每經實習記者 程成 每經編輯 楊軍
目前，上市房企正密集公布2016年年報。從業績來看，大部分房企報喜，財務指標向好。
近日，中投證券統計了已公布年報的65家A股上市房企2016年年報，從資金安全性考慮，他們的整體凈負債率為46%，同比下降13個百分點。按照該統計，這65家上市房企若扣除短期借款與一年內到期的非流動負債的貨幣資金達10年來最高值2022億元，明顯高於去年同期的497億元，房企的負債水平和償債能力有了一定的改善。
然而，自2016年四季度以來，房企融資渠道開始收緊，特別是近期全國部分城市密集出臺樓市調控政策，限購、限貸、限售等政策一波接著一波，讓樓市充滿更大的不確定性。
日前，國家統計局公布的數據顯示，今年以來，地價走高，商品房銷售面積和銷售額增速也有所回落。在此背景下，全國房企特別是中小房企如何成功突圍？
●房企負債結構更趨合理
中投證券的研報顯示，65家房企凈負債率大幅下降13個百分點至46%，連續兩年下降。在負債結構方面，有息負債總量約5595億元，基本與去年持平；短期借款與一年內到期的非流動負債分別為736億元、1368億元，同比分別下降7.8%、10.6%，在有息負債中占比分別降低2、3個百分點至13%、24%；而長期借款則同比增長11.9%至3491億元，占比提升5個百分點至62%。
上述一升一降，表明房企負債結構更趨合理。在貨幣資金方面，扣除短期借款與一年內到期的非流動負債的貨幣資金達10年來最高值2022億元，而去年同期僅為497億元。償債指標方面，流動比率和現金比率分別為152%、27%，同比分別降1個百分點、增5個百分點，償債能力穩中有升。
中投證券的研報認為，貨幣資金猛增、短期償債能力提升，可以更好抵抗信貸融資收緊、資金成本上升帶來的企業償債壓力，保持企業穩定經營。興業證券研報分析稱，去年房企整體銷售向好，存貨大幅下降，現金流相對充裕，行業償債能力顯著提升。
《每日經濟新聞》記者觀察到，預收款作為房企賬面上的一筆無息借款，該指標既可以反映其現金流狀況，也直接關系到下一個報告期結轉收入的高低。
中投證券的研報顯示，2016年受益於樓市銷售火爆，65家房企現金回款迅速增加，預收款項同比增31%達6801億元，已超2015年全年行業營收5468億元，占2016年營業收入7118億元的95.5%，鎖定一年業績無憂。其依據是，對比65家房企預收賬款與營業收入的比值，比如津濱發展、華夏幸福、北辰實業、合肥城建、北京隴建、萬科A、深物業A、新城控股均超100%，分別為219%、191%、187%、148%、117%、114%、108%、107%。
●調控加碼融資渠道收緊
實際上，房地產行業一直是典型的資金密集型行業，屬於典型的重資產行業。2016年，較為寬松的融資環境和公司債政策的放寬，使得很多房企抓住這一窗口期，大幅增加融資規模。克而瑞相關數據顯示，去年前11個月，108家監測房企的融資規模達11211億元，同比增長31%。
隨之而來的是房企融資成本的下降。比如，富力地產2016年非銀融資的年加權成本由9.2%降至6.7%；恒大融資成本7.78%，下降0.64個百分點；碧桂園加權平均借貸成本5.66%，下降0.54個百分點等。
去年10月份，上交所、深交所先後發文，規範房企發行公司債行為；證監會、銀監會提出嚴禁違規資金進入房地產領域。房企融資渠道收緊。克而瑞數據顯示，10月份房企融資1040億元，到11月份驟降至570億元，公司債占比由上月的25%降至0，公司債的發行規模急劇縮減。而新規後零星發行的房企公司債，也都是在新規前就已拿到了批文。
在債券融資收緊的同時，銀行向房地產企業發放的貸款增速也在下滑。國家統計局於日前公布的數據顯示，今年1~3月，房地產開發企業到位資金中，國內貸款為6892億元，增速為10.7%，較1~2月份回落0.8個百分點。
今年2月，基金業協會發布了4號文件，嚴格規範私募資管業務投資房地產的行為，以避免資金違規流入房地產調控領域。房企融資渠道進一步收緊。
大型房企紛紛轉向發行境外債券進行融資。比如，萬科於去年10月發行總額2.2億美元的5年期定息票據，票面利率為2.95%；12月，發行總額6億美元的3年期定息票據，票面利率為3.95%。
“能夠成功在境外發債的，僅限於少數大型房企，小型房企很難做到。”華泰證券固定收益部一位投資經理告訴《每日經濟新聞》記者，“高企的地價，對房企資金實力要求越來越高。”
值得關註的是，隨著匯率變化，美元債的發行成本也有壓力。比如，恒大於今年3月17日成功發行5億美元3年期和10億美元5年期優先票據，利率分別為7%、8.25%；而3月25日，恒大再次成功發行7年期10億美元優先票據，利率達到9.5%，但利率均較以往有所降低。
“大部分融資渠道都被堵得嚴嚴實實，僅有海外債、股權融資等幾個渠道的利率還能接受。”國泰君安投行部一位投資經理告訴《每日經濟新聞》記者，“對房企來說，只要利率合適，能夠融到資金活下來最重要。”
●大魚吃小魚遊戲將加劇
近幾年，強者恒強、弱者漸若，房地產市場“二八定律”日漸明顯。2016年，市場湧現出萬科、碧桂園、恒大三家3000億級房企，市占率達到9%；TOP10房企市占率達到22.2%，TOP50房企達到41.9%，市場在向大型房企集中。
“市場集中度會進一步加大。”中房數據研究院院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者，未來市場將出現3家萬億規模、20家千億規模的房企，且前30家房企市占率將達到50%。
陳晟指出，千億是大企業的門檻，決定了未來的拿地機遇、融資成本、並購機會、人力資源的獲得等。
面對地價高企、融資渠道收窄，中小房企的生存空間越來越小。杭州濱江房產在3月先後與中國電建地產、深圳中匯盈合投資公司建立合作關系，合作開發地產項目。融創去年先以44億元攬下萊蒙國際旗下建築面積達160萬平方米的7個項目，後又以138億元收購融科置地全國42個項目總計未售面積達730萬平方米。
因此，目前合作、並購在資金密集型的房地產行業越來越常見。融創中國董事長孫宏斌在融創2016年業績會上表示，現在買地是虧錢，去年拿的地，基本都不賺錢。並強調融創從去年“十·一”之後就已停止拿地，“今年也不會在公開市場拿地，將以並購為主。”
合作與並購會是中小房企的出路嗎？孫宏斌在融創2016年業績發布會上也表示，他們相信到今年下半年，或者到明年，房地產行業還會出現一些機會，特別是整合和收並購的機會。
“對資金實力強的大型房企來說，項目收購、股權收購，是規避目前高價拿地風險的有效途徑。”陳晟告訴記者，“而對品牌、資金、管理能力稍弱的中小型房企，這也是轉型退出的有利時機。”