$蘇寧雲商(SZ002024)$ 公告擬出售物業給基金再回租，我們來算筆賬：
賬載原值20億，凈值17億，年折舊按1億算。現40億出售，交稅10億，凈收30億現金，利潤13億。
售後回租時，基金想募集到錢，優先級現在得保8%才有吸引力，否則就算蘇寧集團劣後險資等機構也不敢認購基金，老百姓可不傻，p2p都15%的年預期收益率呢。
那麽，蘇寧雲商年租金至少得付3.2億元，否則基金不可能有8%的收益率，未來的增值暫不考慮。
一、這3.2億的年租金，不到10年即超過30億的出售現金流入，年10.7%遠高於銀行貸款利率；
二、3.2億減1億的折舊，每年增加2.2億成本費用，6年即超過13億的出售一次性利潤，年17%（所得稅因素忽略），或者說是6倍的pe，請問蘇寧雲商現在pe多少？
這麽看來，只有稅務局是贏家，白得10億的稅款。那蘇寧為什麽要幹這事呢？
一是要靠這13億扭虧；
二是弄到30億現金，估計它抵押貸款有難度或金額小，所以寧願用高成本的售後回租；
三是讓炒股的朋友眼睛亮一亮，證明自己的資產隱蔽有升值，股票炒高大股東質押時能多融點錢。
不過，蘇寧雲商現在的pb超過2倍，不要說港股里大把0.5pb的地產股，就是a股的地產龍頭也就1倍pb出頭。
當然啦，以房地產現在的形勢，能賣還是得賣，否則過一二年想賣都沒有傻瓜願接貨。若是過幾年門店大關張，租金該向誰收呢？