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一幅外牆，就看穿了發展商的「良心」。標榜「以心建家」的發展商新鴻基地產（16），將手持的大圍金輝花園外牆業權，以一蚊雞「超筍價」，賣予小業主；小業主「開心都嚟唔切」，登！登！登！凳！外牆的強制維修令，即到。其實近年自政府要求強制驗樓後，全港各區開展大型維修行動。多個挑通眼眉的發展商，為卸走分分鐘上千萬至逾億的維修費用，將責任卸得就卸，所用方法光怪陸離。新地已不是最「絕」的一家。新地金輝花園

大圍金輝花園，樓齡已廿七年，由新地發展，住宅及商鋪早已賣散，惟大廈公共部分，如外牆、排球場等業權，一直由新地旗下的Avante Company Limited持有，更擁有外牆獨家使用權，可作廣告之用。一○年四月，新地突以象徵式「一蚊雞」，把外牆業權及使用權等通通出售予業主立案法團，上月部分業主入稟想推翻交易。

新鴻基地產一蚊雞優惠

「呢度已經二、三十年樓齡，維修使費應該唔少啦，點解法團咁得意，要用一蚊買啲『債』返嚟？之後仲要永遠負責喎！」十多年前買下地鋪收租、有份入稟並專做樓契的律師譚日明，不忿地說。根據入稟狀，屋宇署於○九年三月，向新地旗下公司Avante發出修葺令，要求處理鬆脫的石屎及鋼筋。然而，新地在三個月限期內並未有展開相應工程。一○年四月，新地以象徵式一元價錢，將金輝花園公共部分的業權，轉讓予大廈業主立案法團。到同年十月，屋宇署發出新的修葺令，內容與之前的指令一樣，但對象已由新地轉為金輝業主立案法團。法團亦因應維修令展開工程，並向全體業主籌募費用，共五百三十多萬，顧問費額外再付九萬多，一二年七月獲發滿意紙。

然而，當中十五個地鋪的業主，在今年年初才得悉「一蚊交易」，他們聲稱：「不曾被通知轉讓業權一事，當時亦無任何有關業主大會已通過決議的通知，業主們更加沒有授權法團進行交易。公共部分本來帶有修葺令，法團決定交易，實是不合理的做法，更將維修費用轉嫁至業主身上。」故他們入稟控告法團及新地。金輝花園公契註明，新地有獨家權利使用外牆，作廣告用途。而根據《建築物管理條例》，如果業主就大廈任何部分具有獨家擁有權，或使用權，即使公契無訂明，該人也須要將該部分修葺妥善及保持狀況良好。故原告認為新地有責任繳付外牆維修費用。

康業教路促成交易

一蚊交易之關鍵，在於一方肯賣，為何另一方肯買？據金輝小業主透露，原來他們從來只有諮詢性質的「業主委員會」，並無業主立案法團。○九年初，才由管理金輝花園的新地旗下公司康業，積極「協助」居民召開業主大會籌組法團並商討維修安排。據一名擔任首屆法團的前委員指，當時新地、管理公司康業、民政事務署及房協人員皆有列席，商討如何進行維修。「不過，成件事係律師同康業，協助新地去同法團交易囉！」該委員有感而發地說：「會上已有人問過，應該係由新鴻基出錢，唔關小業主事。但康業搵咗律師鍾沛林講解，佢話外牆雖然係大業主新地負責，但係好多案例，都係話大業主無使用過外牆，會歸小業主負責，由小業主俾錢維修。當時有咁多官員，無理由點錯我哋！」只是師奶阿叔的小業主，隨即拉雜成軍，成立法團，準備集資處理維修事項。另一現任法團委員何翠麗則說：「房協當時話小業主想攞房協嘅維修津貼，要買埋業權。」房協的樓宇維修津貼，每戶最多只有三千元。法團最終從新地手上，買入外牆業權。一元買入外牆的結果，是小業主要付日後牽涉的所有維修費。若以業權計算，暫時每戶已「孭飛」維修費兩萬至六萬元不等。而外牆等公共設施業權「賣斷」予小業主，日後費用是無底深潭，總額分分鐘過千萬。

無開會投票

一名前委員指：「係（康業）陳經理帶住我哋去做（交易），佢話新鴻基承諾將業權賣俾我哋，咁會管治得好啲。」法團即召開管委會，決議通過，並張貼告示通知居民。而這決定竟未有召開業主大會投票！該委員指：「交易超過幾多錢要開業主大會，唔超過幾多錢就唔需要，都係康業教的。張貼通告亦係由管理公司負責。」入稟的地鋪業主指，他們本想向法團借用地方召開諮詢會，與居民商討此事，但最終不了了之。入稟的其中十五個地鋪的業主，包括譚日明及買入收租的前藝員陳妙瑛。他們諮詢過律師意見後，於本月初正式入稟控告新地及法團，要求取消該宗交易，並要新地歸還維修費。只可惜，小業主不清楚自己權責，事後追究實已太遲，最終得益的，仍是有龐大律師團的新地。本週一，本刊向涉事公司查詢，新地回覆指，事件已進入司法程序，不作評論。而康業則指自己非興訟的任何一方，不便回應。

恒基合益大廈

恒基發展（12）的元朗合益商業中心及合益樓，最近亦就外牆的使用權，正與小業主「交涉」，仍在拉鋸中。恒基叫價較新地貴得多，要廿蚊！這廿蚊除包外牆使用權，還有丟空多時的鋪位、商場通道等「下欄貨」。在公契內，恒基因有外牆使用權，故過去可一直以外牆大賣廣告收錢。但用到殘，用到盡後，如今竟打算打算趙完鬆。


恒基地產　趙完鬆
合益大廈的地下至三樓是商場，四樓至十二樓則是住宅；恒基旗下公司萬和及福彩，仍持有一樓及二樓商場部分鋪位業權。據公契註明，恒基擁有在外牆賣廣告的「獨家使用權」。由於已近三十年樓齡，兩年前，業主立案法團開始商討進行大維修，恒基這時竟向法團建議，將外牆使用權、連同大廈如通道等的業權，以象徵式「廿蚊」轉讓予法團；並寫到明其中十蚊是賣外牆及通道等業權，另十蚊是賣一個鋪位。法團要確認恒基並無任何未付費用，包括維修費、管理費及大廈集資科款，但日後所有該類費用，都由法團承擔。

不過，恒基拱手相讓的業權，似是「豬頭骨」居多。記者到合益走訪恒基想賣出的「資產」，都是管理處、電梯大堂及商場通道等，甚有「下欄」味道。當中十蚊賣的該個鋪位，只有不足一百呎，內裡還有緊急電梯出口，打開門便是天井，故一直丟空多時，難以找租客。法團已預計，合益單是外牆和冷氣的維修預算費用，已達二千多萬元，若廿蚊交易完成，這筆賬小業主便隨時「硬啃」！

   
恒基提議轉讓的二樓 33號 B鋪（黃框），文件指鋪位內有緊急電梯出口，但法團副主席余忠義指，鋪位是「廢物」，另一端是天井位置，難以租出，早已丟空多時。
 
公契註明，第一業主（即恒基）享有大廈外牆獨家使用權，可用作廣告用途。

恒基友好賣廣告
不過，合益的業主立案法團，不如金輝花園的「易話為」，至今一直未落實轉讓一事，他們不滿恒基有份用，卻把維修責任卸得一乾二淨。曾做法團主席多年、現為合益法團副主席的余忠義指：「○○年至○八年，商場三樓有個租戶『八度空間』網吧，恒基俾佢哋喺外牆裝置招牌。」八度空間的老闆是蕭成財，正是蕭承忠弟弟。蕭承忠有「白鞋蕭」之稱，為恒基收購新界農地及市區舊樓，與四叔關係密切。當中恒基收取多少廣告費，連法團都不知曉，恒基亦未有回應記者的查詢。余忠義說：「有廣告就賺油水，拆咗就俾嚿蘇州屎我哋揹！」

去年底，法團及恒基曾書信往來了四、五次，但恒基回覆語氣強硬，聲稱：「○九年拆卸招牌時已作妥善修補，並無遺下任何應做而未做之破損，責任已完。」恒基聲稱的責任，就只是拆除了掛上的廣告架，並填回當中的釘窿。余忠義說：「我哋一直唔簽名（轉讓），擔心有手尾跟。慷慨俾業權我哋，但其實係搵我哋笨，卸走維修責任！」看來法團和恒基仍有排拗。

   
蕭承忠（左）與李家關係密切，專為恒基在新界收地，是四叔李兆基（右）的御用經紀。蕭承忠的弟弟蕭成財經營的網吧八度空間，則曾在合益的外牆賣廣告，恒基的收益未明。

 
法團副主席余忠義明言，希望恒基負責任繳交相應維修費。

   
恒基於一一年一月，主動向合益商業中心及合益樓法團提議，轉讓六項業權及權益，作價二十大元，更要求對方確認恒基已無任何未付費用。

 
合益商業中心及合益樓地下至三樓是商場，四樓至十二樓則是住宅。○○至○八年間，網吧八度空間在外牆置支架賣廣告。

大廈無法團　業主難自救
現時，政府只行鼓勵措施，並未有規定大廈必須成立業主立案法團。截至一一年七月，全港有超過二萬幢樓宇沒有業主立案法團，它們大多只是按照公契成立的諮詢性業主組織，並無法定權力。未有成立法團的原因眾多，如：業權不清、居民經濟及組織能力有限等，亦因成立法團需要三成業權支持，有屋苑發展商仍持大多數業權份數而不能成事。無「法團」，便難以召集居民投票作出決定。如港鐵將車站、商場等納入業權份數計算，令其於沿線屋苑，如：九龍灣德福花園、荃灣綠楊新邨、坑口蔚藍灣畔及青衣盈翠半島的所佔業權過半，故這類屋苑大多都無法團。面對港鐵過高的管理費，屋苑小業主亦難炒管理公司。

大生　建華大廈  
持有大生銀行的馬氏家族，早年曾以發展商身份興建樓宇，想不到他們「最絕」。在他們發展的天后建華大廈，大生竟將大廈須維修部分的業權，轉至空殼公司。從此，就「無人」需要為維修負上責任。

大新最絕　業權移空殼  

天后建華大廈（黃框）樓齡超過四十年，牆身灰色位置是由屋宇署○七年進行工程時所補的石屎。

天后皇仁書院對面的建華大廈，樓齡已四十二年，外表如一棟普通唐樓，外牆輕微石屎剝落。但記者走進內裡察看，情況卻十分恐怖。大廈內部受外牆滲水影響，天花石屎嚴重鬆脫，抬頭只見鋼筋，滿地碎石。管理員更指兩個月前，升降機曾跌下一塊兩呎乘一呎大的石屎：「好彩無擊中住戶咋。」

建華大廈的發展商是大生馬氏，早在○一年，大生已有「先見之明」，把外牆業權由大生附屬公司大億利轉至另一間公司怡安華，股東仍是大生家族的馬清偉和馬清雯。○三年底，二人把股份轉至兩名不知名人士。翌年十一月，建華大廈因石屎剝落，鋼筋外露，屋宇署發出修葺令，要求怡安華進行工程處理，但一個月後，怡安華的董事和秘書相繼辭職，怡安華頓如空殼公司，修葺令無人理，「外牆」頓成無主孤魂。

恐成土瓜灣翻版  

一一年初，樂信臺正進行維修工程，外牆斑駁，掛上棚架，總維修費用超過一億元。

外牆屬私人財產，即使住在建華的小業主，想維修亦無辦法，該大廈一名小業主說：「幅牆係佢㗎，簡單啲講，我可唔可以私自入你間屋，幫你裝修埋呢？」不過，這幅外牆剝落的情況愈來愈嚴重，問題一拖三年，鑑於公眾安全，政府於○七年迫不得已，以公帑約七十八萬元，替怡安華墊支工程費用，其後曾發出傳票追收款項，不過怡安華一於少理。政府的工程，亦只「攘外」，沒有「安內」，住在中層單位的業主梁小姐指：「外牆有裂縫，我哋內部想做維修都做唔到，做嚟都無用！」她驚呼很擔心樓宇有結構危機：「好似土瓜灣咁冧樓，住得唔安心。大生食老本，根本唔會理，仲覺得你嘅安全關我咩事啫！」她指其單位裝修一年，牆身已滲水，並出現裂痕，她苦惱地說：「如果可以低價買外牆業權，我都制！我唔介意夾錢去維修。」

 
有業主力斥：「大生集團食老本，唔會理，只係搵律師敷衍吓！」大生地產主席馬清偉（左）不時出入 Ball場，曾經離過兩次婚，前妻是薛芷倫，右為現任女友 Winnie。（《忽然 1周》圖片）

然而，建華大廈前法團主席錢藻信表示，業權轉至空殼公司，已不屬於大生地產，他們一直無法聯絡怡安華負責人，洽談購買業權。記者上門找怡安華兩位股東楊偉強及陳培鸞，兩人分別報住觀塘及土瓜灣唐樓，但一個準備拆卸重建，另一個已出租。錢藻信曾向公司註冊處，申請將怡安華除名，但未能成事。據他了解，是屋宇署提出反對，指怡安華持有葵涌勝華大廈，及西環聯華大廈等多幢大廈的外牆及公共空間業權，政府亦曾代為墊支進行工程，涉及金額極大，怡安華除名便會造成巨額撇賬，事件至今依然膠着。記者多次致電大生地產，至截稿前未有回應。

用完即棄
熟悉物業買賣的執業律師鍾卓成解釋，現時問題的出現，在於七、八十年代，香港樓市開始蓬勃發展，發展商為奪取廣告利益，會選擇自行持有外牆業權，或於公契註明有獨家使用權。一般而言，擁有外牆業權或獨家使用權的業主便有責任進行維修。但這批樓宇，現已隨時日老化，加上曾發生添喜大廈冧簷篷等意外引來巨額賠償的個案，而政府又收緊在外牆賣廣告的規條，令收益大減。為免提心吊膽，發展商遂將業權賣走。

「發展商將業權轉入空殼公司，已經算好，如果係轉去海外公司，仲麻煩，連地址都無。如果發展商將旗下公司清盤，到時業主想處理都處理唔到，我哋都處理緊呢啲個案。」鍾卓成說。近年發展商已好「精明」，新建物業大部分已將外牆列入公用範圍，一眾小業主要共同承擔維修費用，小業主買樓前，緊記睇清楚。

   
入住不到一年，建華大廈牆身已發霉現水泡。有業主說：「好肉酸，想再整，但係外牆有裂縫，整咗都無用！」（廖健昌攝）

 
後樓梯滿地石塊，從天花跌下來的石屎頗大，部分更有近半隻腳掌般大，相當危險。（廖健昌攝）

長實樂信臺　幾十萬都慳  

樂信臺位於西半山，三幢共四百多個單位，每戶維修費由十八萬至廿六萬不等。

由長實發展，位於西半山的樂信臺，四年前經業主大會通過，動用逾一億元，進行維修翻新工程。由於長實擁有在外牆及頂樓賣廣告的專利權，而且持有大廈兩層停車場業權，故法團要求長實旗下公司 Thorogood，依其持有的業權份數，按比例繳付約二百三十九萬元維修費。惟原來大廈公契有「玄機」，寫明長實只須負責停車場的維修開支。最終長實認為不應以業權攤分法「攤分」費用，並自行計算停車場的維修費，認為應大幅降低至六十三萬元。

小業主固然不滿，堅持要求長實還一百七十多萬元差價。長實曾提出把金額提升至八十七萬，但要求法團承認以後住宅外牆維修及保養費用，可置身事外。和解不成，小業主向土地註冊處登記押記備忘錄，指長實欠債，把停車場申請釘契；長實其後入稟法庭，要求小業主撤銷欠債指控。去年法庭裁定，長實敗訴；但其後長實上訴得直，小業主除了未能取回維修費外，更要負責約八十萬元堂費。

身為樂信臺業主的執業律師謝天良說：「又唔可以話長實好奸，公契一做定咗，政府當年又批。現時公契都係靠法官去判斷合唔合理，太 vague（含糊）喇！維修費依業權計算會公平啲，唔好話上面還上面（住宅），下面還下面（停車場）咁計啦！」

業主自衞術

第一步：學識睇公契（ Deed of Mutual Covenant）
公契是一份具法律效力的文件，當中記載物業資料，業主、住客、租客及物業管理公司的權責。發展商須依據地政總署的大廈公契指引草擬內容，公契只由發展商與第一位買家簽訂，但對所有業主均有約束力。若遇不公平及不合理條款，業主可以要求取消，但必須獲得全體業主同意。若單位已抵押作按揭，亦要徵求銀行同意。
由於發展商大多擁有零星業權，有能力否決，故成功取消公契條款的機會極微。過往，金鐘力寶中心在早期業主數量不多時，曾經取得所有業主同意修改大廈公契。無論如何，小業主在購買物業前，務必要睇公契或找律師了解業權分布及維修責任。

  第二步：(目及)實法團
大廈業主立案法團是法定組織，由小業主籌組，能夠代表全體作決定。法團委員開會前七天，會先張貼告示，一般容許業主列席。但法團雖受法律監管，通過決議的門檻卻極低，易受操控。因管委會一般由三至九個委員組成，會議只要有一半委員出席，並有過半數票數贊成（即兩票至五票）即可通過決議。業主要話事，就要等到每十二至十五個月召開一次的業主周年大會。若有百分之五的業主同意，亦可要求就特定事宜召開大會。業主大會須有佔總業主數目一成的人出席，同樣票數過半即通過決議。以金輝花園二百一十二戶為例，假設每戶只有一名業主，便只需十一票，即可作出關乎全體業主利益的決定。業主亦有權利翻查會議記錄及財務報表等資料，緊記時刻(目及)實法團運作，不要懶懶閒。

  第三步：認清管理公司
大部分物業管理公司，由發展商開設，如長實有高衞、港基，新地旗下有康業及啟勝，所以業主不能只盡信管理公司提供的意見，應尋求中立的律師或議員協助。如發展商提出任何轉讓要求，業主必先留意權責，甚至要求發展商先履行責任，再作交易。

新鴻基旗下的青衣美景花園近月爆出反抗潮，一班小業主拉橫額、擋工程車、頻頻開大會，企圖推翻一項一億六千萬元大維修工程，可惜管理公司啟勝早已代表屋苑簽約，倘毀約賠償費高昂，小業主終淪為俎上肉。其實，發展商一向習慣將屋苑交由旗下管理公司管理，又以大業主身份左右屋苑管理，小業主要反抗，還須成立法團奪回話事權。

七月底一個下午，二十多名居民聚集在青衣美景花園的停車場閘前，力阻工程車進場，其間有人報警，擾攘一小時後雙方離去；事後有居民接連收到來歷不明的恐嚇訊息，稱要「燒你全家」、「再阻住下次喺佢門口再玩放火」，就連業主諮詢大會也有反黑組警員到場監察。一個老牌大型屋苑弄至人心惶惶，歸根結底因一項天價維修工程而起。

樓齡三十年的美景花園，發展商為新鴻基，並由其旗下啟勝管理服務有限公司作管理，去年十月啟勝召開業主大會，通過一項一億六千萬元的維修工程，由輝煌建築（亞洲）有限公司承辦、黃鄺建築師有限公司任工程顧問。這項天價工程，集中於住宅部分如重修外牆、大堂裝潢、更換公家污水喉及食水喉等，屋苑一千九百多戶，每戶按單位面積計算須付八萬至十萬元不等。工程在新鴻基以大業主身份投贊成票下順利通過，事後卻愈來愈多反對聲音，指造價太貴，又質疑工程招標過程有問題，業主梁生狠批啟勝管理有問題：「啟勝處理得唔好，我哋俾嘅錢比大業主多，但有好多嘢都喺唔知情之下簽咗，係唔尊重業主。」

問題一舊標新投

記者檢視工程文件，發現啟勝就維修工程的處理手法確實問題多多。一○年，美景花園為大維修工程招標時，曾有八間承辦商投標，但最終不成事；相隔兩年後，去年啟勝再次召開業主大會商討維修事項，卻無重新投標，僅要求八間承辦商延長標書期限。熟悉維修工程的資深測量師何鉅業直言，此做法並不尋常：「正常隔太耐就應該重新招標，一般工程招標，時間好重要，由落標到定標最多半年。若太遲定標，價格反映唔到現時成本，好多承建商都唔會承認標書有效。」何補充，部分投標者退出會影響中標結果，做法不符公平合理原則。

問題二標書太少

正因部分承辦商拒絕延期或拒作修訂，故最後只剩三份標書可供投票；根據《建築物管理條例》附屬的工作守則，逾二十萬元的工程在招標時必須要有五份標書，有關條例亦已訂明，即使無成立法團，管理公司亦須遵守該原則，立法會議員兼律師何俊仁直言此次招標或違法：「拎上枱得三張（標書），唔符合實務守則嘅要求，如果拎去打官司應該係輸嘅，真係有水梗係打冧佢啦，咁荒謬，如果（毀約）有事應該啟勝賠，問題係你無去法庭判呢，就係大石責死蟹。」

問題三無定平方價難監察

此外，合同制訂亦欠嚴密，何鉅業審閱工程合約後直言，條文寫法不清晰，不少工程細項只寫單價，未有列明平方價，容易引發糾紛：「呢份標書做石屎維修、裂縫修補都係以一單過，即使有需要做一百平方米嘅石屎修補，如果承建商同顧問公司都同意係三十平方米嘅話，都可以拎足整體嘅工程額。相反，如果用按量計算，就可以反映實況，避免承建商引導顧問公司做少，因為佢用一單過，愈做得少，賺取嘅利潤會高好多。」何鉅業表示此合同有不少灰色地帶，即使顧問公司可專業判斷，但無客觀標準作依據，業主亦難監察，工程管理存隱憂。維修工程問題多多，但礙於啟勝已與承辦商簽約，違約或須賠償逾千萬元，若告上法庭推翻合約，律師費貴且有風險，加上新鴻基以大業主身份能左右投票結果，到頭來本月中召開的業主大會，維修工程仍獲通過。

貼士成立法團爭話事權

其實，坊間不少大型屋苑都與美景花園一樣，只有業委會，但業委會只有諮詢權，管理公司可拒絕採用其建議；要當家作主，長遠還須成立業主立案法團。對此，美景業主梁先生無奈謂：「唔係我哋唔想成立（法團），而係先天不足，好難儲夠業權。」翻看資料，美景花園一期及二期落成後、第三期動工前夕，政府指三期地段太近油庫屬高危而拒批工程，八六年更與新鴻基簽訂換地條款，將沙田濱景花園地段與之互換；新鴻基補地價一千四百六十萬元，政府則將三期發展為美景遊樂場，現由康文署管轄，地段約三成二業權份數則落入政府手中。由於「大業主」政府拒絕介入美景花園管理問題；美景花園的總業主業權份數，僅佔整體業權份數不足兩成九，根據《建築物管理條例》第3條及第3a條，分別須三成及兩成業權份數同意才可成立法團，一般屋苑皆採用以上做法，但對美景業主而言卻非常難行。美景花園的唯一「希望」，便是儲齊一成業權份數，向土地審裁處申請或由民政局出面，由法庭頒下法令成立法團，過後還需逾五成須繳付管理費的業權份數同意，才可更換啟勝，可謂漫漫長路。

回應應業主要求強調合法

黃鄺發言人指，延長標書乃應美景花園前屆管委會要求，啟勝亦強調當初已有八間承辦商入標，只是兩年後當中五間承辦商已不符合資格，大會上只有三間已回標的承辦商供選擇，甄選過程合法。至於標書未有以單價實量實度，黃鄺指美景花園初期無另聘測量師，公司只能以此方法製作標書，啟勝則指標書以固定金額價格計算，是業界避免超支的常見做法。民政署表示正了解事件，會盡力協助業主成立法團。（周潔媚）

美景花園背景

青衣美景花園分一期及二期共八幢，共1,912伙，單位面積由433至699平方呎不等，樓價約二至三百萬元，管理費每呎約為1.2元。屋苑落成後，一直由新鴻基旗下啟勝管理，新鴻基至今仍持有屋苑停車場及商場等業權份數，佔總業權約12%，而總業主業權份數約為28.8%，而政府於換地後持有的三期地段則為32.9%。

壹判官

啟勝任由天價工程通過，監察無依據，三成業權又落入政府黑洞，美景業主唯有盡快成立法團才能結束噩夢！劣劣劣劣（五個劣為最嚴重）