，集美新城基本建設到收尾階段，各大樓盤該賣的也都還算賣的不錯。不過和海滄比起來，集美只能說是相當荒涼，畢竟大部分樓盤都還沒交房，晚上開車經過會讓不知情的人誤認為是」鬼城」。此外個人覺得集美區的公建執行能力和海滄也有一定差距。反映在樓價上，就是今年沒怎麼大漲，尤其是二手房價位一直處於被壓低的狀態。而在土拍市場上，集美新城的樓麵價一直在1萬-1.5萬之間，看看海滄區連最遠的馬鑾灣都賣到這個數了，感覺兩區之間的差距還是很明顯的。集美的未來就看2017年，界時地鐵一號線開通，新盤基本全部交房，是新城還是鬼城自然分曉。而另外兩個區翔安和同安就比較難說了，畢竟集美還沒搞定呢，哪裡來得及繼續建設其他區。。。尤其是同安，本來地理位置就是最遠的一個，2020年的地鐵規劃中又被政府無情忽略，至少中短期是不大樂觀。

說完了各區大勢，就說點亂七八糟的見聞吧，畢竟叫做」回鄉樓市見聞錄」嘛

見聞一，平時回家一般是不大關心鄰居是什麼人，今年特地問了一下，才發現基本都是省內非廈門人，我們一層樓的五戶人家接近二十口人，就我一個是廈門出生的。。。

見聞二，今年認識了很多福建其他地區的朋友，私下裡一問，原來好多都在廈門有房子，問起用途，大多是：反正總有一天要去住的嘛！問起價格，大多是：便宜！胡建土豪們的消費能力可見一斑。。。

見聞三，現在全國都在慢慢放鬆戶口政策，廈門島內居然反其道而行之，收緊了。廈門人口淨流入的趨勢幾乎不可避免，5年內破500萬不成問題。將來政府的目標就是把大家趕到島外去住，因此島內的房價自然就不言而喻了。

見聞四，廈門是典型的移民城市，全市超過一半屬於外來人口，因此春節一般整個城市就像一座空城，畢竟大家都回家了嘛。。。這次回去，明顯感覺到路上車多了，不只是來旅遊的人群，在非遊客區也多了好多，隨便猜一下，這一年來又有好多人在這座城市定居了。

見聞五，親戚們在島外買一套養老房，把島內的房子留給子女已經成為了主流。這個會如何影響房價就見仁見智了。

寫了那麼多，向西總求一篇深圳的，行不。。。

武漢洪山區的見聞 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/36860024
回覆@子子子言: 武漢洪山區的見聞，轉起。//@子子子言:回覆@西峰:原本自己說寫武漢的，發現自己閱歷不夠駕馭不好，就寫我家所在的片區好了。還請西先生見諒。
1 我是湖北武漢洪山區人，家住武漢長江三橋那邊。14年武大土木工程畢業，目前在中建某局某公司武漢分公司某項目部工作。
2 我家所在的那塊片區為武漢南大門，白沙洲片區加青菱鄉，那邊除了農業和一個玻璃場就什麼都沒了，到2007年建設了武漢黃家湖大學城。地理位置並不偏遠，但相對於同屬洪山區如火如荼的光谷來說，冷暖自知。但目前基本都已經拆遷。
3 年輕人多在武漢其它地區打工，因為這片沒工業也沒服務業。由於4中所述有人口流入，但只是在這睡覺。
4直到10年才有萬科金色城市作為大型住宅區進入。目前在售樓盤有萬科金色城市，華潤紫云府，復地悅城，清能清江錦城，融科保利等。商品房6800至7500，還建房4200至4500。價格在武漢三環內最低，有地理位置上的優勢，所以有人（多為武漢周邊地區人，去年武漢限購對此完造成了影響）在此購買。價格低的原因是公共設施不足，整個片區沒電影院，2年前才修好高架橋，目前到武昌火車站7到10分鐘車程。2020年才有地鐵。今天聽到同事說萬達要在該片區修建商業地產。
5毫無疑問是新城鎮化的原因，家長江上游（武漢軍山大橋附近）在修建通用汽車城，我們這拆遷了做工廠，更靠近市區的在做房地產。雖與光谷同屬洪山區，但一個天上，一個地下。
6由於該片區價格低，位置並不偏遠且未來也有地鐵，所以看好此處房價發展，只是由於又還建房，購買意願不強。相對於武漢同等地段而言，可以省下一部車錢，所以至少不會看空。但也不認為會快速上漲。
7由於還年輕，不著急，也不認為會快速上漲，我會選擇做理財，以後有需要就在此片區更靠近市區的位置買商品房。
最後謝謝西先生過去一年中對我的指點。祝好！

成都見聞2 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/36917135
總是從雪球收穫，秉著不能總是索取而不回報的精神，把自己所在的城市小描幾筆，個人的侷限性導致觀點或許偏頗，大家使勁拍磚，也希望同一個城市的球友繼續補充。
    本人是08年下半年到的成都，自小在重慶長大，算工作移民吧。從08年下半年開始關注樓市，到今年小孩讀書買了學區房，6年多以來，對成都房價不時有些關注。下面讓我慢慢道來。
    成都的大體情況：成都2010年常住人口1400萬，2013年常住人口1600萬，戶籍人口1170萬，2014年戶籍人口1200萬，比2013年上漲20多萬。李春城主政成都後，主城大幅拆遷改造，提出「田園城市」口號，吸引了不少外地人到成都購房。黃新初主政後，提出建立國際化大都市，建立了二環快速交通，加大了地鐵建設，實施了北改（東北舊城區改造）。現在成都有2條地鐵線在運行，在建的3號線年底通車，2020年地鐵網有望全線貫通。
    成都西門和南門的房價普遍高於東門和北門，北門最低。老一輩人通常有「南住富人，西住貴人」的說法，而東門以前是貧民區，北門因為火車北站和荷花池市場五塊石市場等因素一直比較亂。幾個區中，以青羊區環境和教育配套條件最好，其次是武侯和錦江，高新區房價升的最快，且新的政治，經濟中心在逐步移到高新區，但教育配套是個硬傷，不過最近看來，高新區的開盤價都高於其他區。 而經歷了北改，東北面正在逐步發展起來。房價也有所提升，不在像以前那樣和西南相差那麼大。  
    08年512大地震後，成都房價暴跌，大跌小巷都在傳言「藍光集團」（成都本土最大的房地產商）資金鏈斷裂。後來證明，一個非理性的暴跌正好是建倉的良好時機。當時西南二環邊上新開樓盤單價不過6000左右，二環清水河邊的河景房也才7千一平，一個標準套二的價格大概在50到60萬。我正好處於談婚論嫁的時候，女方催促著買個房子，但家裡又不想買小房子，最後在雙流機場旁買了一套房，均價3千出頭，當時是看中航空港片區的發展空間以及價格便宜。而單位同事多數在二環邊上買的房子，均價6500的樣子。也有同事多掏幾百一個平方買了華潤大盤，現在看來是值得的，漲幅比我們都大。
    09年下半年成都房價走出地震陰影，開始復甦，到2013年，接近翻翻了。我深刻地記得新來的同事在2.5環買的房子都要接近一萬一平，而我家的房子已經順利完成了翻翻。然後各地房價都在普遍降價甚至腰斬的時候，成都房價硬是堅挺得像大媽們搶購的黃金，不漲已算不易。至少，在成都三環以內，還沒有聽說哪個樓盤降價了的。到現在，成都二環內的房子在一萬以上，三環內的房子分地段，稍好的房子基本上也能賣到1萬了。因為主城開發已經差不多飽和，可供新盤的土地很少，現在新盤一般都是在三環以外。帶有地鐵概念，學區概念，高新區概念等附加屬性的房子，價格通常會比不帶的高許多，也更好賣。
    考慮到小孩讀書問題，開始接觸學區房。看了近半年房子，凡是帶有學區概念的房子，雖然不是一房難求，但是也都比較「搶手」。這種搶手是有條件的，基本上要求房子第一環境還是要過得去，適宜居住，太老的沒有小區環境的老房一般還是有價無市，安居客上和中介那裡看得到很多老小區的房子，雖然是學區房，但環境太差掛了大半年還是沒賣得出去（除開龍江路和泡桐樹小學周圍）。比如這次我買的學區房，總價比周圍的學區房均價高了幾個百分點，但是小區居住環境很好，戶型很好，交通也相對更加便利。說明成都買學區房的家長們還是比較理性，也說明成都的學區房概念還未完全炒作起來，至少沒有我聽說的杭州那些地方那麼火爆。個人認為，隨著成都人口的繼續增加，教育資源會更加稀缺，（好學校的成長需要緩慢的時間積累，而人口的增加往往更快於這個積累）到時候學區房還會進一步升值。
    中介那邊說整個14年他們的二手房成交相當慘淡，年底新政後才稍微好一點，常常是賣家不願意降價，買家不願意接盤，就這樣僵持。而周圍同事之間除了剛需，已經很少有人在買房子了，以前那種全民炒房的時代已經一去不復返了。同事之間都認為房價不可能暴漲，但又都覺得成都的房價還沒有漲到位，更多的觀點是溫和地上漲。
    個人覺得，成都的房價已經走出了盲目炒作的階段，普遍的大漲是不可能的了。今後房產市場將會進一步細分。成都主城現在最大的問題就是交通，隨著成都地鐵的全線貫通，交通環境改善和通行時間的下降，成都主城的房價還將有所上漲。但這個上漲不是普漲，而是帶有學區房性質，地鐵沿線，生活便利的商業圈等附加屬性的房子價格會進一步上漲甚至小幅度暴漲，而既沒有居住環境又沒有附加屬性的老房，應該會淪落到有價無市的尷尬境地。房子也是商品，有漲有跌才是正常的，不是麼？至於手中的房子，我打算在15年尋找一個合適的時間段賣掉缺少附加屬性的那套，換成現金投入到股票，理財產品和保險上，對於一個家庭而言將大部分的財產放在房產上或多或少有些隱患。14年前，房子多收租金是一種炫耀，14年後，我聽得更多的是「收租金不如存銀行」。
    哦，忘了介紹租房市場了。現在二環邊交通便利環境好的小區套一能租到2000，套二能租到3000，而且掛出來一般幾天內就可以租出去。對比一下，二環優質小區一套建築面積80平米的套二，價值90萬，租金3000每月，一年就是36000，不計算維護保養成本，年利潤率為4%，二環邊上的房子能漲到2萬一平米嗎？周圍的人普遍認為這是天方夜譚。這樣來看，收租金確實不划算。
    最後談談成都樓市和地方政府的關係。因為工作原因多少有一點瞭解，地方政府對樓市的態度還是積極的。每年那麼大壓力的財政預算，要完成增長目標，挑大樑的還是房企。房企在財政收入中佔比不改變，那麼房價就不會從根本上改變，所以，不管是肥皂泡也好，還是經濟新常態也好，該漲就漲該吹就吹，買單的是全社會，不是麼？但是如果經濟結構發生根本性改變，那這個就要另算了。

河南信陽 西峰

http://xueqiu.com/1025819408/36968845
回覆@魏司令: 轉一下//@魏司令:回覆@西峰:1、出生河南信陽，畢業後，在一國企當地分公司工作至今，目前定居信陽。

2、信陽位於河南南部，有淮河從境內流過，雨水充沛，魚米之鄉，工業落後，環境優美，屢次評為宜居城市。過於是楚王逃奔的都城，現今仍有楚王城舊址，從歷史文化和風俗而言，信陽屬於楚淮文化，與湖北武漢文化更為接近，從文化和口音來說，與河南北部其他城市都明顯不同。從飲食、消費各個方面，跟河南北部的節儉相比，信陽更為豪放浪費，可以說，信陽是河南中原文化中的另類。

3、作為中部三四線城市，信陽市位於大別山區，工業落後，支撐就業的大型企業屈指可數，一直以來，都是勞動力輸出城市，整體人口是緩慢外流的。絕大部分外出人口，並不能在發達城市紮根，只是一年一度的遷徙運動，因為基數大，其中一小部分精英的逐步外流，也會帶來整體人口緩慢外流。

4、房價從2013年下半年後，增長明顯處於緩慢情況。新房價格有5%上下的微小漲幅，但判斷城市房價的更重要的是二手房價格，從二手房價格來看，從2013年下半年後，房價幾乎沒有明顯變化，而58同城上的拋盤卻越來越多。目前新房房價，市區較好位置4800~5800，稍偏位置3500~4500元，縣城與市區房價差別大概500~1000元，鄉鎮價格因為小產權、自建房、宅基地充斥，不具備參考條件。從拿地成本、建築、人工、財務成本看，大概2200~ 3000元， 其中融資成本，因為渠道不同、週期長短，就無法估量了，有些樓盤的成本可能會更高。基本的總成本放在那裡，決定了信陽房價下行空間不大。

5、城鎮化的提法，在2013年大張旗鼓，2014年聲音越來越弱，管理層應該是意識到了城鎮化不太切合實際。在我們這裡，沒有實質性的影響，都是噱頭。

6、7、在房價問題上，我關注已久，自作聰明的以為，他們的看法不如我全權代理了。2010年我寫下幾篇筆記，分析各種情況，預見了信陽未來的房間走勢：跟隨通脹，明漲暗跌。今天翻看筆記，一句話，十分精準。因此，2011開始，我就在58同城上開始掛賣房子，因為各種陰差陽錯，最後在2013年11月賣出了。因為我個人在這方面敢侃敢吹，身邊親友在我的影響下，去年有2人賣掉房子。從我身邊看，有2套房子屬於正常現象，有3套房子大有人在，有4、5套的也有不少。從買房情況看，2014年，特意觀察了兩次樓盤開售，一句話，全是剛需。但從身邊同事朋友看，還有一極小部分改善型需求。

8、整體而言，信陽區域，拿地+水泥+人力硬件成本在2500左右，財務融資的軟件成本無法衡量，可能200~1000，甚至更多，這些決定了4000多的房價不太可能有太大的下降空間。但是，大量的二手房加上新建樓盤不斷湧入，決定了，房價更沒有上衝可能。因此，房價橫盤整理、略微上漲可能較大。從資產配置考慮的話，房子無疑是售出對象，買入國債的原始投資法，也比投資更為有效、更有利變現，有投資能力的進入股市是更好的選擇。

地產大亨侯西峰 要靠美食再闖股市 海港餐廳從南夯到北 貢獻漢來美食四成營收

2015-12-07  TWM

侯西峰從國揚建設的輝煌，到大舉負債請辭國揚董座，他沉潛十七年，重整旗下事業，漢來美食就是從漢來大飯店衍生的事業體；挾著漢來海港、漢來蔬食以及新引進的香港名人坊，年底將再闖資本市場。 今年年底自助餐「南霸天」漢來海港餐廳揮軍北上插旗，不但挑起台北自助餐界的敏感神經，且一億元優惠票券，分十天限量搶購，日日秒殺，北上以來展店的新據點接連創下訂位連滿半年的成績，在在讓人見識到漢來美食來勢洶洶的實力。 漢來海港去年營收達八．五億元，是「漢來美食」主力旗艦事業，貢獻營收高達四成，伴隨海港自助餐的營業爆發力，從高雄飯店霸主漢神大飯店分割出來的漢來美 食，預計年底在興櫃掛牌，屆時，可望與同列觀光股的王品、瓦城比價，炒熱市場，同時這也是集團創辦人侯西峰暌違十七年後，再登資本市場的新作。 十七年前，侯西峰的國揚建設借殼上市以來，股價節節高升，一度飆至八十二元高價，創下八八五億元的市值，同年，卻因過度轉投資，爆發財務危機，國揚名下負債達一九八億元，侯西峰為此黯然辭去國揚董事長一職，也踏上還債的漫漫長路。 還債拚重整 找出餐飲利基此後，正當四十四歲盛年的侯西峰，積極重整旗下事業，進行一連串瘦身，把心力集中在國揚建設、漢來大飯店及漢神百貨。這次即將上興櫃的「漢來 美食」，即是二○○三年從漢來大飯店的餐廳所衍生而來的事業體；而侯西峰家族目前持股超過八成。 漢來美食旗下含括十五項品牌，超越王品集團的十四項品牌、瓦城集團的五項品牌。一四年的營收近二十二億元，四成來自海港貢獻、三成業績來自宴會廳、另外還有一一年急起直追的「漢來蔬食」、一五年新引進的香港「名人坊」等，都是新納入集團旗下的潛力小金雞。 侯西峰以漢來美食重返股市，若想維持亮眼股價，第一根支柱當然就是知名度最響亮的海港，這也是他苦心經營二十年的品牌。 一九九五年，高雄漢來大飯店開張，海港原是飯店內的自助餐廳，海派的裝潢、豐盛的海鮮美食，成功打開市場，等到海港開進小巨蛋，超值澎派的定位，業績更是一路開紅盤，自此奠定漢來海港在自助餐「南霸天」的封號。 一三年，侯西峰任命主掌飯店「宴會廳」業務的戰將林淑婷掌舵，擔任總經理。林淑婷深耕市場二十年，業務能力一把罩，在她領軍下，吃下高雄飯店宴會市場超過五成市占率，成功把「宴會廳」拉拔長大後，近年林淑婷又扶植「漢來蔬食」，一舉成為排隊名店。 蔬食獲肯定 緊抓養生商機漢來蔬食的成立，有段與星雲法師的淵源。○八年，星雲法師在高雄巨蛋舉辦世界佛光大會水陸法會，席開百桌的素食宴由漢來宴會廳負責，一開始， 佛光山的法師們還擔心宴會廳無法應付蔬食料理，沒想到結果圓滿，連星雲法師都對菜色表示滿意，種下日後邀請漢來進駐佛陀紀念館開設蔬食餐廳的因緣。不過， 曾經吃素長達十多年的林淑婷則說「我一直很想做這塊，覺得這是趨勢。」近年來消費者的健康意識大為提高，吃得健康養生更成為顯學，林淑婷看好市場，積極串 連資源，把飯店的港點師傅請來設計菜單、廚房教學，同時大量選用有機無毒的食材，成功打造漢來蔬食特色。 她表示，漢來蔬食客群不同於傳統素食，以年輕人為目標客群。翻開菜單，松露鮮蔬鍋貼、香茜菌菇腸粉等新型料理，多是傳統素食餐廳找不到的創意佳餚。目前漢來蔬食在全台有四個據點，平均單店年營業額高達三千萬元，儼然是漢來美食旗下的新一代生力軍。 今年六月，林淑婷再添新軍，拿下香港二星級米其林名廚鄭錦富粵菜「名人坊」全球代理權，名人坊也率先坐落漢來大飯店十二樓，吸引熱愛粵菜的老饕上門，開幕至今，日日滿座，每月貢獻達千萬業績，估計單點每年將為集團增添一．二億元收入。 品牌拚西進 漢來三箭齊發過去兩年，林淑婷不只積極開出新品牌，也持續北討西征，海港、漢來蔬食等品牌不單單跨出大高雄，也西進中國，去年漢來海港便跨海登陸至西安漢 神購物廣場，明年海港、名人坊、漢來蔬食更將三箭齊發進駐中國一線城市上海。林淑婷指出，海港、蔬食預計進駐上海七寶萬科廣場，正是看中該區多條地鐵匯集 區的便捷性。 除了積極拓展事業，漢來美食還有一個特色：把店務交由主廚負責。「我們董事長是西餐主廚；事業靠廚師支撐，便由廚師當家。」林淑婷說。漢來美食旗下三十二間餐廳，由三十二位主廚當店長。 主廚當店長 客訴處理有感其中，中餐、海港體系兩大系統則由兩位年資超過二十五年的主廚擔任品牌長。負責海港餐廳的品牌長劉子銘指出，如果客戶對菜餚的抱怨由外場人員 傳達，待在廚房的廚師未必能體會；若站在第一線，當客人對食物的好惡影響業績，負有業績任務的主廚店長就會更有感。 餐飲的靈魂是主廚們，為了穩住這批美食事業拓展的主力部隊，林淑婷也向侯西峰爭取員工認股，她認為認股能提高員工的認同與打拚的動力，於是，二○一四年， 以每股六十元讓所有正職員工認股，「為什麼我們要IPO（首次公開發行股票）？其實就是員工分紅的概念。」一五年，漢來美食又辦理現金增資三千張，現增價 為一五○元，換句話說，兩年前的員工認股，帳上已淨賺一．五倍。 漢來美食目前規畫拚今年年底上興櫃、明年轉上櫃，成為第五家投入資本市場的餐飲集團，屆時股市新添一支小而美的生力軍，而曾在股市大起大落的侯西峰能否霸氣回歸，市場都在看。 精品老店SOGO敦化「拉皮」喚回三倍人潮全台百貨周年慶剛結束，最資深的精品百貨SOGO敦化館繳出一到九月年成長兩成的佳績，比起平均僅成長5.2％ 的同業，表現令人驚豔。沒人料到，原本因面積過小、裝潢老式、人潮稀疏而一度考慮關門的SOGO敦化館，居然演出逆轉勝。 20年前，SOGO敦化館是全台第一家精品百貨，盛況時的年營業額曾經衝到30億元，但近五年平均營業額只剩18億元，只有當年的六成，SOGO集團一度想討論關館。 幸而SOGO副總吳素吟力排眾議，她看準敦化館位於忠孝東路、敦化南路、仁愛路交界的地利優勢，認為只要抓對切入點，就有機會恢復昔日榮景。去年，她成功說服集團董事長徐旭東、百貨董事長黃晴雯同意，今年初起前後斥資5億元進行改裝。 吳素吟將SOGO敦化館重新定位為「精品生活館」，新增男性SPA品牌，加上原有的女性SPA、生鮮超市，讓老客戶不只來買精品，更能享受生活。為了年輕 化，身為老東區人的吳素吟，引進「開飯」平價餐飲品牌、歐美城市自行車概念店VELO CITY吸引年輕人，現在20到30歲客人明顯增加。 再加上引進有「自助餐南霸天」之稱的漢來海港餐廳，排隊人氣強強滾。 邊改裝邊營運，今年SOGO業績就達到逾兩成的成長率，「經由改裝，SOGO敦南館12天周年慶人流是以往周年慶的3倍。」副理黎冠里表示。還沒全部改裝完畢，成長力就傲視群雄，也讓人好奇明年內外完工後，成長力將如何爆發。