施永青籲撤辣 建首置盤助上車 「107動力」9周年晚會 暢談特首熱門候選人
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GS(14)@2016-12-22 08:09:04【明報專訊】下屆特首選戰如箭在弦，候選人的房屋政策必成焦點之一。不少香港等着一圓上車夢，到底下屆特首可以如何造就港人最大福祉呢？中原集團主席施永青最近出席「107動力」九周年晚會分享他對多名特首熱門人選的看法。另外，他建議下屆政府取消印花稅辣招，重新恢復買樓投資移民，令市場回復健康發展；並撥出足夠的土地予私人發展商興建「首置盤」，照顧本港居民需要。
明報記者 葉創成
隨着特首梁振英於月初宣布不競逐連任，財政司長曾俊華請辭料為參選作準備，政務司長林鄭月娥亦表態指自己「不得不考慮參選」，新一屆特首選戰隨即升溫。梁振英不參選的消息，已經令部分市場人士猜測未來政府遏抑樓價的辣招會否持續，相信其餘候選人針對樓市的政綱也會引起社會熱議。
港府於上月4日推出15%住宅新印花稅，僅首次置業的本港永久居民可獲豁免，至今不論一手及二手成交均顯著放緩，而樓價則仍然在高位徘徊。施永青出席「107動力」九周年晚會作演講嘉賓時指出，由於目前本港社會氣氛撕裂不利經濟發展，料情况若持績惡化，樓價在明年中便會掉頭下跌，予新一屆特首契機在7月上任後撤銷15%住宅印花稅，「特首一定要聽取民意，目前民意主流是支持辣招，而辣招的功能是勒住樓價升勢。如果到明年中，樓價不升反跌，便不需要再壓抑樓價，屆時辣招亦不需要再存在了。」
支持重推置業投資移民
施永青認為，目前只有極小部分的年輕人追求香港獨立，不利整體經濟及社會發展，甚至可能令「一國兩制」出現改變，是影響樓價的不利因素，「一國兩制的初衷，是保障香港人在1997年回歸祖國後，跟着50年可維持生活方式不變。但按現時的情况發展，我自己認為不需等到2047年，可能很快便不再需要奉行一國兩制。因為一國兩制是隨着香港回歸祖國而出現，有回歸才有一國兩制；若香港分裂追求獨立，那便沒有回歸可言，既然行不下去，中央唯有收回一國兩制。」
另外，本港經濟於1997至2003年先後經歷亞洲金融風暴、科網泡沫爆破及SARS，陷入困難時期，樓價亦曾由高位大跌七成，故港府於2003年10月曾推出投資移民計劃，當中包括可投資不少於650萬元的房地產；惟隨着跟着7年樓價大漲小回累升逾倍，港府於2010年10月已叫停置業投資移民，2015年1月更全面中止投資移民計劃，而該計劃在執行的逾11年期間曾吸納逾2000億元。施永青認為，本港自從1841年開埠以來，大多數時間均是移民城市，此一定位亦是過去百多年來本港由小漁港成為大都會創造經濟奇蹟的重要因素，叫停投資移民計劃與該定位不符，「香港目前已經成為本土城市，因為香港不歡迎移民了，咁又點做移民城市呢？」
施永青相信，目前很多內地富豪仍然願意移居本港，故他建議恢復置業投資移民計劃，同時撤銷針對外國人來港置業的買家印花稅(BSD)，以及額外印花稅(SSD)與雙倍印花稅(DSD)，令市場回復健康發展，「如果香港畀人移民、畀人投資，香港樓價便會反映投資者對香港地產的偏好，而不只是反映香港普通人的負擔能力。」
顯然上述建議若落實勢必令樓價大升，衍生不少社會問題，施永青也認同，因此他亦同時呼籲港府與私人發展商合作推出大量「首置盤」，間接為首次置業本港永久居民提供資助，滿足其上車需求，「我建議政府推出大量有限制用途的住宅土地，這些土地同樣在公開市場向發展商銷售，但在批地時作出限制，只可售予首次置業的本港永久居民；本港永久居民購入有關住宅後，只可自用不可出租，日後出售的對象同樣限於本港永久居民。」他估計，上述規範會大大減低有關物業對投資者的吸引力，其價格自然便會較不設限制的正常私樓低，便利年輕人上車。施永青相信，上述建議有助解決本港經濟發展及房屋問題，建議下屆特首落實應該就此詳細研究。
首置盤不可出租 轉售只限上車客
新一屆特首的政策對樓市有很大影響，因此施永青也不忘在晚會上分享自己對多名熱門候選人的看法：「目前最熱門的是曾俊華及林鄭月娥，兩位都是政府高官出身，正因如此，他們過去發言多數是代表政府立場，未有明確表示自己的政治立場，所以我暫時難以判斷哪人較有優勢；胡國興過去一直任職法官，一向沒有政治訴求，大多數人之前都沒有想到他會突然走出來競選，對他的政治立場並不清楚；至於葉劉淑儀從政多年，政治立場很鮮明，亦比較容易得到中央的信任，但是她得唔到大多數香港人的支持，之前3位特首（董建華、曾蔭權、梁振英）都得到中央的信任，但若得不到香港人充分的支持，施政便會好困難，所以我覺得葉劉若上任施政都會好困難。」
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8523&issue=20161222
107動力召集人何民傑 倡引入外勞建首置盤
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GS(14)@2016-12-22 08:09:05【明報專訊】107動力成立於2007年，取名源於要求特區政府須依循「量入為出、收支平衡」的《基本法》107條。該組織目標是爭取政府善用公帑，盡量減少稅款，施政公開透明；其在2013年7月曾與其他20多個團體組成「反辣招苦主大聯盟」發起遊行，要求港府撤回一系列印花稅，主辦單位指有約2.3萬人參加。
作為107動力召集人，何民傑曾與施永青深入討論房屋政策，對於施永青提出「首置盤」建議，他有以下補充：「施生的建議只是居屋的變奏版，都是幫助首次置業的低收入低資產港人上車。居屋的問題是由政府負責規劃及興建，落成速度很慢，若改由私人發展商參與，效率肯定較高。另外，我建議可以考慮大量引入外勞作為『首置盤』的建築工人，這樣可令建築成本下降，售價便可更便宜；由於這些外勞是因應『首置盤』而額外輸入的，不會與從事現有樓盤工程的本土工人直接競爭，屬多贏方案，相信面對本港勞工界的反對聲音亦會較小。」
宜加快農地補價轉住宅程序
目前港府的土地儲備不多，「首置盤」的土地從何而來呢？何民傑就此亦有突破傳統框框的建議。他指出，私人發展商目前在新界持有大量農地，建議港府容許發展商以合理價為有關農地補地價，興建「首置盤」，這樣便可在短時間內增加大量土地供應。
[名人樓市論壇]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9116&issue=20161222
林鄭擬推首置盤 恒地逆市新高
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GS(14)@2017-09-10 15:43:33【明報專訊】特首林鄭月娥昨日露口風，示意將在首份施政報告建議推出首置上車盤，個別本地地產股如恒基地產（0012）昨逆市創52周高位，同時逼近上市歷史新高，同系的陽光房地產（0435）更在派發特別息的因素推動下，創上市新高，罕見雙雙打入52周新高榜。在投資者質低匯控（0005）之際，投資者反而力捧經營本地銀行業務為主的恒生銀行（0011），恒生更明顯破頂，首見181元歷史高位。
恒地及陽光房地產昨日分別高見49.1元及5.52元。恒地昨日盤中高位更見49.3元，與1996年12月初所創49.36元歷史高位僅一步之遙，以集團主席李兆基佔股73.08%而言，身家高達1435億元。另恒生亦愈升愈有，高見181元歷史高位，市值達3460億元。
恒生歷史高 二線內房跑出
此外，上市一年多的莊園牧場（1533），股價昨日抽高3.13%，高見6.6元歷史新高。包括融創（1918）、保利置業（0119）、大悅城（0207）及龍光地產（3380）多隻二線內地房地產股，更罕有逆市齊創歷史新高。不過茂宸證券研究部主管袁志峰稱，內房股整體互有升跌，未見明顯因素觸動整個板塊炒高。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7565&issue=20170907
首置盤或市價四折出售 黃遠輝倡不設入息下限 公屋團體斥不公
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GS(14)@2017-09-17 13:45:31【首置盤】【本報訊】特首林鄭月娥提出港人首次置業上車盤，供收入超出申請居屋上限的香港年輕家庭購買。身兼土地供應專責小組主席的房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝估計，首置盤售價可能是市價的一半，甚至更低，又認為申請人入息不應設下限，現時合資格的白表人士亦可申請。有公屋團體批評，項目是為居屋之上的「夾心階層」之設，售價及申請人入息限額理應較居屋高。記者：鍾雅宜
黃遠輝昨日接受電台訪問時指，港人首置上車盤主要以申請家庭負擔能力定價，有理由相信價錢比以市價7折定價的居屋更低，因近年樓價升幅大，但家庭入息中位數升幅不多，房委會曾評估過單位要定於市價一半，夾心階層的市民才買得起。若樓價再升，粗略估算要以市價的四成半甚至四成，市民才負擔得起。他認為首置盤因應選址出現地區價格差異，新界區售價肯定應比市區低，政府應訂立售價差距的準則。
防炒賣 或只可回售給政府
林鄭日前透露，首置盤是針對收入超出申請居屋上限的本港家庭。有消息指，入息限制將定於居屋入息上限的約5.2萬元至7.2萬元。但黃遠輝指難以定出入息下限，相信上車盤只會定出入息上限，現時符合居屋資格的白表申請人應可申請，亦不應設年齡限制，否則會有不公平情況。黃遠輝指，上車盤定位是「私樓之下、居屋之上」，需制定轉售限制防止炒賣，最有可能是只可以回售給政府，再由政府轉售予合資格申請人，此做法風險較低，但申請人要考慮日後轉售單位時不能享受到樓價上升的好處。
發展商擁千公頃未發展地
黃指若興建上車盤而不會觸及現有公營房屋用地，很大機會要透過新方式提供，公私營合作是可考慮方案。據消息引述，政府曾初步估算，發展商持有但又因補地價、基建不足等原因暫未發展的土地，約有1,000公頃，不少屬新界農地，有可能作為首置盤用地。公屋聯會主席王坤則認為，首置上車盤主要對象是收入超出居屋資格的「夾心階層」人士，若不設收入下限而供居屋申請者購買，「居屋已經幫緊呢班人（白表人士），如果首置上車盤都畀埋佢哋買，咁買唔到居屋嗰班（夾心階層）咪會好嘈？」他認為上車盤入息限額應高於居屋，單位售價或質素亦應較居屋高，又指各方有不同說法，「似乎政府內部都未傾掂數」。身兼土地供應專責小組成員的測量師學會土地政策小組主席劉振江認為，計劃「幫到人上車，但可能流動性較低」。他建議單位應以負擔能力定價，但因轉售限制比居屋更嚴格，故售價較居屋低亦合理。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170908/20146286
市場憧憬首置盤利發展商轉換農地地產股發威恒地飆5.8%新高
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GS(14)@2017-09-17 14:48:20【本報訊】特首林鄭月娥提出，擬以公私營合作模式推港人首次置業上車盤，詳情將在下月的《施政報告》公佈。市場炒作首置上車盤或加速農地轉換，地產股昨發威，持有農地最多的恒地（012）大升5.8%創歷史新高，市值單日進賬116億元，四叔李兆基賬面身家增85億元。記者：黃尹華
有分析員指，市場對林鄭土地政策的執行力更有信心，持較多農地的地產股有機會再上。新地（016）昨升4%，新世界（017）亦漲5.6%，長實地產（1113）亦升3.5%。總計6隻主要本地地產股，昨市值合共增加468億元，6大股東身家亦合共進賬215億元，當中以四叔最勁，而年內恒地累升逾四成，四叔身家亦增加449億元。
大行看好新地恒地新世界
恒生地產分類指數昨大升868點或2.3%，升至39254點，逼近2007年12月創下的歷史高位39539點。在地產股帶動下，恒指昨早輕微高開48點後，升幅擴大，全日保持過百點升幅，收報27668點，升145點；H指全日升50點，報11149點，主板成交縮減至832.95億元。全周計恒指仍跌284點。對於地產股升勢，資深分析師林一鳴表示，政府擬推出的首置盤計劃只是部份推動原因，主要因為新一屆特區政府的土地政策有變，力求增加土地供應，預料將令農地加快變住宅地，補地價方面亦可能放寬，對擁有較多農地的地產商有利，股價應未升完。美銀美林指，首置上車盤計劃對本港地產股影響大致屬於正面，因或會加快發展商把手持農地轉換為住宅地。基於本港累計住宅單位供應短缺及政府覓地困難，措施短期內不會導致住宅單位供應過剩。該行給予新地、恒地、新世界「買入」評級，並視該等股份為本港發展商中的首選股，基於有關公司持有大量農地。瑞信發表報告表示，港府擬推首置上車盤，若同時繼續推行居者有其屋計劃，則資助房屋政策將惠及本港約85%家庭。基於家庭收入中位數，假設目標可負擔比率40%，以及考慮到未來按息上升，該行預計首置上車盤定價將較目前私樓價格低23%至45%。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝前日透露，首置盤申請條件將不會設入息下限，即綠白表申請者也可申請，被批評與林鄭指明首置盤對象是不合資格申請居屋人士的政策矛盾。黃遠輝昨出席電台節目後回應稱，若為申請者的入息設下限，可能令部份有需要幫助的夾心階層未能得到幫助，政策或出現不公，而且設置下限亦須更多審查。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170909/20147596
會德豐冀大埔項目成首置盤
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GS(14)@2017-09-17 16:34:20【本報訊】特首林鄭月娥下月將發表任內首份施政報告，首置上車盤成為焦點。會德豐昨釋出善意，形容公私合作模式有利政府及發展商，指旗下大埔洞梓地皮正申請改劃，當中涉及逾千伙資助房屋可用作首置上車盤，惟暫時未獲有關當局接觸。近日傳出首置上車盤的方向之一是以公私營合作模式發展，且有指政府願為發展商的新界地皮提供補地價折扣，換來對方回撥半數單位作首置上車盤。
涉逾千伙資助房
會德豐地產常務董事黃光耀昨午表示，首置上車盤未會對發展商賣樓構成壓力，預期相關計劃將會設多種限制，例如資產及入息審查，目標客戶有限，開則等各方面不及私人住宅市場靈活。同時間，採用公私合作模式推行首置上車盤有利加快供應，而私人發展商亦可以藉此釋放空置農地。黃光耀續指，集團旗下大埔洞梓項目今年5月份已入紙申請改劃為綜合發展區，將作私人住宅及資助房屋混合發展，申請當中1,005伙用作發展資助房屋，可以用作公屋、居屋或者首置上車盤，而最終用途視乎政府決定。會德豐發言人隨後補充，有關當局現階段未有向集團方面提議或洽談上述申請中的資助房屋部份用作首置上車盤用途。據資料顯示，洞梓項目佔地超過86萬方呎，鄰近香港教育大學，現時為綠化地，由會德豐持有的Hobman Company Limited自1994年起購入上址多個地段。現時申請劃作兩個地盤發展，A地盤為私人住宅，擬建15幢住宅大樓及13幢洋房，提供約1,700伙，而B地盤用作發展資助房屋，建7幢不多於16層高大廈，提供1,005伙，初步規劃全為一房或兩房單位。上述申請十劃只有一撇，仍有待城規會同意及磋商補地價等程序需要處理。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170912/20150082
Hea富生活 ：首置盤三大可能
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GS(14)@2017-09-17 17:33:46■年輕的夾心階層，前路有太多上流的可能性，如果被層樓困死，可能就此行人止步，三思。 資料圖片
香江第一女特首一上場便努力營造親和開明、樂於溝通，以及關愛弱勢社群的形象，一改689過往的對抗作風，的確取悅不少市民，但蜜月期沒多久，便撞正DQ四議員、重判三子及最近的「邊個涼薄，你涼薄」風波，均令人想起鬍鬚曾的金句：「撕裂2.0」。救民望，唯急推「福為民開」措施，還搞甚麼「土地大辯論」，擺明政府急切尋覓新土地之決心，打棕地、農地、郊野公園，甚至維港主意，向保衛土地資源革命者施壓，令政府覓地更容易。再與地產商合作，推優惠首置盤計劃，滿足一班未上車的年輕人。試圖將市民目光又重新聚焦至民生議題上，着他們努力搵錢買樓，忘記政治爭拗，可謂一招兩用。特首預告推出的「港人首置上車盤」計劃，對象為收入水平高於居屋申請門檻、又買不起私樓的一群，97前稱為「夾心階層」。值唔值得申請？現未正式出台，只能作初步估算。預計首置新政策的入息上限比居屋高一點，應在5.2至7.2萬之間，總資產為170至250萬。
年輕夾心階層宜三思
首置盤會比市價平三至四成，若將近來荃灣三個新盤的平均呎價打個7折，首置盤即大概1.1萬至1.3萬一呎，但應該會有出售限制，可能5年內不准出售，或5年後出售予非首置人士要補地價，或甚只可以原價賣給政府或其他首置人士，以防止炒賣。政府推出計劃後幾個月接受申請，可能於一年至兩年內開售樓花，大概三年建築期，即2021到2023收樓入伙。在此5、6年間，樓市有三個可能性：一、繼續慢慢上升，二、跌浪開始，三、下調20%再回穩後慢升，我覺得第三機會最高。如一，當然沒問題，不論。如二，就要看政策中有沒有回購機制，沒有的話，情況很可能陷入1995年買入夾屋的業主一樣情況，價格在1998年下跌一半，選擇只有撻訂或照上會繼續供負資產，亦有可能被銀行追收差價，就算政府包底不追，都是供死會，灰爆。但如三，市場價跌兩成，不難找到再平多一成的物業，即可用計劃價格來買市場上任何物業，完全沒有二手市場限制和補地價的需要，即是買了首置盤會呻笨。因二手市場受限，可能一世都被困在這幾百丁方。當然心水清的讀者會發現，除以上估算，還有不少可能性，這只是粗略估算。我只想導出一點，30歲買樓的決定會影響你下半生，如果月入幾十萬，買樓只是部分支出，對前途影響不大。但如果你正正是這群夾心階層，前路實在有太多上流的可能性，但如果被層樓困死，可能就此行人止步，三思。
郭釗
http://www.fb.com/heaology.edu本欄逢周四刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170914/20152629
新地擬提供三地皮建首置盤
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GS(14)@2017-09-17 17:36:29【本報訊】特首林鄭月娥表明會在10月施政報告推出港人首置上車盤，消息指港府有意與地產商合作建首置上車盤，利用發展商土地儲備加快推出計劃。繼日前會德豐表示有意參與後，新地披露已就三幅地皮與政府進行溝通，希望可以配合新政策，提高住宅供應。新地昨於業績會上透露，正就三幅地皮建首置上車盤與政府進行溝通，但未有進一步透露該三幅地位置，新地執行董事黃植榮昨日在業績會上表示，仍要等政府公佈具體細節，「我哋覺得啱箒，等政府宣佈細則先，若合適會考慮申請，到時就知（地皮位置）喇」。
未透露位置
黃相信，林鄭月娥將於下月施政報告內公佈方案細則，待細則公佈後，集團會盡力配合政府，「只要做到一啲嘢，幫到市民置業，我哋都會積極及樂意同政府合作。」新地目前持有的農地超過2,800萬平方呎，持有面積僅次於「新界地王」恒地。除了新地，會德豐日前指，公私合作模式有利政府及發展商，旗下大埔洞梓地皮正申請改劃，當中涉及逾千伙資助房屋可用作首置上車盤。據悉林鄭因不想動用公屋、居屋土地建首置上車盤，除了找新土地供應，林鄭為增加土地供應來源，有意向地產商現有土地儲備打主意，有傳她曾約見多個地產商，提出以公私營合作模式建港人首置上車盤。林鄭更私下向發展商提供誘因，稱政府肯為發展商在新界的土地補地價提供折扣，但發展商建樓時要將一半單位用作港人首置上車盤，這樣可令政府短時間內大幅增加首置上車盤供應量。■記者陳雪蕾
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170915/20153695
長實盼與港府合作發展首置盤
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GS(14)@2017-09-21 10:06:28http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9003&issue=20170921
【明報專訊】特首林鄭月娥下月中將公布她任內首份施政報告，屆時有機會正式推出港人首置上車盤；長實（1113）執行董事趙國雄昨日出席一個房地產投資峰會後表示，特區政府研究打造首置上車盤是好事，集團樂意與當局合作，但目前要待政府公布具體細節，集團才可有進一步行動。
香港土地供應不足，以致樓價高企，一直是近年本港社會焦點議題之一；對此，趙國雄認為，現時社會有多項增加土地的建議，其中發展郊野公園是可以研究的，他並表示香港不需要有這麼多郊野公園，因為香港人更喜歡購物商場，不太喜歡郊野公園。
趙國雄：香港不需太多郊野公園
趙續稱，郊野公園是早年港英政府年代的產物，因應當時香港水資源不足，故需要郊野公園作為水塘及集水區；香港現時土地供應不足，不少供應食水來自中國內地，因而不需要太多郊野公園。他強調，香港需要土地發展，「但限米煮飯，而填海又反對」，他又反問地從何來；因此，現時的土地問題，需要社會各方心平氣和，思考前路如何走，而有社會共識是相當重要。
稱港應融合大灣區
另一方面，內地發展深圳河套地區，可有助本港經濟發展，同時有助中港融合，而深圳當局亦相當支持本港，他認為香港應該跟大灣區融合。
長實盼與港府合作發展首置盤
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GS(14)@2017-09-21 10:06:30http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9003&issue=20170921
【明報專訊】特首林鄭月娥下月中將公布她任內首份施政報告，屆時有機會正式推出港人首置上車盤；長實（1113）執行董事趙國雄昨日出席一個房地產投資峰會後表示，特區政府研究打造首置上車盤是好事，集團樂意與當局合作，但目前要待政府公布具體細節，集團才可有進一步行動。
香港土地供應不足，以致樓價高企，一直是近年本港社會焦點議題之一；對此，趙國雄認為，現時社會有多項增加土地的建議，其中發展郊野公園是可以研究的，他並表示香港不需要有這麼多郊野公園，因為香港人更喜歡購物商場，不太喜歡郊野公園。
趙國雄：香港不需太多郊野公園
趙續稱，郊野公園是早年港英政府年代的產物，因應當時香港水資源不足，故需要郊野公園作為水塘及集水區；香港現時土地供應不足，不少供應食水來自中國內地，因而不需要太多郊野公園。他強調，香港需要土地發展，「但限米煮飯，而填海又反對」，他又反問地從何來；因此，現時的土地問題，需要社會各方心平氣和，思考前路如何走，而有社會共識是相當重要。
稱港應融合大灣區
另一方面，內地發展深圳河套地區，可有助本港經濟發展，同時有助中港融合，而深圳當局亦相當支持本港，他認為香港應該跟大灣區融合。
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