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蘇寧門店若關張收租婆咋辦? 歲寒知松柏

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_627a300f0102v7b9.html

$蘇寧雲商(SZ002024)$ 公告擬出售物業給基金再回租,我們來算筆賬:

賬載原值20億,凈值17億,年折舊按1億算。現40億出售,交稅10億,凈收30億現金,利潤13億。

售後回租時,基金想募集到錢,優先級現在得保8%才有吸引力,否則就算蘇寧集團劣後險資等機構也不敢認購基金,老百姓可不傻,p2p都15%的年預期收益率呢。

那麽,蘇寧雲商年租金至少得付3.2億元,否則基金不可能有8%的收益率,未來的增值暫不考慮。

一、這3.2億的年租金,不到10年即超過30億的出售現金流入,年10.7%遠高於銀行貸款利率;

二、3.2億減1億的折舊,每年增加2.2億成本費用,6年即超過13億的出售一次性利潤,年17%(所得稅因素忽略),或者說是6倍的pe,請問蘇寧雲商現在pe多少?

這麽看來,只有稅務局是贏家,白得10億的稅款。那蘇寧為什麽要幹這事呢?

一是要靠這13億扭虧;

二是弄到30億現金,估計它抵押貸款有難度或金額小,所以寧願用高成本的售後回租;

三是讓炒股的朋友眼睛亮一亮,證明自己的資產隱蔽有升值,股票炒高大股東質押時能多融點錢。

不過,蘇寧雲商現在的pb超過2倍,不要說港股里大把0.5pb的地產股,就是a股的地產龍頭也就1倍pb出頭。

當然啦,以房地產現在的形勢,能賣還是得賣,否則過一二年想賣都沒有傻瓜願接貨。若是過幾年門店大關張,租金該向誰收呢?

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