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青嶼幹線小全張──絕對值與潛在值的矛盾(2010/07/10) 脫苦海


http://hk.myblog.yahoo.com/tokuhon_blog/article?mid=14438


就在信和帝峰．皇殿以一萬水平定價而仍能去貨之際，市場預期新地旗下的形品． 星寓亦會以相近水平開盤，結果第一份價單，首批平均呎價7,831元，最低呎價6,880元，與意向呎價過萬相比固之然不及，予人雷聲大雨點小之感。

筆者以前曾以海濱南岸為例，探討發展商新盤定價的策略，需要考慮諸如與鐵路站 的距離，是否臨海之類。當然有更多的因素需要考慮，單以此兩盤為例，帝峰．皇殿既有四房大單位，亦有一房細單位，但形品．星寓則以小型單位為主，開則上雖 然一房的所謂「精品房」或Studio Flat能索價比傳統小家庭的二房單位為高，但始終不及大至過千呎的四房單位。

究其原因，樓價最終由相匹配的目標買家決定，能夠買四房過千呎單位的人，實力 當然遠超只能買二房單位的人，此現象即在二手市場也俯拾即是，比如最近昇悅居一個947呎單位，以750萬元易手，呎價達7,920元，而據中原城市指數的昇悅居調整呎價，現在只是5,901元。大家可以想見：開則或景觀欠佳的單位，呎價便會遠低於5,901元，以拉勻平均數。

所以市場主流簡單地以同區不同物業比劃，作為新盤開價高低的指標，實乃過於簡 化。帝峰．皇殿之高於形品．星寓，只能算是樓價絕對值反映了兩者基本因素之不同，並不能視之為誰勝誰負，在目前的市況之下，細細粒容易食的一房單位，自會 吸引某些首期較少而由急於上車的人，形勢比人強之下，亦只有接受更高的呎價。

目前的市況，看好的人比看淡的多，每次賣豪宅地均為市況增添更多燃料，筆者預 期的一次調整已悄然離去，以中原城市領先指數計，前高位80.68，低位79.12，連2%跌幅都沒有！既然樓市氣吞牛斗，又是否入市的時機呢？

筆者認為投機與投資最根本的分別，前者著重點是方向，比如市盈率19倍入市也不要緊，只要有辦法在23倍時出貨，已有兩成升幅；後者則著重購入點估值的高低，比如12倍時入貨，即使後來跌到10倍甚至更低，最終仍可獲利。樓市此時估值高（從租價比率或租金回報衡量）但方向上的處境，是典型 的「投機市」而非「投資市」。反而股市是估值合理而後向未明，是適宜逢低建倉等收割。

無論新盤定價又好，二手市場的叫價亦好，越是高價，越把後市潛在升幅透支，甚 至將會有一天超出基本因素所能反映。九七時兩個最典型的例子是六千元的天水圍及八千元的深井，直到今時今日，亦是遠離家鄉。

歸根結底無論樓股市場，或小如炒賣郵品甚至比如世界盃紀念品之類，有些價位只 存在於某時某地所營造出來的市場氛圍，當此種氛圍不復存在，此等價格亦將永遠消失。用樓股為例或太沉重，就拿郵票為例，1997年青嶼幹線通車紀念小全張票面值5元，筆者在網上找到一拍賣網，有以下描述：

「由於圖案非常精美，該小型張在97年曾火了一把，最高曾炒到近百元的價位，近年郵市不振使該小型張的價格跌到了一個難以想像的低 位，投資價值現在已經完全凸現，一旦郵市回暖升值空間非常廣闊！」

 





筆者手上也有一疊，買入價不是伍圓，也不是佰圓，而是$1.5，大概是五十張吧！數也懶得數。大家想想與樓市的關係吧！



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