一位窮苦出身的平凡退休公務員，靠著不斷投資自我， 精進專業能力與投資理財素養，把二百萬變成三億元、每年領千萬元股息， 他是如何成功打造自己的三利人生？ 微涼的午後時分，讓人萌生睡意，才剛結束上午扶輪社緊湊的活動，今年七十四歲的會計師張金男，依舊神采奕奕，他秀出一張張環遊世界、參與各種活動的照片，侃侃而談自己窮苦翻身的經歷。很難想像，眼前這位友人口中股市投資功力高強的「億元大戶」，在四十三歲前，還是個不斷為錢煩惱的平凡公務員。 「他（張金男）很會做股票，投資比較像他的主業，是我們（景福扶輪社）股市投資的意見領袖……。」熟識張金男、同為桃園景福扶輪社員的新光銀行桃園分行經理林青壕如此形容。 年輕時，家庭窮困當洗車工賺學費 苦讀考上公務員的確，走進張金男自家會計師事務所，辦公桌除了堆疊的公文，還有一疊厚厚的股市資料，「第一頁是我精選的觀察名單、這些是交易明細、筆記，我每天都會看資料，思考怎麼操作、如何掛單，覺得賺錢很有趣。」翻閱張金男的交易資料、記帳明細，除了每年領上千萬元的股息，這幾年平均每年都有八位數的進帳，可以明顯感受到，即使財富自由，但縱橫股市多年，張金男依舊對股市投資樂此不疲。 原本低調不願意曝光的張金男說，他之所以願意大方秀出交易紀錄，一來證明他所言不假，二來是想要給總是為錢煩惱的投資後輩，一些正面的激勵。「如果像我這樣窮苦出身，還得肩負養兩家人的經濟重擔，又受過胃癌打擊，都能積極創富，那麼現在許多環境比我好、起步比我早的年輕人，怎能失去鬥志？」時序回溯到張金男的青年時期，老家在苗栗後龍的張金男是農家子弟，身為長子的他，有四個年幼的弟妹，家徒四壁的他，是家裡教育程度最高的人。 為了爭取讀書機會，他向來都是半工半讀，念台中商專補校時期，白天去洗衣店當學徒、做洗車工。上班期間，就利用假日去空中商專惡補學歷，只為了爭取考公務員資格。日夜苦讀，終於在「四千多人只錄取八十八人」激烈競賽中脫穎而出，進入審計部當公務員。 三十四歲那年，張金男白天在審計部工作，晚上則去補習班教書兼差賺錢貼補家用，期間他還抽空準備插大考，攻讀淡江大學會計系夜間部。 中年時，不幸罹癌切除全胃保命 此後更加積極投資只是，龐大的生活開銷，讓張金男即便努力兼職教書、開源節流，還是花了九年時間，也就是一九八五年，四十三歲那年，才存到二百萬元的股市投資本錢。張金男說，這段期間他仍會在忙碌工作之餘，努力吸收財經知識，「雖然我可以投資的錢不多，但三、五張價差交易，的確可以練盤感、保持投資敏銳度。」然而造化弄人，就在張金男四十三歲那年，他得到了胃癌，「死神敲門」的試煉，「當時我曾埋怨老天爺：我這麼努力、還有好多抱負都還沒施展，為什麼上天對我這麼不公平！」但他並沒有沮喪太久，很快地決定接受切除全胃手術來保命。 當時他在心裡暗自立誓：「如果這次大難不死，一定要好好把握機會，闖出一番成就！」「手術休息二周後，我就開始正常上班，晚上還去教課，連教務主任都傻眼了！」經過罹癌的震撼教育後，張金男開始更積極於股市投資。 究竟是什麼樣的投資觀念，讓張金男的財富猶如打通任督二脈、一飛沖天？原來，早在一九八○年代末期，台股狂飆的時代，開啟了張金男投資台股熱情。 八七年，他發現到，當時新台幣兌美元大幅升值，熱錢湧入可望推升股房雙漲，於是，他開始布局他眼中的「黃金股」。 張金男陸續精挑台塑、南亞、台鹽等股票，加上適度融資重押，讓他的資產開始呈現數倍翻揚，「我的投資邏輯是，當大環境不錯、大盤又屬多頭行情，我就會挑好股，在低檔買進適度融資，加速投資獲利。」一九九三年張金男做了一個重要的決定：「申請退休，離開待了十九年的審計部，自行開業成立事務所。」人生下半場，一圓創業夢開設會計師事務所 投資也賺千萬那年張金男五十一歲，但在他心中仍存在著「創業夢」，在職期間考上會計師資格的他，成立事務所後，忙碌的工作，並沒有讓他在台股投資有所偏廢，反而將股票帳戶二百萬元的資本，僅用了三年時間，累積到千萬元資產。股房雙賺的投資理財模式，讓他接下來的十年，陸續買下五棟房子，加速累積出上億元的身價，徹底翻轉他人生上半場的悲情命運，「大器晚成」的際遇，令人眼睛一亮。 只是，在茫茫股海中，「暴富後又破產」戲碼不斷上演，尤其一九九○年以來，台股幾經崩盤與大幅下修，包括二次的萬點崩盤、金融海嘯導致的股市重挫，張金男又是如何持盈保泰，甚至累積出更多的財富？ 股神巴菲特曾說：「投資第一條準則是：不要賠錢；第二條準則是：不要忘記第一條！」而張金男說，「苦日子過怕了，所以有很強的憂患意識，對資金控管與配置相當嚴謹。」張金男會把投資資金分成三套，一個是做短線價差的錢，另一個是做長線存股的錢，第三套就是把賺來的錢拿來買房子，既能保值又能「宣示主權」。 一旦在低檔看到適合的投資標的，除了適度融資，還能增貸資金做投資，「換句話說，就是借低利息的錢，去做報酬率較高的投資，這樣才划算呀！」不過，面對投資人總有無法抗拒「恐懼與貪婪」的時候，張金男說，自己也曾在國票、誠洲（現已下市）兩檔股票大賠近千萬元的經驗，學到了長線投資要對公司經營者的誠信與賺錢能力的評估更加嚴謹。 富足下半生，建議年輕人短線設停損 長線拉回找買點若當初是以短線投資的心態買進，那麼他就會抓一成的停損；若是以基本面長線布局心態進場，那麼，只要認為買進價格夠便宜、公司又能穩健配息，拉回他反而會找買點。 至於長線投資邏輯，他有一套「三高一低二成長」的選股法則。所謂「三高」，就是高股息殖利率達五％以上，且每年穩健配息，高自有資本率七○％以上，及高董監持股比率，若能逾三○％尤佳，但別低於二○％。 「一低」是指股價是否被低估，例如對照金融海嘯不景氣時，公司依舊有配息與獲利，且股價對照當時，仍相差不遠，代表價值被低估。「二成長」則指季營收與連二月營收年增率成長，若產業趨勢向上者尤佳。 例如他在去年八月二十五日大盤重挫過後兩天，就曾大買一千八百萬元的股票，包括中壽、矽格與英業達、鴻海，「像我看好中壽轉投資中國的建信，長線有利可圖，就會時常留意其適合的進場點。以我的經驗判斷，中壽在股價二十六元以下就是好買點，三十五元以上就該找賣點，來回操作波段，也挺好賺的。」張金男說，年輕人要在股市賺到錢其實並不會太難，平日要多做投資功課，學好賺錢功夫，攢好投資本錢，養成良好的投資心理素質，「只要有眼光、有膽識、有鈔票，就算起步晚些也不用怕！」張金男如此勉勵有創富夢的後輩們。 撰文 / 林心怡 | ||||
每經實習記者 程成 每經編輯 楊軍
目前，上市房企正密集公布2016年年報。從業績來看，大部分房企報喜，財務指標向好。
近日，中投證券統計了已公布年報的65家A股上市房企2016年年報，從資金安全性考慮，他們的整體凈負債率為46%，同比下降13個百分點。按照該統計，這65家上市房企若扣除短期借款與一年內到期的非流動負債的貨幣資金達10年來最高值2022億元，明顯高於去年同期的497億元，房企的負債水平和償債能力有了一定的改善。
然而，自2016年四季度以來，房企融資渠道開始收緊，特別是近期全國部分城市密集出臺樓市調控政策，限購、限貸、限售等政策一波接著一波，讓樓市充滿更大的不確定性。
日前，國家統計局公布的數據顯示，今年以來，地價走高，商品房銷售面積和銷售額增速也有所回落。在此背景下，全國房企特別是中小房企如何成功突圍？
●房企負債結構更趨合理
中投證券的研報顯示，65家房企凈負債率大幅下降13個百分點至46%，連續兩年下降。在負債結構方面，有息負債總量約5595億元，基本與去年持平；短期借款與一年內到期的非流動負債分別為736億元、1368億元，同比分別下降7.8%、10.6%，在有息負債中占比分別降低2、3個百分點至13%、24%；而長期借款則同比增長11.9%至3491億元，占比提升5個百分點至62%。
上述一升一降，表明房企負債結構更趨合理。在貨幣資金方面，扣除短期借款與一年內到期的非流動負債的貨幣資金達10年來最高值2022億元，而去年同期僅為497億元。償債指標方面，流動比率和現金比率分別為152%、27%，同比分別降1個百分點、增5個百分點，償債能力穩中有升。
中投證券的研報認為，貨幣資金猛增、短期償債能力提升，可以更好抵抗信貸融資收緊、資金成本上升帶來的企業償債壓力，保持企業穩定經營。興業證券研報分析稱，去年房企整體銷售向好，存貨大幅下降，現金流相對充裕，行業償債能力顯著提升。
《每日經濟新聞》記者觀察到，預收款作為房企賬面上的一筆無息借款，該指標既可以反映其現金流狀況，也直接關系到下一個報告期結轉收入的高低。
中投證券的研報顯示，2016年受益於樓市銷售火爆，65家房企現金回款迅速增加，預收款項同比增31%達6801億元，已超2015年全年行業營收5468億元，占2016年營業收入7118億元的95.5%，鎖定一年業績無憂。其依據是，對比65家房企預收賬款與營業收入的比值，比如津濱發展、華夏幸福、北辰實業、合肥城建、北京隴建、萬科A、深物業A、新城控股均超100%，分別為219%、191%、187%、148%、117%、114%、108%、107%。
●調控加碼融資渠道收緊
實際上，房地產行業一直是典型的資金密集型行業，屬於典型的重資產行業。2016年，較為寬松的融資環境和公司債政策的放寬，使得很多房企抓住這一窗口期，大幅增加融資規模。克而瑞相關數據顯示，去年前11個月，108家監測房企的融資規模達11211億元，同比增長31%。
隨之而來的是房企融資成本的下降。比如，富力地產2016年非銀融資的年加權成本由9.2%降至6.7%；恒大融資成本7.78%，下降0.64個百分點；碧桂園加權平均借貸成本5.66%，下降0.54個百分點等。
去年10月份，上交所、深交所先後發文，規範房企發行公司債行為；證監會、銀監會提出嚴禁違規資金進入房地產領域。房企融資渠道收緊。克而瑞數據顯示，10月份房企融資1040億元，到11月份驟降至570億元，公司債占比由上月的25%降至0，公司債的發行規模急劇縮減。而新規後零星發行的房企公司債，也都是在新規前就已拿到了批文。
在債券融資收緊的同時，銀行向房地產企業發放的貸款增速也在下滑。國家統計局於日前公布的數據顯示，今年1~3月，房地產開發企業到位資金中，國內貸款為6892億元，增速為10.7%，較1~2月份回落0.8個百分點。
今年2月，基金業協會發布了4號文件，嚴格規範私募資管業務投資房地產的行為，以避免資金違規流入房地產調控領域。房企融資渠道進一步收緊。
大型房企紛紛轉向發行境外債券進行融資。比如，萬科於去年10月發行總額2.2億美元的5年期定息票據，票面利率為2.95%；12月，發行總額6億美元的3年期定息票據，票面利率為3.95%。
“能夠成功在境外發債的，僅限於少數大型房企，小型房企很難做到。”華泰證券固定收益部一位投資經理告訴《每日經濟新聞》記者，“高企的地價，對房企資金實力要求越來越高。”
值得關註的是，隨著匯率變化，美元債的發行成本也有壓力。比如，恒大於今年3月17日成功發行5億美元3年期和10億美元5年期優先票據，利率分別為7%、8.25%；而3月25日，恒大再次成功發行7年期10億美元優先票據，利率達到9.5%，但利率均較以往有所降低。
“大部分融資渠道都被堵得嚴嚴實實，僅有海外債、股權融資等幾個渠道的利率還能接受。”國泰君安投行部一位投資經理告訴《每日經濟新聞》記者，“對房企來說，只要利率合適，能夠融到資金活下來最重要。”
●大魚吃小魚遊戲將加劇
近幾年，強者恒強、弱者漸若，房地產市場“二八定律”日漸明顯。2016年，市場湧現出萬科、碧桂園、恒大三家3000億級房企，市占率達到9%；TOP10房企市占率達到22.2%，TOP50房企達到41.9%，市場在向大型房企集中。
“市場集中度會進一步加大。”中房數據研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者，未來市場將出現3家萬億規模、20家千億規模的房企，且前30家房企市占率將達到50%。
陳晟指出，千億是大企業的門檻，決定了未來的拿地機遇、融資成本、並購機會、人力資源的獲得等。
面對地價高企、融資渠道收窄，中小房企的生存空間越來越小。杭州濱江房產在3月先後與中國電建地產、深圳中匯盈合投資公司建立合作關系，合作開發地產項目。融創去年先以44億元攬下萊蒙國際旗下建築面積達160萬平方米的7個項目，後又以138億元收購融科置地全國42個項目總計未售面積達730萬平方米。
因此，目前合作、並購在資金密集型的房地產行業越來越常見。融創中國董事長孫宏斌在融創2016年業績會上表示，現在買地是虧錢，去年拿的地，基本都不賺錢。並強調融創從去年“十·一”之後就已停止拿地，“今年也不會在公開市場拿地，將以並購為主。”
合作與並購會是中小房企的出路嗎？孫宏斌在融創2016年業績發布會上也表示，他們相信到今年下半年，或者到明年，房地產行業還會出現一些機會，特別是整合和收並購的機會。
“對資金實力強的大型房企來說，項目收購、股權收購，是規避目前高價拿地風險的有效途徑。”陳晟告訴記者，“而對品牌、資金、管理能力稍弱的中小型房企，這也是轉型退出的有利時機。”