鄺翠玲﹕結婚置業前 先增加現金開支撥備
1 :
GS(14)@2016-08-06 00:28:52【明報專訊】Jacky現時27歲，希望兩三年內結婚置業。假設置業是由Jacky一人承擔費用，在計算最高可批核按揭時，現時月薪只可敍做320萬元的按揭，而現時每月盈餘有14,200元，兩年下來的總儲蓄（連同現有資產）只有約120萬元。在平衡首期及每月供款的要求，還有結婚預算的情况下，筆者建議他以400萬元的樓宇為目標，敍做八成按揭，訂30年還款期，若以年利率2.5厘計算，置業的第一筆資金，包括兩成首期、印花稅、佣金，共需約93萬元，每月供款13,000元。現時Jacky每月盈餘有14,200元，在勉強可負擔的水平下每月按揭供款為13,000元；當然若能加上另一半的財力，各方面可更具彈性。
Jacky沒有提供結婚預算，所以筆者大膽假設以20萬元去籌辦一個簡約、溫馨的婚禮。那集結婚、置業、進修於一身的理財計劃是怎樣的？首先Jacky要留意兩點：
一、應預留6個月的支出及首年學費作為現金儲備，即約12萬元，餘下的69萬元可用作投資、進修增值。
二、在置業後每月需償還樓按，每月盈餘驟減至1,000元，所以在未結婚置業前，應再增強現金儲備，最少要增多6個月的供樓開支儲備，至大約20萬元。
換言之，整體資金預算是：結婚20萬元＋置業93萬元＋現金儲備20萬元＝133萬元。Jacky有69萬元首發資產及每月14,200元儲蓄，假設平均年回報8%，兩年後資產可滾存至115萬元，連同12萬元現金儲備，總資產約127萬元，和目標相差不遠。加上日後可能加薪，儲蓄隨之增加，達標不難。
置業增加負債 宜投保壽險
至於是否需要買保險，有財務責任的人就有需要，Jacky亦不例外，而醫療保障亦是十分重要。但在有限資源下，唯有依緩急先後處理。Jacky每月給父母5000元家用，若不幸遇意外失去收入，現時的81萬元資產只可支付13年的家用。不過置業後資產大減，增加風險。筆者建議Jacky增購150萬元保障額、沒儲蓄成分的定期壽險。此外，Jacky宜為自己增購基本的住院保險，如無重大健康問題，每月200元保費的預算也可達到。置業令負債增加，那時可增購320萬元保障額、為期30年定期壽險保障，每月保費預計約400元。
鄺翠玲
美聯金融集團 高級副總裁 CFPCM
■理財信箱 歡迎來信
讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。
來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓經濟版編輯收
傳真：2558 3964
電郵：
[email protected]
◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。
[鄺翠玲 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4391&issue=20160805
鄺翠玲：買樓收租子女升學 釐清緩急先後
1 :
GS(14)@2017-10-15 14:01:16【明報專訊】Lydia（40歲）一家快將搬入自置新居，告別「無殼蝸牛」生涯，雖然現時已開始供樓（Lydia單名持有，丈夫沒有物業），但每月仍有不俗的盈餘，財政亦很穩健，她們亦開始對日後有新的計劃，希望筆者能分析可行性及建議下一步：
（1）以現時家庭能力，能否多買一伙2房物業作收租用（以下簡稱「新出租物業」）？能否通過壓力測試？
（2）除了買樓收租，還有沒有其他更好的建議？
（3）女兒（8歲） 6年後到英國留學至大學畢業為止。
留意銀行是否接受「花紅」為入息
現時新居同區2房單位（實用面積450方呎）的二手單位平均約630萬元，由於新居是Lydia個人名義擁有，以最低成本（印花稅）計算，新出租物業應是以丈夫個人名義持有；由於本身薪金有限，在申請新居按揭時，丈夫已幫忙做「擔保人」。
根據金管局指引，若業主已是「擔保人」，最高按揭成數為四成，若年利率2.15厘，為期30年，這新出租物業的首期及相關費用約為405萬元，每月供款9500元，最低入息要求是23,000元。以3厘租金收入回報計算，每月租金約15,700元。扣除按揭支出後，淨回報約1.2厘。
另外Lydia也要留意銀行是否接受「花紅」為入息（每位申請人都會個別考慮，難以一概而論） ，但最大的考慮可能是首期將用了逾八成流動資產，這是否太進取的投資增值方法呢？
需準備海外升學預算
反而筆者希望她們多留意女兒的教育部署：女兒6年後（14歲）往英國升學，連同大學將會是8年，財政需要好好規劃。假設每年學費及生活費約50萬元，未計通脹8年總值已達450萬，扣除50萬元的教育基金，還需準備最少400萬元。根據現時盈餘走勢，若買了樓收租，6年儲蓄400萬元是頗有難度的，到時可能要賣掉物業套現。
宜考慮收租股房託基金 回報穩定
在各種因素考慮下，要兼顧女兒的教育部署，買樓收租未必是現時的投資首選，筆者建議Lydia可考慮較靈活的收息、收租股、房產信託基金、環球成熟市場股債混合基金等較流通的投資項目，爭取較穩定回報。Lydia亦可將每月的盈餘作投資，若平均年回報是6厘，6年後也可滾存至約180萬元，差不多是教育經費的50%了！如女兒能中學畢業才出國留學，那整體教育經費將減至一半，這6年儲蓄很可能已足夠支付這筆開支了。
■理財信箱 歡迎來信
讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。
來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓經濟版編輯收
傳真：2558 3964
電郵：
[email protected]
◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。
美聯金融集團高級副總裁 CFPCM
[鄺翠玲 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7429&issue=20171010
鄺翠玲：目標擁800萬物業 莫忘風險管理
1 :
GS(14)@2018-01-22 05:11:37【明報專訊】Peter今年23歲，剛入職為中學學位老師，現薪級點15，月薪約29,000元，每點薪級增幅4%至5%，另加通帳調整（過去6年平均增幅4.98%），所以預計每年總升幅為10%。Peter求學時期已有兼職，在投資方面亦進展順利，所以擁有不俗的資產額。他有以下目標及問題：
（1）30歲前（即7年內）置業，目標價800萬元，單人供款；
（2）有感投資組合近年已賺了不少（往年的年回報約20%），亦擔心港股會轉勢倒跌，問有何理財方法可減低風險但仍維持回報？
保留6個月支出作儲備
如果每年薪金總升幅為10%，7年後Peter應達薪級點21（如仍未到頂薪點的話），月薪將達56,000元。我們先談談置業所需資金。以目前銀行審批標準及未來薪水升幅計算，如物業敍造六成按揭（以年利率2.15厘及按揭30年計算），首期及相關費用約需360萬元，每月供款約18,000元，最低月薪要求44,000元。以Peter預計的盈餘及月薪，料可應付供款部分，餘下的問題是能否累積足夠的上車首期（溫馨提示：800萬元物業不能申請按揭保險，一手盤的二按計劃在長線所收取的利息亦不划算，建議Peter儘可能靠本身積蓄上車）。
Peter提及希望降低風險但維持投資組合的回報，首先筆者希望Peter 留意港股是單一市場，無可避免有地源風險，再者港股由2016年低位開始計算，平均年回報已高達28%，平常心看待沒可能長久居高不下！
因此，筆者有以下建議：首先維持10萬元現金在銀行活期戶口作安全網，足夠6個月的支出儲備，以備不時之需；此外，以目前情况可考慮「重股輕債」策略，但資產不應集中在港股，可分散一些在其他地區，如亞洲區的股票市場，亦應持盈保泰，「止蝕唔止賺」，不要盲目高追！
可善用五成盈餘儲蓄法
為方便討論，筆者建議採用一個較具持續性的假設回報──每年回報約9%，而過去30年恒指平均年回報為8.22%。Peter亦應好好利用平均成本法，既然現時已有穩定盈餘，大可以月供形式累積，如以目前盈餘之50%，即約8000元起動，投放在投資組合內，日後加薪時也可沿用五成盈餘儲蓄法，增快累積資產速度；工作7年後，Peter可累積投資資產至220萬元，另外還有每月餘下的50%盈餘約86萬元 ，總資產共約306萬元。
看到這裏，似乎Peter還未有足夠彈藥上車，但他不必要太擔心，建議可在工作兩年後考慮在活期儲蓄中抽調一些資金加大投資額，但同時嚴守安全網，或下調置業目標。
■理財信箱 歡迎來信
讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。
來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓經濟版編輯收
傳真：2558 3964
電郵：
[email protected]
◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。
美聯金融集團高級副總裁
[鄺翠玲 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1080&issue=20180116
Next Page