鄺翠玲：買樓收租子女升學 釐清緩急先後
1 :
GS(14)@2017-10-15 14:01:16【明報專訊】Lydia（40歲）一家快將搬入自置新居，告別「無殼蝸牛」生涯，雖然現時已開始供樓（Lydia單名持有，丈夫沒有物業），但每月仍有不俗的盈餘，財政亦很穩健，她們亦開始對日後有新的計劃，希望筆者能分析可行性及建議下一步：
（1）以現時家庭能力，能否多買一伙2房物業作收租用（以下簡稱「新出租物業」）？能否通過壓力測試？
（2）除了買樓收租，還有沒有其他更好的建議？
（3）女兒（8歲） 6年後到英國留學至大學畢業為止。
留意銀行是否接受「花紅」為入息
現時新居同區2房單位（實用面積450方呎）的二手單位平均約630萬元，由於新居是Lydia個人名義擁有，以最低成本（印花稅）計算，新出租物業應是以丈夫個人名義持有；由於本身薪金有限，在申請新居按揭時，丈夫已幫忙做「擔保人」。
根據金管局指引，若業主已是「擔保人」，最高按揭成數為四成，若年利率2.15厘，為期30年，這新出租物業的首期及相關費用約為405萬元，每月供款9500元，最低入息要求是23,000元。以3厘租金收入回報計算，每月租金約15,700元。扣除按揭支出後，淨回報約1.2厘。
另外Lydia也要留意銀行是否接受「花紅」為入息（每位申請人都會個別考慮，難以一概而論） ，但最大的考慮可能是首期將用了逾八成流動資產，這是否太進取的投資增值方法呢？
需準備海外升學預算
反而筆者希望她們多留意女兒的教育部署：女兒6年後（14歲）往英國升學，連同大學將會是8年，財政需要好好規劃。假設每年學費及生活費約50萬元，未計通脹8年總值已達450萬，扣除50萬元的教育基金，還需準備最少400萬元。根據現時盈餘走勢，若買了樓收租，6年儲蓄400萬元是頗有難度的，到時可能要賣掉物業套現。
宜考慮收租股房託基金 回報穩定
在各種因素考慮下，要兼顧女兒的教育部署，買樓收租未必是現時的投資首選，筆者建議Lydia可考慮較靈活的收息、收租股、房產信託基金、環球成熟市場股債混合基金等較流通的投資項目，爭取較穩定回報。Lydia亦可將每月的盈餘作投資，若平均年回報是6厘，6年後也可滾存至約180萬元，差不多是教育經費的50%了！如女兒能中學畢業才出國留學，那整體教育經費將減至一半，這6年儲蓄很可能已足夠支付這筆開支了。
■理財信箱 歡迎來信
讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。
來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓經濟版編輯收
傳真：2558 3964
電郵：
[email protected]
◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。
美聯金融集團高級副總裁 CFPCM
[鄺翠玲 理財信箱]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7429&issue=20171010